Cour d'appel, 05 septembre 2024. 21/02500

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 05 SEPTEMBRE 2024 N° RG 21/02500 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MCUA S.A.S. PROMOTION PICHET c/ [P] [D] veuve [V] Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE L'[Adresse 11] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 avril 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/04173) suivant déclaration d'appel du 28 avril 2021 APPELANTE : S.A.S. PROMOTION PICHET venant aux droits et obligations de la société RESIDENCE [Adresse 11], par l'effet de la dissolution sans liquidation de la SCCV RESIDENCE [Adresse 11] et de la transmission universelle de son patrimoine à son associée unique la SAS PROMOTION PICHET, en application de l'article 1844-5 alinéa 3 du Code civil, en date du 30 novembre 2023 [Adresse 3] Représentée par Me Philippe LIEF de l'AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉES : [P] [D] veuve [V] née le 19 Octobre 1647 à [Localité 6] de nationalité Française Retraitée, demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Alexandre JELEZNOV de la SELARL VERBATEAM BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE L'[Adresse 11] [Adresse 2] pris en la personne de son syndic la SAS BONNOT IMMO immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n°827 501 867, dont le siège social est situé [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège non représenté, assigné selon acte d'huissier en date du 04.06.2021 délivré à personne morale COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été examinée le 04 juin 2024 en audience publique, devant la cour composée de : Monsieur Jacques BOUDY, Président Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller Madame Christine DEFOY, Conseillère Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries. ARRÊT : - réputé contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSÉ DU LITIGE Aux termes d'un acte authentique en date du 18 avril 2018, Mme [P] [V] a acquis, en l'état futur d'achèvement, de la SCCV Résidence [Adresse 11], un appartement de type T2 (lot n° 43) et un parking couvert (lot n°23) situé dans la résidence l'[Adresse 11], sise [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le prix principal de 198 000 euros. Il résultait notamment des stipulations de cet acte que la date de livraison prévue était fixée au plus tard au 4ème trimestre 2018. Le bien a finalement été livré le 4 septembre 2019. Faisant valoir, d'une part, que ce retard lui avait causé un préjudice et se plaignant, d'autre part, d'une absence de délivrance conforme, consistant en l'absence de construction d'un portail attenant au parking, Mme [P] [V] a, par courrier recommandé en date du 14 février 2020, mis en demeure la SCCV Résidence [Adresse 11] de lui payer la somme de 13 720 euros. Suivant exploit d'huissier en date du 26 mai 2020, elle a assigné cette même société devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de solliciter notamment la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 13 720 euros à titre de dommages et intérêts et à procéder à la pose d'un portail conforme aux prévisions contractuelles. Par acte d'assignation en date du 24 novembre 2020, Mme [P] [V] a appelé à la cause le syndicat des copropriétaires de la Résidence l'[Adresse 11]. Par jugement en date du 7 avril 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture ; - dit n'y avoir lieu d'écarter les dernières écritures et pièces de la SCCV Résidence [Adresse 11] ; - dit n'y avoir lieu d'écarter les dernières écritures du syndicat des copropriétaires de la Résidence l'[Adresse 11] ; - ordonné le sursis à statuer sur la demande de Mme [P] [V] relative à l'installation d'un portail sous astreinte dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert désigné par ordonnance de référé du 4 janvier 2021 ; - ordonné le retrait du rôle s'agissant de cette demande ; - invité la partie la plus diligente à faire réinscrire l'affaire par conclusions de reprise d'instance ; - dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de Mme [P] [V] tendant à « dire et juger que la SCCV Résidence [Adresse 11] est irrecevable à soulever au fond une fin de non-recevoir » ; - dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes tendant à « donner acte » figurant dans le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires de la Résidence L'[Adresse 11]; - condamné la société SCCV Résidence [Adresse 11] à payer à Mme [P] [V] la somme de 6 669 euros à titre de dommages et intérêts pour le retard de livraison de ses lots avec intérêt au taux légal à compter du 14 février 2020 ; - condamné la société SCCV Résidence [Adresse 11] à payer à Mme [P] [V] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société SCCV Résidence [Adresse 11] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence l'[Adresse 11] la somme de 700 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - rejeté la demande de la société SCCV Résidence [Adresse 11] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamné la société SCCV Résidence [Adresse 11] aux dépens de l'instance ; - rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Par déclaration électronique en date du 28 avril 2021, la SSCV Résidence [Adresse 11] a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a : - été condamnée à payer à Mme [P] [V] la somme de 6 669 euros à titre de dommages et intérêts pour le retard de livraison de ses lots, avec intérêt au taux légal à compter du 14 février 2020 ; - été condamnée à payer à Mme [P] [V] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] la somme de 700 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - rejeté sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - l'a condamnée aux dépens de l'instance ; - rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Dans ses dernières conclusions du 21 février 2024, la société Promotion Pichet, venant aux droits et obligations de la SCCV Résidence [Adresse 11], demande à la cour de : - Recevoir son intervention volontaire venant aux droits et obligations de la SCCV Résidence [Adresse 11] ; - Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 7 avril 2021 en ce qu'il a: - condamné la société SCCV Résidence [Adresse 11] à payer à Mme [P] [V] la somme de 6 669 euros à titre de dommages et intérêts pour le retard de livraison de ses lots avec intérêt au taux légal à compter du 14 février 2020 ; - condamné la société SCCV Résidence [Adresse 11] à payer à Mme [P] [V] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamné la société SCCV Résidence [Adresse 11] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] la somme de 700 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - rejeté la demande de la société SCCV Résidence [Adresse 11] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamné la société SCCV Résidence [Adresse 11] aux dépens de l'instance ; - rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Statuant à nouveau, sur la demande d'indemnisation au titre du report de la date de livraison, constatant que le retard de livraison est justifié, tant par l'existence de nombreuses journées d'intempéries, que par la défaillance de la société Sotrap, - Débouter Madame [V] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; - Condamner Madame [V] à lui verser la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de l'AARPI Gravellier-Lief-deLagausie-Rodrigues, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. A titre subsidiaire, Si la cour retenait un retard de livraison qui lui est imputable, - réformer le jugement du 7 avril 2021 en ce qu'il a : - condamné la société SCCV Résidence [Adresse 11] à payer à Madame [P] [V] la somme de 6.669 euros à titre de dommages et intérêts pour le retard de livraison de ses lots avec intérêt au taux légal à compter du 14 février 2020, - réduire à de plus justes proportions l'indemnisation liée au retard de livraison sollicitée par Madame [V] au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, En tout état de cause, - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 7 avril 2021, en ce qu'il a : - ordonné le sursis à statuer sur la demande de Madame [V] relative à l'installation d'un portail sous astreinte dans l'attente du dépôt de l'expert désigné par ordonnance de référé du 4 janvier 2021. - ordonné le retrait du rôle s'agissant de cette demande - débouter Madame [V] de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions. Dans ses dernières conclusions en date du 8 mars 2024, Madame [P] [V] demande à la cour de : - Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a : - rejeté la demande de la SCCV Résidence [Adresse 11] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamné la SCCV Résidence [Adresse 11] aux dépens de l'instance ; - dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes de donner acte du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] ; - jugé recevables les écritures de certaines parties et dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture ; - condamné la SCCV Résidence [Adresse 11] à régler une somme de 700 € au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] au visa de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Réformer la décision déférée pour le surplus et statuant à nouveau : - Condamner la SAS Promotion Pichet, venant aux droits de la SCCV Résidence [Adresse 11], à lui régler la somme de 13 720 € à titre de dommages et intérêts pour le retard de livraison de ses lots, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 14 février 2020, - Condamner la SAS Promotion Pichet, venant aux droits de la SCCV Résidence [Adresse 11], à procéder ou faire procéder à la pose d'un portail pour véhicules entre la voie publique et la Résidence [Adresse 11], conforme aux prévisions contractuelles, sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé un délai de deux mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir ; - Débouter la SAS Promotion Pichet, venant aux droits de la SCCV Résidence [Adresse 11], de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes ; - Condamner la SAS Promotion Pichet, venant aux droits de la SCCV Résidence [Adresse 11], à lui régler une somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure en première instance, outre 5 000 € supplémentaires au titre de la procédure d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] n'a pas constitué avocat. Le 7 janvier 2022, la SCCV Résidence [Adresse 11] lui a signifié ses conclusions. Le 18 octobre 2022, Madame [V] a signifié elle aussi ses conclusions au syndicat des copropriétaires. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2024. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il y a lieu de constater que la SAS Promotion Pichet, venant aux droits et obligations de la société résidence [Adresse 11] par l'effet de la dissolution, sans liquidation, de la SSCV résidence [Adresse 11] et la transmission universelle de son patrimoine à son associé unique la SAS Promotion Pichet, intervient volontairement à la procédure. Sur le retard de livraison, L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison d'un retard dans l'exécution de l'obligation, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, il appert que suivant acte authentique en date du 18 avril 2018, emportant vente en l'état futur d'achèvement au profit de Mme [P] [V], celle-ci a acquis auprès de la SCCV Résidence [Adresse 11], un appartement de type T2 (lot n° 43) et un parking couvert (lot n°23) situé dans la résidence l'[Adresse 11], sise [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le prix principal de 198 000 euros. Aux termes de cet acte, le vendeur s'est obligé à achever l'immeuble et à le livrer au plus tard à la fin du 4ème trimestre 2018, et ce, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. Or, il est incontestable et d'ailleurs non contesté, que les lots devant revenir à Mme [V] ont en réalité été livrés le 4 septembre 2019, soit avec plus de huit mois de retard. Il s'ensuit qu'un retard de livraison est caractérisé, courant du 31 décembre 2018 au 4 septembre 2019, soit sur une période de 247 jours. Pour autant, la SAS Promotion Pichet, venant aux droits de la société Résidence [Adresse 11], critique le jugement déféré qui l'a condamnée à payer à Mme [V] la somme de 6669 euros au titre de ce retard de livraison. Pour ce faire, elle expose qu'il existe des causes légitimes de suspension du délai de livraison, telles que les intempéries retenues par le maître d'oeuvre, gênant les travaux et dûment justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche. De plus, la SAS Promotion Pichet invoque un retard imputable à la société Sotrap, titulaire du lot menuiseries extérieures, qui a rencontré de nombreuses difficultés dans l'exécution de sa mission, comme en témoigne l'attestation du maître d'oeuvre du 5 novembre 2018. Mme [V] pour sa part interjette appel incident de ce chef, considérant que le retard de livraison constaté entre le dernier trimestre 2018 (31 décembre 2018) et le mois de septembre 2019 (4 septembre 2019 justifie le règlement de la somme de 13720 euros, représentant 70% de la perte de chance de louer l'immeuble acquis pour la période considérée. Pour ce qui est des intempéries, la SAS Promotion Pichet, venant aux droits de la société Résidence [Adresse 11], produit une attestation de M. [I] [H], directeur général de la société Ecotech Ingenierie, maître d'oeuvre, en date du 16 mai 2019, qui atteste que 37 journées d'intempéries au sens de la réglementation des travaux du bâtiment ont été enregistrées du 1er janvier au 30 avril 2019 et que ces 37 journées viennent s'ajouter aux 50 journées relevées depuis le démarrage des travaux portant ainsi le nombre total de journées d'intempérie à 87. Bien que Mme [V] considère qu'une telle attestation est inopérante pour rapporter la preuve d'une cause légitime de suspension du délai d'exécution des travaux, arguant de la partialité du maître d'oeuvre, qui se trouve en relation d'affaire avec la SCCV Résidence [Adresse 11], il appert néanmoins, comme l'a indiqué à juste titre le premier juge que le maître d'oeuvre est un tiers au contrat de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement conclu entre la SCCV Résidence [Adresse 11], vendeur et Mme [V],acquéreur et qu'en tout état de cause, il a été convenu contractuellement que les intempéries devraient être justifiées par un certificat établi par le maître d'oeuvre ayant la direction des travaux sous sa responsabilité, ce qui est parfaitement le cas, en l'espèce. Toutefois, le premier juge a considéré que la SCCV Résidence [Adresse 11] ne justifiait pas, conformément aux clauses du contrat, d'une cause légitime de suspension du délai de livraison, dès lors que les bulletins météorologiques produits étaient ceux de la station météorologique de [Localité 5] [Localité 10] et non de la station la plus proche de l'immeuble, comme requis par le contrat. Or, il appert qu'en cause d'appel, la société appelante produit pour la période considérée un relevé météorologique de la station du [Localité 7], à savoir celle la plus proche du lieu de situation de l'immeuble, qui atteste de 86 jours d'intempérie. En outre, il résulte de la clause ' délai d'exécution des travaux' figurant en page 25 de l'acte de vente que ' s'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement des travaux serait différée d'un temps égal à celui du double pendant lequel l'événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux'. Il s'ensuit que la suspension du délai de livraison est pleinement justifiée du fait des intempéries à hauteur de 172 jours. Par ailleurs, il résulte de l'acte de vente que le report de la livraison peut être dû à la défaillance d'une entreprise : à ce titre, la SAS Promotion Pichet, venant aux droits de la SCCV Résidence [Adresse 11] invoque un retard imputable à la société Sotrap, titulaire du lot menuiseries extérieures. Aux termes du contrat de vente, peuvent être considérés comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison : - la cessation des paiements, la procédure de sauvegarde, le redressement ou la liquidation judiciaire des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux (même postérieure à la fin des travaux dans la mesure où les événements ayant conduit à la mise en oeuvre de ces procédures auront provoqué la cessation ou l'interruption par cette ou ces entreprises, - les jours de retard provenant de la défaillance d'une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l'acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le maître d'oeuvre du chantier à l'entrepreneur défaillant), - les jours de retard entraînés par la recherche ou la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci'. En l'espèce, dans une attestation en date du 5 novembre 2019, M. [I] [H], directeur général de la société Ecotech Ingenierie, maître d'oeuvre d'exécution de la construction de la résidence [Adresse 11] à [Localité 8] indique : -avoir confié à la société Sotrap des travaux de menuiseries extérieures par l'acte de service n°1 en date du 27 octobre 2017, -que la société Sotrap a rencontré pendant plusieurs mois différentes défaillances liées notamment à des difficultés financières, entraînant une diminution des moyens humains et matériels, - que ces défaillances ont abouti à l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire de la Sotrap le 23 juillet 2018, convertie en liquidation judiciaire le 24 octobre 2018, - que la nécessité de procéder au remplacement de cette entreprise a engendré un retard sur le planning d'exécution des travaux. Si à l'aune de ladite attestation, il est acquis que la société Sotrap a rencontré des difficultés financières qui ont nécessité son remplacement et engendré un retard dans la réalisation des travaux, il appert également que dans le cadre de celle-ci le maître d'oeuvre a omis de préciser le nombre de jours de retard causé par la suspension des travaux ainsi alléguée. C'est donc à bon droit que le premier juge a écarté cette cause de suspension du délai de livraison, en considérant que le maître d'oeuvre n'avait pas précisé le nombre de jours de retard occasionné par cette cause de suspension et qu'il n'appartenait pas au tribunal de se substituer à lui-même pour ce faire. En définitive, sur les 247 jours de retard comptabilisés, il y a lieu de retenir que seulement 172 jours de retard sont justifiés, au regard des intempéries. Il existe donc un retard de livraison imputable à la SCCV La Résidence [Adresse 11] à hauteur de 75 jours. Sur l'indemnisation du préjudice subi, La SAS Promotion Pichet, venant aux droits et obligations de la SCCV Résidence [Adresse 11] critique le jugement déféré qui a indemnisé Mme [V] au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs à hauteur de 6649 euros équivalant à 45% de 14 280 euros, correspondant à la perte locative sur la période considérée, pour un bien pouvant être loué à concurrence de 60 euros par jour. Elle conclut à la réformation du jugement entrepris, considérant que le préjudice allégué n'est établi ni en son principe, ni en son quantum. Dans le cadre d'un appel incident, Mme [V] sollicite également la réformation du jugement, réclamant la condamnation de son adversaire à lui payer la somme de 13 720 euros, représentant une perte de chance de 70% pour un loyer journalier de 80 euros, soit un loyer mensuel de 2400 euros pour un appartement de type 2. S'agissant d'un bien situé dans un immeuble moderne et de standing se trouvant à [Localité 8], c'est à dire au coeur même du bassin d'[Localité 4], même s'il n'est pas directement à côté de la plage et en outre susceptible d'être loué à 60% pour un prix de nuitée de 80 euros, il y a lieu d'évaluer comme suit le préjudice matériel de l'intimée à savoir 60 % X (75 x80 euros) = 3 600 euros; Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a évalué le préjudice de Mme [V] à la somme de 6649 euros, lequel sera minoré à la somme de 3600 euros. Sur la condamnation du vendeur à faire exécuter sous astreinte l'installation du portail, Mme [V] critique le jugement déféré qui a ordonné, en application de l'article 378 du code de procédure civile, le sursis à statuer sur sa demande relative à l'installation d'un portail sous astreinte dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert désigné par ordonnance de référé du 4 janvier 2021. Elle demande que la décision critiquée soit infirmée et qu'il ne soit pas sursis à statuer de ce chef, au motif que la désignation d'un expert n'est pas nécessaire et que la mise aux normes contractuelles peut se faire en dehors de toute mesure d'expertise. La SAS Promotion Pichet sollicite pour sa part la confirmation du jugement déféré à ce titre. Sur ce point, il est incontestable qu'un expert a été désigné en référé suite à une demande formée par le syndicat des copropriétaires concernant la non-conformité du portail. Il est donc de l'intérêt d'une bonne justice d'attendre les conclusions de l'expert pour se prononcer sur une éventuelle condamnation sous astreinte du vendeur à mettre en conformité ce portail. Le jugement entrepris sera donc confirmé à ce titre. Sur les autres demandes, Les dispositions prises en applications de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens en première instance seront confirmées. En cause d'appel, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile et de dire que chacune des parties conservera les dépens exposés du fait de l'instance. PAR CES MOTIFS: La cour, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort, Dans les limites de l'appel, Reçoit l'intervention volontaire à la procédure de la SAS Promotion Pichet, venant aux droits et obligations de la SCCV Résidence [Adresse 11], Confirme le jugement déféré sauf s'agissant du montant de l'indemnisation de Mme [P] [V], Statuant de nouveau de ce chef, Condamne la SAS Promotion Pichet, venant aux droits et obligations de la SCCV Résidence [Adresse 11], à payer à payer à Mme [P] [V] la somme de 3600 euros, Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,