Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 21/05137

- N° RG 21/05137 - N° Portalis DB2Y-W-B7F-CCOO2 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 1ERE CHAMBRE Date de l'ordonnance de clôture : 03 juin 2024 Minute n° 24/00790 N° RG 21/05137 - N° Portalis DB2Y-W-B7F-CCOO2 Le CCC : dossier FE : Me Christine HEUSELE Maître Blandine ARENTS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE PARTIES EN CAUSE DEMANDEURS Monsieur [P] [F] Madame [K] [D] épouse [F] [Adresse 2] [Localité 9] représentés par Me Christine HEUSELE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant DEFENDEURS Monsieur [C] [M] Madame [G] [I] épouse [M] [Adresse 1] [Localité 9] représentés par Maître Blandine ARENTS de la SCP ARENTS-TRENNEC, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant S.C.I. LA GAILLARDIERE [Adresse 5] [Localité 8] non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré : Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président Assesseurs: M. NOIROT, Juge Mme BASCIAK, Juge Jugement rédigé par : Mme BASCIAK, Juge DEBATS A l'audience publique du 20 Juin 2024. GREFFIER Lors des débats et du délibéré : Mme BOUBEKER, Greffière JUGEMENT réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, et après prorogation du délibéré initialement prévu au 19 septembre 2024, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Mme BOUBEKER, Greffière ; EXPOSE DU LITIGE Les parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7] sises sur la commune de [Localité 9] (Seine-et-Marne) ont été divisées suivant plan de division dressé par le cabinet ARENTS GORISSE, géomètre-expert, le 10 mai 2010, en 5 parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14], regroupées en trois lots A (parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 12]), B (parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 11] et n°[Cadastre 14]) et C (parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 10] et [Cadastre 13]). Par un acte du 21 février 2011, M. [P] [F] et Mme [K] [D] épouse [F] (ci-après M. et Mme [F]) ont signé avec Mme [L] [A] née [E] et Mme [H] [S] née [A] une promesse synallagmatique de vente portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 3] à [Localité 9], cadastré section C n°[Cadastre 11] et n°[Cadastre 14], constituant le lot B de la division des parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] sus-rappelée. L’acte authentique de vente du lot B a été reçu le 5 octobre 2011 par Maître [Z] [U], notaire à [Localité 16] (Seine-et-Marne), après que le maire de la commune de [Localité 9] ait accordé à M. et Mme [F] un permis de construire pour la construction d’une maison individuelle par un arrêté du 15 septembre 2011. Par un acte de vente du 24 juin 2010 et un acte rectificatif du 18 janvier 2011, Mme [L] [A] née [E] et Mme [H] [S] née [A] ont cédé la propriété des parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 10] et [Cadastre 13] à la SCI LA GAILLARDIERE, qui constituent le lot C de la division des parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] sus-rappelée. Quant au lot A, constitué de la parcelle section C n°[Cadastre 12], il a été acquis par M. [C] [M] et Mme [G] [I] épouse [M] (ci-après M. et Mme [M]) auprès de Mme [L] [A] née [E] et Mme [H] [S] née [A], suivant acte de vente reçu le 18 janvier 2011. L’acte de vente du 5 octobre 2011 (lot B appartenant à M. et Mme [F]) stipule un paragraphe intitulé « création de servitudes », au terme duquel suivant acte rectificatif du 18 janvier 2011, portant rectificatif de l’acte de vente du 24 juin 2010 conclu entre Mme [L] [A] née [E] et Mme [H] [S] née [A] et la SCI LA GAILLARDIERE reçu par Maître [Z] [U] (concernant le lot C), la servitude visée dans l’acte de vente du 24 juin 2010 (Lot C) a été annulée et remplacée par une servitude de passage et une servitude de passage de canalisations sur le lot A, cadastré section C n°[Cadastre 12] au profit des lots B et C. Ces stipulations ont été reprises ans l’acte de vente survenu entre Mme [L] [A] née [E] et Mme [H] [S] née [A] et M. et Mme [M] du 18 janvier 2011 concernant le lot A. M. et Mme [F] déclarent que l’assiette de la servitude de passage d’origine conventionnelle, telle que prévue dans leur acte de vente du 5 octobre 2011 ne permettait pas une desserte complète du lot B leur appartenant puisqu’impraticable pour des véhicules de tourisme et, a fortiori, pour les véhicules de secours. M. et Mme [F] ont informé Maître [Z] [U] et les venderesses de cette difficulté. In fine, la SCI LA GAILLARDIERE propriétaire du lot C a accepté de positionner la clôture du lot C en retrait de l’emplacement des bornes, laissant ainsi à M. et Mme [F], et finalement à M. et Mme [M], la possibilité de circuler par empiètement sur leur lot. Le 10 décembre 2020, M. et Mme [M] ont déposé en mairie de [Localité 9] une déclaration préalable pour la création d’une entrée avec portail sur la [Adresse 17] et la reconstruction d’un mur en pierre « sur un terrain situé [Adresse 1] à [Localité 9], cadastré C n° [Cadastre 12], pour une superficie de 847 m² », qui a donné lieu à une décision de non-opposition avec prescriptions du maire de [Localité 9] du 2 février 2021. M. et Mme [F] estiment que l’installation d’un portail à l’emplacement choisi par M. et Mme [M] aggrave la servitude de passage. M. et Mme [M] ont procédé à l’installation du portail fin août 2021. Par un acte d’huissier du 7 décembre 2021, M. et Mme [F] ont fait assigner M. et Mme [M] et la SCI LA GAILLARDIERE devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir condamner M. et Mme [M] à procéder à l’enlèvement du portail, dire que l’assiette actuelle de la servitude de passage n’est pas conforme à l’assiette définie conventionnellement dans l’acte constitutif du 18 janvier 2011, ordonner le rétablissement de l’assiette de la servitude de passage tel que défini dans l’acte constitutif du 18 janvier 2011 aux frais de M. et Mme [M] et désigner un expert judiciaire. Par une ordonnance du 23 août 2022, le juge de la mise en état a fait droit à la demande d’expertise en désignant M. [V] en qualité d’expert. M. [V] a déposé son rapport d’expertise définitif le 30 juin 2023. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2024, M. et Mme [F] demandent au tribunal de : « Déclarer M. [C] [M] et Mme [G] [I] épouse [M] irrecevables et, en toutes hypothèses, mal fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; Les en débouter ; Ordonner à M. et Mme M. [C] [M] et Mme [G] [I] épouse [M] de rétablir la servitude de passage dans l’assiette prévue dans l’acte constitutif, qui seul lie les parties, de sorte que la largeur de la servitude de passage soit de 3,50 mètres, hors emprise du mur de propriété, dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé ce délai ; Reconnaitre une servitude de passage d’origine légale, du fait de l’enclave, d’une emprise de 10 m² sur la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 13] commune de LA HOUSSAYE EN BRIE (77610), la propriété de la SCI LA GAILLARDIERE (fonds servant), au profit des parcelles C numéros [Cadastre 12] (fonds [M]) et [Cadastre 14] (fonds [F]), conformément au plan et aux dimensions définies par M. [Y] [V] dans son rapport d’expertise du 30 juin 2023 ; Ordonner que l’accès depuis la [Adresse 17] à la servitude conventionnelle de passage sur la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 12] et à la servitude légale de passage sur la parcelle C n°[Cadastre 13] se fasse par l’accès créé par M. et Mme [M] (accès 2) ; Ordonner à M. [P] [F] et Mme [K] [D] épouse [F] de verser à la SCI LA GAILLARDIERE une somme de 1 135 euros à titre d’indemnité en réparation des préjudices causés par la servitude d’origine légale reconnue sur la parcelle section C n°[Cadastre 13] ; Ordonner à M. et Mme M. [C] [M] et Mme [G] [I] épouse [M] de verser à la SCI LA GAILLARDIERE une somme de 1 135 euros à titre d’indemnité en réparation des préjudices causés par la servitude d’origine légale reconnue sur la parcelle section C n°[Cadastre 13] ; Ordonner à M. [C] [M] et Mme [G] [I] épouse [M] à procéder à l’enlèvement du portail qu’ils ont installé au mois d’août 2021 à l’entrée de la servitude de passage instituée par acte constitutif du 18 janvier 2011 (accès 2), dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé ce délai ; Ordonner la publication du jugement à intervenir au Service de la Publicité Foncière compétent, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés entre M. [P] [F] et Mme [K] [D] épouse [F] d’une part, M. [C] [M] et Mme [G] [I] épouse [M] d’autre part. Vu les dispositions des articles 515, 699 et 700 du Code de procédure civile ; Condamner solidairement M. [C] [M] et Mme [G] [I] épouse [M] à payer à M. [P] [F] et Mme [K] [D] épouse [F] la somme la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner solidairement M. [C] [M] et Mme [G] [I] épouse [M] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais et honoraires d’expertise de M. [W] [V], et qui seront recouvrés par Maître Christine HEUSELE, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ; Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit et dire n’y avoir lieu de l’écarter. » Ils soutiennent que les travaux réalisés par M. et Mme [M] font obstacle à l’assiette de la servitude conventionnelle définie dans l’acte rectificatif du 18 janvier 2011 reprise dans leur acte de vente du 5 octobre 2011, en se prévalant d’un constat d’huissier en date du 29 avril 2021 et du rapport d’expertise judiciaire qui démontrent selon eux que le passage ne respecte pas la largeur de 3,50 mètres sur toute l’assiette de la servitude. Ils font valoir que la servitude conventionnelle de passage, dont l’assiette est définie par l’acte du 18 janvier 2011 repris dans leur acte de vente du 5 octobre 2011, ne leur permet pas d’accéder à leur propriété et que depuis l’acquisition de leur lot B c’est la tolérance de la SCI LA GAILLARDIERE, propriétaire du lot C de la division, qui leur permettait d’aller et venir. Ils indiquent que pour accéder à leur parcelle ils sont contraints d’empiéter à plusieurs endroits en bordure du chemin faisant l’objet de la servitude de passage sur la propriété de la SCI LA GAILLARDIERE, de sorte que l’état d’enclave est établi et qu’ils sont fondés à réclamer un passage suffisant pour accéder à leur propriété. Ils indiquent que l’expert propose deux solutions de désenclavement mais que conformément à l’article 683 du code civil il convient de retenir le passage le moins dommageable pour le fonds servant, ce qui revient à appliquer la deuxième solution préconisée par l’expert, à savoir un passage par l’accès créé par M. et Mme [M], nécessitant le retrait du portail installé, ainsi que la création d’une servitude de passage au niveau de l’empiètement n°1 mentionné dans le rapport d’expertise. Ils font valoir que la première solution, qui prévoit un accès par l’entrée actuelle, implique la création de deux servitudes de passage sur la propriété de la SCI LA GAILLARDIERE via deux empiètements représentés sur le plan du rapport d’expertise, de sorte que cette solution est plus dommageable pour le fonds servant. Concernant l’indemnisation de la SCI LA GAILLARDIERE, ils font valoir que l’expert judiciaire a fixé son indemnisation à la somme de 2270 € qui doit être partagée entre eux et M. et Mme [M] dès lors que le rapport d’expertise démontre que ces derniers manœuvrent également sur l’empiètement n°1 pour accéder à leur parcelle et qu’ils bénéficient donc de la servitude légale reconnue sur le fond de la SCI LA GAILLARDIERE. M. et Mme [F] fondent leur demande de retrait du portail installé par M. et Mme [M] sur les dispositions de l’article 701 du code civil en indiquant qu’il rend le passage et l’accès à la servitude conventionnelle de passage plus incommode, mais aussi sur les stipulations de l’acte du 18 janvier 2011 qui permettent l’aménagement de la servitude conventionnelle uniquement d’un commun accord entre les propriétaires des fonds concernés et qu’en l’espèce ils n’ont pas donné leur accord à l’installation dudit portail. M. et Mme [F] contestent la demande reconventionnelle formée par M. et Mme [M] consistant à leur faire supporter la moitié de la facture de la société Bernard Maçonnerie du 31 mars 2021 correspondant aux travaux de reconstruction du mur démoli en soutenant que le mur leur appartient et qu’en outre il rend impraticable la servitude de passage, de sorte qu’ils ne peuvent être condamnés à payer sa reconstruction. Ils soutiennent en outre que la reconstruction du mur ne présente aucun lien avec la servitude de passage conventionnelle et qu’ils ont déjà réglé la moitié des travaux de terrassement de l’assiette de la servitude. Ils indiquent en outre que la facture du 31 mai 2021 comporte d’autres postes totalement étrangers aux travaux de reconstruction dont la pose du portail, la création d’une ligne électrique pour l’alimentation du portail, la pose de tuiles mécaniques sur le haut des murs, le rajout de deux blocs de poteaux avec béton et que la main-d’œuvre n’est pas ventilée entre les travaux de reconstruction du mur et ceux de l’installation du portail. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 février 2024, M. et Mme [M] demandent au tribunal de : « Dire M. [P] [F] et Mme [K] [F] née [D] mal fondés en l’ensemble de leurs prétentions - Les débouter en conséquence de toutes leurs demandes - Etablir une servitude légale de passage sur la propriété de la SCI LA GAILLARDIERE (Lot C parcelle C [Cadastre 13]) en qualité de fonds servant au profit de M. [P] [F] et Mme [K] [F] née [D] (Lot B parcelle C [Cadastre 14]) sur les empiètements 1 et 2 de 10 m2 chacun conformément au plan et aux dimensions de M. [V] expert judiciaire dans son rapport du 30 juin 2023 (page 101) En conséquence, - Ordonner à M. [P] [F] et Mme [K] [F] née [D] de régler à la SCI LA GAILLARDIERE la somme de 4.540 € au titre de l’indemnité de réparation - Ordonner la publication du jugement à intervenir au Service de la Publicité Foncière compétent à la charge de M. [P] [F] et Mme [K] [F] née [D] - Condamner M. [P] [F] et Mme [K] [F] née [D] à payer à M. [C] [M] et Mme [G] [M] née [I] la somme de 6.770,50 € avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2021 et capitalisation à compter du 1er septembre 2022 - Les Condamner à payer à M. [C] [M] et Mme [G] [M] née [I] la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile - Les condamner aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise confiés à M. [V] - Ecarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en raison de la nature du litige ». M. et Mme [M] font valoir qu’ils n’ont pas modifié l’assiette de la servitude conventionnelle de passage établie par voie notariée et qu’il ressort des relevés du géomètre que la distance et la largeur de 3,50 mètres incluent la largeur du mur, de sorte que la reconstruction du mur respecte l’assiette de la servitude conventionnelle et qu’il appartenait à M. et Mme [F] de contester l’inclusion de l’épaisseur du mur dans l’assiette de ladite servitude au moment de l’acquisition de leurs parcelles. M. et Mme [M] contestent l’état d’enclave invoqué par M. et Mme [F] faisant valoir qu’il est tout à fait possible de rentrer et sortir de leur propriété en empruntant pour la majeure partie la servitude conventionnelle de passage notariée et en passant très partiellement sur la propriété de la SCI LA GAILLARDIERE et que la situation actuelle ne résulte pas d’un état d’enclave mais d’une inadéquation entre les termes de l’acte notarié et du plan du géomètre expert annexé audit acte. Ils font valoir qu’ils n’ont pas besoin d’empiéter sur la propriété de la SCI LA GAILLARDIERE en empruntant l’accès par le portail qu’ils ont fait installer. M. et Mme [M] précisent que le tribunal devra opter pour la solution n°1 envisagée par l’expert pour faire cesser l’état d’enclave du tènement de M. et Mme [F], à savoir la création d’une servitude de passage sur les empiètements n°1 et n°2 du lot C, et que considérant qu’ils n’utilisent pas la servitude de passage ainsi créée, l’indemnisation de la SCI LA GAILLARDIERE ne peut être mise à leur charge pour moitié. Concernant le portail, ils soutiennent qu’ils étaient dans leur droit de l’implanter sur le terrain dont ils sont propriétaires, que M. et Mme [F] ne se sont jamais opposés aux diverses autorisations d’urbanisme concernant son installation. Ils indiquent que contrairement à ce que prétend l’expert dans son rapport, le portail n’a pas fermé une ancienne ouverture provisoire sur la [Adresse 17], de sorte que l’enlèvement du portail ne peut être ordonné. M. et Mme [M] fondent leur demande reconventionnelle de paiement de la somme de 6750,50 € sur leur acte de vente du 24 juin 2010, duquel il ressort que les vendeurs avaient séquestré entre les mains du notaire instrumentaire la moitié des frais relatifs aux travaux d’aménagement et de reconstruction du mur, d’une part, et des travaux d’abattage des arbres, d’autre part, et que ce séquestre devait être conservé jusqu’à l’exécution totale desdits travaux. Ils indiquent que par courrier du 9 octobre 2012, le notaire les a informés qu’il avait transmis à M. et Mme [F] la somme de 2990 € en leur rappelant leur obligation d’utiliser ce trop-perçu pour la reconstruction du mur mais que ces derniers ne leur ont jamais remboursé leur part de sorte qu’ils sont fondés à réclamer le paiement de la moitié des travaux. La SCI LA GAILLARDIERE n’a pas constitué avocat de sorte que le jugement sera réputé contradictoire. L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 20 juin 2024 et mise en délibéré au 19 septembre 2024 prorogé au 26 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de rétablissement de l’assiette de la servitude conventionnelle Aux termes de l’article 686 du code civil : « Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public ». En application de l’article 691 du code civil, les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres. Il faut entendre par titre l'acte juridique créant ou aménageant le droit à la servitude, soit que la formation ou la modification de ce droit résulte de la volonté de deux propriétaires, soit qu'elle résulte d'un partage, d'une donation, d'un testament. Lorsque la servitude a été constituée par titre, la preuve de son existence est régie par les dispositions du droit commun résultant des articles 1341 à 1353 du code civil. L’article 701 du code civil prévoit que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Par ailleurs, il est de principe que si le propriétaire d'un fonds grevé d'une servitude de passage conserve le droit de se clore, c'est à la condition toutefois de ne pas porter atteinte au droit de passage des tiers et de ne pas en rendre l’exercice incommode. L’acte notarié du 5 octobre 2011 par lequel Mme [A] et Mme [S] ont cédé la propriété du Lot B à M. et Mme [F], reprend la servitude conventionnelle de passage créée par l’acte de vente du lot C propriété de la la SCI LA GAILLARDIERE en date du 24 juin 2010 et modifié par l’acte rectificatif du 18 janvier 2011 et stipule : « Rappel de servitudes LE VENDEUR déclare qu'il n'a créé aucune servitude et qu'à sa connaissance il n'en existe aucune à l'exception de celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de l'urbanisme ou de la loi ou de celles relatées ci-après : - Suivant acte reçu par Maître [Z] [U], notaire à [Localité 16] (77), le 24 juin 2010, dont une copie authentique est en cours de publication au bureau des hypothèques compétent, Il a été créé la servitude ci-après littéralement rapportée : SERVITUDE DE PASSAGE « Comme condition essentielle du présent acte, LE VENDEUR constitue, à « titre de servitude réelle et perpétuelle, un droit de passage sur le fonds servant ci-après « désigné au profit du fonds dominant également ci-après désigné : « Désignation du fonds servant « Sur la commune de [Localité 9] (Seine et Marne). « Un terrain (LOT A de la division) cadastré section [Cadastre 12] lieudit « [Adresse 4] [Adresse 4] » pour une contenance de 8 ares 47 centiares. « Cet immeuble sera désigné par la suite sous le terme « FONDS SERVANT ». « Référence de publication du fonds servant « Le fonds servant appartient au VENDEUR en vertu des actes dont des « références de publication ont été énoncées ci-dessus. « Désignation des fonds dominants « 1/ Sur la commune de [Localité 9] (Seine et Marne). « Une propriété (LOT C de la division) cadastrée section C numéros « - [Cadastre 10] lieudit « [Adresse 4] » pour une contenance de 1 are « 92centiares, «- et [Cadastre 13] lieudit « [Adresse 4] » pour une contenance de 9 ares « 49 centiares. « 2/ Sur la commune de [Localité 9] (Seine et « Marne) « Un terrain (LOT B de la division) cadastré section C numéros : « - [Cadastre 11] lieudit « [Adresse 4] » pour une contenance de « 33 centiares. «- et [Cadastre 14] lieudit « [Adresse 4] » pour une contenance de Gares « 80 centiares. « Origine de propriété des fonds dominants « 1/ Le fonds dominant (C n°s [Cadastre 10] et 951-LOT C) appartient à « L'ACQUEREUR par suite de cet acte, dont la publication au bureau des hypothèques « sera requise en même temps que celle de la présente servitude. «2/ Le fonds dominant (C n°s [Cadastre 11] et [Cadastre 14]) appartient au « VENDEUR en vertu des actes dont des références de publication ont été énoncées ci-dessus. « Besoins du fonds dominant « La présente servitude est consentie pour les besoins suivants : « Passage d'une largeur de 3 mètres 50 pour accéder aux fonds dominants ci-dessus visés. « Assiette de la servitude « Cette servitude s'exercera sur l'assiette suivante : partie du terrain cadastré « section C numéro [Cadastre 12]. « Cette assiette figure sons teinte hachuré en jaune sur un plan visé et approuvé par « les parties qui demeurera annexé à cette minute après mention. « Conditions d'exercice de la servitude « Le droit de passage pourra être exercé en tout temps et à toute heure, sans « aucune restriction, par L'ACQUEREUR (LOT C), et le propriétaire futur du terrain « cadastré section C numéros [Cadastre 11] et [Cadastre 14] (LOT B) et les membres de leur famille, leurs « domestiques et employés, leurs invités et visiteurs, puis ultérieurement et dans les mêmes « conditions, par les propriétaires successifs du fonds dominant. « Ce droit de passage pourra s'exercer à pied, avec ou sans animaux, avec ou sans « véhicules, à moteur ou non, sans aucune imitation, et pour tous les besoins actuels et futurs d'habitation et d'exploitation, quels qu'ils soient, du fonds. « Cette création de droit de passage emportera servitude de non aedificandi sur « l'assiette du droit de passage dont il s'agit, en outre, l'assiette de ce droit de passage ne devra en aucun cas être encombré ni obstrué par tout matériel on véhicule. « Stipuler que le portail d'accès au chemin, s'il en existe, devra toujours être « refermé après son ouverture. A défaut d'une fermeture immédiate aussitôt le passage « interne, le propriétaire du fonds dominant sera personnellement responsable des dommages de toute nature pouvant résulter du non-respect, par lui-même ou par ceux ayant exercé le droit de passage, de l'obligation de fermeture de ce portail. « Le propriétaire du fonds servant (LOT 4) devra entretenir continuellement en « bon état de viabilité l'ensemble de l’assiette du droit de passage et assumera régulièrement l'entretien du portail d'accès s'il en existe. « Les frais d’établissement du passage, y compris les revêtements on empiétements « nécessaires, de son entretien ou de sa réparation ainsi que ceux de même nature relatifs aux portails existants dans les clôtures sont à la charge exclusive du propriétaire du fonds « servant (LOT A), qui s'y engage expressément et seront ultérieurement à la charge « exclusive des propriétaires successifs de ce fonds. « Tout aménagement de cette servitude ne pourra intervenir que d'un commun accord entre les propriétaires des deux fonds concernés. « Absence d'indemnité « La présente constitution de servitude est consentie à titre purement gratuit par « LE VENDEUR au profit de L'ACQUEREUR. « Evaluation de la servitude « Pour les besoins de la publicité foncière, la présente constitution de servitude est évaluée à la somme de CENT CINQUANTE EUROS (150,00 €). - Suivant acte rectificatif reçu par Maître [Z] [U], notaire soussigné le 18 janvier 2011 dont une copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques de COULOMMIERS le 2 mars 2011 volume 2011 P numéro 1100, Il a été annulé purement et simplement la servitude ci-dessus visée et a été créée une servitude de passage et une servitude de passage de canalisations ci-après littéralement rapportée : CREATION DE SERVITUDES « CREATION DE SERVITUDE DE PASSAGE « 1. Désignation et effet relatif du fonds servant « 1.1. Désignation du fonds servant « Sur la commune de [Localité 9] (Seine et Marne). « Un terrain (LOT A de la division) cadastré section [Cadastre 12] lieudit « [Adresse 4] » pour une contenance de 8 ares 47 centiares. « Cet immeuble sera désigné par la suite sous le terme « FONDS SERVANT ». « 1.2. Référence de publication du fonds servant « Le fonds servant appartient au VENDEUR en vertu des actes dont des références de publication ont été énoncées ci-dessus. « 2. Désignation et effet relatif des fonds dominants « 2.1. Désignation des fonds dominants « a/ Sur la commune de [Localité 9] (Seine et Marne). « Une propriété (LOT C de la division) cadastrée section C numéros « - [Cadastre 10] lieudit « [Adresse 4] » pour une contenance de 1 are 92centiares,- et [Cadastre 13] lieudit [Adresse 4] » pour une contenance de 9 ares 49 centiares. « b/ Sur la commune de [Localité 9] (Seine et Marne) « Un terrain (LOT B de la division) cadastré section C numéros : « - [Cadastre 11] lieudit « [Adresse 4] » pour une contenance de 33 centiares. « - et [Cadastre 14] lieudit « [Adresse 4] » pour une contenance de 6 ares 80 centiares. « 2.2. Origine de propriété des fonds dominants « 1/ Le fonds dominant (C n°s [Cadastre 10] « 951-LOT C) appartient à L'ACQUEREUR par suite de cet acte, dont la publication au bureau des hypothèques sera requise en même temps que celle de la présente servitude. 2/ Le fonds dominant (C n°s [Cadastre 11] [Cadastre 14]) appartient au VENDEUR en vertu des actes dont des références de publication ont été énoncées ci-dessus. « Assiette et besoin de la servitude « Cette servitude s'exercera sur l'assiette suivante : partie du terrain cadastré section C numéro [Cadastre 12] et constituera un passage d’une largeur de 3 mètres 50 pour accéder au LOT B (fonds dominant) et « éventuellement au LOT C (fonds dominant) si ce dernier souhaite ouvrir une ouverture de sa propriété donnant sur ce passage. « Cette assiette figure sous teinte hachuré en jaune sur un plan visé et approuvé par les parties qui « demeurera annexé à cette minute après mention. « Conditions d'exercice de la servitude « Par suite de la division de la propriété des consorts [A] anciennement cadastrée section C « numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 7], le VENDEUR constitue à titre de servitude réelle et perpétuelle, un droit de passage sur le fonds servant ci-après désigné au profit du fonds dominant également ci-après désigné. « L’ACQUEREUR (LOT C) demande à bénéficier d'une servitude de passage sur le lot A, ce « qui est accepté par le VENDEUR, « et ce dans l'hypothèse seulement où il viendrait à faire une ouverture de sa propriété donnant sur ce passage. « Ce droit de passage pourra être exercé en tout temps et à toute heure, sans aucune restriction, par «L'ACQUEREUR (LOT C), et le propriétaire futur du terrain cadastré section C numéros [Cadastre 11] et [Cadastre 14] LOT B) et les membres de leur famille, leurs domestiques et employés, leurs invités et visiteurs, puis « ultérieurement et dans les mêmes conditions, par les propriétaires successifs des fonds dominants. «Ce droit de passage pourra s'exercer à pied, avec ou sans animaux, avec ou sans véhicules, à «moteur on non, sans aucune limitation, et pour tous les besoins actuels et futurs d'habitation et « Exploitation, quels qu’ils soient, du fonds. « Cette création de droit de passage emportera servitude de non aedificandi sur l'assiette du droit de « passage dont il s'agit, en outre, l'assiette de ce droit de passage ne devra en aucun cas être encombré ni obstrué par tout matériel on véhicule. « Les frais d'établissement du passage, y compris les revêtements ou empiétements nécessaires, de son « entretien ou de sa réparation sont à la charge du propriétaire du fonds servant (LOT A) et du propriétaire « du fonds dominant (LOT B), qui s’y engagent expressément, et ce à concurrence de MOITIE CHACUN « Le propriétaire du LOT C, seulement s'il exerce ce droit de passage, supportera avec les LOTS « A et B l'entretien en bon état de viabilité l'ensemble de l'assiette du droit de passage, et ce à concurrence « d'UN/ TIERS. « Les frais d'achat d'un portail éventuel et de son installation seront à la charge du propriétaire du fonds « servant (LOT A) et du propriétaire du fonds dominant (LOT B). Ils assumeront l'entretien et la « réparation dudit portail d'accès et ce à concurrence de MOITIE CHACUN. « Tout aménagement de cette servitude ne pourra intervenir que d'un commun accord entre les « propriétaires des fonds concernés. « Stipuler que le portail d'accès au chemin, s'il en existe, devra toujours être refermé après son « ouverture. À défaut d'une fermeture immédiate aussitôt le passage intervenu, le propriétaire du fonds n'ayant pas refermé ledit portail après son ouverture sera personnellement responsable des dommages de toute « nature pouvant résulter du non-respect, par lui-même ou par ceux ayant exercé le droit de passage, de l'obligation de fermeture de ce portail, et en supportera les frais de réparation on de remplacement. «Création de servitude de passage de réseaux au profit du LOT B «1. Désignation et effet relatif du fonds servant « 1.1. Désignation du fonds servant « Sur la commune de [Localité 9] (Seine et Mane) « Un terrain (LOT A de la division) cadastré section [Cadastre 12] lieudit « [Adresse 4] [Adresse 4] pour une contenance de 8 ares 47 centiares. « Cet immeuble sera désigné par la suite sous le terme FONDS SERVANT. « 1.2. Référence de publication du fonds servant « Le fonds servant appartient au VENDEUR en vertu des actes dont des références de « publication ont été énoncées ci-dessus. « 2. Désignation et effet relatif des fonds dominants « 2.1. Désignation du fonds dominant « Sur la commune de [Localité 9] (Seine et Marne) « Un terrain (LOT B de la division) cadastré section C numéros : « - [Cadastre 11] lieudit « [Adresse 4] » pour une contenance de 33 centiares. «- et [Cadastre 14] lieudit « [Adresse 4] » pour une contenance de 6 ares 80 centiares. « 2.2. Référence de publication du fonds dominant « Le fonds dominant (C n°s [Cadastre 11] et [Cadastre 14]) appartient au VENDEUR en vertu des actes « dont des références de publication ont été énoncées ci-dessus: « Assiette de la servitude « Cette servitude s'exercera sur l'assiette suivante : partie du terrain cadastré section C numéro [Cadastre 12]. « Cette assiette figure sous teinte hachuré en jaune sur un plan visé et approuvé par les parties qui « demeurera annexé à cette minute après mention. « Conditions d'exercice de la servitude « Par suite de la division de la propriété des consorts [A] anciennement cadastré section C « numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 7], le VENDEUR constitue à titre de servitude réelle et perpétuelle, un droit de passage de « canalisations souterraines (eau usées, eaux pluviales, tout à l'égout et EDF) et tous réseaux souterrains, sur le fonds servant (LOT A) au profit du fonds dominant (LOT B). « Les travaux d'établissement de ces canalisations seront exécutés à la diligence des propriétaires des « fonds servant (LOT A) et fonds dominant (LOT B) à partir de ce jour. Le coût de ces travaux ainsi que « celui de l'entretien ultérieur des canalisations, s'il y avait lieu, seront supportés et acquittés à concurrence de « MOITIE CHACUN. « Tous travaux d'améliorations seront supportés par celui qui en fera la demande. « Cette création de droit de passage de canalisations emportera servitude de non aedificandi sur l'assiette du droit de passage dont il s'agit, en outre, l'assiette de c droit de passage ne devra en aucun cas « Être encombré ni obstrué par tout matériel ou véhicule. « En cas de préjudice autre que celui devant résulter de l’exécution normale de travaux ou « l'entretien normal des canalisations, et qui proviendrait d'une faute ultérieure du propriétaire du fonds « servant ou du fonds dominant, ou ayants-droit, les parties s'engagent à tenter un règlement par voie d'accord « amiable si cela s'avère possible. « ABSENCE D'INDEMNITE « La présente constitution de servitude est consentie à titre purement gratuit par LE VENDEUR « au profit de L'ACQUEREUR. « EVALUATION DE LA SERVITUDE « Pour les besoins de la publicité foncière, la présente constitution de servitude est évaluée à la somme « de CENT CINQUANTE EUROS (150,00 €). L'ACQUEREUR se trouve subrogé dans les droits et obligations du VENDEUR pouvant résulter de ces servitudes. » Les stipulations relatives à la servitude conventionnelle de passage sont rédigées de manière identique dans l’acte notarié du 18 janvier 2011 par lequel Mme [L] [A] née [E] et Mme [H] [S] née [A] ont concédé la propriété de la parcelle cadastrée section C [Cadastre 12] aux époux [M], constituant le lot A de la division des parcelles cadastrées section C numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 7] sus rappelée en application du plan de division dressé par le cabinet ARENTS GORISSE, géomètre-expert du10 mai 2010. La servitude conventionnelle de passage ainsi modifiée a été intégrée dans l’acte de vente du 24 juin 2010 par lequel Mme [L] [A] née [E] et Mme [H] [S] née [A] ont cédé la propriété des parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 10] et [Cadastre 13] à la SCI LA GAILLARDIERE, qui constituent le lot C de la division des parcelles cadastrées section C numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 7] sus rappelée à la faveur d’un acte rectificatif du 18 janvier 2011. En l’espèce, l’acte notarié du 5 octobre 2011 par lequel Mme [A] et Mme [S] ont cédé la propriété du Lot B à M. et Mme [F], l’acte notarié du 18 janvier 2011 par lequel Mme [L] [A] née [E] et Mme [H] [S] née [A] ont concédé la propriété du lot A à M. et Mme [M] et l’acte notarié du 24 juin 2010, rectifié par un acte notarié du 18 janvier 2011 par lequel Mme [L] [A] née [E] et Mme [H] [S] née [A] ont cédé la propriété du Lot C à la SCI LA GAILLARDIERE ne définissent pas précisément l’assiette de la servitude se bornant à prévoir une largeur de 3,50 m « sur la partie du terrain cadastré section C numéro [Cadastre 12] » sans préciser comment cette largeur doit être délimitée sur le terrain et notamment par rapport au mur implanté sur la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 12] qui délimite cette parcelle avec [Adresse 15]. L’acte notarié renvoie expressément au plan de division du géomètre expert le cabinet Arents Gorisse du 10 mai 2010 en précisant que l’assiette de la servitude « figure sous teinte hachuré en jaune sur un plan visé et approuvé par les parties qui « demeurera annexé à cette minute après mention ». Or il ressort de ce plan que la largeur de la servitude de passage au droit du mur a été calculée en incluant la largeur dudit mur, restreignant ainsi dans les faits la largeur effective du passage de 50 cm. Toutefois, comme le relève l’expert, le plan de division du géomètre expert le cabinet Arents Gorisse du 10 mai 2010 est annexé aux trois actes de vente des lots A, B et C, de sorte qu’il y a lieu de considérer que la traduction graphique de la servitude conventionnelle stipulée aux trois actes de vente précités, a été acceptée par les époux [F], les époux [M] et la SCI LA GAILLARDIERE, et que l’assiette de la servitude de passage de 3,50 cm de largeur inclut la largeur du mur. Dans son rapport d’expertise, l’expert indique avoir relevé quelques écarts sur la position des bornes entre le plan de l’état des lieux du 16 décembre 2022 et le plan de bornage dressé par le cabinet de géomètre GORISSE, mais que ces écarts ne modifient pas la difficulté d’utilisation de la servitude en l’état de l’emprise définie dans l’acte constitutif. Le rapport d’expertise confirme donc bien le constat d’huissier du 29 avril 2021 réalisé par Me [R] en ce que la largeur de l’assiette de la servitude n’est pas la même sur tout le chemin d’accès, étant précisé que l’huissier a vraisemblablement effectué ses mesures en excluant la largeur du mur, contrairement à la servitude conventionnelle définie par l’acte notarié du 5 octobre 2011 et le plan de bornage du 10 mai 2010, aggravant ainsi la différence entre l’assiette conventionnelle de la servitude de 3,50 m et les mesures effectuées, alors que dans les faits la différence est minime comme l’indique l’expert. L’expert conclut donc que le passage actuellement pratiqué correspond à l'assiette telle que définie à l'acte constitutif du 5 octobre 2011 au regard du plan du géomètre mais selon lui, il ne correspond pas à l'acte constitutif qui avait défini le besoin à 3,5 m et que dans les faits l'assiette utilisable varie entre 2,85 m et 3,01m. Toutefois, comme indiqué précédemment, les parties ont validé le plan du géomètre qui a interprété la servitude de l’acte constitutif du 5 octobre 2011 comme incluant la largeur du mur. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède qu’il y a lieu de considérer que l’assiette de la servitude conventionnelle de passage de 3,50 m doit être mesurée en incluant la largeur du mur et que compte tenu du faible écart entre le plan de l’état des lieux du 16 décembre 2022 et le plan de bornage dressé par le cabinet de géomètre GORISSE, l’assiette de la servitude conventionnelle est conforme au titre constitutif du 5 octobre 2011 et au plan de bornage du 10 mai 2010. En conséquence, M. et Mme [F] seront déboutés de leur demande de rétablissement de la servitude de passage dans l’assiette prévue dans l’acte constitutif. Sur la demande de reconnaissance d’une servitude légale de passage Sur l’existence d’une situation d’enclave justifiant la création d’une servitude de passage Aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat d’huissier de Me [R] du 13 septembre 2021 : « Au niveau du premier virage à gauche dans l’allée il a été positionné deux piquets provisoires pour matérialiser les deux bornes à gauche le véhicule lors de la manœuvre ne bénéficie que d’un espace de sécurité que de 10 cm au droit du piquet correspond à la borne et de 10 cm entre le pare-choc et le mur de droite (confer photos). Au niveau du deuxième virage il était positionné un piquet aux droits de l’emplacement d’une borne selon les déclarations de Monsieur [F], le véhicule ne passe pas sans empiéter sur l’emplacement cette borne. En continuant cette manœuvre la sortie est ensuite impossible sans toucher le coffret ENEDIS. De plus un décaissement du terrain d’environ 20 cm est présent en retrait du portail créant un vide qui empêche le véhicule de rouler au plus près du portail et engendre un risque de détérioration de la jante et du pneu du véhicule. Entre l’emplacement de la borne indiquée par Monsieur [F] et la limite du passage avant décaissement devant le portail j’ai procédé à une mesure de 2,75 m. Légèrement en retrait dans la partie droite de l’allée au niveau du piquet de clôture tordu j’ai procédé à une mesure entre ce piquet et le mur et j’ai relevé une mesure de 2,96 m. L’ensemble de l’allée est défoncé et déformé avec présence de gravats présence d’un risque d’affaissement du terrain le long du portail. Il a été ensuite procédé en ma présence à l’entrée du véhicule depuis la rue vers la propriété des requérants, Monsieur [F] a positionné un piquet au niveau de la borne, le véhicule n’a pas à l’espace pour effectuer la manœuvre sans se décaler sur la parcelle voisine, Il passe à proximité de la boîte aux lettres située à gauche en entrant. En continuant sa manœuvre le véhicule ne peut passer que parce que le piquet de clôture situé sur la droite se trouve tordu, Lorsque l’on matérialise la verticalité de ce piquet par un piquet positionné à la verticale, le véhicule ne peut pas passer. » Au cours des opérations d’expertise, l’expert a fait procéder à des essais de sortie de M. et Mme [F] et de M. et Mme [M] dans les mêmes conditions que celle du constat d’huissier de Me [R] du 13 septembre 2021 précité. Dans son rapport, il relève que la servitude telle qu'elle a été tracée (teinte bleue du plan) ne permet pas à M. et Mme [F] ni à M. et Mme [M] de sortir leurs véhicules automobiles, sans empiéter sur la propriété de le SCI LA GAILLARDIERE. Il indique que pour accéder en véhicule automobile et être désenclavé, M. et Mme [F] se trouvent dans l'obligation d'empiéter sur une surface de 10 m² sur une partie de terrain appartenant à la SCI LA GAILLARDIERE (empiétement n°1 du plan) d'une part et sur 10 m² sur une partie de terrain appartenant à la SCI de la GALLARDIERE (empiètement 2 du plan) d'autre part. Il précise que pour accéder en véhicule automobile et être désenclavé, M. et Mme [M] se trouvent également dans l'obligation d'empiéter sur une surface de 10 m² sur une partie de terrain appartenant à la SCI de la GALLARDIERE (empiétement 2 du plan). Il conclut « A ce jour, dans le respect de l'assiette utilisable, M. et Mme [F] ne sont pas en mesure d'utiliser cette servitude et l'on peut considérer suivant mon avis d'Expert que l'état d'enclave est probant. Nous noterons également que le portail réalisé par M. et Mme [M] n'était pas au jour de l'expertise utilisable du fait de la non mise à niveau d'une rampe d'accès. De ce fait M. et Mme [M] pour entrer et sortir de leur propriété ne sont pas également en mesure d'utiliser leur propre passage sans empiéter sur la propriété de la SCI LA GAILLARDIERE et l'on peut considérer que l'état d'enclave est également probant ». Il ressort du constat d’huissier de Me [R] du 13 septembre 2021, du rapport de l’expert judiciaire M. [V] du 30 juin 2023 et des photographies versées aux débats que l’assiette de la servitude conventionnelle de passage est insuffisante pour permettre à M. et Mme [F] d’accéder à leur propriété ce qui les contraint à empiéter sur la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 13] au niveau des empiètements n° 1 et n° 2 du plan du rapport d’expertise. Il apparait également que M. et Mme [M] ne peuvent pas non plus accéder à leur parcelle en empruntant leur chemin d’accès qui est le même que l’assiette de la servitude de passage bénéficiant à M. et Mme [F], dès lors qu’ils sont eux aussi contraints d’empiéter sur la parcelle cadastrée section C [Cadastre 13] au niveau de l’empiétement n° 2 du plan du rapport d’expertise. Dès lors, les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 11] et C [Cadastre 14] constituant le lot B de M. et Mme [F] d’une part et la parcelle cadastrée section C [Cadastre 12] constituant le lot A de M. et Mme [M] doivent être considérées comme enclavées, au sens de l'article 682 du code civil susvisé, ce qui justifie la demande tendant à l'instauration d'un droit de passage formée par M. et Mme [F] à leur profit et au profit de M. et Mme [M]. Si M. et Mme [M] contestent la situation d’enclave de leur terrain il est relevé qu’ils indiquent dans leurs conclusions passer « très partiellement sur environ 20 m² sur la propriété de la SCI LA GAILLARDIERE », ce qui en réalité confirme la situation d’enclave. De même, s’ils font valoir ne pas avoir besoin d’utiliser l’empiètement n°2, en accédant à leur propriété par le portail litigieux, puis via le chemin d’accès également assiette de la servitude de passage conventionnelle établie au profit de M. et Mme [F], il ressort du rapport d’expertise que cet accès par le portail est impossible compte tenu du défaut de rampe d’accès et de l’existence d’un dénivelé entre le chemin et le portail. Or M. et Mme [M] ne produisent aucun élément démontrant que les travaux de rampe d’accès ont été réalisés, de sorte que pour accéder à leur parcelle cadastrée section [Cadastre 12] ils doivent nécessairement emprunter la même entrée que M. et Mme [F] et donc utiliser l’empiètement n°2 sur le fond appartenant à la SCI LA GAILLARDIERE. Sur la détermination de l’assiette de la servitude de passage L’article 684 du code civil dispose que : “Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable”. L’article 685 du code civil dispose que : “L’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu. L’action en indemnité, dans le cas prévu par l’article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l’action en indemnité ne soit plus recevable”. Dans son rapport, l’expert propose deux solutions pour désenclaver les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 11] et C n°[Cadastre 14] de M. et Mme [F] et la parcelle C n°[Cadastre 12] de M. et Mme [M], à savoir : Solution n°1 : « Créer deux servitudes de passage sur la propriété de la SCI LA GALLARDIERE en reprenant les empiètements existants sur cette dite propriété. Cette solution répondrait au besoin de désenclavement de la propriété de M. et Mme [F] en devenant fond dominant sur les empiétements 1 et 2 sur la propriété du fond servant de la SCI LA GAILLARDERIE et M et Mme [M] en devenant fond dominant sur l'empiètement 2 sur la propriété du fond servant de la SCI LA GALLARDIERE. Les emprises de ces servitudes seraient respectivement chacune de 10m² (Teinte jaune du plan) ». Solution n°2 : « Cette solution nécessite la réalisation d'une rampe d'accès au niveau du portail. Cette opération permettrait de maintenir la servitude de passage au profit de M. et Mme [F] sur la propriété de M. et Mme [M] et de ne plus mettre en œuvre la servitude (empiètement n°2) sur la propriété de la SCI LA GALLARDIERE fond servant au profit des deux fonds dominants les propriétés de M. et Mme [M] et M. et Mme [F]. Il est ici rappelé que la SCI LA GAILLARDIERE bénéficie d'un droit de passage sur la propriété de de M. et Mme [M] pour accéder à la voie publique. Il y a donc lieu de maintenir le deuxième accès ». En conclusion, l’expert indique que la mise en œuvre de la première solution ne nécessite aucuns travaux alors que s’agissant de la deuxième, il y aura lieu de réaliser une rampe d’accès au niveau du portail puis de définir un mode de fonctionnement de ce dernier, les modalités de répartition des frais de fonctionnement et autres interventions diverses. M. et Mme [F] sollicitent que soit retenue la solution n°2 au motif qu’elle ne créerait qu’une seule servitude de passage d’une superficie de 10 m² au niveau de l’empiètement n°1 du plan sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 13] et serait donc la moins dommageable pour le fonds servant. Au contraire, M. et Mme [M] sollicitent que soit retenue la première solution estimant « très dommageable » que M. et Mme [F] puissent accéder par leur portail. En l’espèce, il résulte de ce qui précède, que la solution n°1 consistant à créer une servitude de passage au profit de M. et Mme [F] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 13] appartenant à la SCI LA GAILLARDIERE, au niveau des empiètements n°1 et n°2 matérialisés sur le plan figurant dans le rapport d’expertise d’une part, et au profit de M. et Mme [M] au niveau de l’empiétement n°2 sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 13] appartenant à la SCI LA GAILLARDIERE, matérialisée sur le plan figurant dans le rapport d’expertise, d’autre part est la moins dommageable dès lors qu’elle consiste à consacrer l’usage mis en place par M. et Mme [F] et M. et Mme [M] depuis la reconstruction du mur pour pouvoir accéder à leurs lots respectifs. En outre, la solution n°2 imposerait à M. et Mme [M] des travaux couteux au titre de la création d’une rampe d’accès pour leur permettre ainsi qu’à M. et Mme [F] d’accéder à leurs propriétés, alors même que l’autre solution n’implique aucuns travaux. Il apparait également que l’assiette de la servitude conventionnelle bénéficiant à M. et Mme [F] rappelée ci-dessus ne prévoit pas un accès via la zone d’implantation du portail. Dès lors, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de reconnaître l’existence d’une servitude légale de passage pour cause d’enclave grevant la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 13] au profit de la parcelle cadastrée section [Cadastre 12] appartenant à M. et Mme [M] et aux parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 14] et n°[Cadastre 11] appartenant à M. et Mme [F]. Concernant M. et Mme [F], il convient de fixer l’assiette de la servitude légale de passage conformément à la solution n°1 retenue par l’expert dans son rapport et au plan établi par l’expert judiciaire dans son rapport, à savoir au niveau des empiètements n° 1 et 2 sur le fonds servant propriété de la SCI LA GAILLARDIERE cadastré section C n°[Cadastre 13]. Concernant M. et Mme [M], il convient de fixer l’assiette de la servitude de passage conformément à la solution n°1 retenue par l’expert dans son rapport et au plan établi par l’expert judiciaire dans son rapport, à savoir au niveau de l’empiètement n°2 sur le fonds servant propriété de la SCI LA GAILLARDIERE cadastrée section C n°[Cadastre 13]. M. et Mme [F] demandent à pouvoir accéder à l’assiette de la servitude conventionnelle de passage et à la servitude légale de passage crée par le présent jugement par le nouvel accès crée par M. et Mme [M] (au niveau du portail). Toutefois en retenant la solution n°1 de l’expert, il n y’a pas lieu d’autoriser un tel passage par le portail installé par M. et Mme [M]. Il est relevé que la servitude conventionnelle de passage créée par l’acte notarié du 18 janvier 2011, traduite dans le plan établi par le cabinet de géomètre ARENTS GORISSE du 10 mai 2010 ne prévoit aucunement un accès par l’entrée où le portail a été installé par M. et Mme [M], mais par une entrée située à droite du transformateur mentionné sur le plan, lequel depuis a été retiré. De même, la création d’une servitude légale au niveau de l’empiètement n°2 par le présent jugement rend inutile un accès par le portail crée par M.et Mme [M]. Dès lors, M et Mme [F] seront déboutés de leur demande d’accès à la servitude conventionnelle de passage et à la servitude légale de passage créée par le présent jugement par l’accès crée par M. et Mme [M]. Sur l’indemnisation de la servitude Il est de jurisprudence constante que l'indemnité n'est accordée que s'il y a dommage subi, et dans l'affirmative, que proportionnellement à ce dommage, en tenant compte de la nature de la surface grevée et de la gêne résultant de l'utilisation plus ou moins fréquente ou saisonnière de la servitude. Dans son rapport, l’expert a indiqué que le besoin du fonds dominant est l’accès à son habitation par des véhicules de tourisme à un rythme d’utilisation familiale. Il indique que les empiètements sont situés à l’extrémité des parties bâties et qu’ils n’entraînent aucune nuisance en dehors de la privation de jouissance du terrain supportant la servitude et son immobilisation vis-à-vis de l’utilisation qui pourrait en être faite par le propriétaire. Il évalue donc le montant de l’indemnité due au titre du préjudice lié à la perte de jouissance avec maintien de l’accès n°1 du plan et des deux empiètements à la somme de 3040 euros et le préjudice lié à la moins-value causée à la propriété à la somme de 1500 €, soit la somme totale de 4540 €. M. et Mme [M] ne bénéficiant d’une servitude de passage qu’au titre de l’empiètement n°2, l’expert évalue la somme due par ces derniers au profit de la SCI LA GAILLARDIERE à à 1135 euros. M. et Mme [F] bénéficiant d’une servitude de passage au titre des empiètements n°1 et 2, l’expert évalue la somme due par ces derniers au profit de la SCI LA GAILLARDIERE à 3405 euros. En conséquence, M. et Mme [M] seront condamnés solidairement à payer à la SCI LA GAILLARDIERE la somme de 1135 € à titre d’indemnité en réparation des préjudices causés par l’instauration de la servitude de passage d’origine légale reconnue sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 13]. M. et Mme [F] seront condamnés solidairement à payer à la SCI LA GAILLARDIERE la somme de 3405 euros en réparation des préjudices causés par l’instauration de la servitude d’origine légale reconnue sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 13]. Sur la demande d’enlèvement du portail installé par M. et Mme [M] formée par M. et Mme [F] L’acte notarié du 18 janvier 2011 stipule que « tout aménagement de cette servitude ne pourra intervenir que d’un commun accord entre les propriétaires des fonds concernés (…) ». L’article 701 du code civil dispose que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode. En l’espèce, contrairement à ce que prétendent M. et Mme [F] la servitude conventionnelle de passage créée par l’acte notarié du 18 janvier 2011 traduite dans le plan établi par le cabinet de géomètre ARENTS GORISSE du 10 mai 2010 ne prévoit aucunement un accès par l’entrée où le portail a été installé par M. et Mme [M], mais par une entrée située à droite du transformateur mentionné sur le plan, lequel depuis a été retiré. Il en résulte qu’en installant un portail, M. et Mme [M] n’ont pas aménagé la servitude de passage bénéficiant à M. et Mme [F]. En outre, M. et Mme [F] ne sont pas fondés à opposer le plan du permis de construire qui leur a été accordé le 15 septembre 2011 par le maire de [Localité 9] prévoyant un accès par une zone située au niveau du portail installé par M. et Mme [M] en 2021, dès lors que tout permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers et qu’en l’espèce, il résulte de ce qui précède que l’acte notarié du 18 janvier 2011 et le plan établi par le cabinet de géomètre ARENTS GORISSE du 10 mai 2010 prévoient un accès à droite du transformateur susmentionné, qui depuis a été retiré. Il ressort en outre du rapport d’expertise que l’installation du portail ne constitue pas l’unique obstacle à l’exercice de la servitude conventionnelle, l’expert évaluant la gêne liée à celui-ci à 5 %. Le présent jugement ayant créé une servitude de passage légale sur les empiètements n°1 et n°2 au profit de M. et Mme [F] sur la parcelle cadastrée C [Cadastre 13], l’installation du portail par M. et Mme [M] ne cause aucun obstacle à l’utilisation de la servitude conventionnelle de passage et ne rend pas le passage plus incommode, contrairement à ce que prétendent les demandeurs. Enfin, les arguments développés par M. et Mme [F] quant à l’inutilité de l’installation dudit portail sont inopérants, dès lors que seul un obstacle à l’utilisation de la servitude de passage serait de nature à justifier le retrait du dudit portail ce qu’ils ne démontrent pas. En conséquence, M. et Mme [F] seront déboutés de leur demande d’enlèvement du portail installé par M. et Mme [M]. Sur la demande reconventionnelle de paiement formée par M. et Mme [M] En l’espèce, il ressort des éléments du dossier de M. et Mme [M] que la destruction du mur était nécessaire pour permettre les allées et venues des différents camions ayant permis le terrassement puis la réalisation des constructions sur les terrains cadastrés section C [Cadastre 12] (lot A) appartenant à M. et Mme [M] et sur les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 14] et n°[Cadastre 11] (lot B) appartenant à M. et Mme [F]. Dès lors, M. et Mme [F], qui ont utilisé la servitude de passage stipulée à leur acte de vente pour les travaux, ont également bénéficié de la destruction du mur, sans laquelle les camions n’auraient pu accéder à leur propriété. Or l’acte notarié du 5 octobre 2011 stipule que les frais d’établissement du passage dont les revêtements et empiètements nécessaires ainsi que son entretien ou sa réparation sont à la charge du propriétaire du fonds servant et du propriétaire du fonds dominant. Par courrier du 9 octobre 2012, le notaire Me [Z] [U] a rappelé à M. et Mme [F] qu’il leur appartenait de financer avec M. et Mme [M] les travaux de reconstruction du mur dès lors que sa destruction avait été nécessaire pour la viabilisation de leurs deux terrains. Il en résulte que M. et Mme [M] sont fondés à réclamer à M. et Mme [F] le remboursement de la moitié des sommes exposées au titre de la reconstruction du mur. A l’appui de leur demande, ils versent aux débats une facture n°200 en date du 31 mai 2021 de la société Bernard Maçonnerie d’un montant de 13 541 euros, sollicitant de la part de M. et Mme [F] le remboursement de la somme de 6770,50 euros correspondant à la moitié de la facture (13 541/2). Toutefois, cette facture a pour objet la dépose de 1 m² de mur ancien, mur en pente et ouverture portail, la création de fondation avec décaissement, pose d’une semelle acier avec deux poteaux acier, mise en place de béton et création d’une semelle pour le portail coulissant, création de coffrage pour mise en place de pierre avec ciment, sable et chaux hydraulique, pose de blocs pour création de poteaux avec remplissage béton, ravalement de la totalité du mur et des poteaux, pose d’un portail coulissant (non fourni), création d’une ligne électrique pour l’alimentation du portail, alimentation et pose d’un moteur électrique avec témoin lumineux, pose de tuiles mécaniques sur le haut des murs, outre la main-d’œuvre. Dès lors, comme le relèvent M. et Mme [F], cette facture comporte des postes totalement étrangers aux travaux de reconstruction du mur à savoir les travaux de terrassement, d’électricité et de pose du portail qui ne peuvent être mis à la charge de M. et Mme [F] qui n’utilisent pas ledit portail et qui ne fait pas partie de la servitude conventionnelle de passage. Cependant, la facture versée aux débats par M. et Mme [M] ne comporte aucun détail des différents postes de travaux, de sorte qu’il n’est pas possible pour le tribunal d’évaluer les seules sommes exposées par M. et Mme [M] au titre de la reconstruction du mur pour en mettre à la charge de la partie adverse la moitié. En l’absence de justificatifs, M. et Mme [M] seront déboutés de leur demande de condamnation de M. et Mme [F] à leur payer la somme de 6770,50 euros. Sur les autres demandes M. et Mme [F] d’une part et M. et Mme [M] d’autre part succombant tous deux partiellement dans leurs prétentions, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance, en ce inclus, les frais et honoraires d’expertise judiciaire, chacun à hauteur de 50 % et qui seront recouvrés, concernant M. et Mme [F], directement par Me Christine Heusele en application de l’article 699 du code civil. Compte tenu de la solution du présent jugement, chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles. En conséquence, M. et Mme [F] seront déboutés de leur demande de condamnation solidaire de M. et Mme [M] à leur payer la somme de de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. M. et Mme [M] seront déboutés de leur demande de condamnation solidaire de M. et Mme [F] à leur payer la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Il y a également lieu d’ordonner la publication du présent jugement au Service de la Publicité Foncière compétent, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés entre M. [P] [F] et Mme [K] [D] épouse [F] d’une part, M. [C] [M] et Mme [G] [I] épouse [M] d’autre part. Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision. En outre compte tenu de l’ancienneté du dossier, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe : DEBOUTE M. [P] [F] et Mme [K] [D] épouse [F] de leur demande de rétablissement de la servitude conventionnelle de passage dans l’assiette prévue dans l’acte constitutif du 18 janvier 2011 ; DIT que la parcelle cadastrée section C [Cadastre 12] sis [Adresse 1] à [Localité 9] (Seine-et-Marne) appartenant à M. [C] [M] et Mme [G] [I] épouse [M] bénéficie d’une servitude légale de passage sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 13] appartenant à la SCI LA GAILLARDIERE pour cause d’enclave ; FIXE l’assiette de la servitude légale de passage à l’emprise de l’empiètement n°2 situé sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 13] conformément au plan annexé au rapport d’expertise de M. [V] ; DIT que les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 14] et n°[Cadastre 11] sises[Adresse 2] à [Localité 9] (Seine-et-Marne) appartenant à M. [P] [F] et Mme [K] [D] épouse [F] bénéficient d’une servitude légale de passage sur la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 13] appartenant à la SCI LA GAILLARDIERE pour cause d’enclave ; FIXE l’assiette de la servitude légale de passage à l’emprise des empiètements n° 1 et n°2 situés sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 13] conformément au plan annexé au rapport d’expertise de M. [V] ; DEBOUTE M. [P] [F] et Mme [K] [D] épouse [F] de leur demande de création de l’accès de la servitude de légale par l’accès créé par M. et Mme [M] ; CONDAMNE solidairement M. [C] [M] et Mme [G] [I] épouse [M] à payer à la SCI LA GAILLARDIERE la somme de 1135 € à titre d’indemnité en réparation des préjudices causés par l’instauration de la servitude de passage d’origine légale reconnue sur la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 13] ; CONDAMNE solidairement M. [P] [F] et Mme [K] [D] épouse [F] à payer à la SCI LA GAILLARDIERE la somme de 3405 euros en réparation des préjudices causés par l’instauration de la servitude origine égale reconnue sur la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 13] ; DEBOUTE M. [P] [F] et Mme [K] [D] épouse [F] de leur demande d’enlèvement du portail installé par M. [C] [M] et Mme [G] [I] épouse [M] ; DEBOUTE M. [C] [M] et Mme [G] [I] épouse [M] de leur demande de condamnation de M. [P] [F] et Mme [K] [D] épouse [F] à leur payer la somme de 6770,50 euros ; CONDAMNE solidairement M. [C] [M] et Mme [G] [I] épouse [M] et M. [P] [F] et Mme [K] [D] épouse [F] aux dépens de l’instance, en ce inclus, les frais d’expertise judiciaire, chacun à hauteur de 50 %, lesquels seront recouvrés, concernant M. [P] [F] et Mme [K] [D] épouse [F], directement par Me Christine Heusele en application de l’article 699 du code civil. DIT que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles ; DEBOUTE M. [P] [F] et Mme [K] [D] épouse [F] de leur demande de condamnation solidaire de M. [C] [M] et Mme [G] [I] épouse [M] à leur payer la somme de de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTE M. [C] [M] et Mme [G] [I] épouse [M] de leur demande de condamnation solidaire de M. [P] [F] et Mme [K] [D] épouse [F] à leur payer la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; ORDONNE la publication au Service de la Publicité Foncière compétent, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés entre M. [P] [F] et Mme [K] [D] épouse [F] d’une part, M. [C] [M] et Mme [G] [I] épouse [M] d’autre part ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. LA GREFFIERE LE PRESIDENT