Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/08510 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GH2
N° MINUTE : 8/2024
JUGEMENT
rendu le 08 août 2024
DEMANDEUR
Monsieur [T] [I], demeurant [Adresse 5], représenté par Me DROUARD Frédéric, avocat au barreau de Paris, [Adresse 2], Toque P 378
DÉFENDEUR
Monsieur [D] [Y], demeurant [Adresse 3] représenté par Me SCHODER Eric, avocat au barreau de Paris, [Adresse 1], Toque C 2573
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 26 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 08 août 2024 par Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 08 août 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08510 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GH2
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 8 novembre 2010, prenant effet le 3 janvier 2011, M. [T] [I] a consenti un bail d'habitation à M. [D] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 660 euros et d'une provision pour charges de 66 euros.
Par acte de commissaire de justice du 8 juin 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 773,09 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat, déduction faite des frais de procédure.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [Y] le 9 juin 2023.
Par assignation du 11 septembre 2023, M. [T] [I] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [D] [Y], sous astreinte de 150 euros par jour de retard, dire et juger qu'à défaut d'être enlevés spontanément par le débiteur, les meubles et le matériel pourront être soit vendus par le bailleur, soit détruits, soit transférés vers une association caritative et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-831,75 euros au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-5 254,68 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 8 août 2023, terme d'août 2023 inclus,
1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 12 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Appelée à l'audience du 12 janvier 2024, l'affaire a fait l'objet de deux renvois pour être finalement retenue le 26 avril 2024.
À l'audience du 26 avril 2024, M. [T] [I], représenté par son conseil, dépose des conclusions auxquelles il se rapporte. Il maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 avril 2024, s'élève désormais à 306,40 euros, terme d'avril 2024 inclus. Il déclare, par ailleurs, ne pas être opposé au plan d'apurement de cette dette. Il considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Son conseil indique que M. [T] [I] a 91 ans. Il précise que le décompte prend en compte la régularisation des charges ainsi que les versements de la CAF lesquels sont faits par à-coups. Sur l'indécence du logement, il précise que M. [D] [Y] n'en a jamais fait état auprès du bailleur. Il ne la soulève que dans le cadre de la présente procédure.
M. [D] [Y], représenté par son conseil, dépose des conclusions auxquelles il se rapporte. Il demande, in limine litis, à ce que soit constatée l'absence de notification de l'assignation au Préfet au moins de six semaines avant l'audience.
A titre reconventionnel, ne reconnaissant pas le montant de la dette, il demande à ce que M. [T] [I] soit condamné à lui verser la somme de 9 291 euros au titre des sommes trop versées, lui faire injonction de résorber les désordres allégués sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, le condamner à lui verser 3 000 euros au titre du préjudice moral, ordonner la suspension des loyers à intervenir jusqu'à la réception intégrale des travaux de mise en conformité et ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1342-2 du code civil.
A titre subsidiaire, si une dette est reconnue, il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement pendant 36 mois, en plus du loyer courant.
A titre très subsidiaire, il sollicite un délai d'un an pour quitter les lieux.
En tout état de cause, il demande à ce que le demandeur soit débouté de ses demandes, condamné à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu'aux dépens.
Son conseil indique que M. [D] [Y] est architecte. Il conteste la dette en ce qu'il ne savait pas que le bailleur percevait directement les APL de sorte qu'il a toujours versé la totalité du loyer. Le bailleur a ainsi trop perçu, à hauteur d'environ 7 000 euros. Par ailleurs, il indique avoir souffert de problèmes de travaux dans son logement. Enfin, il expose que le loyer a été très rapidement augmenté dès le début du bail, soit une augmentation de 10%. Alors que le loyer de base était d'environ 600 euros, il est aujourd'hui à 800 euros.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
M. [D] [Y] soulève, in limine litis, l'irrecevabilité de la demande de M. [T] [I] en ce qu'il ne démontre pas avoir notifié l'assignation au représentant de l'Etat.
Cependant, il ressort des pièces du dossier que M. [T] [I] justifie bien avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2 Sur l'irrégularité du commandement de payer
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil."
M. [D] [Y] expose que les décomptes joints au commandement de payer délivré le 31 juillet 2023, font état d'un solde débiteur " SOLDES SLI " d'un montant de 4 350 euros facturé le 14 avril 2021, sans le justifier. Par ailleurs, le bailleur prétend réclamer des loyers à hauteur de 831,75 euros, soit 761,75 euros au titre du loyer principal et 70 euros au titre des charges, sans expliquer le détail de ses calculs et notamment l'indexation appliquée.
M. [T] [I] expose quant à lui que le solde débiteur " SOLDES SLI " d'un montant de 4 350 euros qui apparaît dans le décompte du commandement de payer correspond au solde débiteur de M. [D] [Y] lorsque l'agence [Localité 6], gestionnaire, a cédé son portefeuille de gestion à la société BEE IMMO ARAMYS en 2021. Un tel solde apparaît dans le tableau établi par l'agence [Localité 6] au titre des contentieux en cours, tableau qu'il produit au débat. Enfin, le montant du loyer est effectivement décomposé entre le montant du loyer principal, soit 761,75 euros et le montant des charges, soit 70 euros.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que le commandement de payer contient les mentions obligatoires prescrites par l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 notamment l'indication du délai de deux mois pour payer la dette, le montant mensuel du loyer et des charges. Il contient par ailleurs un décompte de la dette lequel fait apparaitre la ventilation entre les loyers, charges et virement de la CAF à compter du 1er avril 2021. Toutefois, pour la période de location du 8 novembre 2010 au 1er avril 2021, seule l'indication " SOLDES SLI " d'un montant de 4 350 euros est mentionnée. Si cela correspond effectivement au solde débiteur de M. [D] [Y] lorsque l'agence [Localité 6] EN L'ILE a cédé son portefeuille de gestion à la société BEE IMMO ARAMYS en 2021 comme il en ressort du tableau " Rappels et contentieux " produit par le bailleur, force est de constater que la dette n'est pas ventilée pour cette longue période de location.
Il s'ensuit que le décompte de la dette joint au commandement de payer ne permettait au locataire de vérifier si la créance alléguée par le bailleur était certaine, liquide et exigible à la date du commandement de payer.
Il convient en conséquence de prononcer la nullité du commandement de payer.
M. [T] [I] sera débouté de ses demandes de constat des effets de la clause résolutoire, expulsion et indemnité d'occupation.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, M. [T] [I] verse aux débats un décompte selon lequel à la date du 25 avril 2024, M. [D] [Y] lui devrait la somme de 306,40 euros, terme d'avril 2024 inclus.
M. [D] [Y] ne reconnaît pas la dette.
Il expose que :
-Le bailleur prétend réclamer des loyers à hauteur de 831,75 euros, décomposés entre le loyer principal, soit 761,75 euros et les charges, soit 70 euros, sans expliquer le détail de ses calculs et notamment l'indexation appliquée ;
-Il a trop versé 6 823 euros depuis le mois de janvier 2021comme il en ressort des justificatifs de paiement des loyers et des attestations de versement des APL ;
-Le bailleur ne produit pas l'ensemble des justificatifs de régularisation annuelle des charges pour l'ensemble de la période litigieuse, conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu'il est en droit d'obtenir la régularisation de toutes les provisions pour charges appelées par le bailleur, soit les sommes suivantes : 858 euros (66 x 13 mois) et 1 610 euros (70 x 23 mois) ;
Au total, il est alors créditeur de la somme de 9 291 euros à l'encontre de M. [T] [I].
M. [T] [I] répond que le décompte prend en compte les versements de la CAF lesquels s'élèvent à la somme de 6 855 euros. Il précise que la CAF effectue des virements groupés en fin de mois. Par ailleurs, M. [D] [Y] doit être débouté de sa demande de restitution des provisions sur charges versées en 2021 et 2022 dans la mesure où le décompte actualisé les prend bien en compte.
Il convient d'observer que M. [T] [I] présente un décompte d'avril 2021 au 17 avril 2024 (avec un arriéré SLI antérieur à avril 2021) et M. [D] [Y] un décompte arrêté de janvier 2021 à janvier 2024.
Il ressort des pièces produites les éléments suivants :
De janvier 2021 à janvier 2024
Sommes versées par le locataire :
Selon le locataire : 23 043 euros. A titre indicatif, selon le bailleur, sur la période d'avril 2021 à janvier 2024, le montant versé par le locataireest de 24887.29 euros.
Sommes versées par la CAF :
Selon le locataire : 13 833 euros. A titre indicatif, selon le bailleur, sur la période d'avril 2021 à janvier 2024, le montant versé par la CAF est de 5041.58 euros.
Il convient de retenir les montants des versements proposés par le locataire de janvier 2021 à janvier 2024 lesquels sont justifiés d'une part par ses relevés de banque et d'autre part par les attestations de la CAF faisant état d'un versement de l'allocation logement de janvier à août 2021 à l'agence [Localité 6] puis à BEE immo, soit un total de 36876 euros.
Le montant des sommes dues de janvier 2021 à janvier 2024 est de 30177euros (27463 loyers +2590 provisions sur charges+124 taxe ordures ménagères 2022).
Le solde SLI de 4350 euros correspondrait à un arriéré de locatif antérieur à avril 2024 soit l'équivalent de 5.43 mois. En l'absence d'un décompte détaillé, et au regard des erreurs contenues dans le décompte proposé par le bailleur notamment en ce qui concerne les versements par la CAF, ce montant ne peut être retenu.
En conséquence, de janvier 2021 à janvier 2024, M. [D] [Y] a trop versé la somme de 6699 euros (36876-30177).
Les régularisations de charges sont produites en demande de sorte que M. [D] [Y] sera débouté de sa demande à ce titre.
M. [T] [I] sera condamné à payer à M. [D] [Y] la somme de 6699 euros au titre du trop versé de janvier 2021 à janvier 2024.
3. Sur la demande de travaux sous astreinte
Aux termes de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
(…)
M. [D] [Y] sollicite la condamnation du bailleur d'avoir à exécuter les travaux nécessaires pour remédier aux désordres exposés sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, ainsi que la suspension des loyers à intervenir jusqu'à l'intervention des travaux. Il expose que le logement présente un certain nombre de désordres, à savoir des fenêtres qui s'ouvrent et se ferment très difficilement, une lampe de cuisine qui ne fonctionne pas, un module électrique à remplacer, la prise électrique du lave-linge qui fait sauter le compteur électrique.
M. [T] [I] répond que, alors que M. [D] [Y] vit depuis 14 ans dans le logement, il n'a jamais fait état de quelconques désordres permettant de considérer que le logement n'est pas décent. Il ne produit par ailleurs que trois photographies qui ne démontrent pas l'état de désordre allégué. Enfin, aucun signalement n'a été fait aux services de la Ville de [Localité 4] au titre de l'indécence du logement.
Pour justifier ses allégations d'insalubrité, M. [D] [Y] produit un certain nombre de photographies lesquelles ne sont ni datées ni explicitées alors qu'elles auraient pu être corroborées par des éléments objectifs comme des mises en demeure adressées au bailleur de procéder à des travaux ou un constat d'huissier. Il sera en conséquence débouté de sa demande de condamnation de M. [T] [I] d'avoir à exécuter des travaux sous astreinte.
4. Sur la réparation du préjudice moral
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, applicable en matière de contrat, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
M. [D] [Y] sollicite la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 3 000 euros au titre d'indemnisation de son préjudice moral.
Il ne saurait être reproché à M. [T] [I] d'avoir usé de son droit d'ester en justice dans le cadre de l'exécution du contrat, et il sera observé qu'il n'est pas fait droit à toutes les demandes de M. [D] [Y].
L'existence d'une faute du bailleur dans l'exécution du contrat et d'un préjudice du locataire ne sont pas établis.
M. [D] [Y] sera en conséquence débouté de sa demande de réparation au titre du préjudice moral.
5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [T] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de M. [D] [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté du trop-perçu, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE nul le commandement de payer signifié le 8 juin 2023 ;
DEBOUTE M. [T] [I] de ses demandes de constat des effets de la clause résolutoire prévue au contrat conclu le 3 janvier 2011 entre M. [T] [I], d'une part, et M. [D] [Y], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], d'expulsion et d'indemnité d'occupation,
CONDAMNE M. [T] [I] à payer à M. [D] [Y] la somme de 6699 euros au titre du trop-perçu entre janvier 2021 et janvier 2024,
DEBOUTE M. [D] [Y] de sa demande au titre de la régularisation des charges,
DEBOUTE M. [D] [Y] de sa demande de condamnation de M. [T] [I] à exécuter des travaux sous astreinte,
DEBOUTE M. [D] [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour prejudice moral,
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE M. [T] [I] à payer à M. [D] [Y] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [T] [I] aux dépens,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 août 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
