Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 23/01215

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 8] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 23/01215 N° Portalis DB3S-W-B7H-YD2Z Minute : 721/24 S.A. D’HLM ICF LA SABLIERE Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97 C/ Madame [R] [Z] Monsieur [L] [B] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Maître Bahidja EL YAAGOUBI Copie délivrée à : Mme [Z] M. [B] Le 08 Juillet 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 Juin 2024 ; par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 25 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : S.A. D’HLM ICF LA SABLIERE, exerçant sous la dénomination commerciale “ICF HABITAT LA SABLIERE” dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 5] Représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, Avocat au Barreau du Val de Marne D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Madame [R] [Z], demeurant [Adresse 4] [Localité 9] Comparante en personne Monsieur [L] [B], demeurant [Adresse 4] [Localité 9] Non comparant D'AUTRE PART RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat du 26 novembre 2012, la société ICF LA SABLIERE SA d'HLM a donné à bail à Monsieur [L] [B] et Madame [R] [Z] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], à [Localité 9] moyennant le paiement d'un loyer de 562,69 euros, d'une provision sur charges mensuelles de 170,48 euros, et d'un dépôt de garantie de 562 euros. Des loyers étant demeurés impayés, la société ICF LA SABLIERE SA d'HLM leur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 janvier 2023. Elle a ensuite fait assigner Monsieur [L] [B] et Madame [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 25 juillet 2023 et 26 juillet 2023 aux fins de : - déclarer acquise le bénéfice de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, - condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 5634,72 euros au titre des loyers et indemnités dues au 17 juillet 2023, échéance de juin incluse, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir; - voir ordonner leur expulsion, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de décision à intervenir, cette astreinte courant pendant un délai de 3 mois pour ensuite être liquidée, - ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de la requérante, et ce en garantie des loyers et charges et indemnité d'occupation dus, aux frais risques et périls des défendeurs, - les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au double des loyers mensuels en cours majorés des taxes et charges afférentes à compter du jugement à intervenir jusqu'à complète libération des lieux - les condamner solidairement au paiement d'une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, et de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens. - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Après deux renvois à l'audience du 25 mars 2024, la société ICF LA SABLIERE SA d'HLM, représentée, a réactualisé la créance locative à un montant de 5051,17 euros. Elle a indiqué que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Madame [R] [Z], comparante, a exposé que Monsieur [B] a quitté les lieux depuis plusieurs années et qu'un avenant a été signé avec la bailleresse à ce propos. Elle n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Elle a indiqué percevoir la somme de 1500 euros par mois ainsi que 767 euros d'allocations familiales. Elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement à hauteur de 140 euros par mois. Monsieur [L] [B], cité conformément aux prescriptions de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2024. Par note en délibéré expressément autorisée, Madame [R] [Z] a fait parvenir la copie de l'avenant signé le 19 septembre 2017 avec la société ICF LA SABLIERE mentionnant qu'elle est désormais seule titulaire du bail. La société ICF LA SABLIERE SA d'HLM s'est ensuite désistée de ses demandes à l'égard de Monsieur [B] par note en délibéré. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes formées à l'encontre de Monsieur [L] [B] Il sera constaté le désistement de la société ICF LA SABLIERE SA d'HLM de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de Monsieur [L] [B]. Sur la résiliation - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 28 juillet 2023, soit plus de deux mois avant la première audience du 16 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au jour de la notification à la Préfecture. Par ailleurs, la société ICF LA SABLIERE SA d'HLM justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales pour une situation d'impayés persistante, le 17 novembre 2022 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 25 et 26 juillet 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. - sur le bien-fondé de la demande : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 24 janvier 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 26 novembre 2012 contient une clause résolutoire (article 10). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2023, pour la somme en principal de 5 638,68 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 24 mars 2023. Sur le montant de l'arriéré locatif La société ICF LA SABLIERE SA d'HLM produit un décompte démontrant que Madame [R] [Z] reste lui devoir la somme de 5051,17 € à la date du 21 mars 2024. Madame [R] [Z], comparante, ne conteste par définition ni le principe ni le montant de cette dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 5051,17 €. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. En l'espèce, il ressort des éléments communiqués que la défenderesse a repris le paiement intégral du loyer et des charges. En outre, la bailleresse n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [R] [Z] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. En outre, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux. Il n'y aura pas lieu en ce cas de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer et des charges, la requérante ne faisant pas état d'un préjudice qui excéderait celui subi par la perte des loyers et des charges. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux, il n'y aura, en ce cas, pas lieu d'ordonner une astreinte. En ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. La société anonyme d'HLM ICF La Sablière ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée. Sur la demande de dommages-intérêts En application de l'article 1231-4 du code civil, dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution. En l'espèce, la société la SA d'HLM La Sablière n'établit pas l'existence d'un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d'agir en justice. Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée. Sur les demandes accessoires Madame [R] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société ICF LA SABLIERE SA d'HLM, Madame [R] [Z] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE le désistement de la société ICF LA SABLIERE SA d'HLM de ses demandes formées à l'encontre de Monsieur [L] [B], CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 novembre 2012 entre la société ICF LA SABLIERE SA d'HLM et Monsieur [L] [B] et Madame [R] [Z], concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], à [Localité 9] sont réunies à la date du 24 mars 2023 ; CONDAMNE Madame [R] [Z] à verser à la société ICF LA SABLIERE SA d'HLM la somme de 5051,17 € au titre des loyers et charges échues au 21 mars 2024, incluant l'échéance de février 2024, AUTORISE Madame [R] [Z] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 140 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties, SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement. DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets, CONSTATE EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [R] [Z] sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 4], à [Localité 9], AUTORISE EN CE CAS l'expulsion de Madame [R] [Z] et celle de tous occupants de son chef du local d'habitation précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, RAPPELLE EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE EN CE CAS Madame [R] [Z] à payer à la SA ICF La Sablière une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer révisé comme lui et des charges dûment justifiées, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux, CONDAMNE Madame [R] [Z] à verser à la société ICF LA SABLIERE SA d'HLM une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Madame [R] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, La greffière, Le juge