Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 15 novembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00692 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QF5W
PRONONCÉE PAR
Philippe DEVOUCOUX, Premier Vice-Président adjoint,
Assisté de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 27 septembre 2024 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé
ENTRE :
Monsieur [D] [S]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Aurélien AUCHER de l’AARPI LIZEE AUCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0159
DEMANDEUR
D'UNE PART
ET :
SOCIETE CIVILE LES EDOUETS
dont le siège social est sis [Adresse 10]
représentée par Maître Véronique HENNEQUIN-FOSSE de la SELARL DBA AVOCATS, avocate au barreau de l’ESSONNE, substituée par Maître Charlotte CAEN, avocate au barreau de l’ESSONNE
DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte délivré le 17 juin 2024, Monsieur [D] [S] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Evry, la SOCIÉTÉ CIVILE LES EDOUETS, au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, pour obtenir :
- la désignation d'un expert avec pour mission de présenter un rapport sur le bail commercial conclu le 1er janvier 2015 et poursuivi depuis entre la SOCIETE CIVILE LES EDOUETS " (bailleuse) " et la société DOCKS DE [Localité 9] (preneuse) et les flux financiers générés par cette convention en répondant à différentes questions,
- réserver les dépens.
Monsieur [D] [S] expose qu'il est associé au sein de la SOCIETE CIVILE LES EDOUETS pour moitié avec son frère, Monsieur [E] [S], qui est gérant de la société civile. Le demandeur expose que la SOCIETE CIVILE LES EDOUETS conclu un bail commercial à des conditions qu'il estime de manière manifeste comme invraisemblablement basses afin d'avantager la société DOCKS DE [Localité 9], preneuse, dont Monsieur [E] [S] est également le seul dirigeant et l'actionnaire majoritaire. Ce bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 25.728 euros, soit à peine plus de 2.000 euros par mois, et ce, au préjudice direct de la SOCIETE CIVILE LES EDOUETS qui subit un manque à gagner considérable, du fait d'un loyer bien en dessous le prix du marché du secteur. Le 28 octobre 2023, Monsieur [D] [S] a mis en demeure Monsieur [E] [S] de la conclusion et la poursuite d'un contrat de bail dans de telles conditions financières, qui préjudicient aux intérêts de la SOCIETE CIVILE LES EDOUETS. Par un courrier de réponse du 3 novembre 2023, celui-ci a répondu qu'il n'entendait pas faire droit à ses demandes d'estimation indépendante de la valeur locative de l'ensemble immobilier objet du bail commercial litigieux. C'est dans ces conditions que Monsieur [D] [S] sollicite une expertise portant sur la conclusion le 1er janvier 2015 d'un bail commercial conclu pour la SOCIETE CIVILE LES EDOUETS, par son gérant Monsieur [E] [S] avec la société DOCKS DE [Localité 9] à des conditions défavorables pour la SOCIETE CIVILE LES EDOUETS
Appelée à l'audience du 6 août 2024, l'affaire a été renvoyée au 27 septembre 2024.
A l'audience du 27 septembre 2024, Monsieur [D] [S], par avocat, se réfère à ses conclusions en réplique et demande au juge de :
- ordonner à titre principal une expertise in futurum sur la gestion SOCIÉTÉ CIVILE LES EDOUETS
- désigner tel expert qu'il plaira, intervenant en estimations immobilières immatérielles et notamment valeurs locatives, avec pour mission de présenter un rapport sur le bail commercial conclu le 1er janvier 2015 et poursuivi depuis entre la SOCIETE CIVILE LES EDOUETS (bailleuse) et la société DOCKS DE [Localité 9] (preneuse) et les flux financiers générés par cette convention en répondant à différentes questions
- ordonner à titre subsidiaire, une expertise judiciaire permettant de déterminer et estimer :
* la valeur de l'actif immobilier détenu par la SOCIÉTÉ CIVILE LES EDOUETS
* la valeur locative de cet actif immobilier depuis le 1er janvier 2015 jusqu'à ce jour,
- désigner tel expert qu'il vous plaira, intervenant en estimations immobilières immatérielles et notamment valeurs locatives, avec mission,
- dans tous les cas, condamner la SOCIÉTÉ CIVILE LES EDOUETS à lui verser 3.000 euros outre les entiers dépens.
Monsieur [D] [S] soutient que les tentatives amiables entreprises afin de convaincre le gérant de s'expliquer sur les conditions léonines du bail étant restées vaines, il n'a pas d'autre choix que de saisir le juge des référés afin de pouvoir obtenir par voie d'expertise judiciaire une information objective relative à la gestion ainsi qu'à la valeur réelle de l'actif immobilier détenu par la SOCIETE CIVILE LES EDOUETS, ne souhaitant pas avoir à supporter les conséquences des éventuelles déclarations frauduleuses qui viendraient à être adressées aux services fiscaux par la SOCIETE CIVILE LES EDOUETS et son gérant.
La SOCIÉTÉ CIVILE LES EDOUETS, par avocat, se réfère à ses conclusions n°2 et sollicite du juge, au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile de :
- débouter Monsieur [D] [S] de l'intégralité de ses demandes
à titre subsidiaire,
- de lui donner acte de ses protestation et réserves
- juger que les frais d'expertise seront à la charge de Monsieur [D] [S]
en tout état de cause,
- condamner Monsieur [D] [S] à payer à la SOCIETE CIVILE LES EDOUETS la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens
La SOCIÉTÉ CIVILE LES EDOUETS s'oppose aux demandes aux motifs que le recours à cette expertise in futurum suppose que le demandeur ne dispose pas déjà ou ne peut pas obtenir d'éléments de preuve suffisants. Or il apparaît que Monsieur [D] [S] est bien en possession du bail commercial toujours en cours jusqu'au 31 octobre 2024, puisqu'il le communique comme une estimation de la valeur locative. Par ailleurs l'intérêt social de la SOCIETE CIVILE LES EDOUETS n'est pas en danger et Monsieur [D] [S] ne justifie à aucun moment d'une atteinte à l'intérêt social ou que le bail soit contraire à cet intérêt, notamment du fait que les loyers sont payés. De plus, en l'absence d'urgence, il n'y a pas lieu de voir un expert fixer la valeur locative de l'immeuble détenu par la SOCIETE CIVILE LES EDOUETS, dans la mesure où ni la société bailleresse, ni la société locataire, ne le demandent et que ce sont eux les contractants et non Monsieur [D] [S].
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement et aux notes d'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé et qu'il résulte de ces dispositions que justifie d'un motif légitime la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel.
Monsieur [D] [S] souhaite faire établir les mouvements financiers et la valeur locative dans le cadre d'un contrat de bail consenti par la SOCIETE CIVILE LES EDOUETS dont il est associé et pour laquelle il estime que l'autre associé qui en est le gérant a pu consentir un contrat de bail à vil prix dans son propre intérêt contre celui de ladite société civile.
La SOCIÉTÉ CIVILE LES EDOUETS s'oppose à la demande d'expertise, aux motifs que la mesure est inutile et sans intérêt du fait que la comptabilité de la société est transparente, qu'il n'existe aucun impayé et que ni le bailleur, ni le locataire ne conteste le montant du loyer.
Il convient cependant de relever que Monsieur [D] [S] est associé à 50% de la SOCIETE CIVILE LES EDOUETS et qu'à ce titre, il dispose d'un intérêt à agir si le patrimoine de la société civile dont il est actionnaire est en atteint. L'existence d'une clause léonine dans un contrat de bail consenti par l'associé gérant de la société civile au profit d'une autre société que le même détiendrait, peut justifier une telle atteinte. Or il résulte des explications et des pièces produites aux débats, en particulier des statuts et de l'extrait INPI de la société SOCIETE CIVILE LES EDOUETS, du bail commercial du 1er novembre 2015, de l'extrait INPI de la société DOCKS DE [Localité 9] et du procès-verbal d'assemblée générale mixte du 20 février 2020, des courriers et mise en demeure, du rapport spécial sur la gérance sur les conventions réglementées du 13 décembre 2018 et de l'estimation locative comparative, l'existence d'un commencement de preuve suffisant d'une discussion sur la valeur locative au contrat de bail et son caractère léonin au détriment du patrimoine de la société bailleresse.
Une telle situation peut également, si elle est avérée, constituer un péril en terme de redressement fiscal, comme le souligne à juste titre le demandeur.
Monsieur [D] [S] est ainsi bien fondé à solliciter la détermination par voie d'expertise judiciaire de la valeur locative du bien immobilier loué suivant bail du 1er janvier 2015 par la SOCIÉTÉ CIVILE LES EDOUETS à la société DOCKS DE [Localité 9], chaque année de 2015 à 2024, pour estimer s'il existe une atteinte au patrimoine de la société bailleresse dont il est associé.
L'existence de fautes de gestion du gérant et leur éventuelle indemnisation relèvent en revanche d'une appréciation du juge du fond qui échappe au juge des référés saisi au titre de l'article 145 du code de procédure civile, qui doit seulement constater s'il existe en germe un litige.
La mesure d'instruction sur la valeur locative du bien est de nature à permettre de contribuer à trancher un litige en germe, y compris sur les indemnisations qui pourraient être sollicitées et il n'apparaît en rien utile de faire droit à une expertise sur les autres missions demandées, notamment quant au déroulement de la convention, les flux financiers ou encore la valeur des actifs.
Il sera donné acte à la SOCIÉTÉ CIVILE LES EDOUETS de ses protestations et réserves conformément à sa demande subsidiaire.
Monsieur [D] [S] justifie ainsi d'un motif légitime à voir ordonner une mesure d'expertise technique judiciaire au contradictoire de l'ensemble des parties dans la perspective d'une action judiciaire qui est en germe, dans les termes du dispositif ci-dessous.
Les mesures réclamées avant tout procès sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile ne sont pas destinées à éclairer le juge qui les ordonne mais le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite en vue d'un éventuel procès au fond. En conséquence, la provision à valoir sur les frais d'expertise sera mis à la charge du demandeur à celle-ci, Monsieur [D] [S].
Les dépens ne peuvent être réservés, conformément aux dispositions de l'article 491 du code de procédure civile, et seront laissés à la charge du demandeur.
En absence de partie perdante, l'équité commande de laisser à chacune des parties la charge des frais qu'elle a exposés, il n'y a donc pas lieu d'appliquer l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
DECLARE la demande recevable.
DONNE ACTE à la SOCIÉTÉ CIVILE LES EDOUETS de ses protestations et réseves.
ORDONNE une expertise judiciaire, au contradictoire de l'ensemble des parties et désigne pour y procéder :
Madame [X] [M]
experte judiciaire près la cour d'appel de Paris
[Adresse 3]
[Adresse 3]
tél : [XXXXXXXX02]
email : [Courriel 7]
avec pour mission de :
- convoquer les parties et leurs conseils et, dans le respect du principe de la contradiction,
- se rendre dans les lieux objets du bail commercial du 1er janvier 2015, la SOCIÉTÉ CIVILE LES EDOUETS à la société DOCKS DE [Localité 9], situés [Adresse 10],
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, entendre tous sachants,
- estimer la valeur locative de cet actif immobilier, chaque année, de 2015 à 2024 au regard des tarifs du marché en s'appuyant sur les valeurs locatives d'usage sur le marché pour des biens similaires sur la même période, et en prenant en compte les éventuelles particularités du bien loué,
RAPPELLE qu'en application de l'article 278 du code de procédure civile, l'expert peut prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;
DIT que pour procéder à sa mission l'expert devra :
- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise,
- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s'il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d'exécution, le dossier des ouvrages exécutés,
- se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,
- à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations, l'actualiser ensuite dans le meilleur délai :
- en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
- en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent ;
- en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;
- en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport (par ex: réunion de synthèse ; communication d'un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :
- en fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,
- en rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.
FIXE à la somme de 1.500 euros le montant de la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par Monsieur [D] [S], auprès du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 6] ([Courriel 8] / tél : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX05]) dans un délai de six semaines au plus tard après la date de délivrance par le greffe aux parties de la présente ordonnance, sans autre avis.
DIT que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet.
DIT que l'expert sera saisi de sa mission par l'envoi d'une copie certifiée conforme de la présente ordonnance et ne commencera ses opérations qu'après avis de la consignation qui lui sera adressée par le greffe.
DIT que l'expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport, auquel sera joint, le cas échéant, l'avis du technicien qu'il s'est adjoint, sous la forme d'un exemplaire papier et numérique sous la forme d'un fichier PDF (CD ou clé USB) au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d'Evry, [Adresse 6] dans un délai de 6 mois à compter de l'avis de la consignation effectuée qui lui sera adressée par le greffe, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle.
DIT que l'expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport à chacune des parties sous la forme papier ou numérique en fonction du choix des parties et à défaut de précision sous la forme numérique et en fera mention dans son rapport.
DIT qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération.
DIT que l'exécution de la mesure d'instruction sera suivie par le magistrat en charge du contrôle des expertises.
INVITE les parties, dans le but de limiter les frais d'expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l'outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l'expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d'expertise.
REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.
DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
LAISSE les dépens à la charge de Monsieur [D] [S].
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 15 novembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
