Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NICE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
N° RG 24/01669 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P4LA
du 19 Novembre 2024
N° de minute
affaire : [L] [K] épouse [F], [C] [F]
c/ [Z] [O], en sa qualité d’héritier de Feu [I] [W] [O], né le 28/06/1947 [Localité 6] et décédé le 09/01/2024 à [Localité 8]
Grosse délivrée
à Me GIBON-MAGNAN
Expédition délivrée
à M. [O]
le
l’an deux mil vingt quatre et le dix neuf Novembre à 14 H 00
Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :
Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 13 Septembre 2024 déposé par commissaire de justice.
A la requête de :
Mme [L] [K] épouse [F]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Delphine GIBON-MAGNAN, avocat au barreau de NICE
Mme [C] [F]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Delphine GIBON-MAGNAN, avocat au barreau de NICE
DEMANDERESSES
Contre :
M. [Z] [O], en sa qualité d’héritier de Feu [I] [W] [O], né le 28/06/1947 [Localité 6] et décédé le 09/01/2024 à [Localité 8]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Non comparant ni représenté
DÉFENDEUR
Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 15 Octobre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Novembre 2024.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 11 juin 1991, Madame [H] [T] épouse née [K], Monsieur [A] [K] et Madame [L] [F] épouse née [K] ont donné à bail commercial à Monsieur [Y] [R] des locaux commerciaux situés [Adresse 5] comprenant un garage, une salle de restaurant, bar et cuisine au 1er étage et un appartement au 2eme étage, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 36000 francs, hors taxes et charges, impôts fonciers, à partir du 1er janvier 1992.
Par donation-partage en date du 21 mars 2014, Madame [L] [F] épouse née [K] a fait donation à ses enfants, Madame [C] [F] et Monsieur [U] [F], de la nue-propriété du bien objet du bail et s’en est réservé l’usufruit.
Monsieur [I] [O], entrepreneur individuel, a acquis le fonds de commerce de Monsieur [Y] [R] sous l’enseigne LOU MADONENCS.
Monsieur [I] [O] est décédé le 9 janvier 2024.
Monsieur [Z] [O] est le fils de Monsieur [I] [O].
Par courriers des 14 avril 2023 et 28 mars 2024, Madame [L] [F] épouse née [K] a mis en demeure Monsieur [I] [O] puis Monsieur [Z] [O] de respecter les obligations locatives.
Le 22 mai 2024, Madame [L] [F] épouse née [K] a fait délivrer à Monsieur [Z] [O], une sommation interpellative afin qu’il l’informe des noms, prénoms, date et lieu de naissance et adresse de l’ensemble des héritiers de Feu Monsieur [I] [O] et s’il entend accepter la succession purement et simplement, y renoncer ou l’accepter à concurrence de l’actif net.
Le 22 mai 2024, Madame [L] [F] épouse née [K] a fait délivrer à Monsieur [Z] [O], en sa qualité d’héritier de M. [I] [O] et de représentant de l’indivision post-successorale, un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, Madame [L] [F] épouse née [K], usufruitière et Madame [C] [F], nue-propriétaire ont fait assigner Monsieur [Z] [O], en sa qualité d’héritier de [I] [O], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :
constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire,ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,le condamner au paiement d’une provision de 4644 euros à valoir sur l’arriéré locatif entre le 1er janvier 2024 et le 22 juin 2024,le condamner au paiement d’une provision de 2646 euros par mois à titre d’indemnité mensuelle d'occupation des lieux, à compter du 23 juin 2024,le condamner au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer.
Elles exposent que le local n’est plus exploité depuis plusieurs années, que des nuisances sonores ont été constatées, que Monsieur [Z] [O] occupe l’appartement situé au 2eme étage des locaux, qu’en sa qualité d’héritier de M. [I] [O], est défaillant dans le paiement du loyer depuis son décès, qu’elles lui ont fait délivrer un commandement de payer en date du 22 mai 2024 portant sur la somme de 3240 euros, qui est demeuré infructueux, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet le 23 juin 2024, que son expulsion devra être ordonnée et qu’il devra en outre être condamné au paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation. Elles ajoutent qu’une clause du bail prévoit que « en cas de décès du preneur, il y aura indivisibilité et solidarité entre les héritiers pour l’exécution du bail et le paiement du loyer ».
Monsieur [Z] [O], en sa qualité d’héritier de M. [I] [O], régulièrement assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire :
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Selon l’article 1742 du code civil, le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur.
En l’espèce, Madame [L] [F] épouse née [K] et Madame [C] [F] versent aux débats le contrat de bail commercial conclu avec Monsieur [Y] [R] aux droits duquel est venu Monsieur [I] [O], le commandement de payer, renvoyant à la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.
Il est acquis que les parties sont liées par un bail portant sur un local à usage commercial. Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer rester infructueux.
Le bail prévoit que « en cas de décès du preneur, il y aura indivisibilité et solidarité entre les héritiers pour l’exécution du bail et le paiement du loyer ».
Il est justifié que Monsieur [I] [O] est décédé le 9 janvier 2024.
Par courrier du 28 mars 2024, le conseil de Madame [F] a écrit à Monsieur [Z] [O], son fils aux fins de restitution du local commercial et de l’appartement attenant occupé par ce dernier.
Le 22 mai 2024, Madame [L] [F] épouse née [K] a fait délivrer à Monsieur [Z] [O], une sommation interpellative afin qu’il l’informe des noms, prénoms, date et lieu de naissance et adresse de l’ensemble des héritiers de Monsieur [I] [O] et s’il entend accepter la succession purement et simplement, y renoncer ou l’accepter à concurrence de l’actif net.
Les demanderesses font valoir qu’elles n’ont reçu aucune réponse et que Monsieur [Z] [O] occupe les lieux depuis le décès de son père, notamment l’appartement du 2eme étage, sans régler le loyer prévu au bail commercial.
Elles versent à ce titre un constat de commissaire de justice du 22 mai 2024 établissant que des meubles sont entreposés sur la terrasse, qu’une voisine déclare que des nuisances sont présentes depuis plusieurs mois, que des volets sont fermés et d’autres sont ouverts et qu’une personne déclare voir régulièrement Monsieur [Z] [O] entrer et sortir de l’immeuble avec plusieurs jeunes qui font du bruit.
Mme [L] [F] épouse née [K] a par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024 fait délivrer un commandement de payer renvoyant à la clause résolutoire, à Monsieur [Z] [O], en sa qualité d’héritier de Monsieur [I] [O], portant sur la somme de 3240 euros. Ce dernier est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, au vu du décompte versé et à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge par ce dernier, non comparant.
Les demanderesses font valoir que depuis le 31 mai 2024, M.[O] aurait quitté les lieux en versant des attestations des voisins en ce sens, que le local est inoccupé et qu’elles souhaitent le récupérer rapidement car elles craignent qu’il soit squatté. Le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 22 mai 2024 mentionne que le local est inoccupé et le fonds de commerce non exploité.
M.[O] qui n’a pas comparu n’a fait valoir aucun moyen contraire.
Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 22 juin 2024.
L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [O], occupant des lieux sans droit ni titre selon les modalités prévues au dispositif de la décision.
Sur les demandes provisionnelles :
L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.
Sur l’arriéré locatif :
Le bail prévoit que « en cas de décès du preneur, il y aura indivisibilité et solidarité entre les héritiers pour l’exécution du bail et le paiement du loyer ».
Il ressort du constat de commissaire de justice du 22 mai 2024 que des nuisances ont été constatées depuis plusieurs mois et qu’une personne a déclaré voir régulièrement Monsieur [Z] [O] entrer et sortir de l’immeuble avec plusieurs jeunes qui font du bruit.
Par courrier du 28 mars 2024, le conseil de Madame [F] a écrit à Monsieur [Z] [O], fils de M.[I] [O] décédé, aux fins de restitution du local commercial et de l’appartement attenant occupé par ce dernier, en vain.
Le 22 mai 2024, Madame [L] [F] épouse née [K] a fait délivrer à Monsieur [Z] [O], son fils, une sommation interpellative afin qu’il l’informe des noms, prénoms, date et lieu de naissance et adresse de l’ensemble des héritiers de Monsieur [I] [O] et s’il entend accepter la succession purement et simplement, y renoncer ou l’accepter à concurrence de l’actif net.
Ce dernier ne justifie pas y avoir répondu.
Il ressort du décompte versé aux débats, que Monsieur [Z] [O], en sa qualité d’héritier de Monsieur [I] [O] et d’occupant des lieux, à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge, demeure redevable de la somme de 6480 euros au titre des loyers et charges impayés de janvier à juin 2024 inclus.
M.[O] qui n’a pas comparu n’a fait valoir aucun moyen contraire.
Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, Monsieur [Z] [O], sera condamné au paiement de la somme de 4644 euros arrêtée au 22 juin 2024 inclus à Madame [L] [K] épouse [F], usufruitière, seule bénéficiaire des fruits.
La créance portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur l’indemnité d’occupation :
En l’espèce, les demanderesses faisant valoir que les lieux sont inoccupés depuis le 31 mai 2024 mais que les clés ne leur ont pas été restituées en dépit de leur demande par Monsieur [Z] [O] qui demeure en conséquence redevable d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.
Cette indemnité provisionnelle sera en conséquence fixée au montant du loyer et des charges, soit à la somme mensuelle de 810 euros à compter du 1er juillet 2024, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise effective des clés du local.
Monsieur [Z] [O], sera condamné à en payer le montant à Madame [L] [K] épouse [F], usufruitière.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :
Il sera alloué à Madame [L] [F] épouse née [K] et Madame [C] [F] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [Z] [O], en sa qualité d’héritier de Monsieur [I] [O], qui succombe, sera condamné à son paiement et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,
CONSTATONS la résiliation du bail commercial liant Madame [L] [F] épouse née [K] et Monsieur [I] [O], décédé, portant sur les locaux à usage commercial situés à [Adresse 5] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 22 juin 2024, ainsi que l’occupation illicite du local à usage commercial par M.[Z] [O] son fils;
ORDONNONS à Monsieur [Z] [O], et tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter du délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
ORDONNONS, à défaut de se faire dans le délai imparti, l'expulsion de Monsieur [Z] [O], et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier ;
CONDAMNONS Monsieur [Z] [O], à payer à Madame [L] [F] épouse née [K] à titre provisionnel, en sa qualité d’usufruitière la somme de 4644 euros au titre des loyers et charges échus au 22 juin 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNONS Monsieur [Z] [O], à payer à Madame [L] [F] épouse née [K] en sa qualité d’usufruitière, une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 810 euros à compter du 23 juin 2024, jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés;
CONDAMNONS Monsieur [Z] [O], à payer à Madame [L] [F] épouse née [K] et Madame [C] [F] la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Monsieur [Z] [O], aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 22 mai 2024 ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES
