Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 24/00233

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 05 Septembre 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE: S.A.S.U. B.O.L INVEST 6 Rue Edouard Nignon 44300 NANTES représentée par Maître Florent LUCAS, avocat au barreau de NANTES, substitué par Maître Claire TOULLEC, avocate au sein du même barreau D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [Z] [S] La Petite Jaunaie 2 Allée Charrette de la Contrie 44230 SAINT-SEBASTIEN SUR LOIRE Non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 06 juin 2024 date des débats : 06 juin 2024 délibéré au : 05 septembre 2024 RG N° N° RG 24/00233 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MX65 COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Florent LUCAS CCC à Monsieur [Z] [S] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing-privé en date du 1 er octobre 2018, pour une durée d’un an, à compter du 30 septembre 2018, la société B.O.L. INVEST, représentée par Monsieur [N] [E], a donné à bail à Monsieur [Z] [S] un local à usage d'habitation meublé dénommé « la Petite Jaunaie » au 2 allée Charrette de la Contrie à Saint-Sébastien sur Loire (44230) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 1 750 euros outre une provision mensuelle sur charges de 200 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 3 500 euros. Par acte du 6 avril 2022, la société B.O.L. INVEST, représentée par Monsieur [N] [E], a signifié à Monsieur [Z] [S] un congé aux fins de vente avec prise d’effet au 29 septembre 2022. Une mise en demeure de quitter les lieux lui a été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception le 12 décembre 2023. Par acte d’huissier du 18 janvier 2024, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, 1 la société B.O.L. INVEST a assigné Monsieur [Z] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de voir constater la résiliation du bail par effet du congé pour vendre et expulser le locataire devenu occupant sans droit ni titre, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. L’affaire a été appelée et évoquée à l'audience du 6 juin 2024. La société B.O.L. INVEST, représentée par son conseil, a procédé par dépôt reprenant ainsi les termes de son assignation. Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [Z] [S] n’a pas comparu et personne pour le représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, les parties présentes ayant été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de préciser que l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée rappelle que les dispositions du présent titre sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2. Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Le preneur n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la validité du congé pour vente d’un local à usage d’habitation principale meublée En application des dispositions de l'article 25-8 I de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur peut, trois mois avant l'expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre. A la date d'effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre. En l'espèce, le bail consenti à Monsieur [Z] [S] s'est successivement renouvelé depuis le 30 septembre 2018, par période d’un an et pour la période concernée, le 30 septembre 2021, pour expirer le 30 septembre 2022 à zéro heure. Le congé pour vendre, signifié à personne le 6 avril 2022, a été régulièrement délivré plus de trois mois avant l'échéance précitée. En conséquence, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé et Monsieur [Z] [S] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2022, zéro heure. Sur l'expulsion et ses effets Aux termes de l'article L.213-4-3 du code de l'organisation judiciaire : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ». A défaut de départ volontaire, il convient en conséquence d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur l’astreinte L’article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose : « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. » Dès lors que l'expulsion peut être obtenue au besoin en sollicitant le concours de la force publique et que la bailleresse obtient une indemnité d'occupation, il n'y a pas lieu à assortir l'obligation de libérer les lieux d'une astreinte. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Monsieur [Z] [S] à son paiement, à compter du 30 septembre 2022, zéro heure. Sur la demande en paiement Il ressort des articles 6 et 9 du code de procédure civile que celui qui allègue un fait au soutien d’une prétention doit le prouver. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. En l’espèce, la société B.O.L. INVEST expose que Monsieur [Z] [S] est redevable de la somme de 107 100 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus, arrêtée au 31 décembre 2023. Cependant, il appartient à la demanderesse de rapporter la preuve des faits au soutien de ses prétentions et en particulier, des sommes réclamées par tout élément suffisant. Or, ne sont versés aux débats ni un décompte des échéances et des versements, ni aucune pièce permettant de déterminer précisément les loyers non honorés et d’éventuels paiements libératoires. En conséquence, en l’absence de tout élément permettant le contrôle du juge et ainsi la vérification du montant exact de la dette locative, celle-ci n’est pas justifiée et la demande de condamnation en paiement des loyers sera rejetée. Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire Monsieur [Z] [S] qui succombe, supportera les dépens de l’instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la bailleresse afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [Z] [S] en conséquence condamné à lui verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe : Constate la validité du congé délivré le 6 avril 2022, à effet au 30 septembre 2022, zéro heure ; Dit Monsieur [Z] [S] déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et occupant sans droit ni titre des lieux loués, à la date du 30 septembre 2022, zéro heure ; Ordonne l'expulsion des lieux loués de Monsieur [Z] [S] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; Dit n’y avoir lieu à astreinte, Fixe l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 30 septembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant des loyers et charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail avait continué et condamne Monsieur [Z] [S] à son paiement ; Déboute la société B.O.L. INVEST de sa demande visant à condamner Monsieur [Z] [S] au paiement de la somme de 107 100 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus, arrêtée au 31 décembre 2023 ; Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ; Condamne Monsieur [Z] [S] aux entiers dépens de l’instance ; Condamne Monsieur [Z] [S] à payer à la société B.O.L. INVEST une indemnité de 250 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits, LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE M. HORTAIS S.ZARIFFA