Cour d'appel, 24 novembre 2023. 23/06247

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 8 ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2023 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/06247 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHMZI Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 Mars 2023 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 22/06067 APPELANTE S.A.E.M. ADOMA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0226 INTIME M. [V] [R] [I] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] Défaillant, déclaration d'appel signifiée le 02 juin 2023 à étude COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Octobre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Florence LAGEMI, Président, Rachel LE COTTY, Conseiller, Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL ARRÊT : - PAR DEFAUT - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Jeanne BELCOUR, greffière, présente lors de la mise à disposition. **** Par convention du 12 novembre 2020, la société Adoma a conclu avec M. [V] [R] [I] un contrat de résidence portant sur une chambre dans la résidence sociale sise [Adresse 3], dans le [Localité 1]. Par courrier du 17 mars 2022, signifié par acte d'huissier de justice du 21 mars 2022, la société Adoma a mis en demeure M. [I] de mettre un terme, dans les huit jours, à l'hébergement d'un tiers dans sa chambre. Par courrier du même jour, signifié par acte d'huissier de justice du 21 mars 2022, elle a mis en demeure M. [I] d'avoir à lui payer, dans les huit jours, l'arriéré de redevance d'un montant de 1.669,65 euros. Ces courriers étant restés infructueux, elle a, par acte du 26 juillet 2022, fait assigner M.[I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir prononcer de la résiliation du contrat de résidence, ordonner l'expulsion de tout occupant et voir condamner M. [I] à lui payer, à titre provisionnel, un arriéré de redevances ainsi qu'une indemnité d'occupation. Par ordonnance du 3 mars 2023, le premier juge a : - dit n'y avoir lieu à référé au titre de l'occupation illicite ; - condamné M. [I] à payer à la société Adoma, à titre provisionnel, la somme de 2.947,53 euros au titre des redevances et indemnités d'occupation impayées, terme de décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal ; - fixé l'indemnité d'occupation due par M. [I] à une somme égale à la redevance mensuelle jusqu'à libération effective des lieux ; - condamné M. [I] à payer à la société Adoma, à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation précitée ; - constaté la résiliation du bail ; - suspendu les effets de la résiliation ; - dit que M. [I] pourra se libérer de la dette par des mensualités de 100 euros payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme du loyer qui viendra à échéance après la signification de l'ordonnance et la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette restant due ; - dit que si M. [I] se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; - dit qu'à défaut d'un seul et unique versement d'une seule échéance ou d'une seule redevance venant à échéance pendant le plan d'apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ; - dit qu'en ce cas M. [I] devra quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants ou mobilier, à défaut de quoi il pourra être procédé à l'expulsion et à l'évacuation du mobilier, le cas échéant avec le concours de la force publique ; - rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [I] aux entiers dépens. Par déclaration du 31 mars 2023, la société Adoma a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé au titre de l'occupation illicite, refusé de constater la résiliation du contrat de résidence pour ce motif, débouté la société Adoma des demandes accessoires dont l'expulsion de M. [I], accordé à ce dernier des délais de paiement en suspendant les effets de la résiliation et dit n'y avoir à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Par dernières conclusions remises le 23 juin 2023 et signifiées par acte du 4 juillet 2023, elle demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance entreprise sur les deux chefs de jugements critiqués ; statuant à nouveau, - constater la résiliation du contrat de résidence de M. [I] pour hébergement illicite d'un tiers et en conséquence son maintien dans les lieux sans droit ni titre ; - ordonner l'expulsion de M. [I] de la résidence sociale Adoma ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce au besoin avec l'assistance de la force publique ; - condamner M. [I] à lui régler, à titre de provision : - la somme de 3.891,88 euros due au 31 mai 2023 à titre de l'arriéré de redevance et d'indemnités d'occupation ; - une indemnité d'occupation égale au tarif en vigueur de la redevance, à compter de l'expiration de son contrat jusqu'à la libération effective et définitive des lieux de tous occupants ; - pour le surplus confirmer l'ordonnance entreprise ; - condamner M. [I] à payer à la société Adoma la somme 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel. M. [I], auquel la société Adoma a fait signifier la déclaration d'appel par acte du 2 juin 2023 remis à l'étude du commissaire de justice, n'a pas constitué avocat. La clôture est intervenue le 4 octobre 2023. Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE, LA COUR, M. [I] n'ayant pas constitué avocat, il appartient à la cour, en application de l'article 472 du code de procédure civile, de ne faire droit à la demande que dans la mesure où elle l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur le constat de la résiliation du contrat de résidence Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La société Adoma demande à la cour de constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence conclu avec M. [I] et la condamnation provisionnelle de ce dernier au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de l'expiration du contrat. Par convention du 12 novembre 2020, la société Adoma a conclu avec M. [I] un contrat de résidence portant sur une chambre dans la résidence sociale située [Adresse 3], dans le [Localité 1]. Le contrat de résidence est soumis aux dispositions des articles L. 633-1 à L. 633-5 et R.633-1 à R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation relatives aux logements-foyers. L'article R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation dispose que : 'La personne logée peut héberger temporairement un ou des tiers dans les conditions prévues au règlement intérieur. Le règlement intérieur prévoit la durée maximum de l'hébergement, qui ne peut excéder trois mois dans l'établissement pour une même personne hébergée. Il indique, en tenant compte de la vocation de l'établissement, des caractéristiques des logements et des conditions de sécurité, le nombre maximum de personnes pouvant être hébergées dans le logement ainsi que la durée maximale d'hébergement de tiers par une même personne logée, qui ne peut excéder six mois par an. Il prévoit l'obligation, pour la personne logée, d'informer le gestionnaire de l'arrivée des personnes qu'il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité. Il reproduit intégralement les articles L. 823-1 à L. 823-6, L. 823-9 et L. 823-10 du code de l'entrée et de séjour des étrangers et du droit d'asile.' Ces dispositions sont reprises par l'article 9 du règlement intérieur de la résidence qui limite à une seule le nombre de personne pouvant être hébergée par un même résident. Le contrat de résidence conclu le 12 novembre 2020 prévoit : - en son article 8 'Obligations du résident' : 'Le résident s'engage à : (...) - occuper personnellement les lieux mis à disposition et n'en consentir l'occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit ; - n'héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l'article 9 du règlement intérieur." ; - payer la redevance aux termes convenus (...) ; - en son article 11 'Résiliation' : 'Le gestionnaire peut résilier de plein droit le titre d'occupation pour l'un des motifs suivants : en cas d'inexécution par le résident de l'une de ses obligations lui incombant au regard du présent titre d'occupation ou de manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception." Il est constant que : - par lettre du 17 mars 2022 signifiée par acte d'huissier de justice du 21 mars 2022, la société Adoma a fait notifier à M. [I] une mise en demeure, visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat, d'avoir à faire cesser, dans un délai de 48 heures, toute suroccupation de son logement et précisant qu' 'en cas d'inexécution, le contrat sera résilié de plein droit un mois après cette mise en demeure' (pièce Adoma n° 3) ; - par procès-verbal dressé le 4 juin 2022 par Maître [T], commissaire de justice, intervenant en vertu d'une ordonnance sur requête rendue le 13 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, il a été constaté qu'à cette date, un tiers était hébergé dans la chambre de M. [I] et que ce tiers a justifié se nommer [K] [H] et a indiqué 'occuper le logement avec son frère [I] [V] [R] depuis environ quatre mois' (pièce Adoma n° 6). Il ressort des pièces produites que M. [I] a durablement hébergé, dans son logement, un tiers, M. [K], cet hébergement s'étant poursuivi, de l'aveu même de M. [K] relevé par l'huissier de justice, sur une période supérieure aux trois mois prévus par l'article R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation précité, sans que la présence et l'identité de la tierce personne hébergée aient été déclarées au responsable de la résidence, ni que M. [I] ait mis un terme à cet hébergement dans le délai prescrit, la présence du tiers hébergé se poursuivant le 4 juin 2022. Il s'ensuit qu'est manifestement rapportée la preuve d'une occupation des lieux en contravention avec les dispositions de l'article R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation reprise au règlement intérieur. Le caractère manifestement illicite du trouble invoqué résulte du défaut de déclaration de l'hébergement, telle que prévue par les dispositions du code de la construction et de l'habitation, et de l'absence de cessation de la suroccupation dans le délai prescrit. Ce trouble justifie de constater, pour ce motif, la résiliation de plein droit du contrat de résidence à compter du 21 avril 2022, conformément à l'article 11 du contrat et, par suite, d'ordonner l'expulsion de l'intimé, seule mesure destinée à le faire cesser. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce sens. Sur la provision Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a condamné M. [I] au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance mensuelle selon le tarif en vigueur dans le foyer, sauf à préciser que celle-ci est due à compter du 21 avril 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux. Au regard du décompte produit par la société Adoma, il convient, réactualisant la créance de cette dernière, de condamner M. [I] dont l'obligation n'est pas sérieusement contestable, au paiement de la somme de 3.891,88 euros au titre de l'arriéré de redevances et d'indemnités d'occupation dû au 31 mai 2023. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire M. [I] a sollicité devant le premier juge l'octroi de délais de paiement. L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. L'ordonnance entreprise ne fait état d'aucune précision sur la situation financière de M. [I]. La cour ne disposant d'aucun élément sur la situation du débiteur, elle ne peut qu'infirmer l'ordonnance de ce chef et, donc, rejeter la demande de délais de paiement, qui, en tout état de cause ne pouvait avoir d'effet suspensif de la clause résolutoire. Sur les frais et dépens Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 ont été exactement appréciés par le premier juge. Les dépens d'appel seront supportés par M. [I]. Il sera alloué à la société Adoma, contrainte d'exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense devant la cour, la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé au titre de l'occupation illicite, a accordé à M.[I] des délais de paiement et suspendu les effets de la résiliation du contrat de résidence ; Statuant à nouveau des chefs infirmés ; Constate la résiliation, à compter du 21 avril 2022, du contrat de résidence conclu entre M.[I] et la société Adoma pour l'occupation illicite du logement ; Ordonne l'expulsion de M. [I] de la résidence sociale Adoma située [Adresse 3], dans le [Localité 1], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce au besoin avec l'assistance de la force publique ; Actualisant la provision allouée par l'ordonnance déférée, condamne M. [I] à payer à la société Adoma la somme de 3.891,88 euros au titre de l'arriéré de redevances et d'indemnités d'occupation dû au 31 mai 2023 ; Dit n'y avoir lieu à délais de paiement et à suspension des effets de la clause résolutoire ; Confirme l'ordonnance pour le surplus, sauf à préciser que l'indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant de la redevance mensuelle selon le tarif en vigueur dans le foyer, est due depuis le 21 avril 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux ; Condamne M. [I] aux dépens d'appel et à payer à la société Adoma la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT