Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRET DU 22 SEPTEMBRE 2023
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05167 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJZD
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Février 2023 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n°
APPELANT
M. [S] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Mariame TOURE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1881
Assisté par Me Franchesca SEMEGLO substituant Me Mariame TOURE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/009115 du 02/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
S.A. ADOMA prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0226
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 juin 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Marie GOIN
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président et par Saveria MAUREL, Greffier, présente lors de la mise à disposition.
*****
La société Adoma a consenti à M. [Z] un contrat de résidence sociale portant sur la mise à disposition d'une chambre numéro B316 dépendant de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3].
Reprochant à M. [Z] de ne pas respecter ses obligations contractuelles en hébergeant illicitement au moins une tierce personne en méconnaissance des dispositions du contrat, la société Adoma lui a adressé, en vain, le 15 avril 2022, une mise en demeure de cesser cette situation, puis a fait constater, le 2 juillet 2022, par huissier de justice désigné par ordonnance du 30 mai 2022, les conditions d'occupation et d'utilisation de la chambre.
Par acte du 24 août 2022, la société Adoma a fait assigner M. [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constat de la résiliation du contrat de résidence, expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle.
Par ordonnance du 13 février 2023, le premier juge a :
jugé que la résiliation du contrat de résidence de M. [Z] est effective, le rendant ainsi occupant sans droit ni titre ;
ordonné l'expulsion de M. [Z] de la résidence sociale Adoma ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, faute de départ dans un délai fixé à quatre mois à compter de la signification de la décision ;
débouté la société Adoma du surplus de ses demandes ;
condamné M. [Z] aux entiers dépens.
Par déclaration du 14 mars 2023, M. [Z] a relevé appel de cette décision en ses dispositions relatives à la résiliation du contrat et aux dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions remises et notifiées le 29 mars 2023, M. [Z] demande à la cour de :
le juger recevable et bien fondé en ses demandes,
en conséquence,
à titre principal
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
jugé que la résiliation de son contrat de résidence est effective, le rendant ainsi occupant sans droit ni titre ;
ordonné son expulsion de la résidence sociale Adoma ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, faute de départ dans un délai fixé à quatre mois à compter de la signification de la présente décision ;
débouté la société Adoma du surplus de ses demandes ;
prononcé sa condamnation aux entiers dépens ;
statuant à nouveau,
ordonner la poursuite du contrat de résidence sociale le liant la société Adoma ;
ordonner sa 'non-expulsion' ;
à titre subsidiaire,
lui accorder les plus larges délais afin qu'il puisse quitter les lieux dans de bonnes conditions moyennant le paiement de son indemnité d'occupation mensuelle tant qu'il sera dans les lieux ;
y ajoutant,
condamner l'intimée aux entiers dépens.
Par dernières conclusions remises et notifiées le 21 avril 2023, la société Adoma demande à la cour de :
dire M. [Z] mal fondé en son appel,
en conséquence,
l'en débouter,
confirmer l'ordonnance entreprise dans toutes ses dispositions ;
y ajoutant,
condamner M. [Z] à lui régler, à titre de provision, une indemnité d'occupation égale au tarif en vigueur de la redevance, à compter de l'expiration de son contrat jusqu'à la libération effective et définitive des lieux de tous occupants ;
condamner M. [Z] au paiement de la somme de 800 euros à titre d'indemnité procédurale sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
La clôture de la procédure a été prononcée le 14 juin 2023.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d'un contrat de résidence, celui-ci peut constater sa résiliation à l'issue du délai de préavis contractuellement prévu, lorsque aucune contestation sérieuse n'y est opposée.
L'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation encadre le droit pour la personne logée dans une résidence sociale d'héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoit l'obligation pour la personne logée, d'informer le gestionnaire de l'arrivée des personnes qu'il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité.
Au cas présent, la société Adoma, ayant pour objet la construction et la gestion de foyers logements et de résidences sociales, a mis à la disposition de M. [Z], suivant contrat de résidence du 2 novembre 2016 et moyennant le paiement d'une redevance mensuelle, une chambre portant le n° B316, dépendant de la résidence sociale située [Adresse 2] à [Localité 3], ainsi que l'usage commun des locaux et équipements collectifs et semi-collectifs dont la résidence est dotée, pour une durée d'un mois à compter du 4 novembre 2016, renouvelable par tacite reconduction pour de mêmes périodes à la volonté du seul résident, dans les limites des conditions d'accueil spécifiques de la résidence et dans la mesure où ce dernier exécute toutes les obligations stipulées au titre d'occupation.
L'article 8 de ce contrat prévoit plusieurs obligations à la charge du résident, dont celles d'occuper personnellement les lieux mis à sa disposition, de n'en consentir l'occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit, de n'héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l'article 9 du règlement intérieur.
L'article 9 du même contrat énonce que le résident s'engage à avertir le responsable de toute absence prolongée, qu'il peut être mis en demeure de se présenter au bureau de la résidence en vue d'établir sa présence effective dans l'établissement.
L'article 11 relatif à la résiliation du contrat stipule que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat, notamment, en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant en vertu du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification de la lettre recommandée avec accusé de réception.
L'article 9 du règlement intérieur, approuvé par M. [Z], précise que pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d'accueillir une personne dont il assure le couchage à l'intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition et que pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d'identité de son invité et en lui précisant les dates d'arrivée et de départ de celui-ci. Ces renseignements sont consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant.
L'article 10 du règlement intérieur rappelle que le résident est tenu d'occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit.
Par lettre datée du 12 avril 2022 et signifiée à M. [Z] le 15 avril suivant, la société Adoma lui a indiqué avoir constaté qu'il accueillait une tierce personne et l'a mis en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures, tout en lui rappelant ses obligations au titre de l'occupation de la chambre mise à sa disposition et la résiliation de plein droit du contrat un mois après l'envoi de la mise en demeure si celle-ci demeurait sans effet.
Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 2 juillet 2022 à 6 heures 02, en exécution d'une ordonnance rendue sur requête le 30 mai 2022, que la chambre B 316, mise à la disposition de M. [Z], était occupée non seulement par ce dernier mais également par deux autres personnes de sexe masculin : la première ne disposant pas de papier d'identité, s'étant déclarée être '[L] [H]' et résider dans les lieux depuis deux semaines, la seconde, ayant refusé de justifier de son identité et de répondre aux questions de l'huissier de justice. Ce dernier a relevé que la pièce comportait un lit et deux matelas au sol.
Les constatations effectuées, en dehors des heures de visite, démontrent qu'en dépit de la mise en demeure signifiée à sa personne le 15 avril 2022 et de ses dénégations, M. [Z] n'a pas cessé d'héberger des tiers non déclarés préalablement à la société Adoma, étant relevé qu'il ne conteste pas cette absence de déclaration qui lui est reprochée et qui constitue un manquement à ses obligations contractuelles.
Il est ainsi manifestement rapporté la preuve d'une occupation des lieux par des tiers en contravention avec les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation reprises au règlement intérieur et avec les stipulations contractuelles, constitutive d'un manquement grave de l'appelant audit règlement et d'une inexécution de ses obligations et, par suite, d'un trouble manifestement illicite résultant de l'absence de déclaration de l'hébergement.
M. [Z], qui vit en France depuis plus de cinquante ans pour y être arrivé en 1972 ainsi qu'il résulte des mentions figurant sur sa carte de séjour, ne peut sérieusement faire état de ses difficultés de compréhension de la langue française, qu'il ne démontre pas, pour justifier l'absence de déclaration des tiers hébergés et s'affranchir ainsi de ses obligations alors que celles-ci sont indiquées dans le contrat et le règlement intérieur qu'il a signés et rappelées par affichage dans les parties communes dudit règlement intérieur ainsi que l'établit le procès-verbal de constat.
M. [Z] fait encore valoir qu'âgé de 82 ans, souffrant de différentes pathologies, notamment d'hypertension artérielle nécessitant un traitement constant et des soins réguliers, et étant sans famille en France, l'expulsion le contraindra à être sans abri et se heurte aux dispositions de l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, soutenant que sa situation ne justifie pas une restriction de ses droits et notamment, de son droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile.
Cependant, il doit être rappelé que l'information du gestionnaire par le résident de l'identité des personnes hébergées et la limitation de l'hébergement ont pour objet d'assurer le respect des impératifs de sécurité et de salubrité en évitant, notamment, une suroccupation de la résidence et une charge excessive pour les installations à usage collectif.
Il en résulte que les obligations des résidents, pour contraignantes qu'elles soient, sont justifiées par ces impératifs et la spécificité de la résidence sociale dans laquelle est logé M. [Z].
Au surplus, ce dernier ne précise ni ne justifie de manière concrète l'atteinte qui aurait pu, en l'espèce, être portée au droit invoqué par la limitation de la durée d'hébergement des personnes accueillies et la révélation de leur identité alors que leur lien avec l'appelant n'est pas établi et qu'aucun élément ne permet de conclure à l'existence d'une vie familiale entre celui-ci et les personnes hébergées.
Ainsi, il n'est à l'évidence portée aucune atteinte disproportionnée au droit invoqué par M. [Z] par l'application de l'article R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation, qui ne saurait donc être écartée.
La lettre de mise en demeure étant restée infructueuse, il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de résidence.
La demande de délais pour quitter les lieux formée par M. [Z] sera rejetée, étant observé que la mise en demeure date du 15 avril 2022 de sorte qu'il a bénéficié, de fait, de délais pour entreprendre des démarches de relogement, lesquelles ne sont pas justifiées.
M. [Z] étant devenu occupant sans droit ni titre de la chambre mise à sa disposition, il y a lieu d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef.
Cette mesure n'a pas de conséquences disproportionnées au regard des circonstances particulières de l'espèce tenant à la situation personnelle de M. [Z] et de l'atteinte évidente au droit de propriété que causerait son maintien dans les lieux. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ces chefs.
La société Adoma demande que soit réparée l'omission de statuer commise par le premier juge, qui ne s'est pas prononcé sur l'indemnité d'occupation qu'elle sollicitait.
M. [Z] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle, contrepartie de l'occupation sans droit ni titre de la chambre, égale au montant de la redevance mensuelle prévue au contrat et qui aurait été due si celui-ci s'était poursuivi. Cette indemnité sera due jusqu'à la libération effective des lieux.
Le sort des dépens de première instance et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
Succombant en ses prétentions, M. [Z] supportera les dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.
Il sera alloué à la société Adoma, contrainte d'exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense devant la cour, la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;
Y ajoutant,
Condamne M. [Z] à payer à la société Adoma une indemnité d'occupation provisionnelle égale au tarif en vigueur de la redevance à compter de l'expiration du contrat et jusqu'à la libération complète des lieux ;
Condamne M. [Z] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle et à payer à la société Adoma la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
