Tribunal judiciaire, 28 octobre 2024. 24/02395

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 8] [Adresse 2] [Adresse 5] [Localité 3] NAC: 5AA N° RG 24/02395 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TCWQ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU : 28 Octobre 2024 [L] [M] [N] C/ [R] [P] [T] [S] divorcée [P] [U] [O] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 28 Octobre 2024 à Me Sandra HEIL-NUEZ Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Lundi 28 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffière, lors des débats et Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière, chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 27 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE Mme [L] [M] [N], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEURS M. [R] [P], demeurant [Adresse 6] non comparant, ni représenté Mme [T] [S] divorcée [P], demeurant [Adresse 4] comparante en personne Mme [U] [O], demeurant [Adresse 10] non comparante, ni représentée RAPPEL DES FAITS Par contrat du 27 août 2021, Madame [L] [N] a donné à bail à Monsieur [R] [P] un appartement à usage d'habitation B17, situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 490 euros et une provision sur charges mensuelle de 33 euros. Par actes séparés du même jour, Madame [T] [S] divorcée [P] et Madame [U] [O] se sont portées caution solidaire des sommes dues par Monsieur [R] [P] au titre de ce bail. Le 29 mars 2024, Madame [L] [N] a fait signifier à Monsieur [R] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Ce commandement de payer a été dénoncé à Madame [T] [S] divorcée [P] et Madame [U] [O] le 04 avril 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, Madame [L] [N] a ensuite fait assigner Monsieur [R] [P], Madame [T] [S] divorcée [P] et Madame [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la condamnation du preneur à quitter les lieux, et à défaut l’expulsion du preneur et la libre disposition des meubles garnissant le logement, au besoin avec l'assistance de la force publique, et la condamnation solidaire du preneur et des cautions au paiement : - de la somme de 3.066,98 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge conventionnels, jusqu’à la libération effective du logement, - d'une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 juin 2024. A l’audience du 27 septembre 2024, Madame [L] [N], représentée par Maître Sandra HEIL-NUEZ, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.760,28 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de septembre 2024 comprise. Madame [T] [S] divorcée [P] précise que son fils, Monsieur [R] [P], a quitté les lieux pour partir en mer et qu’elle vide seule le logement, afin d’en rendre les clés à la bailleresse. Elle indique qu’elle a payé le loyer tant qu’elle le pouvait et qu’elle ne peut payer la somme sollicitée en une seule fois, car elle perçoit le SMIC et a déjà son propre loyer à payer. Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par remise selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile le 21 juin 2024 pour Madame [U] [O] et par remise à l’étude de l’huissier pour Monsieur [R] [P], ces deux défendeurs ne sont ni présents ni représentés. L'affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024. Autorisée à produire une note en délibéré jusqu’au 20 octobre 2024 quant à la lettre recommandée adressée à Madame [U] [O], la bailleresse a justifié d’une capture d’écran du site internet de la poste confirmant l’envoi de la LRAR. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. I. SUR LA RESILIATION 1. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige. L’action est donc recevable. 2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 27 août 2021 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 29 mars 2024, pour la somme en principal de 1.190,60 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois. Monsieur [R] [P], Madame [T] [S] divorcée [P] et Madame [U] [O] n'ont procédé à aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 mai 2024. La résiliation est intervenue le 30 mai 2024 et Monsieur [R] [P] est depuis occupant sans droit ni titre. Il lui sera ordonné de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [R] [P] sera ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique. Quant à ses meubles, leur sort sera régi par les dispositions du droit des procédures civiles d’exécution lors des hypothétiques opérations d’expulsion. II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi". Madame [L] [N] produit un décompte du 19 septembre 2024 démontrant que Monsieur [R] [P] reste devoir la somme de 4.184,81 euros, mensualité d’août 2024 comprise. S'agissant de la somme demandée au titre du mois de septembre 2024, elle ne peut être demandée par avance, s'agissant d'une indemnité d'occupation due en totalité uniquement si l'ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu'au 30 septembre 2024 et non d'un loyer payable d'avance. Monsieur [R] [P], Madame [T] [S] divorcée [P] et Madame [U] [O] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, à laquelle Madame [T] [S] divorcée [P] et Madame [U] [O] sont tenues en leur qualité de caution solidaire de Monsieur [R] [P]. Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.184,81 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2024 sur la somme de 1.190,60 euros, du 21 juin 2024 sur la somme de 3.066,98 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Monsieur [R] [P], Madame [T] [S] divorcée [P] et Madame [U] [O] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 30 mai 2024 au 30 août 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Monsieur [R] [P], Madame [T] [S] divorcée [P] et Madame [U] [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [L] [N], Monsieur [R] [P], Madame [T] [S] divorcée [P] et Madame [U] [O] seront condamnés à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 août 2021 entre Madame [L] [N] et Monsieur [R] [P] concernant un appartement à usage d'habitation B17, situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 30 mai 2024 ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [L] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DISONS n'y avoir lieu à ordonner à ce stade l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [P], Madame [T] [S] divorcée [P] et Madame [U] [O] à verser à Madame [L] [N] à titre provisionnel la somme de 4.184,81 euros (décompte arrêté au 19 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois d’août 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2024 sur la somme de 1.190,60 euros, du 21 juin 2024 sur la somme de 3.066,98 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [P], Madame [T] [S] divorcée [P] et Madame [U] [O] à payer à Madame [L] [N] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [R] [P], Madame [T] [S] divorcée [P] et Madame [U] [O] à verser à Madame [L] [N] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [R] [P], Madame [T] [S] divorcée [P] et Madame [U] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; La greffière, Le juge,