Tribunal judiciaire, 17 avril 2025. 24/00291

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° CHAMBRE DES REFERES AFFAIRE N° RG 24/00291 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYT3 NAC : 72A JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND AUDIENCE DU 17 Avril 2025 DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES CORALLINES, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL COPRO IMMOBILIER immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 488 258 435 domiciliée : chez SARL COPRO IMMOBILIER [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 4] Rep/assistant : Me Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DEFENDERESSE Mme [V] [I] [D] [T] [Adresse 2] [Adresse 7] [Localité 3] Rep/assistant : Me Mélanie THIEFFRY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION COMPOSITION DE LA JURIDICTION LORS DES DÉBATS : Président : Catherine VANNIER Greffier : Marina GARCIA  Audience Publique du : 20 Mars 2025 LORS DU DÉLIBÉRÉ : Jugement prononcé le 17 Avril 2025 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier  Copie exécutoire à délivrée le : Copie certifiée conforme à Maître GARNIER et Maître THIEFFRY délivrée le : FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Madame [V] [T] est propriétaire des lots de copropriété n°12 et 120 au sein de la résidence [Adresse 5], située [Adresse 8] à [Localité 10]. La SARL Copro Immobilier a été désignée syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 28 novembre 2023 pour une durée de trois ans, le contrat prenant fin le 30 novembre 2026. Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels ainsi que les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont Madame [T]. En outre, les procès-verbaux des assemblées générales de 2019 à 2023 lui ont été transmis. Les convocations des assemblées générales lui ont été envoyées par lettre recommandée avec avis de réception. Madame [T] étant défaillante dans le paiement des charges, une mise en demeure de payer la somme de 6.627,95 € en date du 11 mars 2024 lui a été notifiée. Le syndicat des copropriétaires demandeur fait état au 26 novembre 2024 d’un solde débiteur de charges de copropriété d'un montant principal de 7.500,75 €. Par acte de commissaire de justice délivré le 24 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] représenté par son syndic a fait assigner Madame [V] [T] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir condamner cette dernière notamment au paiement des charges de copropriété. Sur cette assignation, Madame [T] a constitué avocat. Les parties ont conclu et l’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier 2025. Par jugement du 20 février 2025, le Tribunal de céans a ordonné la réouverture des débats et invité les parties à conclure sur la recevabilité de la demande selon la procédure accélérée au fond au vu de la mise en demeure du 11 mars 2024 qui ne mentionne ni la nature ni le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel. Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sollicite de voir : - Condamner Madame [V] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 7.500,75 € avec intérêts à compter du 11 mars 2024 pour la somme de 6.169,73 € et à compter de l’assignation pour le reliquat, - Juger que les provisions sur charges pour l’année 2024 non échues sont immédiatement exigibles et condamner en conséquence Madame [T] au paiement de celles-ci, - Prononcer la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, - Condamner Madame [V] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le demandeur du fait de la résistance abusive dont elle a fait preuve, - Condamner Madame [V] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 1.800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner Madame [V] [T] aux entiers dépens, - Juger que les dépenses engagées pour le recouvrement amiable de charges communes doivent être portées au débit du compte du copropriétaire défaillant, - Ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution. Il rappelle que Madame [T], qui excipe d’une erreur dans la répartition des charges, a été déboutée de sa demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale 2021, par jugement du 19 mars 2024, décision exécutoire. Les décisions prises dans le cadre de cette assemblée générale devraient être exécutées tant qu’une décision judiciaire contraire n’est intervenue. Les assemblées générales successives ont validé les comptes de la copropriété, voté les budgets et la répartition des charges. Il ajoute que Madame [T] aurait été autorisée à fermer sa terrasse entraînant ainsi une modification des tantièmes du lot n°12, décision en faveur de laquelle elle aurait voté lors de l’assemblée générale du 21 février 2013. Concernant l’exception d’inexécution, le syndicat des copropriétaires précise qu’un copropriétaire ne pourrait invoquer l’inexécution des obligations par le syndic de travaux ou d’entretien de l’immeuble pour s’abstenir de verser les charges dues. De même, il ne pourrait se prévaloir de la survenance d’un sinistre dans ses parties privatives et de l’absence de gestion de ce dernier pour échapper au paiement de ses charges. Le [Adresse 11] [Adresse 5] estime que Madame [T] persiste malgré les mises en demeure à ne pas remplir ses obligations, causant un préjudice certain à la copropriété. Il sollicite la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts compte tenu de la résistance abusive dont Madame [T] fait preuve. Sur la recevabilité de la procédure, il affirme que la mise en demeure préalable serait conforme, car elle contiendrait les informations nécessaires à la défenderesse concernant sa dette à l’égard de la copropriété. Il soutient, en outre, que l’avis de la Cour de cassation en date du 12 décembre 2024 ajouterait des conditions à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 de sorte qu’il ne devrait pas s’appliquer rétroactivement. Il tire également argument de précédentes décisions du tribunal de céans qui auraient accueilli comme recevables des actions engagées, antérieurement à l’avis de la Cour de cassation, sur le fondement de mises en demeure similaires. Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2024, Madame [T] indiquait subir des dégâts récurrents en raison des aménagements en privatif et en commun du lot du dessus n°16. Une procédure serait pendante devant ce tribunal. Elle conteste par ailleurs la répartition des charges de copropriété. Elle ajoute ne pas avoir été relancée à plusieurs reprises et estime que le syndicat des copropriétaires a manqué à ses obligations. Elle n’aurait jamais eu de réponse sur ses demandes portant sur ses tantièmes. Elle sollicite le rejet de l’ensemble des demandes du syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 5] outre la condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle n’a pas reconclu postérieurement à la réouverture des débats. À l’audience du 20 mars 2025, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 avril 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des charges de copropriété Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 ». Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] produit une mise en demeure distribuée à Madame [T] le 9 février 2024. Cette lettre fait état de charges restantes impayées et d’un compte de copropriétaire à solde débiteur, sans en préciser les différents montants. Elle indique que le solde global de la créance est de 6.169,73 euros et demande à Madame [T] d’avoir à s’en acquitter sous quinzaine. Le Syndicat a également fait émettre une mise en demeure par courrier officiel de son conseil en date du 11 mars 2024. Ce courrier est présenté comme une ultime mise en demeure et tentative amiable. Après avoir rappelé l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, il informe Madame [T] que les juridictions compétentes seront saisies à défaut de réponse sous quinzaine. Dès lors, ces mises en demeure mentionnent un délai de quinze jours à réception pour régler la somme globale de 6.169,73 €, alors que le délai est de 30 jours et que la somme réclamée doit être limitée à la provision due au titre de l'article 14-1. En effet, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes ne deviennent exigibles qu’après que la mise en demeure soir restée infructueuse. Sur ce point, l’avis de la Cour de cassation précise que la mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget. Elle n’ajoute aucune condition au texte et ne fait qu’interpréter littéralement (Cass civ. 3è, avis n°15013 du 12 décembre 2024, pourvoi n°24-70.007). Il résulte en effet de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président d’une procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l'exercice en cours et des sommes restant dues au titre d'exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget. La mise en demeure visée à l'article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l'introduction de l'instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées. Il n’y a donc pas lieu d’écarter cette interprétation au seul motif qu’elle a fait l’objet d’un avis postérieurement à l’introduction de l’instance. En outre, le demandeur ne saurait prétendre au maintien d’une pratique antérieure erronée qui aurait pu conduire la juridiction de céans à ne pas relever d’office la fin de non-recevoir tirée de ce vice. À défaut de mise en demeure telle que prévue à l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965, la demande selon la procédure accélérée au fond est irrecevable. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens. En revanche, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [T] les frais exposés par elle et non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, DÉCLARE irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] aux dépens, DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE