Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/00075

/ TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MANTES LA JOLIE [Adresse 2] [Localité 6] [Courriel 8] ☎ : [XXXXXXXX01] N° RG 24/00075 - N° Portalis DB22-W-B7I-SCRH JUGEMENT DU : 30 Août 2024 MINUTE : DEMANDEUR(S) : [Z] [W] DEFENDEUR(S) : [T] [P], [I] [D] exécutoire délivrée le à : expédition délivrée le à : REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS JUGEMENT DU 30 Août 2024 L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE et le 30 Août 2024 Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 14 Juin 2024 ; ENTRE : DEMANDEUR : M. [Z] [W] [Adresse 4] [Localité 5] représenté par Me Xavier USUBELLI, avocat au barreau de VERSAILLES ET : DEFENDEURS : Mme [T] [P] [Adresse 3] [Localité 7] comparante M. [I] [D] [Adresse 3] [Localité 7] non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Sous la présidence de Catherine LORNE, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie, assisté de Vanessa BENRAMDANE, Greffier ; Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Août 2024 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 14 avril 2021, Monsieur [Z] [W], par l'intermédiaire de son mandataire, l'Agence LAFORET MANTES, a consenti à Monsieur [I] [D] et Madame [T] [P] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] [Localité 7] moyennant un loyer mensuel initial de 790 euros, payable d'avance au plus tard le 8 de chaque mois, outre les charges. Se prévalant du non paiement des loyers, Monsieur [Z] [W] a, par acte de commissaire de justice en date du 05 avril 2024, fait assigner Monsieur [I] [D] et Madame [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de voir : - Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ; - Ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [I] [D] et Madame [T] [P] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - Réduire à 15 jours le délai prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution; - Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de qui il appartiendra ; - Condamner solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [T] [P] à payer à Monsieur [Z] [W] la somme de 7.926 Euros terme du mois de mars 2024 inclus; - Condamner solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [T] [P] à payer à Monsieur [Z] [W] une indemnité d'occupation d'un montant de 870,79 euros à compter du 7 mars 2024 et jusqu'à libération effective et complète des lieux;- - - Condamner Monsieur [I] [D] et Madame [T] [P] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation. Appelée à l'audience du 14 juin 2024, le bailleur, représenté par son avocat, a actualisé la dette à la somme de 9.634,18 Euros et soutenu oralement les termes de l'assignation, ajoutant qu'outre le non paiement des loyers, les locataires causent des troubles de voisinage. Madame [T] [P] a reconnu le montant de la dette puis exposé que son ex-conjoint a réalisé des travaux suite à des problèmes d'infiltrations d'eau dans la toiture ainsi que le changement d'un volet que le bailleur ne veut pas lui rembourser et sollicite, à titre reconventionnel, le remboursement de ces travaux. Monsieur [I] [D], régulièrement assigné par dépôt de l'acte à étude a été absent et non représenté dans les formes requises. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré à ce jour. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en paiement de la dette locative En vertu de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit d'extinction de son obligation. En l'espèce, il résulte des pièces versées dont le bail et le décompte arrêté au 7 juin 2024, que Monsieur [I] [D] et Madame [T] [P] restent redevables de la somme de 9.528,18 Euros, échéance du mois de juin incluse, déduction faite de la somme totale de 106 euros correspondant à des frais de rappel, de relance et de mise en demeure non justifiés dans leur matérialité et alors qu'en vertu de l'article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputé non écrite toute clause : (…) p) qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en sus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. En vertu de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27/07/2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Cependant, force est de constater que le paiement du loyer n'a pas repris et que le dernier versement remonte au 08 février 2023, l'ensemble des paiements postérieurs provenant exclusivement de la CAF, dans le cadre de l'allocation logement. Par ailleurs, le bailleur verse plusieurs courriels montrant les tentatives de l'agence immobilière pour mettre en place un plan d'apurement de la dette qui n'a jamais été suivi d'effet. Dans ces conditions aucun délai de paiement ne pourra leur être accordé. En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [T] [P] à payer à Monsieur [Z] [W] la somme de 9.528,18 Euros à valoir sur les loyers et charges impayées, arrêtée au 07 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2024. Sur la résiliation du bail et ses conséquences Une copie de l'assignation a été notifiée à la sous-préfecture des Yvelines par voie électronique le 09 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27/07/2023. Par ailleurs, le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 26 janvier 2024. L'action est en conséquence recevable. En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire a obligation de payer le loyer aux termes convenus. Selon l'article 24 de cette même loi dans sa version applicable à la cause à la signature du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ainsi, par acte en date du 25 janvier 2024 signifié à étude pour chacun des locataires, Monsieur [Z] [W] a fait commandement à Monsieur [I] [D] et Madame [T] [P] de payer, en principal, la somme de 6.885,42 Euros. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au bail d'habitation ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 06/07/1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31/05/1990. Les loyers n'ayant pas été réglés dans le délai de deux mois, le jeu de la clause résolutoire a été acquis à compter du 25 mars 2024. Monsieur [Z] [W] est par conséquent recevable et bien fondé à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire entraînant la résiliation du bail. Monsieur [I] [D] et Madame [T] [P] devenant occupants sans droit ni titre à compter de cette date, Il y a lieu d'ordonner, faute de départ volontaire, leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, à leurs frais, avec si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier. Il n'y a pas lieu cependant de statuer sur le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués, le sort des meubles étant prévu par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande de réduction à 15 jours du délai de deux mois de l'article L.412-1 du CPCE Au soutien de sa demande, le bailleur fait valoir que les locataires occasionnennt de nombreux troubles de voisinage et qu'ils nont pas respecté les plans d'apurement qui leur ont été proposés. Selon l'article L.412-1 du CPCE l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit un commandement d'avoir à quitter les lieux. Cependant ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Or, force est de constater que les motifs invoqués au soutien de cette demande ne sauraient caractériser la mauvaise foi des locataires. Cette demande sera en conséquence rejetée. Sur l'indemnité d'occupation L'indemnité d'occupation, dont l'objet est de réparer le préjudice subi par le propriétaire/bailleur du fait de la faute commise par l'occupant qui se maintient dans les lieux présente une nature mixte, à la fois compensatoire et indemnitaire. Elle est dès lors soumise à l'appréciation des juges du fond. Le bailleur sollicite une indemnité d'occupation d'un montant de 870,79 Euros correspondant au montant du loyer actualisé à la somme de 859,84 Euros assorti de la provision pour charges de 40 euros soit la somme totale de 870,79 Euros. Il conviendra en conséquence condamner solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [T] [P] à payer à Monsieur [Z] [W] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de telle que demandée, et ce, à compter du 23 novembre 2023, et jusqu'à libération effective et complète des lieux matérialisée par la remise des clés. Sur la demande reconventionnelle de remboursement de travaux réalisés dans l'appartement ➤ Sur le remplacement du volet Les pièces versées établissent qu'il y a eu plusieurs échanges par courriel entre les locataires et l'agence LAFORET au sujet du remplacement de volets à compter du mois d'avril 2022 et qu'un devis a été transmis au bailleur le 22 juin 2022. Ces pièces sont assorties de plusieurs photos couleur justifiant de l'état du volet à remplacer et que le remplacement a bien été effectué alors que les locataires expliquaient dans un courriel adressé à l'agence le 7 septembre 2022 qu'ils n'avaient toujours pas de réponse suite au devis transmis en juin. De son côté, le bailleur ne verse aucune pièce justifiant avoir refusé le devis proposé ce dont il a parfaitement le droit mais ne verse pas non plus d'éléments justifiant de démarches engagées auprès d'autres entreprises pour que ce volet, dont le changement lui incombe, soit changé et à ses frais puisqu'il s'agit d'un remplacement incombant au bailleur. Aussi, et peu important que le devis et la facture émanent de la société MAB dont Monsieur [I] [D]et le gérant dès lors que ni la nature ni le montant des travaux ne sont contestés par le bailleur il devra être condamné à payer aux locataires la somme de 1.058,52 Euros au titre du remboursement des frais engagés.. Cette somme viendra en déduction du montant de la dette locative. ➤ Sur les travaux réalisés suite à des infiltrations provenant de la toiture Les seuls devis produits au nom de la société MAB en date du 6 septembre 2022 et du 14 novembre 2023 intitulés "Peinture intérieure de l'étage de l'appartement et traitement contre les moisissures" d'un montant de 7.164 Euros, outre l'observation que ces documents prêtent à discussion dès lors qu'ils ont le même numéro à savoir 2023-28, sans autres pièces et notamment d'échanges avec le bailleur ou son mandataire au sujet d'un quelconque désordre de cette nature pour lequel le bailleur aurait été sollicité puis refusé de donner suite, ne permet pas de faire droit à la demande de remboursement sollicitée. Sur les frais irrépétibles et les dépens Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais et honoraires exposés par elle à l'occasion de la présente instance. Monsieur [I] [D] et Madame [T] [P] devront en conséquence payer à la partie demanderesse la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. De plus, Monsieur [I] [D] et Madame [T] [P], partie succombante, seront tenus aux entiers dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer de leur signification et de l'assignation. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la proctection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition des parties par le greffe, et en premier ressort, CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti par Monsieur [Z] [W] à Monsieur [I] [D] et Madame [T] [P] sur un appartement situé [Adresse 3] [Localité 7], à compter du 24 mars 2024 ; ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [I] [D] et Madame [T] [P] avec celle de tous occupants et tous biens de leur chef, à leurs frais, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il en est besoin; DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L433-1 et R433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ; CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [T] [P] à payer à Monsieur [Z] [W] la somme de 9.528,18 Euros à valoir sur les loyers et charges impayées, arrêtée au 07 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2024 ; CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [T] [P] à payer à Monsieur [Z] [W] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 870,79 Euros, et ce à compter du 24 mars 2024 et jusqu'à libération effective et complète des lieux matérialisée par la remise des clés ; CONDAMNE Monsieur [Z] [W] à verser à Monsieur [I] [D] et Madame [T] [P] la somme de 1.058,52 Euros au titre du remboursement du remplacement des volets ; DIT que cette somme viendra en déduction du montant de la dette locative ; CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [D] et Madame [T] [P] à payer à Monsieur [Z] [W] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTE Monsieur [Z] [W] de ses demandes plus amples ou contraires ; DEBOUTE Monsieur [I] [D] et Madame [T] [P] de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution de la présente décision est de droit à titre provisoire ; CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [D] et Madame [T] [P] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer de leur signification et de l'assignation ; ORDONNE la notification de la présente décision à Monsieur le Préfet des Yvelines par les soins du secrétariat greffe du Tribunal de Proximité. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé : LA GREFFIERE SIGNATAIRE LA PRESIDENTE Nadia CHAKIRI Catherine LORNE