Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 3]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/00889
N° Portalis DBZS-W-B7I-YMA7
N° de Minute : 24/00192
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 28 Octobre 2024
S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE
C/
[J] [K]
[H] [L]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 28 Octobre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [J] [K], demeurant [Adresse 5]
Mme [H] [L], demeurant [Adresse 5]
non comparants
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Octobre 2024
Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 28 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 889/24 – Page - MA
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 24 mai 2023, la S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a donné à bail à Monsieur [J] [K] et Madame [H] [L] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 623,53 euros, provision sur charges de 110,49 euros, pour une durée de 6 ans renouvelable.
Suivant acte sous seing privé distinct, en date du même jour, la S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a donné à bail à Monsieur [J] [K] et Madame [H] [L] deux places de stationnement n°52 et n°77 situées à l’adresse suscitée, pour un loyer de 61,82 euros.
Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2023, la S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a fait signifier à Monsieur [J] [K] et Madame [H] [L] un commandement de payer la somme principale de 2370,08 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 18 octobre 2023.
Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, la S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a fait assigner Monsieur [J] [K] et Madame [H] [L] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :
Constater acquise, au profit de la S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE la clause résolutoire visée dans le commandement du 17.10.2023 ;Ordonner l’expulsion dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, de Monsieur [J] [K] et Madame [H] [L] du logement sis à [Adresse 5], des locaux annexes (places de stationnement n°52 et 77), ainsi que de tout occupant de leur chef qu’ils auraient pu introduire dans les lieux et de leurs biens ;Autoriser la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE à expulser Monsieur [J] [K] et Madame [H] [L], ainsi que tout occupant de leur chef en faisant procéder, si besoin est, à l’ouverture des portes, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Rappeler qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution : « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 795,84 euros ;Condamner solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [H] [L] à lui payer par provision la somme de 7585,62 euros selon décompte arrêté au 02.04.2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2370,08 euros à compter du commandement de payer les loyers en date du 17.10.2023, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur le surplus ;Condamner solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [H] [L] à lui payer par provision la somme de 795,84 euros, à titre d’indemnité mensuelle d’occupation révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois d’avril 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [H] [L] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outres les entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers du 17.10.2023, soit la somme de 140,61 euros.A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu'ils n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 15 mai 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 octobre 2024. La S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance et a indiqué que les paiements avaient repris depuis le mois de juillet 2024, les locataires faisant l’objet de mesures de surendettement.
Régulièrement assignés à personne, Monsieur [J] [K] et Madame [H] [L] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience.
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Monsieur [J] [K] et Madame [H] [L], assignés à personne, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la compétence du juge des référés :
L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, le défaut de paiement des loyers établi ci-dessous constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 suscité.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 15 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE justifie avoir saisi la CCAPEX par la voie électronique le 18 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.
Le juge des référés est donc compétent et l’action est recevable.
Sur la résiliation du bail et l’expulsion :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux et la résiliation de plein droit du contrat de location pour non production d’une attestation d’assurance qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Or, la S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE justifie avoir régulièrement signifié le 17 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2370,08 euros.
Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n'ayant pas permis de régler les sommes dues.
Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 décembre 2023.
Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Aux termes de l’article 24 VI de cette même loi, par dérogation, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application de l’article L. 733-1 4° du même code, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 13 octobre 2024 produit par les bailleurs que les locataires ont repris le paiement du loyer et des charges et se trouvent aujourd’hui redevables au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés arrêtés au 13 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 non comprise, d’une somme totale de 8808,26 euros, déduction faite des frais de contentieux, qui relèvent des dépens.
De plus, il est expressément prévu à l’article 4 du contrat de location la solidarité entre les co-locataires.
Faute pour Monsieur [J] [K] et Madame [H] [L] de justifier s’être libérés de cette dette conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, ils seront condamnés à payer solidairement ladite somme à la S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE.
Par ailleurs, la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé au profit de Monsieur [J] [K] et Madame [H] [L] des mesures en application de l’article L. 733-1 4° du code de la consommation, à savoir la suspension d’exigibilité des créances (prise en compte à hauteur de 7026,78 euros en ce qui concerne celle dont la S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE est titulaire) sur une durée de 24 mois au taux de 0,0%, ce dont le bailleur a été avisé.
Il n'est pas contesté que ces mesures de désendettement entrées en vigueur le 15 juillet 2024 sont toujours en cours et il n’est justifié d’aucun recours susceptible de ne pas les considérer comme définitives.
Il convient donc, en application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai prévu par la commission augmenté de trois mois, soit jusqu’au 15 octobre 2026, et ce dans les conditions prévues au dispositif.
Il convient cependant de rappeler que, faute pour Monsieur [J] [K] et Madame [H] [L] de s'acquitter, pendant cette durée, du paiement du loyer courant, majoré des charges, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.
En cas de résiliation du bail, Monsieur [J] [K] et Madame [H] [L] seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexée selon les stipulations contractuelles, jusqu'à libération effective des lieux, conformément à l’article 1240 du code civil.
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [J] [K] et Madame [H] [L], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.
Sur les frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [H] [L] à payer à la S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE la somme provisionnelle de 8808,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 non comprise ;
SUSPENDONS le cours des intérêts et l'exigibilité de cette dette jusqu'au 15 octobre 2026 ;
RAPPELONS qu'en application de l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, le délai sera prorogé et l’exigibilité de la créance locative demeurera suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et qu'à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE et Monsieur [J] [K] et Madame [H] [L], portant sur le logement et les deux places de stationnement n°52 et n°77 situés [Adresse 5] à [Localité 4] sont acquises à la date du 18 décembre 2023 ;
ORDONNONS la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit à l'égard de Monsieur [J] [K] et Madame [H] [L] pendant le délai consenti ;
DISONS que si la dette est intégralement payée pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS que, pendant le délai consenti, à défaut de paiement à l'échéance du montant du loyer courant majoré des charges :
La totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;La clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 18 décembre 2023 ;
Il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de Monsieur [J] [K] et Madame [H] [L] et de tous occupants de son chef de logement et les deux places de stationnement n°52 et n°77 situés [Adresse 5] à [Localité 4], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Monsieur [J] [K] et Madame [H] [L] seront condamnés in solidum à payer à la S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, à compter du 18 décembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux.
CONDAMNONS Monsieur [J] [K] et Madame [H] [L] in solidum aux dépens ;
DISONS n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
AINSI JUGE ET PRONONCE A LILLE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE VINGT-HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.
LA GREFFIERE,
S. DEHAUDT
LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
Capucine AKKOR
