Cour de cassation, 04 avril 2019. 18-14.050

CIV.3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 avril 2019 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 293 FS-D Pourvoi n° U 18-14.050 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par la société Domaxis, société anonyme d'HLM, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 22 janvier 2018 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre), dans le litige l'opposant : 1°/ à Mme L... H..., épouse S..., domiciliée [...] , 2°/ à la société Union financière de France banque, société anonyme, dont le siège est [...] , [...], défenderesses à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 5 mars 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, MM. Pronier, Bureau, Mmes Farrenq-Nési, Greff-Bohnert, MM. Jacques, Bech, conseillers, Mmes Guillaudier, Georget, Renard, Djikpa, conseillers référendaires, M. Brun, avocat général, Mme Besse, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations de Me Le Prado, avocat de la société Domaxis, de la SCP Alain Bénabent, avocat de Mme S..., l'avis de M. Brun, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à la société Domaxis du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Union financière de France banque ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 22 janvier 2018), qu'en avril 1985, Mme S..., démarchée par la société Union Financière de France, a acquis des parts de la société civile d'attribution Le Jardin Modèle, ayant pour objet l'acquisition d'un terrain donné à bail à construction pour une durée de vingt-cinq ans à la société d'HLM de l'agglomération parisienne, aux droits de laquelle vient la société d'HLM Domaxis (Domaxis), le preneur s'engageant à faire édifier des constructions, entretenir les logements et les louer pour la durée du bail, qui devait prendre fin le 19 juillet 2010 ; que Mme S..., ayant vendu le 30 septembre 2010 son appartement occupé, a assigné la société Domaxis en indemnisation ; Attendu que la société Domaxis fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à Mme S... la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts, alors, selon le moyen que la présence d'occupants sans droit ni titre dans l'immeuble objet du bail à construction, au jour de son échéance, n'est susceptible d'engager la responsabilité du preneur que s'il est constaté qu'il avait consenti des baux pour une période allant au-delà de cette échéance, sans avoir averti en temps utiles les locataires de ce que ces baux s'éteindraient au jour de cette échéance ; qu'en l'espèce, en retenant à l'encontre de la société Domaxis un manquement à son obligation de restitution des lieux, en ce que l'appartement devenu la propriété de Mme S... au sein de l'immeuble objet du bail à construction n'était pas libre de tout occupant à l'échéance de ce bail à construction, le 19 juillet 2010, sans constater que la société Domaxis avait conclu des baux pour une période allant au-delà de cette échéance, et alors qu'elle relevait qu'elle avait prévenu dès le 12 mars 2009 les locataires de ce qu'ils deviendraient occupants sans droit ni titre à compter de cette échéance, la cour d'appel a violé l'article L. 251-6, alinéa 1er, du code de la construction et de l'habitation dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 ; Mais attendu qu'ayant relevé que, conformément à l'article L. 251-6 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version antérieure à celle issue de la loi du 24 mars 2014, prévoyant que les contrats de location consentis par le preneur d'un bail à construction s'éteignent à l'expiration du bail, le contrat de bail à construction mentionnait que le preneur pourrait louer les constructions pour une durée ne pouvant excéder celle du bail, que la société d'HLM, qui, seule, pouvait fixer le terme des baux qu'elle avait consentis sur les appartements, ne disposait de droits sur les immeubles que jusqu'au 19 juillet 2010, date d'expiration du délai contractuel de vingt-cinq ans figurant au contrat de bail à construction du 19 juillet 1985, et que l'appartement de Mme S... avait été vendu occupé le 30 septembre 2010, la cour d'appel en a exactement déduit que la société d'HLM avait manqué à son obligation de restituer les lieux libres de tous occupants ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Domaxis aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre avril deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Domaxis. Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, D'AVOIR condamné la société Domaxis à payer à Mme L... S... la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE « le tribunal a rappelé à juste titre que le contrat de bail à construction mentionnait que le bailleur pourrait louer les constructions pour une durée ne pouvant excéder celle du bail ; que cette disposition est conforme à l'article L. 251-6 du code de la construction et de l'habitation qui prévoit que les contrats de location consentis par le preneur d'un bail à construction s'éteignent à l'expiration du bail ; que la société d'HLM ne disposait de droits sur les immeubles que jusqu'au 19 juillet 2010, date d'expiration du délai contractuel de 25 ans figurant au contrat de bail à construction du 19 juillet 1985 ; qu'il s'en déduit qu'au-delà du 19 juillet 2010, le preneur devait restituer les lieux dans l'état dans lesquels il les avait obtenus, et donc libérés de tout occupant ; que le tribunal a retenu à bon droit que l'obligation de restitution du bien loué vide au terme du contrat résulte de l'obligation de loyauté du preneur vis-à-vis du bailleur, la société civile d'attribution, et de ses porteurs de parts ; que l'obligation de restituer les lieux libre s'imposait à la société Domaxis ainsi qu'à tous les occupants de son chef, étant rappelé qu'elle seule pouvait fixer le terme des baux qu'elle consentait sur les appartements ; que la société Domaxis fait valoir que l'article 1743 du code civil prévoit que le bailleur qui vend la chose louée ne peut expulser le locataire ; que cette disposition n'est pas applicable en l'espèce puisque le bailleur initial, la société civile d'attribution, ne vend pas les lieux mais en obtient restitution conformément à un bail à construire dont le terme est connu depuis 25 ans ; que cette disposition n'est pas plus applicable à la relation entre Domaxis, bailleur, et les locataires des appartements puisque le contrat conclu n'était pas un contrat de vente ; qu'en outre, il faut rappeler que le dispositif législatif applicable à cette époque garantissait la reprise des lieux libérés des occupants puisque l'article L. 411-3 du code de la construction et de l'habitation prévoyait en 2010 que le droit au maintien dans les lieux des locataires sociaux en cas de transfert de propriété de leur logement recevait exception en cas de bail à construction ; que ce dispositif permettait en effet de garantir aux investisseurs qui avaient apporté des fonds permettant la construction des logements d'habitation de pouvoir entrer en possession des lieux afin de les occuper personnellement ou de les louer au terme du contrat, sans se voir opposer le maintien dans les lieux des occupants en vertu d'un bail social précédemment conclu ; que la société Domaxis fait également valoir que ses baux étaient conclus pour une durée d'un mois tacitement reconductibles afin de permettre la libération des lieux ; que la société Domaxis soutient avoir mentionné cette information dans les baux qu'elle a conclus mais elle ne produit pas le bail conclu avec le locataire de Mme S... ; qu'elle ne présente qu'un seul bail daté du 10 mars 2008 qui n'est pas celui de l'appartement de Mme S... et qui concerne un appartement situé à une autre adresse ; que Mme S... présente l'état locatif de la résidence à la date du mois de mai 2009 qui établit que son appartement a été loué selon un bail conclu le 16 septembre 1990 (pièce 10) ; qu'en tout état de cause, il est établi par le courrier adressé par l'association de défense des locataires daté du 25 mai 2009 et adressé à la SCI Le Jardin Modèle que les baux rédigés par la société Trois Vallée à laquelle la société Domaxis a succédé ne mentionnaient pas la date du terme du bail et que les locataires n'ont découvert que par le courrier adressé par la société Domaxis le 12 mars 2009 qu'ils deviendraient occupants sans droits ni titre à compter du 19 juillet 2010 s'ils ne quittaient pas les lieux ; que le manquement à cette obligation est contesté par la société Domaxis ; que l'appartement a été vendu le 30 septembre 2010 au groupe Logement Français au prix de 146 200 euros pour une surface de 66 m² habitables, soit 2 215 euros le m² ; que l'offre d'achat du 18 février 2010 de la société Logement Français au prix de 146 200 euros correspond selon cette société au prix d'un bien occupé et dans le cadre d'une vente « en bloc » (page 2 du courrier) qui est inférieure d'environ 5% au prix du marché d'un appartement vide, vendu à la découpe ; qu'il est établi par ce document que Mme S... a bien vendu son appartement occupé ; que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a écarté ce manquement » ; ALORS QUE la présence d'occupants sans droit ni titre dans l'immeuble objet du bail à construction, au jour de son échéance, n'est susceptible d'engager la responsabilité du preneur que s'il est constaté qu'il avait consenti des baux pour une période allant au-delà de cette échéance, sans avoir averti en temps utiles les locataires de ce que ces baux s'éteindraient au jour de cette échéance ; qu'en l'espèce, en retenant à l'encontre de la société Domaxis un manquement à son obligation de restitution des lieux, en ce que l'appartement devenu la propriété de Mme L... S... au sein de l'immeuble objet du bail à construction n'était pas libre de tout occupant à l'échéance de ce bail à construction, le 19 juillet 2010, sans constater que la société Domaxis avait conclu des baux pour une période allant au-delà de cette échéance, et alors qu'elle relevait qu'elle avait prévenu dès le 12 mars 2009 les locataires de ce qu'ils deviendraient occupants sans droit ni titre à compter de cette échéance, la cour d'appel a violé l'article L.251-6, alinéa 1er, du code de la construction et de l'habitation dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016.