Tribunal judiciaire, 12 novembre 2024. 24/01779

Du 12 novembre 2024 5AA SCI/DC PPP Contentieux général N° RG 24/01779 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZK5P CDC HABITAT SOCIAL C/ [P] [R] [E] [O] Expéditions délivrées à : Me YOUCEF FE délivrée à : Me YOUCEF Le 12/11/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] JUGEMENT EN DATE DU 12 novembre 2024 JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, DEMANDERESSE : Société CDC HABITAT SOCIAL - [Adresse 4] Représentée par Me Sophie YOUCEF loco Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de Bordeaux DEFENDEURS : 1°) Monsieur [P] [R] né le 18 Décembre 1981 à [Localité 5] (SENEGAL), demeurant [Adresse 1] 2°) Madame [E] [O] née le 03 Janvier 1999 à [Localité 6] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 3] Ni présents, ni représentés DÉBATS : Audience publique en date du 17 septembre 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE : Par contrat signé électroniquement le 29 novembre 2022, la Société CDC HABITAT a consenti à Monsieur [P] [S] et Madame [E] [O] un bail d'habitation portant sur un logement situé au [Adresse 1], moyennant un loyer révisable de 343,33 € outre une provision mensuelle sur charges de 68,65 €. Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, la Société CDC HABITAT a fait délivrer à Monsieur [P] [S] et Madame [E] [O] un commandement de payer les loyers et de fournir les documents relatifs au SLS qu'elle avait auparavant réclamés en vain par courrier. Par courrier réceptionné le 22 mai 2024, la société CDC a été destinataire du congé donné par Madame [E] [O] qui l'a informée de sa nouvelle adresse. Par assignation en date du 17 juin 2024, la Société CDC HABITAT a fait convoquer Monsieur [P] [S] et Madame [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : ▸ constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire le 10 avril 2024, et prononcer la résiliation du bail pour manquements répétés à l'obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus, ▸ ordonner l'expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef dans la quinzaine de la signification du jugement, avec le concours s'il y a lieu de la force Publique, ▸ ordonner l'enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls des défendeurs, ▸ condamner solidairement Monsieur [P] [S] et Madame [E] [O] au paiement des loyers, charges, SLS et pénalités SLS échus au mois de mai 2024 d'un montant de 4.961,92 €, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ▸ condamner solidairement Monsieur [P] [S] et Madame [E] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant mensuel des loyers et des charges révisables selon les conditions contractuelles, jusqu'à la libération effective des lieux, ▸ dire que Madame [E] [O] ne sera pas tenue de la dette locative à compter du 24 décembre 2024, ▸ condamner solidairement Monsieur [P] [S] et Madame [E] [O] au paiement de la somme de 600 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens qui comprendront le commandement de payer. Lors de l'audience du 17 septembre 2024, la Société CDC HABITAT a maintenu ses prétentions, tout en précisant que la dette locative s'élève désormais à la somme de 604,25 €. Elle s'en remet à l'appréciation de la juridiction s'agissant de l'octroi de délais de paiement. Assignée par dépôt de l'acte en l'étude du commissaire de justice, Madame [E] [O] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Monsieur [P] [S] qui a été assigné à personne s'est présenté en fin d'audience après la clôture des débats, il lui a été indiqué que le dossier avait été retenu, l'avocat ayant mandat de déposer le dossier de son confrère saisi des intérêts de la demanderesse avait quitté le tribunal. La juridiction a été destinataire d'un diagnostic social et financier. Monsieur [P] [S] a expliqué avoir repris le paiement du montant intégral du loyer, percevoir un salaire de 1500 € outre une prime d'activité de 179 €, il est séparé de sa compagne, il indique que la dette était constituée pour l'essentiel du surloyer faute pour lui d'avoir répondu à l'enquête SLS. Il souhaite s'en acquitter par des versements mensuels de 100 € et être maintenu dans les lieux loués. Le jugement sera réputé contradictoire. Il a été mis en délibéré au 12 novembre 2024. MOTIFS DU JUGEMENT Sur la régularité de la procédure : Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été notifiée au Préfet de la Gironde le 18 juin 2024, au moins deux mois avant la date de l'audience. Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 février 2024. La procédure est donc régulière. Sur la résiliation du bail et l'expulsion de la locataire : En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans la version dont se prévaut la demanderesse, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La Société CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [P] [S] et Madame [E] [O] un commandement d'avoir à payer la somme de 933,83 € au titre de la dette locative, par acte du 27 février 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [P] [S] et Madame [E] [O] n'ayant pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois prévu contractuellement, la société CDC HABITAT était fondée à réclamer la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle, à la date du 28 avril 2024. Néanmoins, l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que : ○ pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ○ ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; ○ si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats que Monsieur [P] [S] a repris le paiement du loyer courant et que déduction des sommes imputées au titre du surloyer, la dette locative a considérablement diminué. Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets de la clause de résiliation du bail. En cas de non-respect de ce moratoire, la Société CDC HABITAT sera autorisée à poursuivre l'expulsion de Monsieur [P] [S] qui occupe seul les lieux désormais. En outre, il y a lieu de prévoir que Monsieur [P] [S] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux loués. Sur l'arriéré locatif : Le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers et les charges convenus au contrat de bail, et dès lors que l'obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu'il a payé lesdits loyers. Il résulte en l'espèce du bail et du décompte versés aux débats par le bailleur que la dette locative s'élève à la somme de 604,25 € au titre des loyers et charges échus à la date du 13 septembre 2024. La CDC HABITAT fait valoir que conformément aux dispositions de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle sollicite à l'encontre de Madame [E] [O] le paiement de l'arriéré locatif jusqu'au 24 décembre 2023, soit dans le délai de six mois après qu'elle ait donné congé des lieux loués. Conformément à sa demande, et en vertu du principe de l'imputation des paiements sur la dette la plus ancienne, aucune somme ne reste due pour la période antérieure à cette date, de sorte que les demandes de la Société CDC HABITAT seront rejetées à l'encontre de Madame [E] [O]. Monsieur [P] [S] sera condamné à payer cette somme de 604,25 € au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dus à cette date (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Il sera autorisé à se libérer de sa dette conformément aux modalités prévues au dispositif du jugement. Sur les autres demandes : Monsieur [P] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens. L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du Code de Procédure. La présente décision est de droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, REJETTE les demandes dirigées contre Madame [E] [O] ; CONSTATE l'acquisition au 28 avril 2024 de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties ; CONDAMNE Monsieur [P] [S] à payer à la Société CDC HABITAT la somme de 604,25 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés échus à la date du 13 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; AUTORISE Monsieur [P] [S] à se libérer de la dette dans un délai de SIX mois à raison de mensualités de 100 € chacune, la dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ; DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ; ORDONNE, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ; DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ; DIT, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : • la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; • si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ; a. qu'en ce cas, à défaut pour Monsieur [P] [S] d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; b. qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; c. qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées (433,26 € au jours de l'audience) et CONDAMNE Monsieur [P] [S] à son paiement, jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNE Monsieur [P] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONSTATE l'exécution provisoire de droit de la décision. Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LA JUGE