Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 3]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/07476 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XOMS
JUGEMENT
DU : 19 Août 2024
[X] [A]
[C] [A]
C/
[D] [Z]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 19 Août 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
Mme [X] [A], demeurant [Adresse 2]
Mme [C] [A]
née le 12 Août 1989 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
représentées par Me François-Xavier LAGARDE, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [D] [Z], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Mai 2024
Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 19 Août 2024, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG : 23/7476 PAGE
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 8 avril 2021, avec prise d’effet le 29 avril 2021, Monsieur [D] [Z] a, par l’intermédiaire de son mandataire, la S.A.S SERGIC, donné à bail à Madame [X] [A] et Madame [C] [A], un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7], d’une surface exprimée de 130m², pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 990 euros.
Le 2 septembre 2022, Monsieur [F] [V], de la société BC2E Consultdiag, a déposé, à la demande de Madame [X] [A], un dossier de diagnostique technique attestant d’une surface habitable de 92,65 m².
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 septembre 2022, Mesdames [X] et [C] [A] ont, sur le fondement de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, sollicité auprès de la S.A.S SERGIC une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté entre la surface habitable exprimés dans le bail et celle observée par Monsieur [F] [V].
Par procès – verbal du 1er février 2023, Monsieur [E] [B], conciliateur de justice, a constaté l’accord des parties concernant le différend sur la surface habitable aux termes duquel la S.A.S SERGIC s’est engagé à restituer la somme de 485,55 euros au titre des honoraires payés à l’entrée dans les lieux par déduction sur le loyer de mars 2023.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 avril 2023, Mesdames [X] et [C] [A] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, demandé, à nouveau, une diminution de loyer auprès de Monsieur [D] [Z].
Par exploit de commissaire de justice en date du 3 juillet 2023, Madame [X] [A] et Madame [C] [A] ont fait citer Monsieur [D] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de proximité de LILLE à l’audience du 15 janvier 204 afin d’obtenir, sur le fondement des articles 1302 et suivants du code civil et 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
- la fixation du loyer à la somme de 705,58 euros,
- la condamnation de Monsieur [D] [Z] à régulariser un avenant au bail exprimant une surface habitable de 92,65 m² et le loyer diminué à la somme de 705,58 euros,
- la condamnation de Monsieur [D] [Z] à restituer à Mesdames [X] et [C] [A] les sommes de 1.680 au titre des loyers d’avril 2021 à avril 2023 ;
- la condamnation de Monsieur [D] [Z] à restituer à Mesdames [X] et [C] [A] la somme de 289,01 euros par mois à compter du 28 avril 2023 jusqu’au jugement à intervenir ;
- la condamnation de Monsieur [D] [Z] à payer à Mesdames [X] et [C] [A] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’audience du 15 janvier 2024, les parties ont comparu représentées par leurs conseils. Le Juge des contentieux de la protection a, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, après avoir recueilli l’avis ainsi que l’accord des conseils des parties, organisé les échanges et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 13 mai 2024.
A cette audience, Madame [X] [A] et Madame [C] [A] ont comparu représentées par leur conseil.
Aux termes de leurs conclusions déposées à l’audience, auxquelles elles se réfèrent, elles réitèrent leurs demandes initiales et, subsidiairement, demandent d’ordonner une mesure de consultation judiciaire afin de faire contradictoirement mesurer la surface habitable de la maison et de mettre provisoirement les frais à la charge du bailleur. Elles sollicitent également le rejet de l’exception de nullité pour vice de forme de l’assignation ainsi que la fin de non recevoir tirée du non – respect de la forclusion
En réponse à l’exception de procédure, elles font valoir que l’assignation comporte bien la date à laquelle elle a été délivrée, soit le 3 juillet 2023.
En réponse à la fin de non – recevoir, elles estiment que le délai de quatre mois pour agir en justice court à compter de la demande de diminution de loyer adressée au bailleur in personam. Elles indiquent que leur demande du 5 septembre 2022 n’a pas été adressée à Monsieur [D] [Z] mais à la S.A.S SERGIC. Elles ajoutent avoir adressée leur demande à Monsieur [D] [Z] le 26 avril 2023 et l’avoir assigné dans les quatre mois à compter de cette date.
A titre principal, elles demandent une réduction de loyer proportionnelle à l’écart entre la surface habitable exprimée au bail et celle constatée par le diagnosticien. Elles ajoutent que la S.A.S SERGIC a reconnu cet écart devant le conciliateur.
A titre subsidiaire, sur le fondement des articles 232 et suivants et 263 du code de procédure civile, elles sollicitent une consultation judiciaire et considèrent que son coût doit être mis à la charge de Monsieur [D] [Z] puisqu’il conteste le diagnostic immobilier.
Monsieur [D] [Z] a comparu représenté par son conseil.
Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il se réfère, il demande :
A titre principal, De déclarer nulle l’assignation délivrée par les locataires,A titre subsidiaire,De déclarer l’action des locataires irrecevables,A titre très subsidiaire,De débouter les locataires de leurs prétentions,A titre infiniment subsidiaire,De réduire leurs demandes à de plus juste proportion,De débouter les locataires de leur demande de mettre provisoirement à sa charge les frais d’expertise,En toute hypothèse,De condamner les locataires à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Sur le fondement des articles 114 et 648 du code de procédure civile et de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, il soutient que l’assignation des locataires est nulle pour être dépourvue de date à laquelle elle a été délivrée. Il estime que l’absence de mention de la date lui fait grief en ce qu’elle l’empêche de s’assurer que l’action a été introduite dans le délai de forclusion de quatre mois.
Sur le fondement des articles 2 et 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, il soutient que l’action en diminution de loyer est irrecevable pour avoir été introduite plus de quatre mois après leur demande auprès de la S.A.S SERGIC du 5 septembre 2022. Il rappelle que la S.A.S SERGIC le représente, agit en son nom et pour son compte. Il considère que la demande en diminution de loyer adressée par les locataires à la S.A.S SERGIC le 5 septembre 2022 lui est opposable et fait courir le délai de forclusion. Il en conclut qu’elles l’ont assigné tardivement.
En défense, sur le fondement de l’article 9 du code de procédure civile, il fait valoir que les locataires ne versent pas d’autres pièces aux débats pour justifier de l’écart de superficie qu’un diagnostic immobilier, non contradictoire, réalisé à leur demande, plus de dix sept mois après l’entrée dans les lieux.
A titre infiniment subsidiaire, il rappelle que la demande en diminution de loyer est intervenue le 5 septembre 2022, soit plus de six mois après l’entrée dans les lieux en avril 2021, et estime que la réduction ne peut s’appliquer qu’à compter de cette date.
Enfin, s’agissant de la demande de consultation, il la considère disproportionnée à l’enjeu financier du litige, inadaptée aux mesures à réaliser (investigations complexes, appareils de mesurages laser) et inutile en ce que les locataires peuvent produire d’autres pièces ou éléments de preuve pour permettre à la juridiction de statuer sur la surface habitable. Il estime que les frais doivent être mis à la charge des demanderesses et qu’en décider autrement conduirait à reconnaître avant dire droit la responsabilité du bailleur et a influencé le technicien.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 19 août 2024, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur l’exception de nullité :
En application de l'article 114 du code de procedure civile, Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
En application de l’article 648,1° du code de procédure civile, tout acte d’huissier indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs sa date.
En l’espèce, l’assignation des locataires devant le Juge des contentieux de la protection de Lille comporte sa date, soit le 3 juillet 2023. Par ailleurs, le procès – verbal de signification de l’acte mentionne également cette date. Enfin, l’acte introductif d’instance et sa signification au défendeur ont été adressés par le commissaire de justice le 6 juillet 2023 comme en atteste le tampon du greffe de la présente juridiction.
En consequence, il y a lieu de rejeter l’exception de nullité.
Sur la fin de non recevoir :
En application de l'article 122 du code de procedure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le délai préfix.
En application de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.
Il ressort d’un arrêt du 9 novembre 2022, n°21-19.212, de la troisième chambre civile de la Cour de cassation que le délai de quatre mois précité est un délai de forclusion.
En application de l’article 1984 du code civil, le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.
Il résulte du bail conclu entre les parties le 8 avril 2021 que Monsieur [D] [Z] a mandaté la S.A.S SERGIC pour la gestion locative de son bien immobilier et élu domicile à son siège social à [Localité 6].
Si le mandat de gestion n’est pas versé aux débats, il n’en demeure pas moins que la S.A.S SERGIC a représenté le bailleur à la tentative de conciliation conventionnelle du 1er février 2023 mais encore que la seconde demande de diminution du loyer adressée par lettre recommandée du 26 avril 2023 par le conseil des locataires l’a été à la personne de Monsieur [D] [Z] domicilié au siège social de son mandataire à [Localité 6].
Il en résulte que le point de départ du délai préfix de quatre mois pour saisir le juge court à compter de la saisine du bailleur, pris en la personne de son mandataire, la S.A.S SERGIC, à qu’il a donné pouvoir de gérer la location du bien immobilier, par lettre recommandée du 5 septembre 2022.
Les locataires ont introduit leur action par assignation du 3 juillet 2023, soit plus de quatre mois après la demande du 5 septembre 2022.
En consequence, elle sera déclarée irrecevable.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [X] [A] et Madame [C] [A] aux entiers dépens de l’instance.
Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En équité, il n’y pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire :
L'article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, il convient donc de constater l'exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l'écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,
REJETTE l’exception de nullité contre l’assignation délivrée le 3 juillet 2023 ;
FAIT DROIT à la fin de non – recevoir tirée de la forclusion ;
Et en conséquence,
DECLARE l’action en diminution de loyer introduite par Madame [X] [A] et Madame [C] [A] irrecevable ;
DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONSTATE l'exécution provisoire du présent jugement ;
CONDAMNE Madame [X] [A] et Madame [C] [A] aux entiers dépens ;
Ainsi jugé et prononcé à LILLE, le 19 août 2024.
LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
S. DEHAUDT M.KOVALEVSKY
