Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE LYON
Chambre 10 cab 10 J
N° RG 19/03836 - N° Portalis DB2H-W-B7D-T4VP
Jugement du 21 novembre 2024
Notifié le :
Grosse et copie à :
Me Rafia BOUGHANMI - 1672
Me Cécile LETANG de la SELARL CVS - 215
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 21 novembre 2024 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,
Après que l’instruction eut été clôturée le 18 septembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 15 février 2024 devant :
François LE CLEC’H, Président,
siégeant en formation Juge Unique,
Assisté de Patricia BRUNON, Greffier présent lors de l’audience de plaidoirie, et Jessica BOSCO BUFFART, Greffier présent lors du prononcé,
Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :
DEMANDERESSE
S.A.R.L. OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Cécile LETANG de la SELARL CVS, avocats au barreau de LYON
DEFENDERESSE
S.C.C.V. RESIDENCE [4]
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Rafia BOUGHANMI, avocat au barreau de LYON
EXPOSE DU LITIGE
La SCCV RESIDENCE [4], promoteur immobilier, a fait procéder à la construction de la résidence étudiante [5] sise [Adresse 1] à [Localité 6].
La société OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT (ci-après société OHLE) a pour activité la gestion de résidences étudiantes avec services.
Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2014, passé avant l’édification de la résidence étudiante, ces deux sociétés ont conclu une convention de collaboration concernant la prise à bail commercial de cette résidence.
La SCCV RESIDENCE [4] commercialisait et vendait en VEFA la résidence étudiante, la société OHLE concluait des baux commerciaux avec les investisseurs devenus propriétaires, et elle assurait la gestion et l’exploitation de la résidence étudiante par la sous-location aux étudiants autorisée dans chacun des baux commerciaux régularisés.
L’article 2 de la convention du 11 décembre 2014 prévoyait une date de mise à disposition de l’ensemble immobilier au 29 août 2016.
Le chantier a été terminé.
Des contestations sont apparues entre les deux sociétés sur la date de mise à disposition et le respect par chacune de ses obligations contractuelles stipulées dans la convention de collaboration.
La société OHLE a adressé à la SCCV RESIDENCE [4] plusieurs factures en date des 8 février 2017, 7 mars 2017, 30 avril 2017, 9 mai 2017, 30 juin 2017, 17 juillet 2017, 31 juillet 2017 et 31 août 2017 pour le paiement des « indemnités d’exploitation pour les lots non vendus au 29 août 2016 (détail ci-joint) suivant l’article 7 de la convention de collaboration signée le 11 décembre 2014 », ainsi qu’une facture en date du 31 août 2017 pour le « remboursement des loyers versés aux investisseurs pour les lots non vendus au 29 août 2016 suivant l’article 3 de la convention de collaboration signée le 11 décembre 2024 ».
De son côté, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 mars 2017, la SCCV RESIDENCE [4] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la société OHLE de « verser l’intégralité des loyers dus depuis le 1er octobre 2016 pour l’ensemble des lots d’habitation invendus » d’un montant indiqué de 129 376 euros.
Par acte d’huissier de justice en date du 3 avril 2019, la société OHLE a assigné la SCCV RESIDENCE [4] devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de :
dire et juger que la SCCV RESIDENCE [4] n’a pas respecté ses obligations contractuelles envers la société OHLE, dans la mesure où tous les lots d’habitation n’ont pas été mis à disposition et n’étaient pas vendus au plus tard le 29 août 2016 ; dire et juger que la SCCV RESIDENCE [4] n’a pas respecté ses obligations contractuelles envers la société OHLE, dans la mesure où la société OHLE ne disposait pas d’un bail commercial meublé pour l’ensemble des lots d’habitation et permettant de les exploiter, au plus tard le 29 août 2016 ; dire et juger que la société OHLE est bien fondée à solliciter l’indemnité d’exploitation contractuellement prévue, et arrêtée au 29 août 2017 ; dire et juger que la société OHLE est bien fondée à solliciter auprès de la SCCV RESIDENCE [4] le remboursement des loyers dus aux investisseurs jusqu’à l’occupation effective des lots d’habitation litigieux invendus au 29 août 2016 ; condamner la SCCV RESIDENCE [4] à payer à la société OHLE : la somme de 65 237,28 euros HT, soit 78 285,46 euros TTC, arrêtée au 29 août 2017 en application des articles 3 et 7 de la convention de collaboration du 11 décembre 2014, au titre des indemnités d’exploitation, outre intérêts à compter de l’assignation ; la somme de 96 389,17 euros HT, soit 106 028,09 euros TTC, arrêtée au 29 août 2017, en application de l’article 3 de la convention de collaboration du 11 décembre 2014, au titre du remboursement des loyers investisseurs dus jusqu’à l’occupation effective des lots d’habitation litigieux invendus au 29 août 2016, outre intérêts à compter de l’assignation ; condamner la SCCV RESIDENCE [4] à payer à la société OHLE la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SCCV RESIDENCE [4] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Alban POUSSET-BOUGERE, de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocat au barreau de Lyon sur son affirmation de droit ; ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 octobre 2021, la société OHLE demande au tribunal de :
dire et juger que la SCCV RESIDENCE [4] n’a pas respecté ses obligations contractuelles envers la société OHLE, dans la mesure où tous les lots d’habitation n’ont pas été mis à disposition et n’étaient pas vendus au plus tard le 29 août 2016 ; dire et juger que la SCCV RESIDENCE [4] n’a pas respecté ses obligations contractuelles envers la société OHLE, dans la mesure où la société OHLE ne disposait pas d’un bail commercial meublé pour l’ensemble des lots d’habitation et permettant de les exploiter, au plus tard le 29 août 2016 ; dire et juger que la société OHLE est bien fondée à solliciter l’indemnité d’exploitation contractuellement prévue, et arrêtée au 29 août 2017 ; dire et juger que la société OHLE est bien fondée à solliciter auprès de la SCCV RESIDENCE [4] le remboursement des loyers dus aux investisseurs jusqu’à l’occupation effective des lots d’habitation litigieux invendus au 29 août 2016 ; condamner la SCCV RESIDENCE [4] à payer à la société OHLE : la somme de 65 237,28 euros HT, soit 78 285,46 euros TTC, arrêtée au 29 août 2017 en application des articles 3 et 7 de la convention de collaboration du 11 décembre 2014, au titre des indemnités d’exploitation, outre intérêts à compter de l’assignation ; la somme de 96 389,17 euros HT, soit 106 028,09 euros TTC, arrêtée au 29 août 2017, en application de l’article 3 de la convention de collaboration du 11 décembre 2014, au titre du remboursement des loyers investisseurs dus jusqu’à l’occupation effective des lots d’habitation litigieux invendus au 29 août 2016, outre intérêts à compter de l’assignation ; rejeter l’ensemble des demandes de la SCCV RESIDENCE [4] car infondées ; condamner la SCCV RESIDENCE [4] à payer à la société OHLE la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SCCV RESIDENCE [4] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Alban POUSSET-BOUGERE, de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocat au barreau de Lyon sur son affirmation de droit ; ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 mars 2023, la SCCV RESIDENCE [4] demande au tribunal de :
débouter la société OHLE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; condamner la société OHLE au paiement de la somme de 129 376 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 2017 ; condamner la soicété OHLE au paiement de la somme de 20 000 euros pour procédure abusive ; condamner la société OHLE au paiement de la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la société OHLE aux dépens.
Par ordonnance du 18 septembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date. L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries du 15 février 2024 et mise en délibéré au 23 mai 2024. Le délibéré a été prorogé au 22 août 2024, puis au 31 octobre 2024, puis au 21 novembre 2024.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes de la société OHLE
L’article 1134, alinéa 1er du code civil, dans sa version applicable au présent litige, énonce que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».
En l’espèce, suivant l’article 3 de la convention de collaboration, « l’EXPLOITANT ne prendra possession des lieux que si lesdits locaux sont achevés, et s’ils sont donc exploitables selon leur destination, tant pour les parties privatives que pour les parties communes », que la date limite de mise à disposition des parties privatives et communes à « l’EXPLOITANT » est le 29 août 2016, et qu’« il est entendu entre les parties que la date de livraison des parties communes ne peut être qu’antérieure et/ou concomitante à la date de livraison des parties privatives et que la non livraison de ces parties communes est considérée comme une non livraison totale de l’immeuble ».
A cet égard, il ne peut être considéré que les parties communes ont été mises à disposition le 26 août 2016. En effet, suivant procès-verbal de ce jour, il y a eu réception des parties communes, mais sans remise des clés. En outre, si le procès-verbal mentionne que le syndic de copropriété a pris possession des locaux et qu’il en assume la garde, la convention de collaboration, elle, stipule une prise de possession par « l’EXPLOITANT », c’est-à-dire par la société OHLE.
Les parties communes n’ont été réellement mises à disposition que le 4 octobre 2016 par la remise des clés de celles-ci à la société OHLE, étant précisé que la SCCV RESIDENCE [4] n’établit pas qu’il s’agirait d’une simple remise d’un complément de clés à la société OHLE et qu’au contraire, au vu du nombre et de la diversité des clés remises, il ne peut être question de seulement récupérer un complément de clé.
Les parties communes ont donc été mises à disposition postérieurement au 29 août 2016, étant rappelé que les parties ont stipulé dans leur convention de collaboration que « la non livraison de ces parties communes est considérée comme une non livraison totale de l’immeuble ».
Ainsi, il convient de retenir que la date limite de mise à disposition contractuellement prévue n’a pas été respectée par la SCCV RESIDENCE [4].
Par ailleurs, l’article 7 de la convention de collaboration prévoit :
« De même, il [le PROMOTEUR] s’oblige à diligenter la signature des actes authentiques d’acquisition en vue de permettre, avant le 29 août 2016 la signature des baux commerciaux de l’ensemble des lots d’habitation.
Les lots d’habitation qui n’auraient pas fait l’objet d’une vente à la date du 29 août 2016 donneront lieu au versement d’une indemnité d’exploitation de cent cinquante euros hors taxes (150 € H.T.) par lot d’habitation et cela jusqu’à :
la signature du bail commercial correspondant avec le PROMOTEUR, étant entendu que l’acte de vente à intervenir par la suite entraînera un transfert des droits et obligations dudit bail à l’acquéreur et l’occupation effective du lot d’habitation par un sous-locataire de l’EXPLOITANT. »
Or, il n’est pas contesté qu’au 29 août 2016, 40 logements n’étaient pas vendus, ce contrairement à l’engagement pris par la SCCV RESIDENCE [4].
Il n’appartenait alors pas, à la différence de ce que prétend la SCCV RESIDENCE [4], à la société OHLE de soumettre les baux commerciaux à la signature du promoteur immobilier dans l’attente de la vente future des lots d’habitation concernés.
En effet, en premier lieu, la mention suivant laquelle « l’EXPLOITANT devra assurer la gestion de la RESIDENCE et élaborer une proposition de prise à bail commercial meublé de l’ensemble des lots d’habitation composant la RESIDENCE » concerne les relations entre la société OHLE et les investisseurs acquéreurs des différents lots d’habitation, la société OHLE devant logiquement assumer la charge de cette élaboration en tant que gestionnaire et pas les investisseurs à qui les lots auront été vendus. Il ne s’agit aucunement d’une mention spécifique imposant à la société OHLE de proposer un bail à la SCCV RESIDENCE [4] dans l’hypothèse de logements invendus au 29 août 2016.
Ce moyen de la défenderesse doit partant être écarté.
En deuxième lieu, concernant les « acquéreurs » dont il est fait état dans l’article 8 de la convention de collaboration et avec lesquels, suivant cet article, la société OHLE s’engage à conclure un bail commercial meublé par logement, il s’agit des investisseurs ayant acquis lesdits logements, et non le promoteur, la SCCV RESIDENCE [4] ne pouvant en effet être acquéreur car elle est la propriétaire initiale et la vendeuse de ces logements. Ce n’est donc pas avec la SCCV RESIDENCE [4] que la société OHLE s’engage à passer un bail commercial meublé par logement, mais avec les investisseurs.
Ce moyen du promoteur immobilier est lui aussi à écarter.
En troisième lieu, de manière plus générale, la SCCV RESIDENCE [4] ne peut soutenir qu’il revenait à la société OHLE de lui soumettre les baux commerciaux à sa signature pour les lots invendus au 29 août 2016, ce dès lors que, s’ils sont invendus, c’est que la défenderesse n’a pas respecté son engagement de tous les vendre avant cette date, que la signature des baux avec le promoteur prévue dans la convention permet justement de pallier les conséquences de ce manquement contractuel du promoteur le temps que les lots non vendus le soient, que le modèle de bail commercial a déjà été établi (annexe 3 de la convention de collaboration), et que la société OHLE ne peut se voir imposer d’agir pour répondre à une défaillance contractuelle qui n’est pas la sienne. Il est d’ailleurs à relever que la société OHLE avait même pris les devants en demandant, dans un email du 9 juin 2016, à la SCCV RESIDENCE [4] de revenir vers elle rapidement pour la question du bail entre elles pour les lots qui n’auraient pas été vendus au 29 août 2016, sans que, de son côté, la SCCV RESIDENCE [4] ne fournisse dans le cadre de la présente instance des pièces montrant qu’elle a répondu ou des explications et éléments probants justifiant une absence de réponse.
La SCCV RESIDENCE [4] ne peut d’autre part se retrancher derrière l’existence d’un bail commercial verbal entre elle et la société OHLE pour les lots invendus au 29 août 2016 et la jouissance de ces lots par cette dernière en qualité de preneuse qui en découle, ce étant donné que, pour pouvoir exploiter ces lots conformément à leur destination, à savoir une activité d’exploitation de résidences étudiantes, l’autorisation de sous-location du bailleur pour sous-louer aux étudiants est indispensable, étant rappelé qu’en vertu de l’article L.145-31 du code de commerce, le principe en matière de bail commercial est l’interdiction de la sous-location sauf stipulation contraire dans le bail ou accord du bailleur, ce qui implique donc la nécessité pour la preneuse de s’assurer et d’avoir la preuve qu’une autorisation univoque du bailleur a été donnée pour la sous-location, au risque sinon de mettre en péril l’exploitation des lots non encore vendus. La SCCV RESIDENCE [4] ne peut donc simplement se contenter d’avancer qu’il aurait existé un bail verbal entre elle et la société OHLE. De surcroît, suivant l’article 7 de la convention de collaboration, en cas de lots invendus au 29 août 2016, c’est quand le bail commercial est signé avec le promoteur et le logement occupé effectivement par un sous-locataire de la société OHLE que l’indemnité d’exploitation pour le lot invendu concerné n’est plus due. Cela aboutit aussi à ne pas considérer comme convaincant le moyen tiré de l’existence d’un bail verbal.
Par conséquent, au regard de l’ensemble des développements qui précèdent, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens des parties compte tenu desdits développements, les demandes de la société OHLE apparaissent justifiées et il convient de condamner la SCCV RESIDENCE [4] à lui verser, en application de l’article 7 de la convention de collaboration du 11 décembre 2014, la somme de 78 285,46 euros TTC au titre des indemnités d’exploitation et, en application de l’article 3 de cette convention, la somme de 106 028,09 euros TTC au titre du remboursement des loyers investisseurs.
En vertu de l’article 1153 ancien du code civil, ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation, soit à compter du 3 avril 2019.
Sur la demande au titre des loyers dus depuis le 1er octobre 2016 pour les lots d’habitation invendus formée par la SCCV RESIDENCE [4]
L’article 1134, alinéa 1er du code civil, dans sa version applicable au présent litige, énonce que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».
En l’espèce, il est stipulé à l’article 3 de la convention de collaboration que « si la date limite de mise à disposition, fixée de manière prévisionnelle au 29 août 2016, est respectée, l’EXPLOITANT sera tenu au versement du loyer contractuellement prévu à compter du 1er octobre 2016 (franchise de loyer jusqu’au 30 septembre 2016 ou 30 septembre 2017 en cas de report de livraison) ».
Cependant, ainsi qu’il a été mis en lumière ci-dessus, la date limite de mise à disposition du 29 août 2016 contractuellement prévue n’a pas été respectée par la SCCV RESIDENCE [4].
Dès lors, elle ne peut réclamer aucun loyer pour les lots d’habitation invendus au 29 août 2016.
Sa demande à ce titre sera donc rejetée.
Sur la demande de condamnation pour procédure abusive formée par la SCCV RESIDENCE [4]
Compte tenu de ce qui a été exposé précédemment, la défenderesse ne pourra être que déboutée de cette demande.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
La SCCV RESIDENCE [4] sera condamnée aux dépens, qui seront recouvrés directement par Maître Alban POUSSET-BOUGERE, de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL.
La SCCV RESIDENCE [4], tenue des dépens, sera également condamnée à verser à la société OHLE la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
En vertu des articles 514 et 515 du code de procédure civile dans leur version antérieure au 1er janvier 2020, eu égard à l'ancienneté du litige, l'exécution provisoire apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire et sera ordonnée.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la SCCV RESIDENCE [4] à verser à la société OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT la somme de 78 285,46 euros TTC au titre des indemnités d’exploitation, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation, soit à compter du 3 avril 2019 ;
CONDAMNE la SCCV RESIDENCE [4] à verser à la société OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT la somme de 106 028,09 euros TTC au titre du remboursement des loyers investisseurs, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation, soit à compter du 3 avril 2019 ;
DEBOUTE la SCCV RESIDENCE [4] de sa demande au titre des loyers dus depuis le 1er octobre 2016 pour les lots d’habitation invendus ;
DEBOUTE la SCCV RESIDENCE [4] de sa demande de condamnation pour procédure abusive ;
CONDAMNE la SCCV RESIDENCE [4] aux dépens, qui seront recouvrés directement par Maître Alban POUSSET-BOUGERE, de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL ;
CONDAMNE la SCCV RESIDENCE [4] à verser à la société OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, François LE CLEC’H, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
