Cour d'appel, 16 novembre 2023. 22/02831

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/02831 - N°Portalis DBVH-V-B7G-IRJC MPF TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES 03 mai 2022 RG:21/05309 S.C.I. NUR C/ [P] Grosse délivrée le 16/11/2023 à Me Jean-michel DIVISIA à Me Alexandre BERTEIGNE COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de NIMES en date du 03 Mai 2022, N°21/05309 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre Mme Isabelle DEFARGE, Présidente de chambre Mme Séverine LEGER, Conseillère GREFFIER : Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 21 Septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 Novembre 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTE : S.C.I. NUR prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 8] Représentée par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me Olivier MARTIN-LASSAQUE, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMÉE : Madame [R] [P] décédée le 14 Juin 2023 née le 18 Novembre 1930 à [Localité 14] [Adresse 11] [Localité 6] Représentée par Me Alexandre BERTEIGNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES PARTIES INTERVENANTES Monsieur [Y] [F] [N] en qualité d'héritier de Mme [P] [R] [V], née le 18 novembre 1930 à [Localité 14] demeurant [Adresse 11], décédée à [Localité 6] le 14 Juin 2023 né le 23 Décembre 1979 à [Localité 6] [Adresse 4] [Localité 1] Madame [U] [N]en qualité d'héritier de Mme [P] [R] [V], née le 18 novembre 1930 à [Localité 14] demeurant [Adresse 11], décédée à [Localité 6] le 14 Juin 2023 née le 31 Décembre 1986 à [Localité 6] [Adresse 9] [Localité 1] Madame [A] [W] [N]en qualité d'héritier de Mme [P] [R] [V], née le 18 novembre 1930 à [Localité 14] demeurant [Adresse 11], décédée à [Localité 6] le 14 Juin 2023 née le 22 Novembre 1988 à [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 12] Monsieur [X] [G] [H] en qualité d'héritier de Mme [P] [R] [V], née le 18 novembre 1930 à [Localité 14] demeurant [Adresse 11], décédée à [Localité 6] le 14 Juin 2023 né le 29 Mai 1984 à [Localité 6] [Adresse 10] [Localité 7] Représentés par Me Alexandre BERTEIGNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 16 Novembre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour FAITS ET PROCEDURE : Par acte authentique du 25 novembre 2013, [R] [P] a vendu à la SCI Nur un bien immobilier situé [Adresse 5]. Le prix de 260 000 euros était stipulé payable comptant à hauteur de 60 000 euros, le reliquat étant payable sous forme de rente viagère annuelle de 26 340 euros. Par acte du 13 décembre 2021, [R] [P] a assigné devant le tribunal judiciaire de Nîmes la SCI Nur en résolution de la vente. Par jugement du 3 mai 2022, le tribunal a : -constaté la résolution de plein droit de la vente à compter du 6 novembre 2021, -dit qu'[R] [P] conservera à titre de dommages-intérêts tous les arrérages reçus au jour de l'acquisition de la clause résolutoire, -débouté [R] [P] de ses demandes concernant le surplus des rentes viagères impayées et de sa demande d'indemnité d'occupation mensuelle, -condamné [R] [P] à restituer à la SCI Nur la somme de 60 000 euros au titre du bouquet versé, ordonné la publication du jugement au service charge de la publicité foncière. La SCI Nur a interjeté appel du jugement par déclaration au greffe du 12 août 2022. [R] [P] est décédée le 14 juin 2023 et ses héritiers sont intervenus volontairement à la procédure par conclusions signifiées le 21 août 2023. L'affaire a été fixée à l'audience du 21 septembre 2023 et l'ordonnance de clôture est intervenue le 14 septembre 2023. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : La SCI Nur, aux termes de ses dernières conclusions signifiées par Rpva le 21 août 2023, demande à la cour de : - à titre principal, de déclarer nulle l'assignation qui lui a été délivrée le 13 novembre 2021 et d'annuler le jugement subséquent du 3 mai 2022 - à titre subsidiaire d'infirmer le jugement, de déclarer nul le commandement délivré le 6 octobre 2020 et dire n'y avoir lieu de constater la clause résolutoire, - à titre très subsidiaire de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder les plus larges délais de paiement, - débouter [R] [P] de ses demandes d'indemnité d'occupation et de conservation du bouquet de 60 000 euros, - la condamner au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles. L'appelante soutient que la crédirentière connaissait ses adresses de messagerie électronique et ne les a pas communiquées à l'huissier instrumentaire lequel, faute de renseignement complémentaire fourni par sa mandante, a dressé un procès-verbal de vaines recherches sur le fondement de l'article 659 du code de procédure civile. Elle estime que la partie adverse a fait preuve de déloyauté en ne permettant pas que l'assignation lui soit délivrée régulièrement ce qui lui a causé un grief en la privant de la possiblité de se défendre devant le premier juge. Subsidiairement, elle conclut pour les mêmes motifs à l'annulation du commandement de payer qui lui a été signifié et fait observer que l'acte de signification du commandement ne vise pas la clause résolutoire de plein droit mais évoque seulement la possibilité de la crédirentière d'engager une procédure judiciaire de résolution et d'expulsion. La résolution de plein droit de la vente n'étant pas acquise, la SCI Nur s'estime fondée à solliciter la suspension de la clause résolutoire et des larges délais de paiement pour régler sa dette. Par conclusions signifiées le 21 août 2023 par Rpva, les intimés sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit à compter du 7 novembre 2021 et de l'infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau, de : - condamner la SCI Nur à leur verser une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 6 novembre 2021 et jusqu'à libération effective des lieux, soit la somme de 63 948 euros arrêtée au mois d'août 2023, - la condamner à leur payer la somme de 23 223 euros au titre des rentes viagères impayées, - dit que le bouquet de 60 000 euros leur restera acquis, - ordonner la publication de l'arrêt. Les intimés font valoir que la Sci Nur n'a jamais changé de siège social, lieu où l'assignation et le commandement de payer lui ont été signifiées, et elle ne démontre pas qu'[R] [P] disposait d'une autre adresse et n'a pas fourni à l'huissier instrumentaire des éléments qui auraient permis de la localiser et dont elle aurait eu connaissance. Ils estiment que la résolution de plein droit par le jeu de la clause résolutoire est acquise dès lors que le commandement de payer délivré le 6 octobre 2021 reproduit in extenso le texte de la clause résolutoire insérée dans l'acte de vente. Les consorts [N] et [H] s'estiment fondés à solliciter une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 6 novembre 2021 dès lors que depuis deux ans, la SCI Nur occupe l'immeuble sans rien payer alors qu'elle le loue et perçoit des loyers. Les intimés considèrent que le bouquet de 60 000 euros n'a pas à être restitué dès lors que la Sci Nur est restée plus de deux ans sans payer en dépit des mises en demeure et commandements de payer qui lui ont été délivrés et a traité avec mépris les droits de la crédirentière âgée de 83 ans. MOTIFS : Sur l'appel principal : Sur la nullité de l'assignation : Le 13 décembre 2021, La selarl LE Floch', [S] [L] et [K] [D], huissiers de justice, a dressé un procès-verbal de vaines recherches en application de l'article 659 du code de procédure civile après avoir tenté de délivrer l'assignation à l'adresse suivante de la SCI Nur : [Adresse 15]. L'huissier a en effet constaté à cette adresse que ni le nom de la SCI Nur ni celui de sa gérante, Madame [B], ne figurait sur les boîtes aux lettres. L'huissier a fait également des recherches à l'adresse de l'établissement figurant dans l'extrait K bis ainsi qu'à celle de la gérante et d'un des associés. L'extrait K bis du 2 décembre 2021 versé aux débats montre que le siège sociale de la SCI Nur était [Adresse 2] et que sa gérante était [J] [B]. L'appelante ne démontre pas qu'[R] [P], âgée d'ailleurs de 91 ans à la date de délivrance de l'assignation, connaissait l'adresse de messagerie électronique de la gérante de la SCI Nur et s'est abstenue de la communiquer à l'huissier instrumentaire qui aurait pu s'en servir pour entrer en contact avec cette dernière et obtenir l'adresse actuelle de la société assignée. En effet, l'appelante se borne à verser aux débats la copie d'un courriel adressé à la gérante à l'adresse électronique suivante : «  [Courriel 13] » le 23 janvier 2019 à 18 h 31. Si ce courriel révèle que son auteur est précisément informé des détails de la dette de la SCI Nur à l'égard d'[R] [P], aucun nom n'est indiqué au bas du texte permettant de l'identifier. Rien dans ce courriel ne permet ni de savoir la nature des relations entre le rédacteur de ce courriel et [R] [P] ni d'en déduire que la crédirentière lui avait donné mandat de recouvrer les arrérages impayés. A lui seul et à défaut d'autre élément, ce courriel ne suffit pas à établir qu'[R] [P] détenait personnellement des éléments d'information autres que ceux figurant dans l'extrait Kbis et dans l'acte de vente. La signification de l'assignation à l'adresse du siège social est donc valable et les diligences mises en 'uvre par l'huissier instrumentaire pour retrouver trace de la SCI et de ses associés sont nombreuses et pertinentes. La demande tendant à l'annulation de l'acte introductif d'instance et du jugement subséquent sera donc rejetée. Sur la clause résolutoire : Pour constater la résolution de plein droit de la vente le 6 novembre 2021, le premier juge a relevé que la crédirentière avait fait signifié à la Sci Nur un commandement de payer le 6 octobre 2021 demeuré infructueux. L'appelante soutient que la signification du commandement de payer délivré le 6 octobre 2021 doit être annulée, ce commandement ayant été délivré à l'adresse de son siège social de manière déloyale dès lors qu'[R] [P] connaissait son adresse de messagerie électronique. La Sci Nur fait valoir en outre que l'acte de signification du commandement n'évoque que la possibilité pour la crédirentière de solliciter la résolution judiciaire de la vente de sorte que ce commandement resté infructueux n'a pas eu pour effet d'entraîner la résolution de plein droit de la vente en exécution de la clause résolutoire. Les intimés répliquent que le commandement informe de manière claire la débirentière de l'intention d'[R] [P] de faire jouer la clause résolutoire insérée dans l'acte de vente, clause que l'huissier instrumentaire a reproduit intégralement dans l'acte de signification du commandement litigieux. La demande tendant à l'annulation du commandement délivré le 6 octobre 2021 à la SCI Nur par la crédirentière sera rejetée pour les mêmes motifs que la demande tendant à l'annulation de l'assignation. En effet, l'huissier instrumentaire, après s'être rendu au siège social de la SCI Nur, a dressé un procès-verbal de vaines recherches sur le fondement de l'article 659 du code de procédure civile après avoir effectué toutes les diligences utiles pour localiser cette société. L'appelante ne rapporte pas la preuve qu'[R] [P] connaissait l'adresse de messagerie électronique de la gérante de la société, le seul courriel daté du 23 janvier 2019 qu'elle produit n'étant pas suffisamment probant. La deuxième page du commandement de payer est ainsi rédigée/ «  TRES IMPORTANT : 7/ « en outre, et par dérogation des dispositions de l'article 1978 du code civil, il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son exacte échéance, d'un sel terme de la rente viagère présentement constituée, la présente vente sera de plein droit et sans mise en demeure préalable, purement et simplement résolue '..un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le crédirentier de son intention d'user du bénéfice de la présente clause... TRES IMPORTANT Faute pour vous de satisfaire au présent commandement dans le délai d'UN MOIS...,vous vous exposez à une procédure judiciaire de résolution et d'expulsion. ...Je vous rappelle qu'aux termes de l'acte notarié, il est prévu, dans la clause résolutoire, que ladite vente sera résolue de plein droit à défaut de paiement d'une seule rente» . La reproduction intégrale dans le commandement de payer de l'article 7 de l'acte de vente stipulant la clause résolutoire, précédée de l'avertissement «  TRES IMPORTANT » manifeste sans équivoque l'intention de la crédirentière de se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans l'acte de vente. Le tribunal a donc à bon droit constaté la résolution de plein droit le 8 novembre 2021 de la vente conclue le 25 novembre 2013 et condamné la Sci Nur au paiement des arrérages de la rente dus jusqu'à la date de la résolution et restés impayés. Sur l'appel incident : Sur l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 6 novembre 2021 : Le contrat de vente ayant transféré la propriété du bien immobilier à la Sci Nur a été anéanti rétroactivement le 6 novembre 2021. A compter de cette date, la Sci Nur qui n'était plus propriétaire des lieux a continué à l'occuper sans droit ni titre de sorte qu'elle est redevable d'une indemnité d'occupation aux intimés qui sera évaluée à la somme de 2 500 euros par mois du 6 novembre 2021 à la date de la libération effective des lieux. Il n'y a pas lieu d'ordonner la répartition au marc le franc de l'indemnité d'occupation entre les intimés s'agissant d'une dette de la Sci Nur à l'égard de la succession d'[R] [P]. Sur le bouquet de 60 000 euros : L'acte de vente stipule que la partie du prix payée comptant par l'acquéreur sera quant à sa destination laissée à l'appréciation souveraine des tribunaux. Les intimés rappellent que la Sci Nur s'est abstenue de payer depuis plus de deux ans et qu'elle ne s'est pas manifestée auprès de la crédirentière en dépit des mises en demeure qui lui étaient adressées. La rente viagère n'a pas été payée en octobre 2019, en mars 2020, en juin 2020, en octobre 2020, en mars 2021 et en novembre 2021, ainsi que l'a relevé le tribunal. Cette inexécution de l'acte de vente est déjà sanctionnée par la perte du droit de propriété sur le bien vendu ainsi que la perte des arrérarages de la rente payés depuis le 25 novembre 2013. L'inexécution par la SCI Nur de son obligation de paiement entre la date de la vente et la date de sa résolution, de décembre 2013 à novembre 2021 ne présente pas un caractère de gravité tel qu'il justifie de dispenser les intimés de restituer à l'appelante le bouquet de 60 000 euros. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté leur demande sur ce point. Sur l'article 700 du code de procédure civile : La Sci Nur, partie perdante, sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS, LA COUR : Infirme partiellement le jugement en ce qu'il a rejeté la demande tendant au paiement d'une indemnité mensuelle d'occcupation à compter du 6 novembre 2021, Statuant à nouveau de ce chef, Condamne la Sci Nur à payer à la succession d'[R] [P] représentée par [Y], [U], [A] [N] et [X] [H] en leur qualité d'héritiers d'[R] [P] la somme de 2 500 euros par mois du 6 novembre 2021 jusqu'à la date de la libération effective des lieux, Confirme le jugement pour le surplus, Déboute la Sci Nur de sa demande au titre des frais irrépétibles, La condamne aux dépens. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,