Tribunal judiciaire, 09 septembre 2024. 23/01798

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 09 Septembre 2024 DOSSIER N° : N° RG 23/01798 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YOIO AFFAIRE : SDC DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] C/ [O] [I], SAS BERNACHON TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente GREFFIER : Madame Catherine COMBY PARTIES : DEMANDERESSE SDC DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] représenté par son Syndic en exercice la SARL SAGNIMORTE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON DEFENDEURS Monsieur [O] [I], représenté par son mandataire de gestion la SAS MITANCHETsise [Adresse 2] né le 01 Décembre 1936 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3] représenté par Maître Damien DUREZ de la SELARL DUREZ AVOCAT, avocats au barreau de LYON SAS BERNACHON, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître Julie BEUGNOT de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON Débats tenus à l'audience du 01 Juillet 2024 Notification le à : Maître Julie BEUGNOT - 2167, Expédition Maître Damien DUREZ - 1787, Expédition Maître Jérôme ORSI - 680, Expédition et grosse ELEMENTS DU LITIGE Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 6], [Adresse 5], a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 9 octobre 2023 la société Bernachon SAS pour lui voir ordonner sous astreinte de remettre en état les parties communes, en enlevant les blocs climatiseurs et le groupe frigorifique, remettant en état la façade et le seuil en pierre, déposant les IPN permettant l’installation de la mezzanine dans le local, rétablissant l’aération de la cave [V], déposant les IPN installés en périphérie sur le mur de la cour, la voir condamner à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles. Monsieur [I] est propriétaire du local du rez-de-chaussée de l’immeuble, qu’il a donné en location à la société Bernachon, qui l’a transformé en atelier de fabrication de chocolat. Les copropriétaires ont refusé la modification de la façade, l’abaissement des seuils en pierre du local et l’installation des blocs frigorifiques et de climatisation sur la façade sur cour. Cependant la société Bernachon a poursuivi les travaux refusés en assemblée générale. Monsieur [I] a initié une instance au fond pour solliciter la nullité de l’assemblée générale qui a refusé les travaux, qui est pendante devant le tribunal judiciaire de Lyon. Les mises en demeure adressées à la société Bernachon sont restées sans effet. Elle a percé la façade pour installer un évent VMC, installé deux climatiseurs et un groupe frigorifique sur la façade de la cour extérieure, modifié la façade en supprimant une porte vitrée, supprimé une partie du seuil côté [Adresse 8], mis en place des IPN pour permettre la mise en oeuvre d’une mezzanine, installé cette mezzanine en prenant ancrage sur les murs, condamné le soupirail permettant l’aération de la cave [V]. La société Bernachon SAS a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 19 mars 2024 [O] [I] pour voir ordonner la jonction de ce dossier avec celui ouvert sous le n°RG 23/01798, voir surseoir à statuer dans l’attente de la décision à intervenir dans le cadre de l’instance pendante devant le tribunal judiciaire de Lyon sous le n°RG 23/06663, à titre subsidiaire voir condamner monsieur [I] à la garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre, voir condamner monsieur [I] à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles. La société Bernachon a pris à bail commercial le 13 janvier 2022 des locaux situés à [Localité 6], [Adresse 5], appartenant à monsieur [I], et a dû pour lui permettre d’exercer son activité remplacer la couverture de la toiture sur cour, percer la dalle du rez-de-chaussée pour mettre en oeuvre deux évacuations d’eaux usées, modifier la façade du local, abaisser les seuils en pierre du local, installer des blocs frigorifiques et de climatisation sur la façade sur cour. Le bailleur qui était informé de ces modifications ne s’y est pas opposé. Il a même sollicité l’autorisation de l’assemblée générale. Au cours de cette assemblée générale du 22 juin 2023 ont été acceptées les résolutions visant à remplacer la couverture de la toiture sur cour et à percer la dalle du rez-de-chaussée pour deux évacuations d’eaux usées. Les autres demandes ont été rejetées. La société Bernachon, pour qui ces travaux étaient indispensables à l’exercice de son activité, a sollicité de son bailleur une autre assemblée générale. Monsieur [I] a engagé une action en vue de solliciter la nullité de l’assemblée générale pour défaut de convocation et la nullité des résolutions n°17, 19 et 21 relatives aux refus des travaux demandés. Cette action est pendante devant le tribunal judiciaire de Lyon. Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il dispose d’une action directe contre le locataire qui viole le règlement de copropriété ou ne tient pas compte des décisions de l’assemblée générale. La demande de nullité d’une assemblée générale ne suspend pas l’exécution de ses décisions et la demande de sursis à statuer doit donc être rejetée. Les travaux réalisés sont constitutifs d’un trouble manifestement illicite, la société Bernachon a réalisé des travaux malgré refus et n’a pas réalisé ceux autorisés conformément à l’autorisation. La couverture sur cour a été réhaussée de 30 à 40 cm, la dalle a été percée mais les deux tuyaux sont reliés et restent en attente ce qui provoque des nuisances dans la cave [V], dont le soupirail a été condamné. Aux termes de ses dernières conclusions, la société Bernachon soutient que les demandes sont irrecevables et sollicite leur rejet, subsidiairement le sursis à statuer dans l’attente de la décision à venir dans le cadre de l’instance devant le tribunal judiciaire sous le n°RG 23/6663. À titre subsidiaire, elle demande de condamner monsieur [I] à lui payer une provision de 61163,04 euros visant à la garantir de toute condamnation à remettre les lieux en état. Elle sollicite le rejet des demandes et la condamnation du syndicat des copropriétaires et de monsieur [I] à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles. Son activité est conforme avec celle prévue au règlement de copropriété et au bail commercial, et utilise le local loué pour fabriquer des tablettes de chocolat, qui sont vendues dans la boutique située à proximité. Monsieur [I] a saisi le tribunal judiciaire par assignation du 4 septembre 2023, soit avant la présente saisine, et les demandes sont similaires, ce qui rend le juge des référés incompétent au profit du juge de la mise en état. Le syndicat des copropriétaires n’a pas d’intérêt à agir contre le locataire, seul le bailleur devant respecter le règlement de copropriété et de faire respecter. L’action menée par le syndicat des copropriétaires est une action oblique qui suppose la carence de monsieur [I] dans l’exercice de ses droits et actions. Les demandes de remise en état doivent être rejetées, car les faits dénoncés ne relèvent pas de l’évidence du trouble manifestement illicite invoqué. La pose de deux climatiseurs et d’un groupe frigorifique sur la façade sur cour est indispensable pour l’exercice de l’activité prévue au bail et elle n’avait pas à recevoir l’autorisation du syndicat des copropriétaires. Ils ne portent pas en effet atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble puisqu’ils sont situés dans un évidement, en retrait de la façade, et que leur présence échappe à tout visuel depuis les étages supérieurs del’immeuble. Les photographies réalisées par le commissaire de justice ont été prises depuis la toiture sur cour, à laquelle la société Bernachon a seule accès. La modification de la façade ne consiste en réalité qu’en la mise en oeuvre de travaux destinés à ce que la façade de la société Bernachon soit strictement identique à celle du local voisin avec une couleur doré/ocre, et le seuil en pierre a été remis en état. Les IPN se trouvent à l’intérieur de l’immeuble, et les travaux à cet égard ne portent ni atteinte aux parties communes ni à l’aspect extérieur de l’immeuble, ne nécessitent donc pas d’autorisation du syndicat des copropriétaires. L’aménagement d’une mezzanine est située en partie privative et son ossature s’appuie sur une structure maçonnée et est en partie suspendue à deux fermes de la charpente. La mezzanine était préexistante ainsi que les poutres et il s’agit de travaux de changement à l’identique. Les caves sont des parties privatives et le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité à agir à la place de monsieur [V]. Il n’est pas justifié d’une quelconque atteinte à des parties communes à cet égard. Les IPN installés en périphérie sur le mur de la cour constituent des IPN mis en oeuvre en lieu et place de poutres anciennes et fragiles, travaux à l’identique. Aucune astreinte ne saurait être prononcée en l’absence d’abus de résistance de la société Bernachon. Le bailleur monsieur [I] est tenu à garantir son locataire au titre de son obligation de délivrance lorsque l’activité prévue au titre de la destination contractuelle ne peut être exercée en l’absence de travaux indispensables pour cet exercice. La société Bernachon a dû modifier la façade qui était ancienne et ne permettait pas l’accueil du public dans des conditions de sécurité nécessaires. L’abaissement des seuils en pierre était nécessaire pour permettre l’accès aux personnes à mobilité réduite. L’installation des blocs frigorifiques et de climatisation sur la façade de la cour était rendue nécessaire par l’activité de fabrication et de vente de chocolats. Aux termes de ses dernières conclusions, [O] [I] sollicite le rejet des demandes et la condamnation de la société Bernachon à lui payer la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles. Monsieur [I] a saisi le tribunal judiciaire le 4 septembre 2023 pour contester l’assemblée générale du 22 juin 2023, mais la société Bernachon a entrepris ses travaux au début de l’été 2023. Monsieur [I] lui a adressé le 10 juillet 2023 une lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui indiquant que les travaux contrevenaient aux décisions des copropriétaires. Monsieur [I] s’en rapporte à justice sur la demande de sursis à statuer. Il s’oppose à la demande provisionnelle de la société Bernachon visant à le condamner à lui payer la somme provisionnelle de 50000 euros. Rien n’est produit sur l’évaluation des travaux de remise en état dont elle sollicite le remboursement. En outre l’éventuelle condamnation de la société Bernachon à remettre les lieux en l’état est la conséquence de ses seuls manquements alors que les travaux ont été refusés par le syndicat des copropriétaires. La société Bernachon ne s’est plainte qu’au bout de 18 mois d’un défaut de délivrance, alors que monsieur [I] ne peut être tenu responsable du vote de l’assemblée générale des copropriétaires. SUR CE Lors de l’audience du 29 avril 2024 les dossiers n° RG 24/00577 et 23/01798 ont été joints sous le numéro RG 23/01798. L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tel est le cas en l’espèce où le syndicat des copropriétaires agit pour voir respecter les décisions de l’assemblée générale prises le 22 juin 2023, qui a refusé la demande du copropriétaire monsieur [I] de changement de vitrine du local commercial lot 102, dont l’aspect devait se rapprocher de celui de la façade du local commercial lot 101 voisin, ainsi que sa demande d’abaisser les seuils en pierre de son local commercial et d’installer des blocs frigorifique et de climatisation sur la façade sur cour. Le syndicat des copropriétaires a dans le même temps accepté la demande de monsieur [I] de remplacement de la couverture de sa toiture sur cour à ses frais exclusifs et de percement de la dalle du rez-de-chaussée pour deux évacuations d’eaux usées. Le syndicat des copropriétaires est donc recevable à agir contre le locataire des locaux auteur des travaux entrepris en infraction avec ce refus d’autorisation, celle-ci étant bien nécessitée, en application de l’article 25 b de la loi, par les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. La présente demande n’est pas irrecevable dès lors que le juge de la mise en état n’a été saisi dans le cadre de l’instance au fond, que le 30 octobre 2023, soit postérieurement à l’assignation délivrée en référé le 9 octobre 2023. Le syndicat des copropriétaires est bien recevable à agir contre l’occupant des lieux qui a enfreint le règlement de copropriété alors que son bail lui rappelle en page 6 la nécessité de le respecter : “ le preneur ne pourra fixer de plaque, enseigne, store ou installation quelconque à l’extérieur des lieux loués ou dans l’immeuble, sans l’accord préalable et écrit du bailleur et sous réserve du strict respect permanent de toute réglementation en vigueur et du règlement de copropriété dans lequel le local est situé”. La demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir au fond n’est pas pertinente, dès lors que les présentes demandes visent à obtenir le respect d’une décision du syndicat des copropriétaires à qui aurait été causé un trouble manifestement illicite, et que cette attente justifierait les passages en force au mépris du droit existant. Sur les demandes, il est constant que la société Bernachon a modifié l’aspect de la façade dont elle a notamment modifié la couleur et abaissé un seuil en pierre, et qu’elle a posé deux blocs climatiseurs et un groupe frigorifique sur la façade de la cour extérieure, en dépit et au mépris de la décision de refus de l’assemblée générale en date du 22 juin 2023, ce qui constitue un trouble manifestement illicite pour la copropriété, qui justifie sa condamnation à la remise en état, sous astreinte dès lors qu’elle a manifesté clairement sa volonté de passer outre les refus aux demandes formées par son bailleur et ce même après mise en demeure. Pour ce qui concerne les demandes relatives à la dépose des IPN permettant l’installation de la mezzanine dans le local, cette demande est rejetée, dès lors qu’elle concerne un aménagement réalisé à l’intérieur du local privatif donné à bail, qui ne nécessitait pas a priori d’autorisation du syndicat des copropriétaires. Il en est de même des IPN installés en périphérie sur le mur de la cour alors que le syndicat des copropriétaires avait donné son accord au remplacement de la couverture de la toiture sur cour aux frais exclusifs de monsieur [I], et qu’il apparaît que c’est dans le cadre de ces travaux que cette installation s’est avérée nécessaire. Pour ce qui concerne le rétablissement de l’aération de la cave [V], le percement de la dalle avait été accepté pour deux évacuation d’eaux usées, et il n’est pas établi que la cave de monsieur [V] en subisse un préjudice, étant précisé que monsieur [V] ne s’est pas manifesté pour émettre une quelconque réclamation à cet égard. La demande en garantie dirigée par la société Bernachon contre monsieur [I] est rejetée, dès lors qu’elle a choisi de ne pas suivre la décision de l’assemblée générale des copropriétaires que son bailleur avait saisi pour faire valoir ses revendications. La société Bernachon, qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens. Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés. Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, RAPPELONS la jonction des dossiers ouverts sous les n° RG 23/01798 et 24/00577 sous le n° RG 23/01798. DÉCLARONS le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes contre la société Bernachon devant le juge des référés. DISONS n’y avoir lieu à sursis à statuer. ORDONNONS à la société Bernachon de remettre en état les parties communes ainsi qu’il suit : - enlèvement des blocs climatiseurs et du groupe frigorifique ; - remise en état de la façade et du seuil en pierre, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, qui commencera à courir trois mois après la signification de la présente décision et pour une durée de quatre mois; REJETONS les demandes relatives à la dépose des IPN dans le local et en périphérie sur le mur de la cour, et au rétablissement de l’aération de la cave [V]. REJETONS la demande de la société Bernachon en garantie contre [O] [I]. CONDAMNONS la société Bernachon aux dépens. LAISSONS les dépens à la charge de chacune des parties qui les ont exposés. RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assistée de Madame Catherine COMBY, Greffier. En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance. LE GREFFIER, LE PRESIDENT