Texte intégral
MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 27 Septembre 2024
DOSSIER N° : N° RG 23/00207 - N° Portalis DB3T-W-B7G-T7FP
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. GESBAC C/ S.A.R.L. B HOME
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
Section des Référés
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente
GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier
PARTIES :
DEMANDERESSE
S. C. I. GESBAC
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro D 397 939257
dont le siège social est sis 47 bis boulevard Richard Lenoir - 75011 PARIS
représentée par Maître Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : J064
DEFENDERESSE
S. A. R. L. B HOME
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 502 418 254
dont le siège social est sis 22 avenue de Paris - 94300 VINCENNES
représentée par Maître Richard ARBIB, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE - Vestiaire : PC 320
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Débats tenus à l’audience du : 20 Août 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 27 Septembre 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 27 Septembre 2024
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FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte du 31 juillet 2003, la SCI VINCENNES REVERT a renouvelé le bail commercial consenti à Monsieur [I] [Z] et Madame [S] [J] des locaux situés à VINCENNES (94) 22, avenue de Paris, comprenant une boutique avec salle à manger à la suite ouvrant sur une petite cour, cuisine, arrière cuisine et office garnie d’armoire, à l’étage un logement, 2 caves, une petite cour particulière aux locaux loués avec WC, un petit magasin économat, à la suite jardin clos de murs, moyennant un loyer annuel de 26 115,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, à terme échu.
Le 14 avril 2005 la SCI GESBAC a acquis les lieux loués.
Le 3 novembre 2008, la SARL B HOME a acquis le fonds de commerce.
Par un arrêt définitif rendu par la Cour d’appel de PARIS le 10 avril 2019 le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2011 a été fixé à la somme de 36 500 € par an hors taxes et hors charges
la SCI GESBAC a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 23 décembre 2021, à la SARL B HOME, pour une somme de 52 278,47 €, au titre de l’arriéré locatif au 16 décembre 2021.
Dans le cadre d’une action que la SCI GESBAC engageait par acte du 20 janvier 2021 à l’encontre de la SARL B HOME en fixation du loyer commercial devant la 3ème chambre du tribunal judiciaire de CRETEIL, les parties convenaient de l’augmentation du loyer annuel à 39 700,79 € à compter du 1er août 2019.
C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 11 janvier 2023, la SCI GESBAC a fait assigner la SARL B HOME devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :
** constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail depuis le 23 janvier 2022,
** ordonner l'expulsion sans délais de la SARL B HOME et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
** ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
** condamner la SARL B HOME à payer à la SCI GESBAC la somme provisionnelle de 78 339,62 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 3ème trimestre 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement,
** condamner la SARL B HOME au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
** condamner la SARL B HOME au paiement d'une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.
Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
La procédure a été dénoncée par acte du 11 janvier 2023 à la BNP PARIBAS, créancier inscrit.
L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mars 2023 lors de laquelle a été évoquée avec les conseils des parties l’opportunité de mettre en œuvre un processus de médiation.
Par une ordonnance rendue le 4 avril 2023 il a été enjoint aux parties de rencontrer une médiatrice en la personne de Madame [W] pour bénéficier d’une information à la médiation et l’examen de l’affaire a été renvoyé au 13 juin 2023. Les parties ayant accepté de mettre en œuvre une médiation l’affaire a été renvoyée aux audiences des 3 octobre 2023, 19 décembre 2023 et 26 mars 2024 lors de laquelle a été constatée l’absence d’accord de médiation. Puis l’affaire a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 4 juin 2024 puis a fait l’objet d’un ultime renvoi au 20 août 2024.
A l’audience du 20 août 2024, la SCI GESBAC, par l'intermédiaire de son conseil, a développé des conclusions aux termes desquelles elle demande au juge des référés de :
** constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail depuis le 23 janvier 2022,
** condamner la SARL B HOME à payer à la SCI GESBAC la somme provisionnelle de 77 096,52 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement du 21 décembre 2021,
** lui donner acte de ce qu’elle consent à l’octroi de 24 mois de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire avec clause de déchéance du terme, et en ce cas :
** ordonner l'expulsion sans délais de la SARL B HOME et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
** ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
** condamner la SARL B HOME au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
** condamner la SARL B HOME au paiement d'une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.
Vu les conclusions développées à l'audience par le conseil de la SARL B HOME aux termes desquelles elle sollicite de voir :
- constater que la créance de 52 278,47 € dont se prévaut la SCI GESBAC est sérieusement contestable,
En conséquence,
- rejeter l’intégralité des demandes de la SCI GESBAC,
A titre subsidiaire,
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,
- ordonner à la SCI GESBAC de justifier du montant réel de sa créance,
- lui accorder des délais de paiement sur 24 mois,
A titre reconventionnel,
- condamner la SCI GESBAC à lui payer la somme provisionnel de 10 000 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance,
En tout état de cause,
- condamner la SCI GESBAC à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- débouter la SCI GESBAC de ses demandes formulées au titre des indemnités d’occupation et des frais irrépétibles.
A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 septembre 2024.
SUR CE
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le commandement visant la clause résolutoire délivré le 23 décembre 2021 détaille le montant de la créance, à savoir 52 278,47 €. Il contenait un décompte visant des loyers, provisions sur charges, taxes et régularisations de charges à compter du 1er janvier 2011 jusqu’au 16 décembre 2021.
la SARL B HOME soutient que les sommes réclamées par la SCI GESBAC sont sérieusement contestables au motif en premier lieu de la prescription quinquennale les loyers étant réclamés depuis le 1er janvier 2011 ; que la SCI GESBAC lui réclame les loyers sur la période de fermeture administrative faisant suite à la crise sanitaire covid-19 ; qu’enfin, les décomptes émis par la SCI GESBAC sont incohérents et se contredisent.
la SCI GESBAC soutient que les loyers réclamés dans le commandement de payer ne sont pas prescrits car elle ne pouvait les réclamer que sur la base de l’arrêt de la Cour d’appel du 10 avril 2019 qui a fixé le montant du loyer révisé à compter du 1er octobre 2011 ; que si les décomptes adressés à la SARL B HOME ont pu évoluer c’est en raison des différentes décisions de justice rendues dans les litiges opposant les parties ; qu’il a été jugé que la fermeture administrative en raison de la crise sanitaire ne dispensait pas les locataires du paiement des loyers.
S’agissant de la prescription des loyers réclamés par la SCI GESBAC dans le commandement litigieux, il apparaît que seules les sommes réclamées entre le 1er janvier 2011 et le 1er juillet 2011, soit la somme de 2 589,88 € déduction faite des règlements et régularisation de charges intervenues seraient susceptibles d’être prescrites ; qu’en effet, s’agissant des sommes réclamées à compter du 1er octobre 2011, la SCI GESBAC ne pouvait en réclamer le montant que postérieurement à l’arrêt de la Cour d’appel de PARIS du 10 avril 2019 qui a fixé le montant du loyer révisé ; que l’assignation ayant été délivrée le 11 janvier 2023 la SARL B HOME ne peut sérieusement invoquer la prescription des sommes réclamées par la SCI GESBAC à compter du 1er octobre 2011.
S’agissant de l’obligation de paiement des loyers durant la période de fermeture administrative liée à la crise sanitaire covid-19 ainsi que l'a jugée la Cour de cassation dans plusieurs arrêts rendus le 30 juin 2022 (CIV 3, n° 21-20.127, 21-20.190, 21-19.889), les mesures gouvernementales prises pour enrayer la propagation du virus n’ont pas suspendu le règlement des loyers commerciaux et ont été accompagnées de mesures d’aides aux preneurs, dès lors la contestation de la SARL B HOME sur ce point n’est pas sérieuse.
Il ressort de ce qui précède que les contestations de la SARL B HOME sur les sommes réclamées dans le commandement de payer qui lui a été délivré ne sont pas sérieuses, sauf sur la somme de 2 589,24 € réclamée pour la période antérieure au 1er octobre 2011.
En faisant délivrer ce commandement, la SCI GESBAC n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 janvier 2022.
la SCI GESBAC fait valoir une créance actualisée au 31 mai 2024 de 77 096,52 € au titre des loyers, provisions sur charges, taxes et régularisation de charges (1er trimestre 2024 inclus).
Sur les contestations formulées par la SARL B HOME sur les régularisations de charges, elle soutient qu’elle produit l’ensemble des justificatifs pour la période contestée à compter du 1er trimestre 2018.
la SARL B HOME soutient qu’elle est fondée à solliciter le remboursement des provisions sur charges versées depuis le 1er trimestre 2018, faute par la SCI GESBAC de lui avoir transmis les décomptes et justificatifs afférents au règlement effectif des charges.
Il convient de relever que si sur les sommes réclamées par la SCI GESBAC et ainsi qu’indiqué ci-dessus une contestation sérieuse est susceptible d’être invoquée par la SARL B HOME s’agissant des sommes réclamées pour la période antérieure au 1er octobre 2011 qui pourraient être prescrites ; qu’en revanche, s’agissant des loyers réclamés postérieurement, la SCI GESBAC a fait application dans son décompte du montant du loyer en principal tel que fixé par la Cour d’appel de PARIS dans sa décision du 10 avril 2019 à compter du 1er octobre 2011, soit 9 125 € par trimestre, et tel que convenu entre les parties à compter du 1er août 2019, soit 9 925,20 € par trimestre ; que la SARL B HOME ne produit aucun élément probant permettant d’établir que la SCI GESBAC n’a pas pris en compte l’ensemble de ses règlements dans son décompte. S’agissant des sommes réclamées au titre des régularisations de charges, la SCI GESBAC a produit dans le cadre de la présente instance le détail des régularisations de charges et les justificatifs, à savoir les relevés des charges et produits transmis par le syndic de copropriété pour la période contestée à compter du 1er trimestre 2018 jusqu’aux années 2022/202, dès lors les contestations de la SARL B HOME n’apparaissent pas sérieuses.
En conséquence, après vérification du décompte au 31 mai 2024 et des pièces produites aux débats, la créance locative de la SCI GESBAC à l’encontre de la SARL B HOME n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 74 507,28 € (77 096,52 € - 2 589,88 €) au titre de l’arriéré locatif au 1er trimestre 2024 inclus.
Il y a donc lieu de condamner par provision la SARL B HOME au payement de la somme de 74 507,28 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur 52 278,47 € et à compter de l'assignation sur le surplus sous réserve des règlements intervenus, au titre de l’arriéré locatif.
Compte tenu de l’accord des parties, pour l’octroi de délais de paiement sur 24 mois, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à la SARL B HOME des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer trimestriel courant la somme de 3 104,50 € par mois pendant 23 mois, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.
Par ailleurs, dans l’hypothèse où les délais de paiement ne seraient pas respectés et que la clause résolutoire reprendrait ses effets l’indemnité d’occupation due par le preneur depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
Sur la demande reconventionnelle de condamnation provisionnelle à hauteur de 10 000 €
L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
la SARL B HOME fait valoir que depuis 2019 le local commercial a subi trois dégâts des eaux affectant la salle qui sert de vestiaires aux employés qui est totalement humide et inexploitable, la cave à vin qui présente un taux d’humidité important malgré les travaux d’étanchéité qu’elle a engagés, et le bureau qui subit des infiltrations à la moindre pluie ; que la SCI GESBAC est tenue de mettre à sa disposition un local conforme et ne peut renvoyer à la responsabilité de la copropriété d’autant plus qu’elle détient 65 % des millièmes de l’immeuble ; qu’elle subit un important préjudice de jouissance.
En réponse la SCI GESBAC soutient que la demande de la SARL B HOME se heurte à des contestations sérieuses ; que les désordres invoqués proviennent de défaillances des parties communes et ne lui sont pas imputables, le bailleur n’étant pas tenu de garantir le preneur du trouble provoqué par des tiers ; qu’au surplus le syndicat des copropriétaires a mis en œuvre plusieurs mesures et la copropriété doit se prononcer en septembre 2024 sur la réfection totale d’une partie de la couverture ; qu’en outre, la SARL B HOME ne produit aucun justificatif de son préjudice.
Il convient de relever au vu des pièces produites par les parties, que si la réalité d’infiltration dans le sous-sol utilisé comme vestiaire et buanderie et dans le bureau n’est pas contestée, l’origine des désordres n’a pas été clairement établi mais selon les éléments produits par la SCI GESBAC paraît concerner des parties communes, canalisations et toiture ; qu’il est constant que ces désordres n’affectent pas la totalité des locaux loués et n’empêchent pas l’exploitation des lieux ; que la SARL B HOME ne produit aucun élément probant pour établir le préjudice qu’elle invoque.
Dès lors, il ne résulte pas suffisamment des éléments produits que le principe comme le quantum de la responsabilité de la SCI GESBAC dans le préjudice invoqué par la SARL B HOME seraient démontrés dans des conditions de nature à permettre l'octroi d'une provision ; il n'y a lieu à référé sur cette demande.
Sur les demandes accessoires
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
la SARL B HOME, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL B HOME ne permet d’écarter la demande de la SCI GESBAC formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 500,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies à la date du 24 janvier 2022;
CONDAMNONS la SARL B HOME à payer à la SCI GESBAC la somme provisionnelle de 74 507,28 € au titre de l’arriéré locatif au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2021 sur 52 278,47 € € et à compter du 11 janvier 2023 le surplus ;
AUTORISONS la SARL B HOME à se libérer du paiement de cette somme en 23 mensualités de 3 104,50 €, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;
ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;
DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;
DISONS que, faute pour la SARL B HOME de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,
° le tout deviendra immédiatement exigible,
° la clause résolutoire sera acquise,
° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SARL B HOME et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir à VINCENNES (94) 22, avenue de Paris,
° en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle formée par la SARL B HOME et sur le surplus des demandes en principal de la SCI GESBAC ;
CONDAMNONS la SARL B HOME aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
CONDAMNONS la SARL B HOME à payer à la SCI GESBAC la somme de 1500,00 par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 27 septembre 2024.
LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES,
