Tribunal judiciaire, 22 octobre 2024. 21/02767

/ REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 21/02767 - N° Portalis DB3Z-W-B7F-F4MA NAC : 50D JUGEMENT CIVIL DU 22 OCTOBRE 2024 DEMANDERESSE La société dénommée SCI“SAJIDINE” Immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 508 640 844, représentée par son gérant en exercice [Adresse 10] [Localité 11] Rep/assistant : Maître Amina GARNAULT de la SELAS AMINA GARNAULT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Rep/assistant : Maître Michel-Alexandre SIBON de L’AARPI FOURNIER LABAT-SIBON&ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DEFENDEURS M. [B] [R] [S] [Adresse 7] Appartement 7 [Localité 12] Rep/assistant : Me Alain RAPADY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mme [X] [E] [K] épouse [S] [Adresse 7] Appartement 7 [Localité 12] Rep/assistant : Me Alain RAPADY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mme [H] [S] [Adresse 9] [Adresse 1] [Localité 12] Rep/assistant : Me Alain RAPADY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mme [V] [S] [Adresse 2] [Localité 13] Rep/assistant : Me Alain RAPADY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [N] [A] [S] [Adresse 4] [Localité 14] Rep/assistant : Me Alain RAPADY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION S.A.R.L. RL DETECTION [Adresse 3] [Localité 12] Rep/assistant : Maître Diane MARCHAU de l’ASSOCIATION LAGOURGUE - MARCHAU, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le :22.10.2024 Expédition délivrée le : à Maître Amina GARNAULT de la SELAS AMINA GARNAULT Maître Diane MARCHAU de l’ASSOCIATION LAGOURGUE - MARCHAU Me Alain RAPADY COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Le Tribunal était composé de : Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente Madame Sophie PARAT,Vice-Présidente, Madame Dominique BOERAEVE, Juge Honoraire, assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 27 Août 2024. MISE EN DELIBERE A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 22 Octobre 2024. JUGEMENT :contradictoire, du 22 Octobre 2024, en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié du 21 octobre 2020, les consorts [S] ont vendu à la SCI SAJIDINE divers droits et biens immobiliers dépendant d’un immeuble dénommé « Centre Avelli »sis [Adresse 8] à [Localité 15], et ce, pour le prix global de 270.000 euros. Ont été annexés à l’acte de vente les deux certificats de superficie des appartements [Cadastre 5] et [Cadastre 6] constituant ensemble le lot n°78 établis le 23 mai 2020 par la société RL DÉTECTION et faisant ressortir une superficie totale de 121,11 m². La SCI SAJIDINE a fait procéder à un nouveau mesurage le 17 mars 2021qui a fait apparaître une superficie totale de 90,05 m². Aussi, et par actes introductifs d’instance des 14 et 19 octobre 2021, la SCI SAJIDINE a fait assigner les consorts [S] devant le Tribunal de céans afin d’obtenir une diminution du prix de vente. Par ordonnance rendue le 22 novembre 2022, le Juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné Monsieur [Y] pour y procéder. Ce dernier a déposé son rapport le 21 mars 2023. Au vu de ses conclusions, et par acte du 12 mai 2023, les consorts [S] ont fait assigner la SARL RL DÉTECTION en intervention forcée. Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction. ______________________________ La SCI SAJIDINE fait valoir que, pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de prendre en compte le bien tel qu’il se présente matériellement au moment de la vente, notamment en cas de changement d’affectation des lots ; que, par ailleurs, en l’absence de ventilation du prix de vente entre le lot principal et un lot accessoire, il convient de prendre comme base de diminution le prix mentionné à l’acte dans sa globalité ; qu’il n’y a lieu de déduire l’emplacement de parking du prix global, d’autant qu’il n’est pas conforme aux normes réglementaires applicables en la matière. La SCI SAJIDINE demande la condamnation solidaire des consorts [S] à lui payer la somme de 68.108 euros, ou subsidiairement celle de 67.099 euros, au titre de la diminution avec les intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 202, avec capitalisation, outre la somme de 6.000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure civile. Les consorts [S] ne contestent pas les conclusions de l’expert judiciaire. Ils font valoir toutefois qu’il convient d’exclure du prix de vente la valeur de l’emplacement de parking. Ils précisent que la SARL RL DÉTECTION est tenue d’une obligation de résultat en sa qualité de professionnel de l’immobilier ; que, si le métreur fautif ne peut pas être condamné à garantir le vendeur de la restitution du prix ou d’une partie du prix, il peut être condamné à réparer le préjudice constitué par la perte de chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre. Ils demandent sa condamnation à leur payer la somme de 67.360 euros à titre de dommages et intérêts, outre pour chacun la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile. La SARL RL DÉTECTION fait valoir que la demande des consorts [S] est mal fondée et non justifiée. A titre subsidiaire, elle soutient que si erreur de mesurage il y a eu, la responsabilité en incombe aux donneurs d’ordre. Elle réclame la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile. ET SUR QUOI Sur la demande en diminution du prix de vente Selon l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, tout avant-contrat et tout acte authentique de vente doit mentionner la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété. La loi Carrez entrée en vigueur en 1997 fixe des règles de calcul de superficie uniformes permettant de sécuriser l’acquéreur et, en outre, de déterminer le prix de vente du bien. La superficie privative d’un lot de copropriété est définie par l’article 4-1 du décret du 23 mai 1997. L’acquéreur a la possibilité de faire réaliser un nouveau mesurage et, si le résultat est inférieur de plus d’un vingtième à celui contenu dans l’acte de vente, il peut intenter une action en diminution du prix de vente dans le délai d’un an à compter de la date de la signature de l’acte authentique. En l’espèce, il est constant que, par acte notarié du 21 octobre 2020, la SCI SAJIDINE a fait l’acquisition dans un ensemble immobilier dénommé « Centre Avelli » à [Localité 15] des deux lots suivants : - le lot n°7 constitué par un emplacement de parking au niveau – 3, - le lot n° 78 constitué aux niveaux +3 et +4 de deux appartements en duplex à usage d’habitation anciennement locaux à usage de bureaux, pour le prix global de 270.000 euros ; / que la superficie déclarée et garantie pour le lot n°78 était de 83,49 m² pour l’un des appartements et de 37,62 m² pour l’autre. L’expert judiciaire précise que ces appartements ont la particularité d’être aménagés dans les combles de la couverture du bâtiment, ce qui fait que les parois des façades ne sont pas verticales car épousant les rampants de la couverture, lesquels sont assimilables à des combles dits « à la Mansard », avec un angle aigu par rapport au sol habitable ; que la superficie selon les termes de la loi Carrez prend en compte la surface des planchers dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. L’expert judiciaire indique également à propos de l’appartement de type 3 que l’appellation « chambres » qualifie l’utilisation réelle des pièces concernées ( 7,84 m² et 6,37 m² ) mais qu’elle ne répond pas à l’usage commercial immobilier qui voudrait que la surface d’une chambre ne soit pas inférieure à 9 m². Il a estimé la surface de l’appartement de type 3 à 57,95 m² et celle de l’appartement de type 2 à 32,61 m² , soit pour le lot n° 78 à 90,56 m², superficie inférieure donc de plus du vingtième à la surface garantie par les consorts [S]. La SCI SAJIDINE apparaît ainsi bien fondée à solliciter une diminution proportionnelle du prix de vente. Il est constant que le prix global de 270.000 euros comprenait l’emplacement de parking, exclu du calcul de la surface habitable selon la loi Carrez ; que cet emplacement n’apparaît pas conforme aux normes applicables en la matière ; qu’or, si la norme AFNOR NF P 91-120 définit les dimensions réglementaires d’un emplacement de parking, elle ne revêt pas de caractère obligatoire pour autant ; Il est également constant qu’une place de parking constitue une véritable plus-value en centre ville. Il convient de retenir la valeur estimée par la SCI SAJIDINE ainsi que la diminution du prix subséquente. Sur la demande formulée à l’encontre de la SARL RL DÉTECTION La cour de Cassation considère que l’auteur du calcul de la surface erronée n’engage pas sa responsabilité au motif que la condamnation du vendeur ne fait que remettre la situation en ordre puisque le remboursement d’une partie du prix permet d’atteindre celui qui aurait dû être normalement convenu en fonction de la surface réelle du bien vendu. Il s’agit d’une jurisprudence constante. Toutefois, il est admis que le vendeur subit un préjudice constitué par la perte de chance de percevoir le prix initialement convenu avec l’acheteur. En l’espèce, il convient de condamner la SARL RL DÉTECTION à indemniser le préjudice subi par les consorts [S] à hauteur de la somme de 10.000 euros. Sur les autres demandes L’équité commande en la cause d’allouer à la SCI SAJIDINE la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile. La SARL RL DETECTION sera condamnée à ce titre à payer aux consorts [S] la somme de 1.000 euros. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, Vu le rapport d’expertise judiciaire déposé le 21 mars 2023, CONDAMNE les consorts [S] à payer à la SCI SAJIDINE la somme de 67.099 euros au titre de la diminution du prix de vente, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2021, outre la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE la SARL RL DÉTECTION à payer aux consorts [S] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE les consorts [S] aux dépens, comprenant les frais d’expertise, sauf les dépens relatifs à l’intervention forcée de la SARL RL DÉTECTION qui seront à la charge de cette dernière. EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE