Cour d'appel, 30 avril 2025. 23/00270

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 30 AVRIL 2025 N° 2025 / 105 N° RG 23/00270 N° Portalis DBVB-V-B7H-BKSPI [N] [G] C/ Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Thimothée JOLY Me Eric PASSET Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de TARASCON en date du 08 Décembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/ 00241. APPELANT Monsieur [N] [G] né le 23 Août 1950 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2] représenté par Me Thimothée JOLY, membre de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMÉE Syndicat des copropriétaires de l'immeuble WILSON LES LICES situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, l'AGENCE TEYSSIER IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1], représenté par son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, représentée par Me Eric PASSET, membre de la SELARL CABINET PASSET - BELUCH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Laurence JACQUES FERRI, avocat au barreau de NIMES *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le Président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** M. [N] [G] est propriétaire d'un local commercial situé au rez-de-chaussée constituant le lot n°12 de la copropriété [Adresse 7] LICES, lequel était exploité par la SARL LE VESUVE dont il est également le gérant. Le local commercial ayant subi des dégâts des eaux et infiltration, le tribunal judiciaire de TARASCON a par jugement du 18 mars 2021 déclaré irrecevable comme prescrite les demandes en réparation dirigées contre le syndicat des copropriétaires et a condamné sous astreinte ce dernier à effectuer les travaux relatifs à l'étanchéité, la toiture et l'humidité à l'exception des travaux de peinture, préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport du 16 avril 2018. Un appel est actuellement pendant concernant ce jugement. Par acte d'huissier en date du 30 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M.[G] devant le tribunal judiciaire de TARASCON en paiement de la somme principale de 11 809,79' correspondant aux appels de fonds pour les travaux de réfection de la toiture votés en assemblée générale du 4 juin 2019. Par jugement du 9 mars 2023, M.[G] était condamné à payer la somme de 36 979,61' outre 2500' d'article 700 du code de procédure civile. Un appel est actuellement pendant concernant ce jugement. Considérant que les résolutions 18, 19 et 20 votées lors de l'assemblée générale du 29 novembre 2021 ont été adoptées de manière illicite, M.[G] a, par acte d'huissier du 2 février 2022, fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de TARASCON en annulation et en condamnation à des dommages et intérêts. Par jugement rendu le 8 décembre 2022, le Tribunal: DEBOUTE M.[G] de sa demande en annulation des résolutions 18, 19 et 20 de l'assemblée générale du 29 novembre 2021, DECLARE irrecevable les demandes de dommages et intérêts de M.[G], DEBOUTE M.[G] de ses demandes de dommages et intérêts, CONDAMNE M.[G] aux entiers dépens, DEBOUTE M.[G] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, CONDAMNE M.[G] à payer aux syndicats des copropriétaires la somme de 2500' sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. Par déclaration au greffe en date du 5 janvier 2023, M.[G] a interjeté appel de cette décision. Il sollicite: RECEVOIR M. [N] [G] en son appel et le dire bien fondé ; REFORMER le jugement déféré en toutes ses dispositions ; STATUANT A NOUVEAU : ANNULER les résolutions n°18, 19 et 20 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], en date du 29 novembre 2021 ; CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] LES [Adresse 5] à payer à M. [N] [G] la somme de 3.000 ' en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires l'immeuble [Adresse 6] LES LICES aux entiers dépens ; DIRE qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [N] [G] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera dès lors répartie entre les autres copropriétaires. A l'appui de son recours, il fait valoir: -que la résolution adoptée en l'absence de mise en concurrence des entreprises encourt la nullité, ce qui est le cas de la résolution 18, en effet les deux devis notifiés avec l'ordre du jour ne portent pas sur les mêmes prestations, -que la résolution 14 de l'AG du 15 juin 2020, régulièrement adoptée, prévoit une mise en concurrence obligatoire pour tout marché d'un montant supérieur à 1 000' HT, de sorte qu'une mise en concurrence par la demande de plusieurs devis ou l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises était nécessaire (article 19-2 du décret du 17 mars 1967), -que quand bien même la nécessité de réaliser les travaux en toiture aurait fait l'objet d'une résolution adoptée dans le cadre d'une AG précédente, cette résolution porte sur le choix de l'entreprise, peu importe qu'il a été retenue celle préconisée par l'expert dans un contexte où les travaux préconisés sont contestés comme ne mettant pas un terme aux désordres qu'il subit, -que pour la résolution 20 seul un devis a été notifié aux copropriétaires de sorte qu'elle encourt la nullité, -que le règlement de copropriété page 11 précise que l'entretien et la réfection des terrasses est à la charge exclusive des propriétaires des lots dont elles font partie, -que la résolution 19 porte sur la réfection des terrasses privatives alors que cette dernière ne peut être mise à la charge de l'ensemble des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires conclut: CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de TARASCON du 8 décembre 2021, En conséquence, DEBOUTER M. [G] de sa demande d'annulation des résolutions numéro 18, 19 et 20 de l'Assemblée Générale de la copropriété de l'immeubles WILSON LES LICES en date du 29 novembre 2021, JUGER que les travaux de réfection de la toiture ont été votés le 4 juin 2019 et notifiés à M. [G], JUGER que la résolution numéro 18 n'a fait que choisir entre les deux devis retenus actualisés que la résolution 19, résolution sans vote à titre d'information et portant application du jugement rendu le 18 mars 2021 portant astreinte, JUGER valide la résolution numéro 20, s'agissant de travaux urgents dans la continuité de ceux jugés par le Tribunal Judiciaire de TARASCON le 18 mars 2021, DECLARER irrecevables les demandes formulées par M. [N] [G] au titre de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, la Cour d'Appel d'AIX-EN-PROVENCE étant saisie des mêmes demandes et, en toute hypothèse, infondées, CONDAMNER M. [G] au paiement de la somme de 4.000 ' sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Le CONDAMNER enfin aux entiers dépens de première instance et d'appel. Il soutient: -que lors de l'AG du 4 juin 2019 résolution 14 le principe des travaux est acté avec l'enveloppe globale avec appel de fonds correspondant, -que lors de l'AG du 15 juin 2020 résolution 21 il a été fait le choix d'une entreprise pour la réalisation des travaux de toiture votés par l'AG du 4 juin 2019, -que les procès verbaux de ces AG ont été régulièrement notifiés à M.[G], -que la résolution 18 de l'AG du 29 novembre 2021 n'est que la concrétisation de ces deux résolutions de 2019 et 2020, l'AG de 2021 n'a fait que choisir entre les deux devis retenus, -que la résolution 19 récapitule les travaux fixés par le jugement du 18 mars 2021, c'est une résolution sans vote à titre d'information, -qu'aux termes de la résolution 20 il a été proposé la réfection de la totalité de la toiture, eu égard à son état, la copropriété était tenue par le jugement du 18 mars 2021 la condamnant à réaliser les travaux préconisés par l'expert sous astreinte et l'expert préconisant l'intervention de l'entreprise retenue, -qu'en tout état de cause ces travaux urgents entre dans le cadre de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, -que les demandes formées au titre de sa responsabilité sont irrecevables comme déjà pendantes devant la cour d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2025. MOTIFS DE LA DECISION Il est rappelé que les demandes tendant à voir dire et juger, prendre acte ou constater ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les sollicite hors cas prévus par la loi, de sorte qu'il ne sera pas statué sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. Sur la demande en annulation des résolutions 18, 19 et 20 de l'assemblée générale du 29 novembre 2021 Sur la résolution 18 L'article 11 I-3° du décret du 17 mars 1967 dispose que sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour: I Pour la validité de la décision: 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux, ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pou objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi. L'article 19-2 du même décret stipule que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévues par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises. En l'espèce, la résolution 14 de l'assemblée générale du 15 juin 2020 proposant de fixer à 1 000' HT le montant des travaux à partir duquel la mise en concurrence est exigée au sein de la copropriété en question, a été adoptée. Quoi qu'il en soit, la résolution 18 concernant le choix de l'entreprise pour les travaux de réfection de la toiture au dessus de l'appartement de Mme [O] fait suite à plusieurs votes lors d'assemblée générales antérieures. Ainsi, par procès verbal d'assemblée générale du 4 juin 2019, il a été adopté la résolution 14 sur le principe des travaux et l'enveloppe globale avec appel de fonds correspondant. Ce procès verbal a été régulièrement notifié à M.[G] le 11 juin 2019, de sorte que cette résolution est définitive. En outre, par procès verbal d'assemblée générale du 15 juin 2020, il a été adopté la résolution 21 qui a retenu deux entreprises pour la réalisation des travaux de toiture voté lors de l'assemblée générale du 4 juin 2019. Ce procès verbal a également été notifié à M.[G] le 24 juin 2020, de sorte que la résolution est définitive. Ainsi, la résolution 18 de l'assemblée générale du 29 novembre 2021 n'est que la concrétisation de ces deux résolutions de 2019 et 2020, puisqu'elle ne fait que choisir entre les deux devis initialement retenus, actualisés et concernant la même toiture. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution 18 pour défaut de mise en concurrence, cette dernière ne devant pas s'apprécier au stade de l'assemblée générale du 29 novembre 2021, qui n'a fait que choisir entre les devis de deux entreprises préalablement retenus de manière définitive par de précédentes assemblée générales non contestées. Sur la résolution 19 La résolution 19 récapitule les travaux fixés sous astreinte par le jugement rendu par le tribunal judiciaire de TARASCON en date du 18 mars 2021, qui s'impose à la copropriété. Il s'agit d'une résolution sans vote à titre indication, pour actualiser les devis retenus par l'expert, de sorte que le jugement dont appel est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de cette résolution de M.[G], basée sur le fait que les travaux qu'elle prévoit du fait de leur nature ne relèveraient pas de la copropriété. Sur la résolution 20 Le jugement du 18 mars 2021 a condamné le syndicat des copropriétaires à refaire la toiture sud au dessus de l'appartement de M.et Mme [W] en effectuant l'ensemble des travaux préconisés par l'expert judiciaire, qui dans son rapport a retenu l'entreprise SOCOT. Proposant aux termes de ma résolution 20 l'extension du chantier à la partie nord de la toiture, seule l'entreprise sélectionnée pour la partie sud pouvait intervenir eu égard à la cohérence des travaux, de sorte que c'est valablement que le premier juge a considéré qu'aucune mise en concurrence n'avait à être respectée et a débouté M.[G] de sa demande en annulation de la résolution 20. Sur la demande de dommages et intérêts Le jugement dont appel est confirmé en ce qu'il a retenu que ces demandes sont irrecevables dès lors qu'elles sont examinées par la présente cour d'appel sur appel du jugement du tribunal judiciaire de TARASCON en date du 18 mars 2021. Sur les autres demandes M.[G] est condamné à la somme de 3 000' au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens de l'appel et débouté, en tant que partie perdante, de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 décembre 2022 par le Tribunal judiciaire de TARASCON Y ajoutant DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, CONDAMNE M.[G] à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble WILSON LES LICES pris en la personne de son syndic en exercice l'AGENCE TEYSSIER IMMOBILIER la somme de 3 000' sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE M.[G] aux entiers dépens de l'appel, DEBOUTE M.[G] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE