Cour d'appel, 17 décembre 2024. 22/07244

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Chambre civile 1-1 ARRÊT N° CONTRADICTOIRE Code nac : 63B DU 17 DÉCEMBRE 2024 N° RG 22/07244 N° Portalis DBV3-V-B7G-VRQG AFFAIRE : S.A.S.U. [7] C/ S.E.L.A.R.L. [6] [Localité 9]-[Localité 8] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Novembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de VERSAILLES N° Chambre : N° Section : N° RG : 20/01666 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : -Me Mélina PEDROLETTI, -Me Christophe DEBRAY RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX SEPT DÉCEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.S.U. [7] prise en la personne de son représentant légal, domicilié au siège social N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 2] Chez M. [G] [R] [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Mélina PEDROLETTI, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 25960 Me Mireille MARCHI substituant Me Géraldine GAMBIER, avocat - barreau de PARIS, vestiaire : D0080 APPELANTE **************** S.E.L.A.R.L. [6] [Localité 9]-[Localité 8] prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 5] [Adresse 3] [Localité 9] représentés par Me Christophe DEBRAY, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 23002 Me Pauline KORVIN substituant Me Guillaume REGNAULT de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocat - barreau de PARIS INTIMÉE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Octobre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sixtine DU CREST, Conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Anna MANES, Présidente, Madame Pascale CARIOU, Conseillère, Madame Sixtine DU CREST, Conseillère, Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL, FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 10 mars 2000, la SASU [7] (ci-après la « SASU [7] » ou la « société [7] ») a consenti à la société [12] un bail commercial de trente ans concernant un bien immobilier, composé d'un terrain et de plusieurs bâtiments, sis [Adresse 10] à [Localité 11], ledit bail ayant commencé à courir rétroactivement au 1er janvier 2000 pour s'achever le 31 décembre 2029. L'activité prévue au bail était, à titre principal, un usage d'établissement hospitalier et, à titre accessoire, un usage de maison de convalescence et de retraite. Le loyer annuel était fixé, pour l'année 2000, à 1 888 401,36 francs (soit 423 252,10 euros) hors tous droits et taxes et à 2 100 000 francs (soit 470 678,23 euros) hors tous droits et taxes à compter du 1er janvier 2001. La société [12] était également titulaire d'un bail à construction sur un terrain contigu sur lequel est exploitée une partie de la clinique. Ce bail a été consenti par la société [13] pour une durée de vingt-cinq ans, ayant commencé à courir le 20 mai 1983 pour s'achever le 19 mai 2008. Ce dernier a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2029. Par exploits d'huissier de justice des 14 et 24 novembre 2005, la [12] a indiqué au bailleur qu'elle avait l'intention d'exploiter, dans les lieux et à titre principal, une activité de maison de convalescence ou de soins de suite. En réponse le 12 janvier 2006, la SASU [7] a signifié ne pas s'opposer au changement d'activité, sous condition d'une modification du prix du loyer à hauteur de 601 519 euros. Le 13 août 2007, la [12] a notifié une demande de révision du loyer assortie d'une clause d'échelle mobile et a sollicité la fixation du loyer à la somme de 112 754 euros. Les parties n'étant pas parvenues à un accord, le juge des loyers commerciaux de Tours a été saisi. Par décision rendue le 28 mai 2008, le juge des loyers commerciaux de Tours a, avant-dire droit, ordonné une mesure d'expertise judiciaire confiée à M. [E] [F]. L'expert a déposé son rapport le 24 avril 2009. Par un jugement rendu le 27 mai 2010, le juge des loyers commerciaux de Tours a notamment fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 354 500 euros. Par un arrêt rendu le 26 mai 2011, la cour d'appel d'Orléans a réformé le jugement du 27 mai 2010 et fixé, au 21 janvier 2006, à la somme de 404 727 euros le prix annuel du loyer du bail renouvelé des locaux donnés à bail commercial à la [12]. Par un arrêt rendu le 11 décembre 2012, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la [12]. Le 23 août 2013, la [12] a signifié une demande de révision du loyer assortie d'une clause d'échelle mobile et a sollicité la fixation du loyer à la somme de 245 000 euros à compter de cette date. En réponse, la SASU [7] a répliqué en sollicitant la fixation du loyer à la somme de 661 572 euros à compter de la même date. Les parties n'étant pas parvenues à un accord, le juge des loyers commerciaux de Tours a de nouveau été saisi. Par décision du 20 novembre 2014, le juge des loyers commerciaux de Tours a ordonné une nouvelle expertise confiée à M. [F]. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 24 septembre 2015. Par un jugement rendu le 15 juin 2017, le juge des loyers commerciaux de Tours a fixé le loyer à la somme annuelle de 506 000 euros à compter du 23 août 2013. Le 31 août 2017, la [12] a interjeté appel de cette décision. La SASU [7], intimée, s'est rapprochée de la SELARL [6] [Localité 9] [Localité 8] afin qu'elle se constitue dans son intérêt dans le cadre de la procédure d'appel. Par ordonnance du 22 février 2018, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel d'Orléans a prononcé l'irrecevabilité des conclusions de l'intimée, rappelant qu'elle aurait dû conclure pour le 29 janvier 2018, l'article 909 du code de procédure civile étant applicable, en l'espèce, dans sa version antérieure à la nouvelle procédure. Par un arrêt rendu le 13 décembre 2018, la cour d'appel d'Orléans a notamment infirmé le jugement du 15 juin 2017 et fixé le loyer à la somme annuelle de 434 642 euros. Par un arrêt rendu le 19 mars 2020, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la SASU [7]. Par acte d'huissier de justice du 10 mars 2020, la SASU [7] a assigné la SELARL [6] [Localité 9] [Localité 8] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir juger qu'elle a gravement manqué à son obligation, en indiquant un délai erroné à son correspondant pour conclure, et constater que l'impossibilité, pour la SASU [7], de communiquer des pièces, est à l'origine de son préjudice direct et certain constitué par la perte de chance de voir confirmer le jugement du 15 juin 2017. Par acte d'huissier de justice du 19 avril 2021, la SELARL [6] [Localité 9] Orléans a assigné en garantie Me [D] [C] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de le voir condamné à la garantir à hauteur de la moitié des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit de la SASU [7] et joindre les deux affaires. Par une ordonnance rendue le 18 mai 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Versailles a prononcé la jonction de l'instance. Par jugement contradictoire rendu le 10 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a : constaté que la SELARL [6] [Localité 9] [Localité 8] ne forme aucune demande à l'encontre de Me [C] dans le dispositif de ses dernières conclusions, dit que la SELARL [6] [Localité 9] [Localité 8] a commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle à l'égard de la SASU [7], débouté la SASU [7] de toutes ses demandes, débouté la SELARL [6] [Localité 9] [Localité 8] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, débouté Me [C] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la SASU [7] à payer les dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le 6 décembre 2022, la SASU [7] a interjeté appel de cette décision à l'encontre de la SELARL [6] [Localité 9]-[Localité 8] (ci-après la société [6]). Par dernières conclusions notifiées le 18 avril 2024, la SASU [7] demande à la cour de : confirmer la décision rendue en ce qu'elle a retenu la responsabilité de la SELARL [6] [Localité 9] [Localité 8], cette dernière ayant commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle à son égard, la déclarer recevable et bien fondée en son appel, infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de toutes ses demandes et condamnée à payer les dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, Statuant à nouveau : juger que la faute de la SELARL [6] [Localité 9] [Localité 8] a entraîné une perte de chance de voir obtenir la confirmation de la décision rendue le 15 juin 2017, condamner, en conséquence, la SELARL [6] [Localité 9] [Localité 8] a réparer son préjudice consécutif à cette perte de chance s'élevant à 1 226 385 euros, soit : 1 194 696 euros correspondant à la perte de loyers, 19 514,88 euros correspondant aux honoraires réglés à Me [J], conciliateur, 12 174,35 euros correspondant aux honoraires de Me [C] concernant l'assistance à la conciliation, Au cas où, par impossible, la cour déclarerait irrecevables, car nouvelles, ces prétentions : condamner la SELARL [6] [Localité 9] [Localité 8] à lui payer, à titre de dommages-intérêts, les sommes de : 575 405,64 euros au titre de la restitution des loyers et des honoraires réglés, 1 819 325 euros au titre de la dépréciation de la valeur vénale du bien, condamner la SELARL [6] [Localité 9] [Localité 8] à une somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à tous les dépens dont distraction au profit de Me Mélina Pedroletti, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières conclusions notifiées le 27 mai 2024, la SELARL [6] [Localité 9]-[Localité 8] demande à la cour de : À titre principal : déclarer l'appel mal fondé, confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions, débouter la SASU [7] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamner la SASU [7] aux entiers dépens, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, À titre subsidiaire : déclarer irrecevable la demande de condamnation correspondant à la perte de loyers de 2013 à 2029, débouter la SASU [7] de ses demandes non justifiées. La clôture de l'instruction a été ordonnée le 5 septembre 2024. SUR CE, LA COUR, Sur les limites de l'appel Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a : constaté que la SELARL [6] [Localité 9] [Localité 8] ne forme aucune demande à l'encontre de M. [C], avocat, dans le dispositif de ses dernières conclusions, dit que la SELARL [6] [Localité 9] [Localité 8] a commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle à l'égard de la SASU [7]. Il s'ensuit que ces chefs de dispositif sont devenus irrévocables. La faute de la société [6], en ce qu'elle a informé son dominus litis d'un délai erroné pour conclure, rendant ses conclusions d'intimé tardives et donc irrecevables, n'est pas contestée et est définitivement acquise au débat. Le jugement, pour le surplus, est querellé. Sur la recevabilité de la demande de la société [6] correspondant à la perte des loyers de 2013 à 2029 Moyens des parties La société [6] demande à la cour, au fondement des articles 564 à 566 du code de procédure civile, de déclarer irrecevable la demande de la SASU [7] tendant à obtenir une indemnisation au titre de la perte des loyers de 2013 à 2029. Elle fait valoir que cette demande n'est ni la conséquence, ni l'accessoire ni le complément d'une demande présenté en première instance. Elle ajoute que s'agissant d'une demande concernant une perte de chance de gains futurs, elle ne tend pas aux mêmes fins que la demande de restitution des loyers - correspondant à une perte de chance d'avoir évité une condamnation exécutoire - sollicitée en première instance. Selon elle, cette demande, nouvelle à hauteur d'appel, correspond à une demande de réparation d'un préjudice distinct sur laquelle elle ne s'est pas exprimée en première instance. La SASU [7] rétorque que sa demande n'est pas nouvelle, mais tend aux mêmes fins que ses demandes présentées en première instance. Elle explique que sa demande s'analyse comme une demande de dommages et intérêts destinés à réparer le préjudice subi, mais, selon elle, les sommes sont moindres et la demande est articulée différemment. Appréciation de la cour L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Selon les articles 565 et 566 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. En l'espèce, la société [7] avait sollicité en première instance, notamment, 575 405,64 euros au titre de la restitution des loyers et des honoraires réglés. La société [7] a remboursé le trop-perçu de loyers entre 2013 et 2018, en exécution de l'arrêt de la cour d'appel d'Orléans du 13 décembre 2018 qui, infirmant le jugement du 15 juin 2017, a fixé le loyer annuel dû par la société [12] à la société [7] à 434 640 euros HT à compter du 23 août 2013, et a confirmé la restitution du trop-perçu de loyers subséquent. Elle en a demandé la restitution en première instance, considérant qu'en l'absence de faute de son avocat, elle n'aurait pas eu à rembourser ces sommes. A hauteur d'appel, elle sollicite pour la première fois une indemnisation au titre de la perte de chance d'avoir pu obtenir le paiement d'un loyer plus élevé, pour le passé et pour le futur (puisque sa demande porte sur une période allant de 2013 jusqu'à la fin du bail en 2029). Force est de constater que ces demandes tendent toutes deux à la réparation d'un préjudice en lien causal avec la même faute commise par un avocat au titre de sa responsabilité contractuelle, de sorte que la prétention tendant à obtenir l'indemnisation d'une perte de chance d'avoir pu obtenir des loyers plus élevés correspond à une demande qui tend aux mêmes fins que la demande émise en première instance. Cette demande ne sera donc pas considérée comme nouvelle au sens de l'article 564 précité et sera par conséquent déclarée recevable. Sur le lien de causalité et le préjudice de la SASU [7] Moyens des parties Poursuivant l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté ses demandes d'indemnisation, la SASU [7] demande à la cour de condamner la société [6] à lui verser : 1 194 696 euros correspondant à la perte de loyers entre ce qui a été décidé par le juge de première instance de Tours en 2017 et le loyer finalement décidé par la cour d'appel d'Orléans le 13 décembre 2018, entre août 2013 et 2029 (date de l'expiration du bail) ; 19 514,88 euros correspondant aux honoraires réglés à Me [J], conciliateur ; 12 174,35 euros correspondant aux honoraires de Me [C] concernant l'assistance à la conciliation Et, dans l'hypothèse où la cour déclarerait ces demandes irrecevables, 1 819 325 euros au titre de la dépréciation de la valeur vénale du bien (qu'elle calcule en appliquant à l'écart de loyers perdus un taux de 4,5%) ; 410 825,73 euros au titre de la restitution des loyers qu'elle a dû rembourser pour la période d'août 2013 à décembre 2018, en application de l'arrêt de la cour d'appel d'Orléans du 13 décembre 2018, et 164 579,91 euros au titre des honoraires d'avocat qu'elle a réglées (soit un total de 575 405,64 euros). Elle fait valoir qu'en l'absence de faute de la société [6], la cour d'appel d'Orléans aurait pu examiner et tenir compte de ses conclusions d'intimée, de sorte que, selon elle, il existait une chance certaine que le jugement du 15 juin 2017, ayant fixé le loyer à la somme annuelle de 506 000 euros à compter du 23 août 2013, eut été confirmé. Elle conteste le jugement en ce qu'il a considéré que la chance devait être non seulement raisonnable « mais incontestable et inconditionnelle, de sorte que la survenance de l'événement futur n'était affectée d'aucun aléa ». Au contraire, la SASU [7] expose que, par nature, il existait un aléa judiciaire et que si la cour avait pu prendre connaissance de ses conclusions, avait entendu ses observations orales et avait pu se fonder non seulement sur l'expertise judiciaire de M. [F] mais également sur l'expertise privée de M. [S] qu'elle versait aux débats, elle aurait pu statuer différemment en retenant une valeur locative au mètre carré supérieure et en rejetant la demande de déduction de l'impôt foncier (donc en confirmant du jugement du 15 juin 2017). Poursuivant la confirmation du jugement en ce qu'il a considéré que la société [7] ne démontrait pas son préjudice, la société [6] demande le rejet des prétentions indemnitaires de l'appelante au motif qu'elle n'avait aucune chance d'obtenir la confirmation du jugement du 15 juin 2017. A titre subsidiaire, elle fait valoir que les indemnisations sollicitées sont infondées. Elle soutient principalement que les conclusions de la société [7] ' déclarées irrecevables ' n'auraient pas changé la teneur de la décision de la cour d'appel d'Orléans si elles avaient été dûment notifiées. Elle rappelle tout d'abord que la cour d'appel d'Orléans n'a pas donné raison à la société [12] (mais a donné raison à l'expertise judiciaire de M. [F], sur laquelle se fondait la société [7]) s'agissant de la méthode métrique à retenir pour estimer le loyer et sur la surface des locaux à prendre en compte. S'agissant de la valeur locative au mètre carré, elle rappelle que la cour d'appel a retenu une valeur de 110 euros par mètre carré (la société [12] estimait cette valeur locative à 90 euros par mètre carré, et la société [7] à la valeur retenue par l'expertise judiciaire, soit 130 euros par mètre carré). La société [6] soutient que les conclusions de la société [7] n'aurait eu aucune conséquence sur la valeur locative finalement retenue et justifiée par la cour d'appel, dans la mesure où ces conclusions faisaient référence à l'expertise de M. [S] (170 euros par mètre carré) tout en abandonnant la valeur retenue par ce dernier et en disant finalement consentir à l'expertise judiciaire de M. [F], laquelle était en tout état de cause dans le débat. S'agissant de la déduction de l'impôt foncier payé par le preneur, la société [6] rappelle que ce point ne représentait que 2 des 38 pages de conclusions de la société [7]. Elle ajoute que cette dernière, dans ses conclusions, ne s'appuyait que sur le moyen tiré de « l'autorité de la chose jugée » attachée à la décision de la cour d'appel d'Orléans de 2011 pour considérer qu'il n'y avait pas lieu à déduction. S'appuyant sur le rapport du conseiller rapporteur de la Cour de cassation et sur la consultation d'un avocat au conseil, la société [6] indique que ce moyen n'avait aucune chance de prospérer puisqu'il n'y avait pas d'identité d'objet entre la procédure de 2011 et celle de 2018 (le loyer à réviser portait sur des périodes différentes), de sorte qu'il ne pouvait être argué que ce point avait été définitivement tranché en 2011. La société [6] en conclut que, même si ses conclusions avaient été dûment notifiées, la société [7] n'avait aucune chance d'obtenir la confirmation du jugement du 15 juin 2017. A titre surabondant, elle fait valoir que le préjudice allégué n'est pas justifié et ne saurait être, en tout état de cause, égal à l'avantage qu'aurait procuré la chance alléguée si elle s'était réalisée, en ce que : La perte de rentabilité, fondée sur un article de presse, est hypothétique ; Il n'est pas démontré de lien de causalité entre la conciliation et sa faute ; Les pièces relatives à la restitution des loyers ne sont pas probantes ; Les honoraires d'avocat ne sont pas justifiés ; ils ne constituent pas des dépenses exposées en vain ou ne lui sont aucunement imputables. Appréciation de la cour L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Le professionnel qui a manqué à son obligation de diligence sera condamné à réparer le préjudice en résultant de manière certaine. Ainsi, lorsque ses clients, dûment conseillés et assistés, auraient, de manière certaine, évité le dommage si l'avocat n'avait pas failli, ce dernier sera condamné à le réparer. Lorsque le dommage directement causé par la faute de l'avocat consiste en la disparition de la possibilité d'un événement favorable, sa réparation ne peut être accordée qu'au titre d'une perte de chance, entendue comme la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, qui doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Il appartient à celui qui s'en prévaut d'établir un lien de causalité direct entre la perte de chance alléguée et la faute. La perte de chance subie par le justiciable qui a été privé de la possibilité de faire valoir ses droits par la faute d'un auxiliaire de justice, se mesure donc à la seule probabilité de succès de la diligence omise. Il incombe à la société [7] de démontrer que son action devant la cour d'appel d'Orléans, dans l'hypothèse où ses conclusions avaient été dûment notifiées et ses pièces communiquées, avait des chances certaines, mêmes faibles, de prospérer. Il est dès lors nécessaire pour ce faire de reconstituer la discussion qui aurait pu avoir lieu devant cette juridiction. En l'espèce, en premier lieu, il sera observé qu'en application de l'article 954, dernier alinéa, du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs. En deuxième lieu, aux termes de ses conclusions notifiées tardivement et déclarées irrecevables, la société [7] sollicitait la confirmation du jugement du 15 juin 2017 en ce qu'il avait fixé le loyer annuel dû à 506 000 euros à compter du 23 août 2013 (pièce 14 appelante). Ce faisant, la société [7] faisait siennes les conclusions de l'expertise judiciaire de M. [F] du 24 septembre 2015, sur lesquelles s'était fondé le tribunal de Tours. La cour note que, pour déterminer la valeur du loyer annuel dû par la société [12] à la société [7], l'expert, le tribunal et la cour d'appel ont tenus compte de quatre éléments : Le choix d'une méthode de calcul (méthode métrique, méthode de calcul « au lit », méthode assise sur l'activité) ; La détermination de la surface des locaux ; La détermination d'une valeur locative au mètre carré ; La déduction ou non de l'impôt foncier payé par la société preneuse à bail. Dans son arrêt du 13 décembre 2018, la cour d'appel d'Orléans n'a pas retenu les moyens développés par la société [12] s'agissant des deux premiers points. Elle a pris en compte la méthode métrique et une surface pondérée des locaux de 4324 mètres carrés, tels que recommandées par l'expert M. [F] dont le rapport d'expertise était versé aux débats (pièce 18 de l'appelante). Sur ces points, les conclusions de la société [7], qui sollicitait que soit entérinée l'expertise, n'auraient donc rien changé. S'agissant de la valeur locative au mètre carré, la cour d'appel d'Orléans a motivé sa décision de la façon suivante : Le rapport d'expertise privé de M. [W] de novembre 2006 retient la même valeur que l'expert judiciaire M. [F] en 2015, mais « que ce prix ne peut cependant être considéré comme entièrement éclairant au regard de la différence d'activité entre une clinique et les locaux à usage de bureaux qui ont servi d'éléments de comparaison » ; Que le rapport de M. [N] produit par l'appelante « n'est pas plus éclairant puisqu'il n'aborde pas la question des facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage » Que la note complémentaire de M. [N] « pour le compte exclusif de l'appelante » doit être écartée ; Que l'expertise judiciaire « mentionne des éléments de comparaison qu'il a pu recueillir tout en exposant qu'ils ne sont pas entièrement satisfaisants puisque ne correspondant pas à la superficie des locaux litigieux, ni à l'activité de l'appelante ; qu'en 2013 les locaux professionnels 'de seconde main' se louaient à [Localité 11] centre, localisation de la clinique [12], entre 110 et 150 euros » ; « Que lors de la précédente révision du loyer, la cour avait retenu la fourchette basse de la fourchette des locaux à usage de bureaux pour tenir compte de l'activité spécifique de la clinique et de sa superficie importante » ; « Que pour ces mêmes motifs, il n'y a pas lieu de retenir la valeur moyenne des locaux de comparaison mais bien la fourchette basse, ce qui conduit à fixer à 110 euros du mètre carré le prix du loyer, montant qui tient compte de la tendance à la baisse du prix des loyers professionnels dans l'ancien dans le centre de [Localité 11] et donc des facteurs locaux de commercialité » (pièce 18 appelante). La société [12] sollicitait quant à elle une révision de la valeur locative à hauteur de 90 euros par mètre carré. La société [7] souhaitait que soit retenue une valeur de 130 euros par mètre carré. A l'appui de sa demande, ses conclusions faisaient référence à l'expertise privée de M. [S], qui retenait une valeur de 170 euros par mètre carré, avant d'acquiescer à l'expertise judiciaire de M. [F] de 2015 qui recommandait une valeur de 130 euros par mètre carré. Il résulte par ailleurs de son bordereau de communication de pièces qu'elle souhaitait communiquer les avis estimatifs de 2008 et 2014 de M. [S], un pièce intitulée « site internet expertises [N] », et les deux rapports d'expertise de M. [F] de 2008 et 2015 (pièce 14 de l'appelante). Or, la société [7] n'a finalement pas proposé que la cour retienne les propositions de M. [S]. L'avis de M. [N] a été écarté par la cour d'appel d'Orléans. Le rapport de M. [F] de 2008 était sans intérêt compte tenu de la période de révision dont était saisie la cour. La seule pièce utile que la société [7] aurait pu utilement produire à l'appui de son argumentation était le rapport d'expertise de M. [F] de 2015, lequel a été versé au débat et a été pris en compte par la cour ainsi que le démontrent ses motifs ci-dessus exposés. La société [7] n'a produit aucune autre estimation immobilière et n'a développé aucun autre moyen que ceux développés par l'expert M. [F] en 2015, rapport d'expertise dont disposait la cour d'appel d'Orléans et qu'elle a manifestement examinée. Il s'ensuit que contrairement à ce que prétend la société [7], ses conclusions, si elles avaient été dûment notifiées, n'auraient rien changé à la décision de la cour d'appel d'Orléans. S'agissant, enfin, de la déduction de la moitié de l'impôt foncier payé par le preneur à bail à hauteur de 41 000 euros, la cour d'appel d'Orléans a fait droit, sur ce point seulement, à la demande de la société [12] aux motifs que : l'avantage consenti au preneur compte tenu de la durée du bail (i.e. renouvellement anticipé du bail pour une durée de trente années assortie d'une promesse de prorogation du bail pour douze années supplémentaires) était contrebalancé par un avantage consenti au bailleur qui a interdit tout congé à l'expiration de quelque période triennale du bail que ce soit et a exigé la conclusion d'un bail d'une durée ferme et irrévocable de 30 ans ; « qu'au regard de ces éléments, la durée du bail, qui a déjà eu une contrepartie ne peut à elle seule justifier l'intégralité du transfert à la charge du preneur de l'impôt foncier et qu'il convient dès lors de faire droit à la demande de l'appelante tendant à voir diminuer la valeur locative de la moitié du montant de cette charge, soit 41 000 euros ». Les conclusions de la société [7] abordent assez rapidement ce point (2 pages sur 38). Elles soutiennent que cette question a déjà été tranchée par la cour d'appel d'Orléans dans son arrêt définitif du 26 mai 2011, validé par la Cour de cassation. Elles ajoutent que la société [12] se contente de reprendre son argumentation développée lors de la première procédure, laquelle a été rejetée dans l'arrêt du 26 mai 2011. Force est de constater que ces conclusions n'apportent aucun élément supplémentaire à ceux dont disposait déjà la cour pour rendre son arrêt du 13 décembre 2018. Par ailleurs, l'arrêt de 2011 n'a pas la portée générale que lui confère la société [7] puisqu'il n'y a pas d'identité d'objet entre la procédure de 2011 et la procédure de 2018, les périodes de révision du loyer concernées étant différentes avec des conjonctures économiques différentes. Il s'ensuit que sur ce point, la société [7] n'avait aucune chance de voir la décision de la cour d'appel d'Orléans modifiée, à supposer que cette dernière ait pu examiner ses conclusions. La chance d'obtenir le rejet de la demande de déduction de l'impôt foncier, dans l'hypothèse où les conclusions et les pièces de l'intimée auraient été dûment notifiées, était inexistante. Par conséquent, il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société [7] ne démontre pas qu'elle aurait eu une chance certaine, même minime, d'obtenir la confirmation du jugement du 15 juin 2017. C'est donc à juste titre que le tribunal l'a déboutée de ses demandes. Le jugement, sur ce point, sera donc confirmé. Sur les frais irrépétibles et les dépens Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a statué sur les dépens et les frais irrépétibles exposés en première instance. Partie perdante, la société [7] sera condamnée aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. L'équité commande de ne pas faire application de ces dispositions. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition, Dans les limites de l'appel, DÉCLARE recevable la demande émise par la société [6] correspondant à la perte des loyers de 2013 à 2029 ; CONFIRME le jugement ; Y ajoutant, REJETTE la demande de la société [7] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la société [7] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; REJETTE toutes autres demandes. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, - signé par Madame Sixtine DU CREST, conseillère pour la présidente empêchée, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, La Conseillère,