Texte intégral
CIV. 1
MY1
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 7 octobre 2020
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10386 F
Pourvoi n° P 19-13.474
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 7 OCTOBRE 2020
1°/ M. G... W...,
2°/ Mme I... E... , épouse W...,
tous deux domiciliés [...] ,
ont formé le pourvoi n° P 19-13.474 contre l'arrêt rendu le 8 janvier 2019 par la cour d'appel de Besançon (1re chambre civile et commerciale), dans le litige les opposant :
1°/ à M. C... D...,
2°/ à Mme P... R..., épouse D...,
tous deux domiciliés [...] ,
3°/ à la société [...], société civile professionnelle, dont le siège est [...] , successeur de Mme L... B...,
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Comte, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de M. et Mme W..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [...], de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. et Mme D..., après débats en l'audience publique du 30 juin 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Comte, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme W... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept octobre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme W....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les époux W... à payer aux époux D... la somme de 9017,75 € assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement pour la vidange de la fosse septique et les travaux de raccordement à l'installation outre la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la demande des époux W... tendant à voir écarter des débats l'attestation établie par Maître L... B... le 5 juin 2012, pour être nouvelle en appel, n'en est pas moins recevable au regard de l'article 566 du code de procédure civile, de sorte que le moyen soulevé par Maître L... B. sera rejeté ; que cette attestation, aux termes de laquelle Maître B... certifie que lors de la signature de l'acte authentique le 16 janvier 2012, « Mme I... W... a déclaré que la fosse septique de l'immeuble a été neutralisée » est intervenue à une date où le litige opposant les vendeurs et les acquéreurs n'était pas encore né ou, à tout le moins, n'avait pas encore pris une tournure litigieuse et surtout plusieurs mois avant qu'elle ne soit elle-même attraite en intervention forcée par acte extra-judiciaire du 4 novembre 2013 ; que rien, dans ces circonstances, ne justifie par conséquent de l'écarter du débat comme le sollicitent les époux W..., ladite attestation n'étant, par ailleurs, pas contraire à l'acte authentique lui-même, quand bien même celui-ci ne mentionnerait pas cette information ; que forts de l'information délivrée le jour de la signature de l'acte authentique par la venderesse, les époux D... ont effectivement déclaré avoir pris parfaite connaissance de ce que la propriété était desservie et raccordée au réseau d'assainissement public et que les installations étaient à mettre en conformité, ainsi que cela résultait de deux fiches de renseignement des 28 et 30 novembre 2011, annexées à l'acte émanant des services municipaux de la commune de Besançon, de ce que le réseau d'assainissement utilisé n'avait fait l'objet d'aucun contrôle de conformité mais que l'installation était en bon état de fonctionnement ; que cette information délivrée antérieurement à la signature de l'acte régularisant la vente est incontestablement erronée dès lors que tant le précédent propriétaire, M. K... Y..., dans une attestation rédigée le 28 mars 2013, que le gérant de la société Assainissement Bisontin, qui a procédé à la vidange de la fosse septique le 22 avril 2012, confirment que l'assainissement de l'immeuble était certes raccordé au réseau public d'assainissement mais via une fosse septique encore en fonctionnement et non vidangée ; que M. K... Y... indiquant par ailleurs avoir été présent lors du test réalisé par le service municipal d'assainissement le 28 novembre 2011 « afin de donner toutes les précisions utiles à ce contrôle des canalisations via la fosse septique », les époux W... ont donc été informés au plus tard à cette date de l'absence de neutralisation de la fosse litigieuse ; que dans ces circonstances, les époux D... sont légitimes à se prévaloir de l'inopposabilité de la clause de non recours stipulée dans les termes suivants « l'acquéreur déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque », dans la mesure où cet engagement a été donné sur la foi d'une fausse information, de nature à remettre sensiblement en cause sa portée, ce d'autant qu'il résulte clairement de la fiche de renseignement du 28 novembre 2011, annexée à l'acte de vente, que la mention d'une installation non conforme ne visait que le branchement de la parcelle sous la voie publique jusqu'en limite de propriété et en aucun cas l'état et la conformité des installations intérieures ; que selon les dispositions des articles 1602 et suivants du code civil, pris dans leur rédaction antérieure applicable à la présente affaire, la chose livrée doit être conforme aux spécifications contractuelles, la conformité s'appréciant au regard de l'accord de volontés des parties ; qu'il en résulte que la chose livrée doit correspondre à la description donnée par le vendeur et posséder les qualités que celui-ci a présentées à l'acheteur ; qu'en l'espèce les informations transmises par le vendeur obligeaient donc celui-ci, au titre de son obligation de délivrance, à livrer un immeuble raccordé directement au réseau public d'assainissement dans des conditions conformes à la réglementation en vigueur et dont le dispositif autonome d'assainissement avait été mis hors service et neutralisé ; qu'il est démontré que si l'immeuble est effectivement raccordé au réseau public d'assainissement, ce qui dispensait les vendeurs de justifier d'un diagnostic technique en la matière comme l'ont retenu à bon droit les premiers juges, il l'est via une fosse septique, qui servait au dispositif d'assainissement autonome préexistant, qu'il a été nécessaire de vider ; qu'il est établi que le dispositif d'assainissement n'était pas conforme à sa description faite dans le contrat de vente à la lumière des informations délivrées par les vendeurs mais encore à la réglementation applicable en la matière qui exige que l'évacuation des eaux résiduaires dans le réseau public d'assainissement soit déconnectée de la fosse septique préexistante et que celle-ci soit vidée afin précisément d'éviter de façon pérenne toute nuisance ultérieure ; que c'est dès lors à bon droit que les intimés excipent non seulement d'un défaut de loyauté de leurs cocontractants, mais surtout d'un manquement à leur obligation de délivrance conforme de l'immeuble, étant rappelé que l'article L. 1331-5 du code de la santé publique impose précisément aux propriétaires de mettre hors d'état de servir ou de créer des nuisances à venir les installations préexistant à la mise en service du réseau public d'assainissement, comme le rappelle la mention figurant à la fiche précitée, annexée au contrat de vente ; qu'il s'ensuit que les vendeurs sont tenus d'indemniser les acquéreurs des préjudices résultant de leurs manquements ; que les époux D... justifient par la production d'une facture n° 26 établie le 22 mai 2012 par l'entreprise Assainissement Bisontin qu'ils ont exposé une dépense de 246,10 € pour faire procéder à la vidange de la fosse septique ; qu'en revanche s'ils produisent un devis daté du 4 mai 2012 établi par la SAS [...] ayant pour objet la réfection du réseau eaux usées par un raccordement direct et la suppression de la fosse septique ainsi que la réfection à l'identique de l'accès à l'habitation, moyennant un coût de 8.771,65 € ttc, ils conviennent n'avoir pas eu recours à un professionnel pour effectuer ces travaux ; que les époux W... contestent être redevables d'une telle somme au motif que leurs contradicteurs ne démontrent pas avoir procédé à ces travaux avant la vente du bien ;que s'il est exact que les intimés ne produisent ni factures de matériaux, ni attestations, ni clichés photographiques comme le soulignent les appelants et qu'il est par ailleurs établi que l'immeuble a été cédé par acte du 16 juillet 2018, la cour observe cependant que cet acte notarié porte la mention suivante dans la rubrique « Assainissement : le vendeur déclare que l'immeuble faisant l'objet des présentes est raccordé au réseau collectif d'assainissement sans transiter par une fosse septique. Il résulte de la fiche d'assainissement en date du 3 avril 2018, ci-annexée : Propriété desservie. Propriété et bâtiment raccordés » ; qu'en outre, alors que la fiche de renseignement établie le 31 mai 2012 par le département Assainissement de la ville de Besançon concluait que la propriété était desservie et la propriété et le bâtiment raccordé, elle mentionnait néanmoins en « remarques : installations à mettre en conformité ' Aucun regard accessible dans la propriété, présence fosse septique, diagnostic non réalisé par défaut d'accès et de vérifications, faire découvrir les regards », alors que l'attestation du même service établie le 3 avril 2018 à l'occasion de la revente du bien ne présente plus aucune remarque de cet ordre ; qu'il est ainsi démontré que les travaux de neutralisation de la fosse septique et de raccordement direct au réseau collectif ont bien été exécutés par les époux D... avant la vente de l'immeuble de sorte que ces derniers sont bien fondés à invoquer un préjudice matériel à ce titre, en lien avec le défaut de conformité de l'immeuble imputable aux époux W... ; qu'en considération des développements qui précèdent, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a condamné les époux W... à payer aux époux D... la somme de 9.017,75 € (246,10 + 8.771,65) ; que l'allocation par les premiers juges d'une indemnité de 1.000 € au titre du préjudice de jouissance subi par les acquéreurs, lequel n'est pas autrement contesté par les appelants, doit enfin être confirmée dans son principe et dans son quantum ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE les époux D... font état des propos tenus par les époux W... selon lesquels aucun contrôle de conformité et de diagnostic assainissement n'avait été réalisé, l'installation étai en bon état et la fosse septique avait été neutralisée ; que ce propos auraient été notamment tenus lors de la signature du compromis de vente établi par l'agence PG Immobilier et lors de la signature de l'acte de vente devant Me B..., que cette dernière en a officiellement attesté le 5 juin 2012 ; que pour la visite sur place du technicien du réseau municipal d'assainissement le 28 novembre 2011, Mme W... a demandé à M. Y..., ancien propriétaire de bien vouloir être présent pour apporter toutes les précisons utiles ; (
) ; que les époux W... n'ont pu attester de bonne foi que les installations étaient en bon état et que la fosse avait été neutralisée alors qu'ils savaient que le raccordement se faisait via la fosse, que cette situation était anormale car le raccordement aurait dû être direct et la fosse supprimée et qu'à défaut, cette dernière aurait au moins dû être contrôlée et entretenue ; que les allégations des époux W... et de Me B... étant contradictoires, il convient d'établir lesquelles ont force probante ; qu'il est constant que des déclarations des parties relatées par un notaire et ne portant pas sur des faits constatés par ce dernier valent jusqu'à preuve contraire ; qu'en l'espèce, les époux W... n'apportant pas d'éléments de preuve à l'appui de leurs allégations sur le caractère mensonger de l'attestation de Me B..., cette dernière sera donc retenue comme valable ; qu'il est donc établi que les époux W... n'ont pas fait preuve de bonne foi et ont manqué à leur devoir d ‘information en ne communiquant pas aux acquéreurs l'ensemble des infirmations dont ils disposaient concernant les modalités de raccordement de la maison au réseau public d'assainissement ; qu'il conviendra également de constater que, les vendeurs ayant manqué à leur devoir d'information, la clause de l'acte de vente par laquelle l'acquéreur déclare « prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque » est inefficace ;
1°) ALORS QUE la cour d'appel a constaté qu'« un dispositif autonome d'assainissement [fosse septique] hors service et neutralisé » était seul conforme à la réglementation en vigueur ; que précisément à l'inverse, l'acte de vente indiquait que s'agissant du « raccordement au réseau d'assainissement », les « installations [étaient] à mettre en conformité », ce qui signifiait que la fosse septique était toujours en fonctionnement, donc non neutralisée, ce dont l'acquéreur prenait acte et en faisait « son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque » ; qu'il en résultait que les vendeurs avaient informé loyalement les acquéreurs au regard des éléments existants lors de la vente ; qu'en décidant néanmoins que les époux W... avaient manqué à leur obligation de loyauté et de délivrance conforme, la cour d'appel a violé les articles 1602 et 1604 du code civil ;
2°) ALORS QU'il n'est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes ; que la règle est encore plus vraie pour un acte authentique qui fait foi jusqu'à inscription de faux ; qu'en l'espèce, l'acte de vente authentifié par le notaire et qui, en tant que tel, faisait foi jusqu'à inscription de faux, mentionnait expressément que l'installation de raccordement au réseau d'assainissement était « à mettre en conformité », ce qui, compte tenu de la réglementation applicable, signifiait que le dispositif d'assainissement n'était pas déconnecté de la fosse septique ; que l'attestation de Me B..., notaire selon laquelle Mme W... aurait indiqué que « la fosse septique avait été neutralisée » était donc contraire à l'acte authentique et, partant, ne pouvait être retenue ; qu'en décidant le contraire, et en accordant foi à l'attestation de Me B... en contradiction avec les énonciations de l'acte notarié, la cour d'appel a violé les articles 1319 et 1341 du code civil dans leur rédaction applicable à la cause, devenus respectivement 1371 et 1359 ;
3°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en l'espèce, l'acte de vente précisait que l'installation de raccordement était « à mettre en conformité » ce qui signifiait qu'elle n'était pas conforme à la réglementation qui impose de neutraliser la fosse septique pour un raccordement direct au réseau public ; qu'en retenant dès lors que l'attestation du notaire selon laquelle Mme W... aurait déclaré que « la fosse septique avait été neutralisée » n'était « pas contraire à l'acte authentique », la cour d'appel a dénaturé l'attestation du 5 juin 2012 et a violé l'article 1134 devenu 1193 du code civil ;
4°) ALORS QU' il est constant que le notaire a établi son attestation en juin 2012 soit deux mois après que les époux D... ont fait intervenir un professionnel puis, fait réaliser un diagnostic des installations et un devis de réfection pour le raccordement direct au réseau public et la destruction de la fosse septique ; que si le litige n'était pas encore judiciairement « né », il était à tout le moins en germe dans l'esprit des acquéreurs ; qu'en conséquence, en refusant d'écarter des débats l'attestation du notaire motif pris de ce qu' « elle est intervenue à une date où le litige n'était pas encore né », la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1603 et suivants du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté l'appel en garantie de Me B... formé par les époux W... ;
AUX MOTIFS QU'il pèse sur le notaire un devoir d'information et de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte pour lequel il prête son concours, qui lui impose d'éclairer celles-ci sur la teneur de l'acte et ses incidences et de prendre toutes les initiatives apparaissant nécessaires pour assurer l'efficacité de cet acte au regard de la volonté des parties contractantes ; qu'à défaut de procéder ainsi le notaire engage sa responsabilité sur le fondement des articles 1382 et 1383 anciens du code civil ; que les époux W... considèrent que Maître L... B... a manqué à son obligation d'informer les acquéreurs sur la teneur de leur engagement à prendre en charge la mise en conformité de l'installation, notamment sur son coût prévisible, et ainsi à assurer l'efficacité de l'acte et qu'elle engage ainsi sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil ; qu'ils estiment à cet égard que le devoir du notaire ne s'arrête pas à la seule interrogation des parties mais que celui-ci devait s'assurer que le raccordement était conforme à la réglementation, ou en quoi il ne l'était pas, et notamment vérifier que les installations privées raccordées ne comportaient pas de fosse septique encore en service'; mais que Maître L... B... rappelle à juste titre que dès lors que les vendeurs avaient indiqué que l'ancienne fosse septique avait été neutralisée et qu'aucun élément n'était de nature à mettre en doute la sincérité d'une telle déclaration ni l'efficacité du raccordement, elle n'avait pas à procéder à des vérifications complémentaires ou exiger un document de contrôle de l'installation privative ; que, par ailleurs, il résultait clairement de la fiche de renseignement du service municipal d'assainissement du 28 novembre 2011, annexé à l'acte de vente, que la mention de la non-conformité ne concernait que la partie des canalisations non privatives ; qu'en outre cette fiche n'évoquait nullement la présence d'une fosse septique encore en fonctionnement, alors que Maître L... B... verse aux débats plusieurs attestations du même service mentionnant expressément, pour certaines d'entre elles, l'existence d'un tel équipement privatif ; qu'enfin le notaire instrumentaire a par ailleurs mentionné dans l'acte les obligations pesant sur les propriétaires en matière d'assainissement des eaux usées ; que contrairement à leurs affirmations, les époux W... ne justifient pas avoir informé le notaire de l'existence d'une fosse septique encore en service, échouant ainsi à mettre en doute la sincérité et la force probante de l'attestation du 5 juin 2012 émanant de celui-ci, lequel témoigne du contraire ; que dans ces conditions, ils ne peuvent lui faire le reproche de n'avoir pas davantage informé les acquéreurs sur les incidences d'une installation privative non conforme, dès lors qu'il est acquis qu'ils avaient avisé Maître B... et les acquéreurs de la neutralisation de la fosse septique ; que c'est donc à bon droit que le jugement déféré a rejeté l'appel en garantie des époux W... à l'encontre de Maître L... B..., de sorte qu'il sera également confirmé de ce chef ;
1°) ALORS QUE la cassation à intervenir du chef du premier moyen dirigé contre les motifs fondés sur l'attestation du notaire entraînera, par voie de conséquence, celle du chef du second moyen en ce que la cour d'appel s'est encore fondée sur l'attestation de cet officier ministériel pour refuser de retenir la responsabilité de celui-ci, par application de l'article 624 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le notaire est tenu d'assurer l'efficacité des actes qu'il instrumente ; qu'en l'espèce, les époux W... avaient soutenu que la mention de l'obligation de suppression de la fosse septique figurait tout à la fois dans le précédent acte notarié du 14 novembre 2005 ainsi que dans la fiche de renseignement annexée et dans la fiche de renseignement du 28 novembre 2011 et que si la fiche de renseignement de la ville de Besançon n'était pas assez précise, il appartenait à Me B... de solliciter tous les renseignements nécessaires pour s'assurer que le raccordement au réseau public était conforme sans se réfugier derrière la prétendue déclaration du vendeur, au demeurant non consignée dans l'acte ; qu'en énonçant dès lors que les époux W... ne peuvent reprocher au notaire « de n'avoir pas davantage informé les acquéreurs sur les incidences d'une installation privative non conforme, dès lors qu'il est acquis qu'ils avaient avisé Maître B... et les acquéreurs de la neutralisation de la fosse septique » quand les imprécisions de la fiche de renseignement établie par la ville de Besançon auraient dû conduire le notaire à effectuer des diligences complémentaires, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1353 du code civil ;
