Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/03512

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 14] [Adresse 2] [Adresse 10] [Localité 4] NAC: 5AA N° RG 24/03512 N° Portalis DBX4-W-B7I-TKBJ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ MINUTE N°B24/ DU : 20 Décembre 2024 [B] [J] [R] [Y] [K] [Z] [U] [S] C/ [V] [H] Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le 20 Décembre 2024 à M. [B] [Y] et Mme [K] [S] Copie certifiée conforme délivrée le 20/12/24 à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Vendredi 20 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 15 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEURS Monsieur [B] [J] [R] [Y], [Adresse 1] [Localité 9] comparant en personne Madame [K] [Z] [U] [S], [Adresse 8] [Localité 3] [Adresse 16] [Localité 12] [Localité 15] non comparante, ni représentée ET DÉFENDEUR Monsieur [V] [H], [Adresse 6] [Localité 5] comparant en personne EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé signé le 17 novembre 2018, Monsieur [B] [Y] et Madame [K] [S] épouse [Y] ont donné en location à Monsieur [V] [H] et Madame [D] [N] épouse [H] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 13], moyennant un loyer actuel de 1.362,28€ provision sur charges comprise. Monsieur et Madame [H] se sont séparés et Monsieur [V] [H] est resté seul titulaire du bail suivant avenant signé le 19 août 2023. Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 29 janvier 2024 avec sommation d’avoir à procéder à l’entretien de la chaudière et des jardins, en vain. Le 15 février 2024, congé pour reprise était également délivré avec effet au 16 novembre 2024 Par acte du 23 août 2024, dénoncé le 26 août 2024, par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [B] [Y] et Madame [K] [S] épouse [Y] ont fait assigner en référé Monsieur [V] [H] afin d’obtenir : ‒ la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, ‒ l’expulsion des occupants, ‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 4.623,04€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au mois de mai 2024, ‒ la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charge, ‒ sa condamnation à procéder à l’entretien de la chaudière et des haies sous astreinte de 50e par jours de retard, ‒ l’allocation de 700€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens. L’affaire était appelée à l’audience du 15 novembre 2024. Monsieur [B] [Y], comparant en personne, actualisent leur créance à la somme de 13.286,72€ arrêtée au 15 novembre 2024 . Il conteste tout accord pour réaliser des travaux en compensation des loyers et d’ailleurs lors de l’avenant du 19 août 2023, il a été rappelé au locataire qu’il ne pouvait engager de travaux sans l’accord préalable des bailleurs. En outre, il ne justifie d’aucune facture de matériaux et ne produit qu’une facture de sa propre entreprise. Il précise être en instance de divorce, a besoin du logement pour s’y installer et se trouver à découvert du fait des impayés du locataire. Il indique qu’aucun accord a été conclu pour qu’il réalise des travaux le dispensant du paiement des loyers. Il souligne également que la chaudière n’est pas entretenue, que les haies non plus et les voisins s’en plaignent. Madame [K] [S] épouse [Y] n’a pas comparu. Monsieur [V] [H], comparant en personne, indique qu’il attend un nouveau décompte au regard des travaux qu’il a effectué et dont il produit la facture de la société ENT-[H] MANU d’un montant de 8.339,60€. Il a de ce fait cesser de payer les loyers. Il précise que l’épouse de Monsieur [Y] n’est pas d’accord pour la procédure et que le congé délivré n’est pas valable. La décision est mise en délibéré au 20 décembre 2024. MOTIFS : Sur la recevabilité : Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 26 août 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience. La CCAPEX a été saisie le 29 janvier 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat. L’action est donc recevable. Sur la preuve des loyers et charges impayés : Monsieur [B] [Y] et Madame [K] [S] épouse [Y] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé le 17 novembre 2018, l’avenant du 19 août 2023 et le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 29 janvier 2024 et le décompte de la créance. Sur la clause résolutoire : Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier. Par acte d’huissier du 29 janvier 2024, les bailleurs ont fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 29 mars 2024. Sur la demande de délai L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 668-2023 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023 dispose : “V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” Au jour de l’audience, Monsieur [V] [H] n’a pas repris le paiement des échéances courantes ce qui est une condition préalable à l’octroi de délais de paiement, sa demande de délais sera donc rejetée, d’autant que l’attente d’un décompte comme il le prétend ne l’exonérait pas de son obligation puisque sa dette locative est supérieure à la facture de travaux qu’il produit. Il convient d’ordonner son expulsion. A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, il pourra être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 11] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux. Sur les sommes dues par le locataire : Monsieur [V] [H] prétend qu’un accord a été conclu avec les bailleurs pour qu’il réalise des travaux qui viendraient en compensation des loyers dus. Or, d’une part cet accord est contesté, d’autre part, il n’est corroboré par aucun élément autre qu’une facture de l’entreprise du locataire qui ne produit au demeurant aucune preuve de réalisation ni achat de matériel. Il sera condamné donc au paiement de la somme de 13.286,72€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 15 novembre 2024 avec intérêt à taux légal à compter de la signification de la présente décision. Il a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant. Sur les demandes sous astreinte Les bailleurs sollicitent l’entretien du jardin sous astreinte or, ils ne produisent au soutien de leur demande que des photographies non datées et non localisables. Cette demande sera rejetée. Sur l’entretien de la chaudière, cette obligation est prévue au bail et il incombe au locataire d’en justifier. Il sera donc condamné à justifier de l’entretien de la chaudière dans le délai de un mois suivant la signification de la présente décision sous astreinte de 20€ par jour à compter du 31ème jour. Sur l’article 700 du Code de procédure civile : Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [B] [Y] et Madame [K] [S] épouse [Y] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [V] [H] à leur verser la somme de 500€ sur le fondement de ce texte. Sur les dépens Monsieur [V] [H], succombant au principal, supportera les dépens. DÉCISION : Statuant par Ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence : Constate la résiliation du bail à compter du 29 mars 2024, Condamne à titre provisionnel Monsieur [V] [H] à payer à Monsieur [B] [Y] et Madame [K] [S] épouse [Y] la somme de 13.286,72€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 15 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, A compter du 29 mars 2024, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges actualisé l’indemnité d’occupation que Monsieur [V] [H] devra payer à Monsieur [B] [Y] et Madame [K] [S] épouse [Y] et l’y condamne, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant, Ordonne l’expulsion de Monsieur [V] [H] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés [Adresse 7] à [Localité 13], et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux, Déboute Monsieur [V] [H] de sa demande de délais et de suspension de la clause résolutoire faute d’avoir repris le paiement des loyers courants, Déboute Monsieur [V] [H] de sa demande de compensation, Ordonne à Monsieur [V] [H] de justifier de l’entretien de la chaudière dans le délai de un mois suivant la signification de la présente décision, à défaut le condamne au paiement d’une astreinte de 20euros par jour à compter du jour suivant le délai accordé jusqu’à la production du justificatif d’un professionnel , Condamne Monsieur [V] [H] à payer à Monsieur [B] [Y] et Madame [K] [S] épouse [Y] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamne Monsieur [V] [H] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer, Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Le greffier Le Juge