Cour d'appel, 28 novembre 2023. 22/01589

ARRET N° du 28 novembre 2023 N° RG 22/01589 N° Portalis DBVQ-V-B7G-FHBK S.A.S SOCIETE SALON 227 c/ [M] [C] Formule exécutoire le : à : la SELAS BDB & ASSOCIÉS Me Dominique ROUSSEL COUR D'APPEL DE REIMS CHAMBRE CIVILE-1° SECTION ARRET DU 28 NOVEMBRE 2023 APPELANTE : d'un jugement rendu le 15 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de REIMS S.A.S SOCIETE SALON 227, société par actions simplifiée, au capital de 5 000 euros, inscrite au Registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le numéro 837 579 440, agissant poursuites et diligences de sa présidente en exercice, Mme [T] [F], domiciliée de droit au siège social : [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Lorraine DE BRUYN, avocat au barreau de REIMS (SELAS BDB & ASSOCIÉS), INTIME : M. [C], [G], [O] [M], né à [Localité 5] le 13 février 1960, de nationalité française, demeurant : [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Dominique ROUSSEL, avocat au barreau de REIMS, PARTIE INTERVENANTE : La SELARL [R] [X], société d'exercice libéral à responsabilité limitée, au capital de 100 000 euros, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le numéro 431 370 402, prise en qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judicière de la société SALON 227 fonctions auxquelles elle a été désignée suivant jugement du tribunal de commerce de REIMS en date du 4 octobre 2022, agissant en la personne de son associé, Me [R] [X], spécialement désigné en son sein aux fins de conduire ladite mission, domicilié de droit au siège : [Adresse 3] [Localité 6], COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS : Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées. Elles en ont rendu compte à la cour dans son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère, Madame Sandrine PILON, conseillère, GREFFIER : Madame Jocelyne DRAPIER, greffier lors des débats et de la mise à disposition. DEBATS : A l'audience publique du 16 octobre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2023, ARRET : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2023 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Madame [E] [K] épouse [M], en qualité usufruitière, d'un immeuble à usage commercial en rez-de-chaussée et habitations en étage situé [Adresse 1] à [Localité 5] (51),a, suivant acte établi à [Localité 6], le 6 mars 1989, donné à bail à usage commercial à Madame [Z] épouse [L] les locaux pour y exercer l'activité de salon d'esthétique. Elle a fait dresser le 29 septembre 2017, un procès-verbal de constat d'huissier valant état des lieux de sortie. Suivant acte reçu par l'étude de Maître [B], notaire, en date du 3 octobre 2017, Madame [L] a cédé son droit au bail à Madame [T] [F] et Monsieur [A] [Y], futurs associés de la SAS Salon 227 en formation, pour y exploiter un fonds de commerce de salon de coiffure, barbier et vente de produits en rapport avec ces activités. Madame [M], usufruitière du bien, et Monsieur [I] [C], agissant en qualité de nu propriétaire, identifiés en qualité de bailleurs, sont intervenus à l'acte de cession du droit au bail pour autoriser l'adjonction de l'activité de coiffure, barbier, à celle autorisée par le bail, en contrepartie d'une indemnité à verser par la cessionnaire destinée à procéder à des travaux de rénovation de façade. Le même mois Madame [T] [F] et Monsieur [A] [Y] ont entrepris des travaux de démontage des embellissements existants et commencé à se plaindre d'importants désordres constatés dans les locaux ayant pour origine une humidité chronique, atteignant les poutres, le plafond et les murs du local et ont mandaté l'entreprise Gallois Portelli pour entreprendre des travaux. La SAS Salon 227, estimant l'exploitation de son activité impossible du fait de l'humidité importante, a fait établir un constat d'huissier le 17 janvier 2018, a fait réaliser une expertise amiable le 17 avril 2018 puis a sollicité une expertise judiciaire, laquelle a été ordonnée par décision du juge des référés du tribunal de grande instance de Reims rendue le 05 décembre 2019. L'expert judiciaire a clôturé son rapport le 16 octobre 2020. Par ordonnance en date du 27 janvier 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims a : Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles en aviseront, constaté l'accord des parties pour la résiliation à la date de la présente décision du bail commercial les unissant, concernant le bien situé [Adresse 1] à [Localité 5] (51), rejeté les demandes en paiement de la somme de 24.489,47 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés, et paiement de ceux dus à compter du 01 décembre 2020 de Madame [E] [K] épouse [M] et Monsieur [C] [M], rejeté les demandes formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Par acte en date du 07 janvier 2021, la société Salon 227 a assigné Madame [E] [K] épouse [M] et Monsieur [C] [M] devant le tribunal judiciaire de Reims aux fins notamment de voir prononcer la résolution du bail commercial, dire que la résolution aura un effet rétroactif au jour de l'entrée dans les lieux, condamner les époux [M] à payer à la société Salon 227 les sommes de 28.324,71 euros et 65 091 euros, outre 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens en ce compris les frais d'expertise. Par jugement du 15 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Reims a débouté la SAS Salon 227 de l'intégralité de ses demandes et l'a condamnée à payer à Monsieur [C] [M] la somme de 26.507,17 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2021 en application de l'article 1231-6 du code civil, outre la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et l'a condamnée aux entiers dépens. Le tribunal a considéré, au regard des conclusions du rapport d'expertise judiciaire, que les infiltrations pouvant mettre en péril la structure du bâtiment avaient été réparées aux frais des propriétaires qu'ensuite de ces travaux le local était conforme mais qu'il n'avait été ni chauffé ni ventilé et avait été « déshabillé » par la société Salon 227 chargée des travaux d'aménagement de sorte qu'elle ne pouvait reprocher de manquement au bailleur et était redevable du paiement des loyers selon décompte produit. Par déclaration reçue le 29 août 2022, la SAS Société Salon 227 a interjeté appel de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Reims. Par jugement rendu par le tribunal de commerce de Reims le 4 octobre 2022, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à la demande la société Salon 227. Maître [R] [X] a été désigné ès qualités de mandataire liquidateur. Me [X], ès qualités, est intervenu volontairement en application des dispositions de l'article 554 du code de procédure civile, à hauteur d'appel. Par conclusions notifiées le 13 mars 2023, la SAS Salon 227, appelante, demande à la cour, au visa de l'article 554 du code de procédure civile, d'infirmer la décision attaquée. Statuant à nouveau de : débouter Monsieur [C] [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. juger que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance. En conséquence, condamner Monsieur [C] [M] à payer à Me [X], ès qualités, la somme de 28 324,71 euros du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance. condamner Monsieur [C] [M] à payer à Me [X] ès qualités la somme de 65 091 euros en réparation de son préjudice au titre de la perte d'exploitation. condamner Monsieur [C] [M] à payer à Me [X] ès qualités la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile de 1ère instance, de l'expertise judiciaire et la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles à hauteur d'appel. condamner Monsieur [C] [M] aux entiers dépens de la procédure d'appel et de première instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire. La SAS Salon 227 développe que le local commercial ne permettait pas l'exploitation d'un salon de coiffure, ce que les bailleurs comme l'expert judiciaire reconnaissent en raison d'une humidité importante sur le plafond et les murs ; que les travaux effectués par les propriétaires n'ont pas totalement réglé ces désordres d'humidité qui subsistent au sol terre-plein et en pied de murs et qu'en raison de cette humidité elle a été placée dans l'impossibilité de faire exécuter les travaux d'aménagement et d'embellissement nécessaires à l'exercice de son activité professionnelle dont la dépose d'un parquet qui n'est pas adapté aux normes d'un salon de coiffure qui nécessite l'utilisation de points d'eau (bac de shampoing) et l'utilisation de produits chimiques (coloration etc). A défaut de délivrance conforme, elle sollicite la résolution du bail aux torts du bailleur et la réparation de son préjudice matériel de 28 324,71 euros (frais pour acquérir le droit du bail, pour la création de la société, pour aménager le local et s'équiper, création de l'enseigne, produits, informatique, mobilier et petit électroménager, ainsi que des travaux) et de ses pertes d'exploitation à compter du mois de décembre 2017 de 65 091 euros sur la base des comptes prévisionnels selon lesquels elle aurait dû réaliser au cours des trois premiers exercices 36 209 euros, 21 434 euros et 7 448 euros de résultat. Enfin, elle conclut au débouté des demandes reconventionnelles de Monsieur [M] au titre des loyers impayés à défaut de jouissance du local commercial. Par conclusions notifiées le 20 décembre 2022, M. [C] [M], intimé, demande à la cour de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Reims du 15 juillet 2022 en toutes ses dispositions. Mais, vu la liquidation judiciaire de la société Salon 227 suivant jugement du tribunal de commerce de Reims le 4 octobre 2022, juger que le bailleur a respecté son obligation de délivrance et vu la déclaration de créance de Monsieur [M] effectuée le 25 novembre 2022, Statuant à nouveau : débouter la SELARL [R] [X] prise en la personne de Maître [R] [X], ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Salon 227 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. fixer la créance privilégiée de Monsieur [C] [M] au passif de la liquidation judiciaire de la société Salon 227 à hauteur de la somme de 26 507,17 euros (loyers impayés). fixer la créance chirographaire de Monsieur [C] [M] au passif de la liquidation judiciaire de la société Salon 227 à hauteur de la somme de 3 000 euros (article 700 CPC). condamner la SELARL [R] [X] prise en la personne de Maître [R] [X], ès qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Salon 227, à payer à Monsieur [C] [M] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles à hauteur d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. condamner la SELARL [R] [X] prise en la personne de Maître [R] [X], ès qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Salon 227 aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire. S'agissant du manquement à l'obligation de délivrance conforme, il renvoie aux conclusions de l'expert judiciaire qui considère qu'il n'y a pas eu de manquement à l'obligation de délivrance d'un local conforme mais à l'obligation d'entretien de ce local qui n'a pas été chauffé et ventilé pendant des mois. Il soutient que le classement UPEC est un outil d'aide à la prescription pour les revêtements de sol, notamment en matière de durabilité, mais qu'il n'a aucun caractère obligatoire ; que le parquet est adapté à l'exploitation d'un salon de coiffure dès lors que certains bois sont extrêmement durs permettant une forte résistance à l'eau et aux produits chimiques, et que dans tous les cas le sol est à même de recevoir un revêtement de carrelage, pierres etc, au choix de la locataire sachant que l'obligation de délivrance impose uniquement de délivrer un local avec un sol permettant de recevoir un revêtement usuel. Il en déduit que la résiliation du bail ne lui est pas imputable, qu'elle résulte d'un commun accord des parties, que les pertes d'exploitation n'ont aucun fondement alors même que l'expert a rappelé que le local était parfaitement exploitable à condition d'être ventilé et entretenu par la locataire et que les frais engagés sont sans lien de causalité avec un éventuel manquement puisque les éléments achetés sont toujours de la propriété de Salon 227 et que la création de la société est indépendante d'une quelconque exploitation. Enfin, à titre reconventionnel, Monsieur [M] sollicite que le passif soit fixé à hauteur de 26 507, 17 euros en raison des loyers impayés alors même que l'expert a conclu que les vices et désordres ont été repris, au regard du procès-verbal de constat d'huissier du 19 mars 2018, laissant un local propre à l'usage auquel il était destiné. Que les loyers sont restés impayés depuis le mois de décembre 2018. L'ordonnance de clôture est en date du 26 septembre 2023. MOTIFS : Sur le fondement des articles 1719 à 1721 du code civil le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance et, à ce titre, de délivrer au preneur un local conforme à l'usage auquel il est destiné. En l'espèce, il ne fait pas débat que la SAS Salon 227 tient des droits à ce titre contre Monsieur [M], bailleur, sur le fondement du contrat de bail commercial portant sur un local de 80m2 outre cour couverte, situé au rez- de-chaussée d'un immeuble qui, avec son accord pour y ajouter une activité de coiffure-barbier, lui a été cédé le 3 octobre 2017 par Madame [L], locataire depuis le 6 mars 1989, et qui y exerçait une activité d'esthétique. Il est constant que la SAS Salon 227 n'a jamais aménagé ni exploité ce local commercial. Elle en impute la faute au bailleur à qui elle reproche un manquement à son obligation de délivrance conforme. La cour observe que le bailleur a accepté de prendre en charge des travaux dans ce local exploité à titre commercial depuis plus de 30 ans et, dans le cadre d'un protocole du 15 novembre 2017, de renoncer à percevoir le paiement du loyer à compter de décembre 2017 et jusqu'à la fin des travaux de gros 'uvre réalisés par l'entreprise Gallois Portelli (travaux de confortement de la structure du local et reprise de l'étanchéité sur la terrasse du 1er étage), de rembourser les échéances réglées. Les travaux réalisés sont décrits dans des situations des 27 novembre 2017 et 20 décembre 2017 (travaux divers dans local commercial), et factures des 19 janvier 2018 (travaux divers dans local commercial-travaux de maçonnerie dans local commercial), 22 mars 2018 (travaux divers et menuiseries extérieures dans local commercial), et 28 mai 2018 (travaux de réfection de la façade avant boutique). La SAS Salon 227, estimant toujours l'exploitation de son activité impossible dans les locaux du fait de l'humidité importante, a fait établir un constat d'huissier le 17 janvier 2018 dont il ressort d'importantes traces d'humidité visibles au niveau du plafond et de certains murs et des traces de moisissure. Dans la pièce principale destinée à l'activité commerciale, l'huissier constate la présence d'un trou au niveau du sol par l'intermédiaire duquel il peut apercevoir directement la terre démontrant l'absence totale d'isolation au niveau du sol. Un représentant d'une société [Y] a établi un écrit le 9 février 2018 à la suite de son passage au magasin y précisant qu'il a pu constater que le sol génère des remontées humides dont il ne peut identifier l'origine mais qui ne pourra être résorbé par le seule pose d'un sol en béton sans purge ou éventuel drainage par un spécialiste. Monsieur [M] a contesté toute humidité au sol, a refusé de prendre en charge le coût de travaux à ce titre et de ceux relatifs aux points de désaccord qui persistaient mais a entrepris d'autres travaux ressortant des dernières factures de la société Gallois Portelli évoquées précédemment (ok remplacement porte d'entrée-ok pose faux plafond dans la pièce principale- ok réparation rideau PVC de porte d'entrée-ok travaux façade). Le 19 mars 2018, il a fait établir un constat d'huissier dont il ressort les réfections de l'électricité et des fenêtres l'existence de sols et de murs bruts et montrant des traces d'infiltrations d'eau sur la base des murs. La société Salon 227, a fait réaliser une expertise amiable le 17 avril 2018. Le local est resté en l'état en l'absence d'accord du bailleur pour la réalisation de nouveaux travaux et de la position de la SAS Salon 227 qui estimait que l'état du local ne permettait pas de réaliser les travaux de finition tels que la pose de parquet ou de peinture compte tenu de son insalubrité et de son humidité inquiétante sans la réalisation préalable par le bailleur de travaux d'assainissement des murs et de la dalle. L'expert judiciaire, nommé par décision du juge des référés du tribunal de grande instance de Reims le 05 décembre 2019, qui a repris cette chronologie des désordres, qui a visé et analysé les multiples pièces produites par les parties comprenant, les constats d'huissiers incluant des photos établis à la demande de l'une ou l'autre des parties (PV du 29 septembre 2017-du 17 janvier 2018), le rapport d'expertise amiable du cabinet Sohier établi à la demande des locataires le 17 avril 2018, les courriers et attestations des artisans décrivant en avril, mai, juin 2018, septembre et octobre 2019 leurs refus ou leurs réserves pour intervenir pour des travaux de peinture ou de pose de parquet dont « Renovvite et bien », qui préconise des travaux d'assainissement des murs et de la dalle et l'entreprise Gallois Portelli qui, dans un devis du 30 septembre 2019, écrit qu'en aucun cas la réfection du dallage supprimera les remontées capillaires. Cet expert a organisé 3 réunions d'expertise sur site avec les parties, en hiver (janvier 2019) à la fin du printemps (14 mai 2019) et la fin de l'été après l'installation par une société FEUSéO d'un processus d'assèchement du local (19 septembre 2019). Il a établi un plan du local identifiant les pièces de A à J, produit des photos et a constaté que : - certaines pièces du local commercial sont dénudées, cloisons abattues avec convecteurs au sol dans les trois salles de soins (A,B,C) avec un sol brut de béton sur terre plein avec des zones ayant un taux d'humidité supérieur aux normes de construction neuve ; que ces pièces dénudées par le locataire lors de son entrée dans les lieux apparaissaient ainsi lors de l'entrée dans les lieux de la locataire selon constat de sortie du 27 septembre 2017 : pièces A (magasin sol recouvert de parquet à l'état d' usage avec quelques taches et quelques rayures), A1 (cabines de soin recouvertes de parquet flottant à l'état d'usage avec quelques éclats et taches dont une lame abîmée), B 1-3 (dégagement et cabine de soins recouvert de parquet flottant à l'état d'usage avec quelques lames abîmées), B (cuisine recouvert de parquet 3 lames abîmées),C (cabine de soins parquet idem) et D (cabine de soin parquet idem), - que d'autres pièces, E,F et I sont restées en l'état : lingerie (sol carrelé), 2 salles de soin (sol parqueté, plusieurs lames abîmées principalement à l'entrée pour l'une-état d'usage parquet noirci pour l'autre), - que lors du constat d'huissier de sortie du 27 septembre 2017 et de la réunion d'expertise du 17 janvier 2019, il n'a pas été constaté la présence d'efflorescence voir de salpêtre au niveau des joints de carrelage ni de lame de stratifiées qui aient gonflé, - que restent des anciennes traces d'humidité sur les différentes parois verticales mais qu'elles sont sèches et qu'il n'a pas été constaté de nouvelles infiltrations du plafond depuis l'orage exceptionnel du 5 juillet 2018 qui avait entraîné une montée en charge du chéneau de la terrasse du premier étage permettant à l'eau de s'infiltrer au niveau de la bande solin. - que depuis les travaux entrepris par le bailleur pour 93 085 euros pour remédier aux infiltrations provenant de la terrasse les locaux, soit depuis des mois, ne sont pas chauffés ni ventilés, les parties s'en imputant la responsabilité, le locataire expliquant que l'entreprise Gallois mandatée par le bailleur avait déposé 5 des 8 convecteurs et que celui-ci l'avait empêché d'installer une climatisation quand le bailleur précisait au contraire que les locataires avaient démonté dans la foulée de leur entrée dans les lieux les cloisons supportant les convecteurs électriques et n'avaient pas remis en chauffe malgré les préconisations de l'expert. Il conclut que les causes de l'humidité provenaient des infiltrations en terrasse et de la jonction d'un existant avec la cour transformée en salle couverte auxquelles il a été mis fin par les travaux entrepris par le bailleur  si ce n'est ponctuellement à l'occasion d'un orage exceptionnel en août 2018 ; que si certaines entreprises ont persisté à se plaindre de l'humidité du dallage, celle-ci est insuffisante pour faire perdre au local sa conformité à sa destination ainsi que le démontrent par ailleurs 28 années d'occupation par l'ancienne locataire sans plainte de difficulté technique à ce titre ; qu'il s'agit d'un bâtiment ancien avec des murs en carreaux de terre et un dallage sur terre plein en mâchefer et sable avec un revêtement en carreaux de ciment et des couches de ragréages pour ce qui concerne les locaux A,B,C et D et que ce type de construction est très sensible à l'humidité et n'autorise pas tout type de revêtement dont du béton ciré du fait de la relative humidité persistante et dommageable au procédé mais autorise tout autre type de sol (carrelage, pierre etc). Il rajoute que l'absence de chauffage et de ventilation n'a pas créée d'atmosphère propice à la mise en place de revêtements de sols et muraux  mais que le local est propre à sa destination si ce n'est d'effectuer les travaux d'aménagement. Maître [X], ès qualités de liquidateur de la SAS Salon 227, nommé par le jugement du 4 octobre 2022 ouvrant la procédure de liquidation judiciaire de celle-ci, soutient en premier lieu que le sol recouvert de parquet n'était pas adapté à l'exploitation d'un salon de coiffure en ce qu'il offre une faible résistance à l'eau et aux produits chimiques ; que les normes applicables aux revêtements de sol d'un salon de coiffure sont différentes de celles applicables à un cabinet d'esthétique, ce qui peut expliquer que cette activité a pû être exercée pendant 28 ans par le cédant du contrat de bail alors qu'elle même est confrontée à l'impossibilité d'y exécuter les travaux d'aménagement et d'embellissement nécessaires à l'exercice de l'activité de coiffure. Mais selon le constat d'huissier du 29 septembre 2017 de sortie des lieux de Madame [L], à l'intérieur du local commercial composé en étoile avec en partie centrale le magasin, le parquet recouvrant celui-ci qui a servi à l'activité d'esthétique pendant près de 30 ans ne présente qu'un état d'usage avec quelques tâches et des rayures et démontre sa résistance. Et le fait que l'utilisation de ce parquet ne soit pas compatible avec une activité de coiffure et de barbier ne relève que d'une appréciation subjective de la SAS Salon 227 en ce que la cour constate que d'usage et ainsi qu'en témoignent les nombreuses annonces de vente de ce type de fonds de commerce, de nombreux salons de coiffure sont ainsi équipés. Par ailleurs, la notice sur le classement UPEC des locaux relative aux revêtements de sols a compter du 31 janvier 2005, établie par une commission chargée de formuler des avis techniques dont elle se prévaut, parait particulièrement ancienne au regard de l'évolution rapide des procédés et elle n'est dans tous les cas, selon les principes de base qu'elle énonce, qu'un classement de durabilité en fonction de l'usage afin d'obtenir une conservation satisfaisante avec une présomption de durabilité de l'ordre d'une dizaine d'années. Il ne s'agit donc que d'une préconisation sans valeur contraignante pour un bailleur tenu à une obligation de délivrance qui ne peut conduire à lui réclamer la dépose d'un type de revêtement et donc en l'espèce d'un parquet pour y mettre un autre plus adapté mais seulement d'offrir à son locataire un revêtement conforme à la destination tout au moins un sol permettant de recevoir un revêtement usuel. Le liquidateur soutient aussi qu'au delà des travaux financés par le bailleur, ayant permis de juguler, des mois après la prise de bail, les problèmes d'infiltrations d'eau en toiture qui interdisaient l'exploitation du local, il est apparu que, pour aménager le revêtement de sol, il était dans tous les cas nécessaire de procéder à la réfection du terre plein situé sous le revêtement  pour répondre à l'humidité importante et toujours présente provenant d'une remontée d'humidité du sol ainsi qu'en atteste la société APF le 5 avril 2018 qui a indiqué ne pouvoir réaliser les travaux de peinture pour ce motif comme l'a affirmé la société LD le 11 juin 2018, et ce même en appliquant un fixateur d'humidité, qu'encore l'entreprise Eurotech a attesté que la réalisation d'une dalle en béton ne résoudra pas le problème d'humidité. Mais ainsi que l'a constaté l'expert judiciaire, l'humidité présente est liée à la structure même du bâtiment qui n'autorise pas nécessairement la pose de tous les revêtements muraux et de sol mais n'interdit pas l'utilisation de nombre d'entre eux et qui peut être réduite par le chauffage et la ventilation des locaux toutes observations confortées par la constatation d'une exploitation sans plainte à ce titre pendant les 28 années d'exploitation précédentes. En conséquence, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que les locaux loués étaient conformes à leur destination et ne réclamaient que les aménagements intérieurs relevant du locataire. Il convient dès lors de faire droit à la demande du bailleur visant à voir constater la résiliation du contrat de bail d'un commun accord des parties tel qu'énoncé dans l'ordonnance de référé du 27 janvier 2021 aux mieux des intérêts de la locataire, et de débouter la locataire de ses prétentions à voir prononcer la résolution du contrat de bail à effet rétroactif au jour de sa conclusion et à lui voir rembourser les dépenses engagées à fonds perdus et obtenir réparation de ses pertes d'exploitation. Sur la demande reconventionnelle du bailleur : Monsieur [I] réclame le paiement des loyers à compter du mois de décembre 2020 jusqu'au 27 janvier 2021 soit la somme de 26 507,17 euros qu'il a déclaré au passif de la société intimée dont la liquidation judiciaire a été prononcée le 4 octobre 2022. Les loyers sont dus en contrepartie de l'existence du bail de sorte que la locataire en est redevable même si elle n'a pas aménagé le local et débuté l'exploitation de son activité dès lors que les locaux ont été déclarés conformes à cet usage. Le paiement des loyers n'est réclamé qu'à compter du mois de décembre 2020 postérieurement à la période de suspension de celui-ci ordonnée par le juge des référés de sorte qu'il n'est réclamé que pour la période au cours de laquelle la conformité a été constatée par la cour. Aussi la somme réclamée est justifiée et le jugement est confirmé si ce n'est à dire que ce montant sera à inscrire au passif de la société liquidée au regard de la procédure collective ouverte depuis lors. PAR CES MOTIFS : La cour statuant publiquement et contradictoirement, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Reims du15 juillet 2022 en toutes ses dispositions si ce n'est de tenir compte de la liquidation judiciaire ouverte au bénéfice de la SAS Salon 227 le 4 octobre 2022 soit depuis le prononcé du jugement pour dire qu'il n'y a pas lieu de condamner la SAS Salon 227 au paiement mais de fixer la créance du bailleur au passif de la liquidation judiciaire, Statuant sur ce point et ajoutant, Fixe la créance de Monsieur [C] [I] à inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Salon 27 à la somme de 26507,17 euros, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, Condamne la SAS Salon 227 aux dépens. Le greffier, La présidente de chambre,