Cour de cassation, 18 novembre 2014. 13-23.242

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu qu'il ne résultait d'aucune pièce, notamment de l'avis de la commission de conciliation, la reconnaissance par les locataires d'un renouvellement du bail à compter du 1er octobre 1997 ou l'existence d'un accord sur ce point entre les parties, qu'une analyse juridique erronée des locataires ne pouvait constituer un aveu judiciaire et qu'il n'était pas démontré que M. et Mme X... aient agi de mauvaise foi, la cour d'appel, sans modifier l'objet du litige, en a exactement déduit que M. et Mme X... ne se contredisaient pas en développant dans la phase contentieuse un raisonnement juridique différent de celui proposé dans une phase amiable, et a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société IMEFA 34 aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société IMEFA 34 à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la société IMEFA 34 ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit novembre deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société IMEFA 34 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR déclaré irrecevable l'offre de renouvellement du bail signifiée le 18 mars 2009 par la SCI IMEFA 34 et d'avoir débouté la société Imefa 34 de sa demande de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE selon l'article 20 de la loi du 23 décembre 1986, les contrats de location en cours sont soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, sous réserve des dispositions des articles 21 et 23 de la loi, et sont régis par les chapitres 1er à IV de la loi à compter de la date d'effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite ; que selon l'article 51 de la loi, les contrats en cours qui n'ont pas été mis en conformité avec les dispositions de la loin du 22 juin 1982, contrairement aux dispositions de l'article 71 de cette loi, sont réputés avoir été renouvelés dans les conditions de cet article par période de trois années à compter de leur date d'expiration contractuelle lorsqu'il s'agit de contrats à durée déterminée et par périodes de trois années à compter du 24 juin 1983 lorsqu'il s'agit de contrats à durée indéterminée conclus avant cette date, ces dispositions ne s'appliquant pas aux contrats dont le renouvellement est contesté devant les tribunaux ; que le bail initial, conclu pour six années, était en cours à la date de l'entrée en vigueur de la loi du 23 décembre 1986 ; qu'il ne contient aucune stipulation sur les conditions de son renouvellement ou de sa reconduction à l'issue des six premières années ; qu'il n'est pas allégué que le bailleur ait proposé aux locataires un nouveau loyer six mois avant le terme du bail intervenant le 30 septembre 1987 (article 21 de la loi du 23 décembre 1986) ni qu'il ait donné congé trois mois avant le terme (article 22 de cette loi) ; qu'il n'est pas non plus allégué que le renouvellement du bail lors de l'achèvement de la première période locative ait été contesté devant les tribunaux ; qu'enfin, le bail n'a pas été mis en conformité avec les dispositions de la loi du 22 juin 1982 ; qu'il s'ensuit qu'en l'absence de stipulations contractuelles, et s'agissant d'un contrat à durée déterminée, le bail est réputé, en application de l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986, avoir été renouvelé à son expiration par période de trois ans ; que le bail renouvelé a en conséquence pris effet le 1er octobre 1987 pour trois ans ; qu'en application de l'article 25- II de la loi du 6 juillet 1989, le bail en cours à la date de la publication de ladite loi est resté soumis aux dispositions qui lui étaient applicables à l'exception des dispositions de deux derniers alinéas de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, applicables aux contrats en cours dès la publication de la loi ; que selon les deux derniers alinéas de l'article 10 dans leur rédaction initiale, le contrat parvenu à son terme est, à, défaut de congé, tacitement reconduit pour une durée égale à celle du contrat initial, ou, si celle du contrat initial est inférieure, au moins égale à celles définies au premier alinéa de l'article, et, à défaut de congé ou de tacite reconduction, renouvelé pour une durée au moins égale à celles définies à l'alinéa 1er, l'offre, de renouvellement étant soumise aux dispositions des articles 15 et 17 de la loi ; qu'en l'absence de congé et d'offre de renouvellement six mois avant l'expiration du bail, celui-ci a été tacitement reconduit, à compter du 1er octobre 1990, pour une durée identique à la durée initiale, soit six ans, celle-ci n'étant pas inférieure à la durée prévue pour les baux consentis par des personnes morales ; qu'en l'absence de congé et d'offre de renouvellement six mois avant l'expiration du bail, celui-ci a été tacitement reconduit, à compter du 1er octobre 1996 pour six ans conformément à l'article 10, alinéa 3, alors applicable, de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'il résulte de la pièce n° 9 de la société Imefa (avis de la commission de conciliation) que le 24 mars 1997, alors que le bail étant en période de tacite reconduction jusqu'au 30 septembre 2002, la bailleresse (alors la société Gan Vie) a notifié une offre de renouvellement à M. et Mme X... en application de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en l'absence d'accord des locataires, la commission de conciliation a été saisie conformément à l'alinéa 5 de l'article 17 c) ; que bien que la commission n'ait pas constaté d'accord lors de la séance du 3 octobre 1997, le juge n'a pas été saisi ; qu'en l'absence de congé et d'aboutissement de l'offre de renouvellement, le bail a été tacitement reconduit pour six ans à compter du 1er octobre 2002 ; qu'il résulte des pièces n° 8, n° 9 bis et n° 10 de la société Imefa que le 28 février 2008, au moins six mois avant le terme, au 30 septembre 2008, du contrat, la bailleresse (alors la société Imefa) a notifié une offre de renouvellement à M. et Mme X... en application de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 ; que M. et Mme X... ayant exprimé par lettre du 4 juin 2008 leur désaccord, la commission de conciliation a été saisie ; que par lettre du 10 septembre 2008, la société Imefa a informé la commission, par la voie de son conseil qu'elle demandait « la suppression du dossier » ; qu'en l'absence de congé et d'aboutissement de la procédure d'offre de renouvellement, le bail a été tacitement reconduit pour six ans à compter du 1er octobre 2008 ; que pour soutenir que le terme en litige est le 30 septembre 2009 et non le 30 septembre 2008, la société Imefa s'appuie sur l'avis de la commission de conciliation réunie le 3 octobre 1997 et fait valoir qu'elle a suivi la position exprimée par M. et Mme X... eux-mêmes en 1997 puis l'analyse juridique à laquelle ils se sont livrés dans leur lettre du 4 juin 2008 ; mais que contrairement à ce qu'allègue la société IMEFA, la commission de conciliation n'a pas constaté dans son avis du 3 octobre 1997 le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 1997 mais « l'absence de conciliation intervenue entre elles » (les parties) et que « le tribunal n'a pas été saisi avant la date d'expiration du bail et qu'en conséquence celui-ci se trouve reconduit aux conditions antérieures » ; qu'il ne résulte d'aucune pièce et notamment pas de l'avis de la commission que M. et Mme X... auraient, selon la société Imefa, « parfaitement reconnu » lors de la séance de la commission que le bail était renouvelé pour six ans à compter du 1er octobre 1997 ; que dans leur lettre du 4 juin 2008, M. et Mme X... écrivent : « je vous rappelle que le bail de location consenti par la société GAN-VIE le 15 septembre 1981 pour compter du 1er octobre 1981 a été régulièrement renouvelé depuis la législation en vigueur avec les différentes modifications de celle-ci ; à cet égard, je me permets de vous rappeler que la commission de conciliation de Paris, saisie par lettre du 28 mai 1997, a constaté alors la reconduction du bail aux conditions antérieures et donc à compter du 1er octobre 1997. Il a été tacitement reconduit le 1er octobre 2003. Votre offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2008 n'a pas lieu d'être ; qu'il ne ressort pas de cette lettre, ni d'aucune des pièces produites, la preuve de quelconques accords, tels que retenus par le tribunal, entre M. et Mme X... et la société Gan Vie en faveur d'une reconduction du bail à compter du 1er octobre 2003, M. et Mme X... s'étant bornés, en 2008, à livrer rétrospectivement leur lecture personnelle de la législation ; que si en analysant faussement leur situation juridique, sans que cette analyse constitue un aveu extrajudiciaire au sens de l'article 1354 du code de procédure civile et sans qu'il soit démontré qu'ils aient agi de mauvaise foi, M. et Mme X... ont emporté néanmoins la conviction de la société Imefa, alors représentée par son avocat et qui n'était pas liée par leur position, il ne peut pour autant s'en déduire la preuve d'un quelconque accord des parties pour un renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2003 comme l'a retenu le tribunal ; qu'en développant au stade du contentieux, un raisonnement juridique, alors argumenté, qui modifie la computation factuelles des délais qu'ils proposaient dans une phase amiable, M. et Mme X..., qui ne se contredisent pas, ne sont pas de mauvaise foi ; qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que l'offre de renouvellement litigieuse signifiée le 18 mars 2009 (¿) alors que le bail était tacitement reconduit jusqu'au 30 septembre 2014 est irrecevable ; que le jugement sera réformé en ce sens ; 1°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que les parties s'accordaient sur le fait que la commission de conciliation avait déduit que le bail serait reconduit aux conditions antérieures « à compter du 1er octobre 1997 » ; qu'en retenant dès lors que « contrairement à ce qu'allègue la société IMEFA, la commission de conciliation n'a pas constaté dans son avis du 3 octobre 1997 le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 1997 » pour considérer que l'offre de renouvellement signifiée le 18 mars 2009 était irrecevable, quand ce fait n'était pas contesté par les époux X... qui avaient admis que dans son avis du 3 octobre 1997 la commission avait retenu que le bail était reconduit aux conditions antérieures à compter du 1er octobre 1997 (conclusions p. 2 § 6), la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE, en toute hypothèse, l'arrêt a relevé que la commission de conciliation avait, le 3 octobre 1997, constaté que « le tribunal n'a pas été saisi avant la date d'expiration du bail ¿ » ; qu'en retenant dès lors que « contrairement à ce qu'allègue la société IMEFA, la commission de conciliation n'a pas constaté dans son avis du 3 octobre 1997 le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 1997 » pour considérer que l'offre de renouvellement signifiée le 18 mars 2009 était irrecevable, sans rechercher s'il ne s'inférait pas de la constatation émise par la commission relative à l'expiration acquise du bail au 3 octobre 1997, que ce bail avait pris fin dès le 30 septembre précédent, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 ; 3°) ALORS QUE nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; qu'en l'espèce, la société bailleresse avait invoqué les contradictions dans l'argumentation des époux X... en 1997 et en 2008 après l'avis de la commission de conciliation, d'une part, et en 2009 dans le cadre de l'offre de renouvellement à cette date, d'autre part ; qu'en écartant le moyen tiré de l'estoppel par la raison que les époux X... ne se contredisent pas en n'invoquant pas le même terme du bail « au stade du contentieux » et « dans une phase amiable », quand, en cas de litige sur le montant du loyer dans le cadre du renouvellement du bail, la saisine de la commission de conciliation est un préalable obligatoire à la saisine du juge et s'inscrit, à ce titre, dans une phase procédurale, la cour d'appel a violé l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, ensemble le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui. 4°) ALORS QU'EN TOUT ETAT DE CAUSE, méconnaît le principe de loyauté procédurale le locataire qui tait l'accord qu'il a donné à son bailleur pour prolonger d'un an la convention par application de l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986 ; qu'en considérant que les locataires ne s'étaient pas contredits en n'invoquant pas le même terme du bail dans la phase amiable et au stade contentieux, la Cour a méconnu le principe susvisé.