Tribunal judiciaire, 22 mai 2025. 24/00439

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE JCP juge des contentieux de la protection JUGEMENT DU 22 MAI 2025 N° RG 24/00439 - N° Portalis DBWH-W-B7I-G5YD N° minute : 25/00190 Dans l’affaire entre : DEMANDEURS Monsieur [C] [N] né le 05 Janvier 1944 à [Localité 6] demeurant [Adresse 4] représenté par Me Audrey BENSOUSSAN avocat au barreau de Lyon Madame [Z] [N] épouse [W] née le 16 Novembre 1942 à [Localité 6] demeurant [Adresse 2] représentée par Me Audrey BENSOUSSAN avocat au barreau de Lyon et DEFENDERESSE Madame [Y] [P] née le 24 Juin 1966 à [Localité 3] demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée à l’audience du 27 mars 2025 mais comparante à l’audience du 23 janvier 2025 COMPOSITION DU TRIBUNAL Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente Greffier : Madame TALMANT, Greffier Débats : en audience publique le 27 Mars 2025 Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025 copies délivrées le 22 MAI 2025 à : Monsieur [C] [N] Madame [Z] [N] épouse [W] Madame [Y] [P] formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 22 MAI 2025 à : Monsieur [C] [N] Madame [Z] [N] épouse [W] EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 22 décembre 2013, prenant effet au 1er janvier 2014, Monsieur [A] [N] a consenti un bail d’habitation à Madame [Y] [P] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5] (01), contre le paiement d’un loyer mensuel de 150 euros. Monsieur [A] [N] est décédé le 13 juillet 2016, laissant comme unique héritier son père, Monsieur [V] [N]. Par acte du 8 novembre 2016, Monsieur [V] [N] a fait commandement à Madame [Y] [P] d’avoir à payer la somme de 5.550 euros au titre des loyers, ce commandement visant la clause résolutoire du contrat de bail. Par ordonnance du 16 novembre 2017, le juge des référés du tribunal d’instance de BOURG-EN-BRESSE a notamment constaté la résiliation du bail et a autorisé Monsieur [V] [N] à faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [P]. Par acte sous seing privé du 9 mai 2018, Monsieur [V] [N] a déclaré « renoncer définitivement au bénéfice de toutes les sommes qui [lui étaient] allouées par ordonnance du Tribunal d’Instance de Bourg-en-Bresse en date du 16 novembre 2017 », « renoncer définitivement à l’expulsion de Madame [P] [Y] » et « donn[er] mainlevée de toutes procédures et inscriptions engagées par Huissier de justice à son encontre ». Monsieur [V] [N] est décédé quelques jours plus tard le 25 mai 2018, laissant pour seuls héritiers ses frère et sœur Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] épouse [W]. L’information judiciaire ouverte à la suite de la plainte avec constitution de partie civile déposée par Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] née [W] à l’encontre de Madame [Y] [P] et de son père Monsieur [O] [P] pour des faits d’abus de faiblesse qui auraient été commis à l’encontre de Monsieur [V] [N] s’est achevée par une ordonnance de non-lieu rendue le 31 janvier 2022. Le directeur général de l’agence régionale de santé Auvergne-Rhône-Alpes a constaté dans un rapport du 11 avril 2023 que le logement donné à bail à Madame [Y] [P] constituait un danger pour la sécurité physique des personnes en raison de divers désordres. Par arrêté du 30 mai 2023 du traitement de l’insalubrité du logement, le préfet de l’Ain a : mis en demeure les bailleurs de réaliser dans un délai de 12 mois différents travaux listés, propres à remédier à la situation du logement,déclaré le logement temporairement interdit à l’habitation dans un délai de 4 mois à compter de la notification de l’arrêté et jusqu’à mainlevée de l’arrêté de traitement de l’insalubrité. Par acte délivré par commissaire de justice le 6 décembre 2024, Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] épouse [W] ont fait assigner Madame [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE, demandant au juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [Y] [P] ;d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [P], ainsi que celle de tous occupants de son chef ;de condamner Madame [Y] [P] à leur payer la somme de 5.400 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 5 décembre 2024, à actualiser au jour de l’audience, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; de condamner Madame [Y] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, pour la période courant de la date de résiliation du bail au départ effectif de la locataire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; de condamner Madame [Y] [P] à leur payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;de condamner Madame [Y] [P] à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner Madame [Y] [P] aux dépens, en ce compris le coût des constats et de la sommation de faire, des frais d’affranchissement. A l’audience du 23 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du conseil de Monsieur [C] [N] et de Madame [Z] [N] épouse [W]. Madame [Y] [P] a comparu en personne et a été avisée oralement de la date de renvoi. A l’audience sur renvoi du 27 mars 2025, Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] épouse [W], représentés par leur conseil, ont maintenu les demandes figurant dans leur assignation et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6.000 euros. Au soutien de leur demande tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion de Madame [Y] [P], les demandeurs font valoir, en se fondant sur les articles 1104, 1728 et 1729 du code civil, ainsi que sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que la locataire exécute le contrat de bail de mauvaise foi en restant dans les lieux tout en refusant de laisser entrer les bailleurs afin que ces derniers puissent chiffrer et exécuter les travaux exigés par le Préfet et qu’elle commet ainsi une faute de nature à engager sa responsabilité. Ils ajoutent que ce comportement constitue à leur égard une cause étrangère les dédouanant de leur propre obligation d’exécuter lesdits travaux. Concernant les impayés de loyers, ils soutiennent que seule une impossibilité totale de jouir du logement pourrait justifier l’inexécution par le locataire de son obligation de paiement du loyer et qu’en l’espèce Madame [P] est bien en mesure de jouir du logement, car elle s’y maintient. Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, ils prétendent avoir subi un préjudice moral. Lors de cette même audience, Madame [Y] [P] n’a pas comparu ni personne pour elle. L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe. MOTIVATION DE LA DÉCISION Sur l’absence de la défenderesse En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ». En l’espèce, la défenderesse ayant été régulièrement assignée et s’étant présentée à la première audience, il y a lieu de statuer sur le fond même si elle n’a pas comparu à l’audience de renvoi. Le jugement sera contradictoire à son égard. Sur les demandes en prononcé de la résiliation du bail et d’expulsion L’article 1184 du code civil, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du bail, dispose que « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour les cas où l’une des deux parties ne satisfait pas à son engagement. […] La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsque celle-ci est encore possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ». L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la même date, rappelle que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ». L’article 7 de la même loi prévoit que « le locataire est obligé : […] e) De laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, les travaux nécessaires au maintien en état, à l'entretien normal des locaux loués, ainsi que les travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux […] ». En cas d’arrêté de traitement de l’insalubrité prévoyant une interdiction temporaire d’habiter, l’occupant, présumé de bonne foi et ne pouvant être expulsé du seul fait de son maintien dans les lieux, continue néanmoins d’être soumis aux obligations du contrat de bail autres que celle de paiement du loyer et des charges, qui elle est suspendue temporairement. Cela signifie donc, en vertu des articles précités, que le locataire demeure soumis à son obligation de permettre au bailleur d’accéder aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux nécessaires au maintien en état du logement. Le contrat de bail peut ainsi être résilié, et le locataire être expulsé, en raison non pas du seul maintien du locataire dans les lieux, mais de ce que, maintenu dans les lieux, il ne se soumet pas à ses obligations contractuelles subsistantes, et si cette inexécution est suffisamment grave. En l’espèce, les bailleurs se sont vus notifier l’arrêté préfectoral du 30 mai 2023 les mettant en demeure de procéder dans un délai de douze mois aux travaux suivants, afin de faire cesser la situation d’insalubrité du logement donné à bail à Madame [Y] [P] : « Vérification de l’état de la toiture, des poutres et de la charpente par un professionnel et le cas échéant, réaliser les travaux de réfection recommandés ;Réparation des chéneaux et descentes d’eaux pluviales ;Suppression de l’accès direct entre les W-C et la cuisine ;Prise de toute disposition pour que la pièce sous combles ait une superficie supérieure à 7 m2 sous une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou ne plus la considérer comme une chambre ;Mise en place d’une isolation thermique suffisante du logement ;Remise en état de l’ensemble des surfaces et revêtements intérieurs ;Traitement des problèmes d’infiltration d’eau et de moisissures ;Mise en place d’un système de ventilation générale et permanente conforme à la règlementation ;Suppression des risques de chute ;Mise en place d’un dispositif de chauffage suffisant et adapté aux caractéristiques thermiques du logement ;Mise en conformité [de] l’installation de combustion ;Mise en sécurité de l’installation électrique par un professionnel qualifié. Une attestation de conformité (AC) « jaune » de l’installation électrique (document CERFA 12506*03) délivrée par un professionnel qualifié et visée par le CONSUEL devra être fournie ;Mise en conformité du système d’assainissement du logement ;Repérage des peintures et revêtements à base de plomb et suppression de leur accessibilité dans des conditions telles que la sécurité des travailleurs soit assurée et la contamination des locaux par des poussières et écailles plombifères soit évitée ». L’acte de notification leur rappelait que le non-respect de cet arrêté préfectoral pouvait engager des poursuites pénales. Il résulte des pièces du dossier que Madame [Y] [P] s’est maintenue dans le logement malgré la situation d’insalubrité et l’interdiction temporaire d’habiter prononcée. Il lui incombait toutefois, comme indiqué ci-dessus aux titres des dispositions légales (reprises d’ailleurs dans le contrat de bail en page 4), de permettre l’accès aux lieux aux bailleurs afin que ceux-ci puissent effectuer les travaux imposés par le Préfet. Les services de la Préfecture ont d’ailleurs affirmé (dans un courrier du 1er février 2024 adressé au conseil des demandeurs) avoir rappelé cette obligation à Madame [Y] [P] par courrier, dès que sont apparues les premières difficultés. Or, il résulte des pièces produites par les demandeurs qu’à plusieurs reprises Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] épouse [W] ont, eux-mêmes ou par l’intermédiaire de leur conseil, tenté d’entrer en contact avec Madame [Y] [P] afin d’organiser lesdits travaux, sans recevoir aucune réponse de sa part. Celle-ci a ainsi notamment refusé le courrier recommandé qui lui a été présenté le 20 mars 2024 par lequel les bailleurs lui fixaient un rendez-vous le 29 mars 2024 à 18 heures. Elle n’a ensuite pas donné suite au courrier simple, distribué le 3 avril 2024, fixant un nouveau rendez-vous sur place le 11 avril 2024 à 18 heures. A cette seconde date et à cet horaire, il a été constaté par Mme [G] [X], clerc au sein d’une étude de commissaires de justice habilitée à faire des constats et s’étant rendue sur place, que Madame [Y] [P] ne répondait pas et n’ouvrait pas son domicile, malgré plusieurs coups de cloche. Si Madame [Y] [P] avait, après sommation délivrée par commissaire de justice le 28 août 2024, pris contact téléphoniquement le 27 septembre 2024 avec le conseil de Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [W] née [N], et accepté un rendez-vous le 24 octobre 2024 à 15 heures (rendez-vous ensuite confirmé par courrier), elle a par la suite annulé ce rendez-vous par courrier du 10 octobre 2024. Elle expliquait alors avoir déjà fait des devis et « faire son affaire » des réparations, souhaitant « en rester là » avec les bailleurs. Maître [D] [H], commissaire de justice, s’est déplacée sur place le 24 octobre 2024 à 15 heures avec les bailleurs et un électricien. Elle a alors constaté, après avoir « sonné à plusieurs reprises avec la cloche » et avoir noté que la porte-fenêtre du logement était ouverte, que Madame [Y] [P] ne se manifestait pas. En s’abstenant ainsi de répondre aux sollicitations des bailleurs et en n’ouvrant pas la porte de son logement aux dates et horaires proposés par les bailleurs (date qu’elle avait, pour le second rendez-vous, accepté), Madame [Y] [P] a délibérément fait obstacle à la réalisation des travaux nécessaires à la salubrité du logement. Elle a ainsi manqué à son obligation de laisser exécuter les travaux nécessaires dans le logement. La circonstance qu’elle a adressé aux bailleurs un courrier indiquant avoir elle-même sollicité des devis pour ces travaux et proposant visiblement de les financer par elle-même, ne saurait diminuer sa responsabilité dans la mesure où la réalisation de tels travaux incombe exclusivement aux bailleurs, à qui il revient de choisir les intervenants et d’en garantir la bonne exécution, sans que le locataire ne puisse s’y substituer. Ce manquement contractuel est d’une particulière gravité dans la mesure où il empêche durablement l’exécution de travaux indispensables à la sécurité et la salubrité des lieux et place les bailleurs dans l’incapacité de se conformer aux prescriptions de l’autorité administrative et de délivrer à la locataire un logement salubre, leur faisant ainsi encourir des poursuites pénales. Ce manquement présente les critères de gravité et d’actualité suffisants pour justifier la résiliation immédiate du bail. Il y a donc lieu de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner en conséquence la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion de Madame [Y] [P] et de tous occupants de son chef. Sur la demande en paiement des loyers Si, en application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus », l’article L. 521-2, al. 3, du code de la construction et de l’habitation dispose cependant que, « pour les locaux visés par une déclaration d’insalubrité prise en application des articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l’article L. 511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l'arrêté de mainlevée ». En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 22 décembre 2013 ainsi qu’un décompte faisant état d’une dette locative de 6.000 euros au 5 mars 2025 comprenant l’intégralité des loyers depuis l’échéance de décembre 2021 (exigible le 5 décembre 2021). Un arrêté de traitement de l’insalubrité du logement litigieux a cependant été aux parties le 2 juin 2023. En conséquence, le loyer cessait d’être dû à compter du premier jour du mois suivant cette notification, à savoir le 1er juillet 2023. La circonstance que Madame [Y] [P] se soit maintenue dans les lieux après la notification de l’arrêté de traitement de l’insalubrité, élément de fait dont les demandeurs déduisent que le logement serait matériellement habitable et donc que les loyers seraient dus, est sans incidence sur la suspension du paiement des loyers qui est attachée non pas à une impossibilité de fait d’habiter mais à la constatation administrative de l’insalubrité du logement. De même, la prétendue mauvaise foi de la locataire est sans effet sur la suspension des loyers, qui résulte de plein droit de la décision administrative. Il y a donc lieu de condamner Madame [Y] [P] à payer à Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] épouse [W] la seule somme de 2.850 euros au titre des loyers impayés entre l’échéance de décembre 2021 et jusqu’à celle de juin 2023, à savoir 19 mensualités. En vertu de l’article 1153 du code civil dans sa version en vigueur au jour du contrat (actuel article 1231-6 du code civil), cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 décembre 2024, comme sollicité. Sur le paiement des indemnités d’occupation La résiliation judiciaire anéantissant le contrat de bail, le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux postérieurement à celle-ci constitue une occupation sans titre de nature à causer aux bailleurs un préjudice certain dans la mesure où elle les prive de la jouissance de leur bien. Or, il résulte de l’article 1240 du code civil que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ». En l’espèce, compte-tenu, d’une part, de l’état d’insalubrité du logement constaté par l’autorité administrative et du fait qu’il ne saurait être reloué en l’état, et d’autre part, du fait que le maintien dans les lieux retarde la réalisation des travaux et ainsi la possibilité pour les bailleurs de tirer profit de la location de l’immeuble litigieux, l’indemnité d’occupation mensuelle qui sera supportée par Madame [Y] [P] en cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail sera fixée à la somme de 50 euros. Il conviendra donc de condamner Madame [Y] [P] à payer, à compter du prononcé du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion), une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 50 euros. Ces sommes, non encore échues et donc non exigibles, ne pourront pas produire d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation, comme il était pourtant sollicité. Sur la demande de réparation d’un préjudice moral S’ils sollicitent l’indemnisation d’un préjudice moral, évalué à 3.000 euros, Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [W] née [N] n’apportent aucun élément permettant d’en identifier la nature ou d’en apprécier la réalité. Ils seront en conséquence déboutés de cette demande. Sur les demandes accessoires La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance. Madame [Y] [P], qui succombe, devra supporter les dépens. Toutefois, au regard des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, les dépens ne comprennent pas les frais de constats et de sommation, qui ne constituent pas des actes obligatoires imposés par la loi, et qui font donc partie des frais irrépétibles. Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] née [W] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de leurs droits et intérêts en justice. Il leur sera donc alloué la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Prononce la résiliation du bail signé le 22 décembre 2013 entre Madame [Y] [P], d’une part, et [A] [N], d’autre part, aux droits duquel viennent Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] épouse [W], et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5] (01) ; EN CONSEQUENCE, Ordonne à Madame [Y] [P] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; Dit qu’à défaut pour Madame [Y] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] épouse [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; Condamne Madame [Y] [P] à payer à Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] épouse [W] la somme de 2.850 euros au titre des loyers (loyer du mois de juin 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024 ; Condamne Madame [Y] [P] à payer à Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] épouse [W] une indemnité mensuelle d’occupation de 50 euros par mois, à compter de la présente décision et jusqu’à la date de libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion) ; Déboute Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] épouse [W] de leur demande d’intérêts au taux légal sur les indemnités d’occupation ; Déboute Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] épouse [W] de leur demande de dommages et intérêts ; Condamne Madame [Y] [P] aux dépens de l’instance (qui ne comprennent toutefois pas les frais de constats et de la sommation de faire) ; Condamne Madame [Y] [P] à payer à Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [N] épouse [W] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit ; Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution. AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS, LE GREFFIER, LE JUGE