Cour d'appel, 05 janvier 2016. 14/09366

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 2 - Chambre 1 ARRET DU 5 JANVIER 2016 (n° 9 , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 14/09366 Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mars 2014 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 12/03585 APPELANT Maître [Y] [X] Notaire associé de la SCP [L] & [X] [Adresse 1] [Localité 1] Représenté par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 Ayant pour avocat plaidant Me François DE MOUSTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C2018 INTIMEES SARL TRAD'IN REP [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Rémy BARADEZ de la SELARL BREMARD/BARADEZ & ASSOCIES, avocat au barreau d'ESSONNE Ayant pour avocat plaidant Me Emmanuel LEBLANC, avocat au barreau de L'ESSONNE SCI ERWAN [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Olivier HASCOET de la SELARL HAUSSMANN/KAINIC/HASCOET, avocat au barreau d'ESSONNE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Septembre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Marie-Sophie RICHARD, Conseillère et Mme Marie-Claude HERVE, Conseillère, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Jacques BICHARD, Président de chambre Mme Marie-Claude HERVE, Conseillère Mme Marie-Sophie RICHARD, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Elodie PEREIRA lors de la mise à disposition : Mme Sylvie BENARDEAU ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jacques BICHARD, président et par Mme Sylvie BENARDEAU, greffier présent lors de la mise à disposition. La SCI Erwan était propriétaire d'un immeuble à [Localité 4] dans l'Essonne pour lequel elle a conclu le 17 avril 2009, un mandat de vente avec la société Trad'in rep exerçant l'activité d'agence immobilière sous l'enseigne La Norville immobilier . Sous l'égide de cette agence, un compromis de vente a été conclu le 25 novembre 2009 avec la fondation privée de droit belge Vendôme, pour le prix de 665 000 €. L'acte contenait une clause pénale et prévoyait une garantie à 1ère demande de 10% du prix de vente qui n'a jamais été donnée. Maître [X], notaire, a été chargé le 9 décembre 2009 par l'agence de préparer l'acte authentique qui devait être régularisé pour le 15 février 2010. La fondation a sollicité à plusieurs reprises des délais qui lui ont été accordés jusqu'au 17 novembre 2010 mais à cette date, l'acte authentique n'a pas été signé et la SCI Erwan estimant qu'elle était insolvable, n'a pas souhaité agir à son encontre. La SCI a en définitive vendu le bien le 16 mars 2012, pour le prix de 470 000 €. En mai 2012, elle a engagé une action en responsabilité et indemnisation contre maître [X] et la société Trad'in rep et par un jugement du 17 mars 2014, le tribunal de grande instance d'Evry a condamné in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 80 000 € à titre de dommages-intérêts et la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et dans leur rapport entre eux, a fixé la part de responsabilité de la société Trad'in rep à 70 % et celle du notaire à 30 %. Maître [X] a formé appel le 29 avril 2014. Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 23 juillet 2014, maître [X] sollicite l'infirmation du jugement et le rejet de l'ensemble des demandes ainsi que l'allocation d'une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 18 septembre 2014, la société Trad'in rep qui forme appel incident, sollicite également l'infirmation du jugement et le rejet de l'ensemble des demandes ainsi que l'allocation d'une indemnité de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 23 décembre 2014, la SCI Erwan demande la confirmation partielle du jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de maître [X] et de la société Trad'in rep, l'infirmation en ce qu'il a mis à la charge de l'appelante une part de responsabilité et la condamnation solidaire de maître [X] et de la société Trad'in rep à lui payer la somme de 337 000 € et à titre subsidiaire, la somme de 100 000 €, outre une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION : 1/ Sur la responsabilité du notaire : La SCI Erwan fait valoir que le notaire a manqué à son obligation d'efficacité des actes reçus et d'information et de conseil en ne vérifiant pas l'identité et la solvabilité de l'acquéreur et en ne l'alertant pas sur le caractère incertain de l'opération et le risque d'échec. Maître [X] expose qu'il est intervenu après la signature du compromis de vente à compter du 9 décembre 2009 afin d'instruire le dossier de la SCI, qu'il n'a pas été consulté sur le prolongement, à plusieurs reprises, du délai pour signer l'acte authentique et qu'il n'a pas été associé à la négociation et la rédaction de l'avenant intervenu le 10 mars 2010 ni de l'engagement unilatéral du 30 septembre 2010. Il ajoute que la recherche sur la solvabilité de la fondation aurait dû être réalisée avant son intervention. Il relève que l'absence de fourniture de garantie à 1ère demande et les nombreux changements de notaire étaient des éléments de fait connus de la SCI Erwan et pour lesquels il n'était donc pas tenu à une obligation d'information. Il soutient qu'il a fourni des conseils appropriés concernant l'absence de garantie mais que la SCI n'en a pas tenu compte jusqu'en octobre 2010. Le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets des actes auxquels il prête son concours ; il lui appartient de remplir sa mission de façon efficace et d'appliquer au dossier les textes adéquats ; il doit démontrer, en outre, qu'il a effectivement rempli son obligation de conseil à l'égard de ses clients. En l'espèce, le notaire n'a pas rédigé le compromis de vente conclu entre maître [X] et la fondation privée Vendôme et a agi postérieurement après cet acte. Le notaire n'a pas non plus rédigé l'avenant au compromis du 10 mars 2010 prorogeant le délai jusqu'au 31 mai 2010. Il ne peut donc lui être reproché un manquement à l'obligation d'assurer l'efficacité des actes et il n'avait pas à s'interroger sur la solvabilité de l'acquéreur dès lors que le compromis de vente était déjà signé et les parties engagées lorsqu'il a été saisi. Maître [X] a par ailleurs sollicité les statuts de la fondation et a interrogé M. [O] intervenant pour le compte de la fondation sur ses fonctions et ses pouvoirs. Il convient de relever que le pouvoir de cet interlocuteur pour négocier au nom de la fondation, n'a pas été mis en cause par cette dernière. Les délais ont toujours été consentis par la SCI Erwan sans que le notaire en soit toujours préalablement avisé et bien que celle-ci était informée de l'absence de garantie à 1ère demande et du versement de la somme de 66 500 € ainsi que du changement incessant du notaire devant assister la fondation. Il n'y a donc pas lieu de retenir que le notaire a manqué à son obligation d'information et de conseil alors que la SCI disposait des informations nécessaires pour prendre sa décision et qu'elle avait la volonté de faire aboutir la vente, malgré les éléments négatifs du dossier. Il sera relevé que le notaire est intervenu à compter du mois d'octobre 2010 afin de dégager sa cliente de ses engagements alors qu'aucune sanction à la défaillance de la fondation n'était prévue dans le compromis, en lui délivrant le 14 octobre 2010 une sommation de comparaître puis en lui imposant un délai pour consigner entre les mains de son notaire la somme de 66 500 € dans le délai d'une semaine, sous peine de caducité du compromis, dans le cadre d'un procès-verbal dressé le 28 octobre 2010. Il y a lieu de constater que ces diligences ont permis de dénouer la situation en mettant fin aux engagements que la SCI Erwan avait souscrits à l'égard de la fondation privée Vendôme. Ainsi la SCI Erwan ne démontre pas que maître [X] a commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité et le jugement du tribunal de grande instance d'Evry sera donc infirmé sur ce point. 2/ Sur la responsabilité de la société Trad'in rep : La SCI Erwan reproche à la société Trad'in rep d'avoir traité avec un acquéreur qui n'apparaissait pas fiable. Elle fait en outre valoir que l'agent immobilier a commis une faute en ne prévoyant pas de sanction dans le compromis de vente en cas de défaillance de la fondation, en ne l'alertant pas sur les différents reports de date qu'il a au contraire encouragés et en s'abstenant d'accompagner ceux-ci de garantie. Elle conteste avoir des compétences dans le domaine de l'immobilier. La société Trad'in rep réplique que la fondation privée [Localité 5] existe et qu'aucune anomalie n'était détectable lors de la conclusion du compromis. Elle déclare qu'elle ne peut être responsable de l'absence de fourniture de la garantie à 1ère demande et que la SCI Erwan a prorogé les délais en pleine connaissance de cause, avec la volonté de parvenir à la réalisation de la vente à un prix spécialement attractif. Elle ajoute que la gérante de la SCI gère un patrimoine immobilier important et qu'elle est rompue à ces procédures. Il ya lieu de constater que la fondation Vendôme dont les statuts ont été établis par un notaire en Belgique s'est engagée à acquérir le bien immobilier appartenant à la SCI Erwan sans recourir à un prêt et qu'il n'est versé aux débats aucun élément permettant de retenir qu'à la date de la conclusion du compromis de vente, la société Trad'in rep pouvait avoir des doutes sur la solvabilité de l'acquéreuse. Par la suite, la SCI Erwan a été informée de ce que la fondation n'avait pas fourni les garanties prévues par le contrat et elle a consenti à prolonger le délai en connaissance des différents incidents qui émaillaient le déroulement des opérations devant aboutir à la signature de l'acte authentique. Elle ne peut donc rechercher la responsabilité de la société Trad'in rep à ce titre. Néanmoins, la société Trad'in rep a établi le compromis de vente. Celui-ci comprenait une clause pénale prévoyant que si l'une des parties refusait de régulariser l'acte, elle devrait s'acquitter de la somme de 66 500 € à titre d'indemnisation forfaitaire; il ne prévoyait pas de séquestre de la somme correspondante mais stipulait que l'acquéreur devrait fournir une garantie à 1ère demande dans le délai de 48H. Cette obligation n'était assortie d'aucune sanction et ne prévoyait pas la caducité du compromis. Ainsi, la sécurité du vendeur n'était pas suffisamment assurée, l'acquéreur qui n'avait fourni aucune garantie, pouvant se soustraire sans encombre à l'engagement de signer l'acte authentique qu'il avait contracté, ainsi que cela s'est produit. Il convient également de constater que la société Trad'in rep ne justifie pas non plus avoir conseillé à son client d'accorder des prolongations de délai en sanctionnant le non-respect par une caducité du compromis. Enfin, même si les époux [B] qui exploitent une entreprise de charcuterie, disposent d'un patrimoine immobilier au travers de plusieurs SCI, ils ne peuvent être considérés comme des professionnels de l'immobilier et la société Trad'in rep ne pouvait donc être dispensée d'assurer par les moyens appropriés la sécurité juridique de l'opération immobilière qu'elle établissait pour leur compte. Il y a donc lieu d'admettre que la société Trad'in rep a commis une faute à l'égard de la SCI Erwan. Celle-ci peut donc obtenir réparation si elle établit qu'elle a subi un préjudice en relation directe avec la faute retenue. La SCI Erwan fait valoir qu'elle avait cessé la location du bien pour pouvoir le vendre mais qu'à la suite de l'échec de l'opération conclue avec la fondation Vendôme, l'immeuble est resté indisponible pendant 3 ans, ce qui constitue un manque à gagner important. Elle réclame ainsi la somme de 142 800 € au titre de l'immobilisation du bien en évaluant son préjudice à partir des loyers qu'elle aurait pu percevoir ainsi que la somme de 195 000 € représentant la différence entre le prix fixé dans le compromis et celui en définitive obtenu. La société Trad'in rep conteste la réalité de ces préjudices, faisant valoir que la SCI Erwan a repris la libre disposition de son bien en octobre 2010 mais qu'elle n'a pu le vendre qu'en mars 2012 pour le prix de 470 000 € ce qui démontre que la SCI cherchait à vendre son bien au dessus du prix du marché. Il convient de constater que le bien a été immobilisé pendant la durée du compromis entre le 25 novembre 2009 et le 17 novembre 2010, sans que la SCI Erwan en soit indemnisée. L'absence d'indemnisation de l'immobilisation est en lien direct avec la faute commise par la société Trad'in rep qui a omis de prévoir une garantie efficace pour assurer le paiement de la clause pénale puis de délivrer des conseils adéquats pour instaurer une sanction à la défaillance de l'acquéreur . Néanmoins ce préjudice n'est pas certain car s'il avait été exigé de la fondation qu'elle séquestre une somme de 66 500 € correspondant au montant de l'indemnité prévue par la clause pénale, il n'est pas établi qu'elle aurait signé le compromis. S'agissant de la période postérieure au 17 novembre 2010, l'immobilisation du bien sans contre partie tient à la situation du marché immobilier et la responsabilité de la société Trad'in rep ne peut être retenue, faute de lien entre la faute qui lui est reprochée et ce préjudice. Ainsi il ne peut être fait droit à la demande d'indemnisation telle que formulée par la SCI Erwan. Enfin, la SCI Erwan n'a pu vendre son bien à la somme de 665 000 € mais ce préjudice est lié à la défaillance de la fondation qui ne peut être imputée à la société Trad'in rep. Il ne peut donc être également fait droit à ce chef de demande. Le jugement du tribunal de grande instance d'Evry du 17 mars 2014 doit donc être infirmé. Il sera alloué à maître [X] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu de faire droit aux autres demandes formées sur ce fondement. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Infirme le jugement du tribunal de grande instance d'Evry du 17 mars 2014, Statuant à nouveau Rejette les demandes de la SCI Erwan contre maître [X] et la société Trad'in rep, Condamne la SCI Erwan à payer à maître [X] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette les autres demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI Erwan aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de maîtres Kuhn et Baradez, selon l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT