Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 23/03080

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité JUGEMENT DU : 16 Décembre 2024 Président : MANACH, Greffier : SCANNAPIECO, Débats en audience publique le : 21 Octobre 2024 GROSSE : Le 16/12/24 à Me CHARBONNEL Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 16/12/24 à Me GENEVOIS Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/03080 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3LHY PARTIES : DEMANDERESSE Madame [E], [S], [D] [C] épouse [R] née le 21 Mars 1977 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Lionel CHARBONNEL, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEURS Monsieur [F] [B] né le 30 Septembre 1969 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Eric GENEVOIS, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [U] [V] épouse [B] née le 05 Juillet 1968 à [Localité 5] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1] représentée par Me Eric GENEVOIS, avocat au barreau de MARSEILLE Monsieur [T] [V] né le 26 Juin 1974 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 3] non comparant Madame [G] [V] née le 26 Avril 1974 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 3] non comparante EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 17 septembre 2015, Mme [E] [R] a consenti à M. [F] [B] et Mme [U] [V] épouse [B] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initial de 860 €, outre une provision sur charges de 140 € par mois. Par actes séparés du 17 septembre 2015, M. [T] [V] et Mme [G] [V] se sont portés caution solidaire des engagements des locataires. Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2021, Mme [E] [R] a fait délivrer à M. [F] [B] et Mme [U] [V] épouse [B] un commandement de payer la somme principale de 5.971,60€. Le commandement de payer a été dénoncé à Mme [T] [V], en sa qualité de caution solidaire, par acte de commissaire de justice du 5 août 2021. Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2021, Mme [E] [R] a fait assigner M. [F] [B], Mme [U] [V], M. [T] [V] et Mme [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé. Par ordonnance de référé du 17 novembre 2022, le juge des contentieuxde laa protection a dit n’y avoir lieu à référé. Par déclaration du 2 décembre 2022, Mme [E] [R] a relevé appel de cette décision. Une ordonnance de caducité de la déclaration d’appel a été rendue. Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2023, Mme [E] [R] a fait assigner M. [F] [B], Mme [U] [V], M. [T] [V] et Mme [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de: Constater la résiliation du bail d’habitation du 17 septembre 2015 conclu entre Mme [R] et M. [F] [B] et Mme [U] [V] ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire en raison des manquements graves et répétés des locataires à leur obligation de payer ;Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M [F] [B] et Mme [U] [V] épouse [B] et de tous occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 1] si besoin avec le concours de la force publique ;Condamner solidairement M. [F] [B], Mme [U] [V], M. [T] [V] et Mme [G] [V] à payer la somme de 8.248,18 € selon décompte arrêté au 5 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des loyers impayés, une indemnité mensuelle d’occupation de 1.000 € jusqu’à la reprise effective des lieux, égale au montant du dernier loyer, la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Après avoir fait l’objet de plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 21 octobre 2024. Mme [E] [R], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle a actualisé le montant de sa créance à la somme de 13.403,42 €, contestant qu’une partie de la dette soit prescrite, en ce que les paiements effectués faits en 2019 et 2020 se sont imputés sur la dette la plus ancienne de sorte que la dette locative antérieure à 2018 n’est pas prescrite. Mme [U] [V] épouse [B], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande le rejet de l’ensemble des demandes de Mme [R] en raison de l’absence de justificatifs et de comptes clairs. Elle sollicite également la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Bien que régulièrement cités par actes délivrés à étude, M. [F] [B], M. [T] [V] et Mme [G] [V] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 21 mars 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 octobre 2024. En outre, le commandement de payer du 30 juillet 2021 a en outre été dénoncé à la CCAPEX le 2 août 2021. La demande formée par Mme [E] [R] est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 17 septembre 2015 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant ce délai de deux mois et reproduisant la clause résolutoire a été signifié le 30 juillet 2021 pour la somme en principal de 5.971,60 €. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 septembre 2021. L’expulsion de M. [F] [B] et Mme [U] [V] épouse [B] sera donc ordonnée. En revanche, aucune circonstance ne justifie la suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. La demande formée à ce titre par Mme [R] sera donc rejetée. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Ils seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er octobre 2021 jusqu’à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 9 juin 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, il est versé aux débats un décompte actualisé de la créance arrêté au 10 octobre 2024, échéance d’octobre échue, indiquant un solde débiteur de 13.403,42 euros. En outre, il est produit des justificatifs des charges imputées aux locataires. Au regard de la clause de solidarité figurant au contrat de bail liant les parties, M. [F] [B] et Mme [U] [V] épouse [B] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette sommes avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur l’engagement de M. [T] [V] et Mme [G] [V] en qualité de cautions Aux termes de l'article 2294 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. En vertu de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur 25 novembre 2018 au 1er janvier 2022, lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. En l'espèce, il ressort de l'engagement de caution signé par M. [T] [V] et Mme [G] [V] que ceux-ci ont apposé leur signature au bas du document intitulé « engagement de caution » qui fait apparaître le montant du loyer, ainsi que les conditions de sa révision. Aux termes de ce document, ils reconnaissent également avoir une parfaite connaissance de la nature et de l’étendue de l’engagement souscrit pour une durée indéterminée pour le paiement des « loyers, charges, caution, taxes et indemnité d’occupation ainsi que des frais de remise en état du logement » et de la possibilité de le résilier unilatéralement au terme du contrat initial ou du bail renouvelé. Il en résulte que l’engagement de caution signé par M. [T] [V] et Mme [G] [V] est conforme aux exigences de l'article 22-1 dans sa rédaction en vigueur à la date de sa signature. En conséquence, M. [T] [V] et Mme [G] [V] seront condamnés solidairement avec M. [F] [B] et Mme [U] [V] épouse [B] à payer la somme de 13.403,42 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation ainsi qu’au paiement de l’indemnité d’occupation telle qu’elle a été fixée précédemment. Sur les demandes accessoires M. [F] [B], Mme [U] [V] épouse [B], M. [T] [V] et Mme [G] [V] seront condamnés in solidum à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il convient également de les condamner solidairement à verser la somme de 700 € à au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, DECLARE l’action de Mme [E] [R] recevable, CONSTATE la résiliation du bail conclu le 17 septembre 2015 entre Mme [E] [R] d’une part, et M. [F] [B], Mme [U] [V] épouse [B] d’autre part, portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à compter du 30 septembre 2021, ORDONNE en conséquence à M. [F] [B] et Mme [U] [V] épouse [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, DIT qu’à défaut pour M. [F] [B] et Mme [U] [V] épouse [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [E] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, DEBOUTE Mme [E] [R] de sa demande de suppression du délai fixé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE solidairement M. [F] [B], Mme [U] [V] épouse [B], M. [T] [V] et Mme [G] [V] à payer à Mme [E] [R] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, fixée au montant du loyer et des charges, soit la somme de 1.000 €, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés et indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, CONDAMNE solidairement M. [F] [B], Mme [U] [V] épouse [B], M. [T] [V] et Mme [G] [V] à payer à Mme [E] [R] la somme de 13.4013,42 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, CONDAMNE M. [F] [B], Mme [U] [V] épouse [B], M. [T] [V] et Mme [G] [V] in solidum aux dépens, CONDAMNE solidairement M. [F] [B], Mme [U] [V] épouse [B], M. [T] [V] et Mme [G] [V] à payer à Mme [E] [R] la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE