Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/53437 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4UKG
N° : 5
Assignation du :
02, 10 Mai 2024
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 11 septembre 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDEUR
Monsieur [G] [R] [O]
[Adresse 3]
[Localité 7]
représenté par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS - #E1294
DEFENDEURS
Monsieur [K] [U]
[Adresse 1]
[Localité 6]
non comparant et non constitué
Monsieur [F] [X] [B]
[Adresse 2]
[Localité 6]
non comparant et non constitué
La société MANDEEQ
[Adresse 5]
[Localité 4]
non comparante et non constituée
DÉBATS
A l’audience du 02 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 13 mars 2017, Madame [C] [O], aux droits de laquelle vient Monsieur [G] [O], a donné à bail à la SAS MANDEEQ un local commercial situé [Adresse 5] [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 18.600 euros hors taxes et d'une provision sur charges trimestrielle de 390€.
Par actes séparés du même jour, Monsieur [F] [X] [B] et Monsieur [K] [U] se sont portés caution solidaire des engagements souscrits par la locataire.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, le 5 juillet 2023, fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 21.002,30€, ce commandement ayant été dénoncé aux cautions le 17 juillet 2023.
Le 8 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer au preneur un nouveau commandement de payer la somme de 24.919,46€, au titre des loyers et charges impayés à cette date.
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Monsieur [G] [O] a, par exploit délivré les 2 et 10 mai 2024, fait citer la SAS MANDEEQ, ainsi que Messieurs [F] [X] [B] et [K] [U] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles conformément à la loi,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme provisionnelle de 32.727,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation allant du 2ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024 à hauteur de 24.919,46€ et de l'assignation pour le surplus,
- dire le dépôt de garantie acquis au bailleur,
- les condamner solidairement au paiement par provision de la somme de 3272,79€ au titre de la clause pénale,
- les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au triple du loyer, charges et taxes en sus à compter du 8 février 2024 jusqu'à libération des lieux,
- les condamner in solidum au paiement de la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, dont le coût du commandement de payer.
A l'audience, le requérant sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Les défendeurs, bien que régulièrement cités, n'ont pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.
MOTIFS
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
En l’espèce, l'article XXI du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et/ou indemnités d'occupation ou accessoires à l'échéance prévue, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux contenant déclaration du bailleur de se prévaloir du bénéfice de la clause.
Le commandement délivré le 8 janvier 2024 vise la clause résolutoire précitée et reproduit les dispositions des articles L.145-17 et L.145-41 du code de commerce ainsi que l'intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire. Le commandement mentionne le délai d'un mois pour régler cette somme et il comprend un décompte clair permettant au locataire d'en contester éventuellement les causes.
A ce titre, il convient de constater que le décompte débute par un solde négatif au 1er janvier 2020 non justifié aux termes du commandement à hauteur de 9237,11€, solde qui apparaît en conséquence sérieusement contestable.
Toutefois, il est constant que le commandement demeure valablement délivré pour ses causes non sérieusement contestables, soit en l'espèce à hauteur de 15.682,35€ (24.919,46€ - 9237,11€).
L’examen du décompte permet d’établir, sans contestation sérieuse, que les causes non sérieusement contestables du commandement n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 9 février 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.
Sur la provision
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 9 février 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.
Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur et conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil, par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer, des charges et des taxes applicables si le contrat s'était normalement poursuivi, dûment justifiées au stade de l'exécution.
En effet, si le contrat de bail stipule qu'en cas de résiliation du bail, le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation équivalente à la valeur d'un quart d'une annuité du loyer en vigueur, cette stipulation s'analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond. Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum.
Il sera ajouté que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l'indemnité d'occupation, à la conservation du dépôt de garantie, et à la majoration de 10% des sommes dues, toutes trois sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés.
Il résulte du décompte établi le 3 juillet 2023 (pièce 7) que le solde de 9237,11€ au 1er janvier 2020 est justifié. Dès lors et après déduction des majorations de clause pénale (32€) et des frais d'huissier recouvrables au titre des dépens (278,92€), la créance n'apparaît pas sérieusement contestable et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 28.695,96€ à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 28 juin 2024, 2ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024 sur la somme de 24.919,46€, puis à compter du 2 mai 2024 pour le surplus.
En vertu des articles 2288, 2294, 2205 et 1103 du code civil, la caution n'est tenue de satisfaire à l'obligation principale que dans les limites de son acte de cautionnement et s'étend aux intérêts et autres accessoires de l'obligation garantie.
En l'espèce, et selon les termes de l'engagement de caution dactylographié et manuscrit par les défendeurs personnes physiques, Messieurs [X] [B] et [U] se sont portés « caution solidaire sans bénéfice de division ni de discussion du paiement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, intérêts de retard, indemnités d'occupation et tous dommages et intérêts découlant du bail sus-indiqué consenti à la société mandeeq (…) à hauteur de 167 400.00 euros (Cent soixante sept mille quatre cents euros), hors indexation pendant toute la durée du bail. »
En conséquence, les défendeurs personnes physiques seront solidairement condamnés avec la société MANDEEQ au paiement des indemnités d'occupation et, d'ores et déjà, de la somme de 28.695,96€€ à titre de provision à valoir sur les loyers, charges, indemnités d'occupation échus au 28 juin 2024, 2ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024 sur la somme de 24.919,46€, puis à compter du 10 mai 2024, date de l'assignation les concernant, pour le surplus.
Sur le surplus des demandes
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Parties perdantes, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer du 8 janvier 2024.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial ;
Disons que la SAS MANDEEQ devra libérer les locaux situés [Adresse 5] [Localité 4], et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,
Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamnons solidairement la SAS MANDEEQ, Monsieur [F] [X] [B] et Monsieur [K] [U] à payer à Monsieur [G] [O] :
* à compter du 9 février 2024, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et taxes, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
* en conséquence et d'ores et déjà, la somme de 28.695,96 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges, indemnités d'occupation échus au 28 juin 2024, 2ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024 sur la somme de 24.919,46€, puis à compter du 2 mai 2024 pour la SAS MANDEEQ et du 10 mai 2024 pour Messieurs [F] [X] [B] et [K] [U] pour le surplus,
Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration de l'indemnité d'occupation, de conservation du dépôt de garantie et d'octroi d'une somme forfaitaire égale à 10% des sommes dues ;
Condamnons in solidum la SAS MANDEEQ, Monsieur [F] [X] [B] et Monsieur [K] [U] à payer à Monsieur [G] [O] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons in solidum la SAS MANDEEQ, Monsieur [F] [X] [B] et Monsieur [K] [U] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 11 septembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN
