Cour d'appel, 01 décembre 2023. 23/02745

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 01 DÉCEMBRE 2023 (n° , 13 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/02745 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHC4O Décisions déférées à la Cour : Jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Bobigny en date du 10 janvier 2018 sous le numéro RG 16/06604 infirmé partiellement par un arrêt de la cour d'appel de Paris - Pôle 4 chambre2 - en date du 12 mai 2021 sous le numéro RG 18/02550 cassé partiellement par un arrêt de la cour de cassation en date du 07 décembre 2022 , numéro de pourvoi G21-20.170 DEMANDERESSE APRÈS POURVOI : SCI DES [Adresse 3] N° 8 agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 assistée de Me Laurent MARRIÉ de la SELEURL LAURENT MARRIÉ, avocat au barreau de PARIS DÉFENDERESSES APRÈS POURVOI : Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 487 530 099, ayant son siège social [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Sarra JOUGLA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0200 assistée de par Me Carol AIDAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0021 S.A.R.L. [X] ADMINISTRATEUR DE BIENS immatriculée a uRCS de Paris sous le numéro 524 871 266,prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1922 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre, chargée du rapport et Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre Catherine GIRARD-ALEXANDRE , conseillère Aïda CHOUK, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La société civile immobilière des [Adresse 3] n°8 ( la SCI), propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble et la société [X] Administrateur de biens, ( la société [X]), son syndic, en annulation de l'assemblée générale tenue le 2 mai 2016 et subsidiairement de diverses résolutions prises au cours de cette assemblée générale, demandant également la condamnation de la société [X] au paiement de dommages et intérêts. Le jugement prononcé le 10 janvier 2018 par le Tribunal Judiciaire de Bobigny a : Reçu les SCI [B] et [U] en leurs interventions volontaires; Rejeté la demande de nullité de l'assignation ; Annulé la résolution n°18 de l'assemblée générale du 2 mai 2016 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] Débouté la SCI des [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SARL [X] administrateur de biens ; Débouté le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la SARL [X] Administrateur de biens de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts à l'encontre de la SCI des Gardinaoux n°8 Débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile Laissé à chacune des parties la charge des dépens Ordonné l'exécution provisoire. Par un arrêt rendu le 12 mai 2021 cette cour a confirmé le jugement sauf en ce qu'il a : - annulé la résolution n°18 de l'assemblée générale du 2 mai 2016 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] - débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile - laissé à chacune des parties la charge de ses dépens Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés et y ajoutant a : Débouté la SCI des [Adresse 3] n°8 de sa demande d'annulation de la résolution n°18 de l'assemblée générale du 2 mai 2016 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] Condamné la SCI des [Adresse 3] n°8 aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ainsi qu'à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 8 000 euros et à la Sarl [X] Administrateur de biens-Syndic celle de 5 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. Sur le pourvoi formé par la société SCI des [Adresse 3] n°8, la Cour de cassation par un arrêt rendu le 7 décembre 2022 a ainsi statué : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société civile immobilière des [Adresse 3] n° 8 en annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 2 mai 2016 et en paiement de dommages-intérêts à l'encontre de la société [X] Administrateur de biens, l'arrêt rendu le 12 mai 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la société [X] administrateur de biens aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la société [X] administrateur de biens et les condamne in solidum à payer à la société civile immobilière des [Adresse 3] n° 8 la somme de 3 000 euros ; » La SCI des [Adresse 3] n°8 a saisi cette cour sur déclaration introduite le 15 février 2023. Par conclusions signifiées le 11 septembre 2023 la société SARL [X] Administrateur de biens demande à la cour de : Vu les articles 562, 564, 122, 907, 782 et 53 du Code de Procédure Civile Vu la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967 Vu l'article 1240 du Code Civil Vu l'arrêt de la Cour de Cassation Dire la demande d'annulation des résolutions subséquentes à la résolution 6 irrecevable. Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire (ex Tribunal de Grande Instance) de Bobigny le 10 janvier 2018 en ce qu'il a débouté la SCI DES [Adresse 3] NUMERO 8 de sa demande d'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 2 mai 2016 et de condamnation de la SARL [X] ADMINISTRATEUR DE BIENS à lui verser des dommages et intérêts. Subsidiairement pour le cas où la Cour annulerait la résolution 6 et déclarerait recevable la demande visant à l'annulation des résolution subséquentes Débouter la SCI DES [Adresse 3] NUMERO 8 de sa demande d'annulation des résolutions subséquentes. Juger que la SCI DES [Adresse 3] NUMERO 8 n'apporte pas la démonstration d'une faute de la SARL [X] ADMINISTRATEUR DE BIENS, ni de la réalité de son préjudice, ni d'un lien entre la prétendue faute et le prétendu préjudice. Débouter la SCI DES [Adresse 3] NUMERO 8 de sa demande de dommages et intérêts La condamner à payer à la SARL [X] ADMINISTRATEURS DE BIENS la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Par conclusions d'intimé n°4 et d'incident signifiées le 11 octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] demande à la cour de : Vu le jugement rendu le 10 janvier 2018 Vu l'arrêt d'appel du 12 mai 2021 Vu l'arrêt de cassation du 7 décembre 2022, vu les articles 562 et 564 du code de procédure civile, Vu les articles 122, 907, 782 et 53 du code de procédure civile, Vu l'article 1134 ancien du Code civil, Vu les articles 1109 et 1116 anciens du même code civil, Vu les articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, Vu le contrat de bail en date du 7 mars 2016, Vu l'article 1240 du code civil, Vu l'article 1741 du Code Civil Vu les pièces versées aux débats Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, JUGER irrecevable la demande formée par la SCI DES [Adresse 3] n°8 tenant à l'annulation des résolutions subséquentes à la résolution n°6 de l'assemblée générale du 2 mai 2016 En toute hypothèse CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI DES [Adresse 3] n°8 de sa demande de nullité de la résolution n°6. CONDAMNER la SCI DES [Adresse 3] N°8 à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] (93), la somme de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. DEBOUTER la SCI DES [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes, notamment de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La CONDAMNER SCI DES [Adresse 3] N°8 aux entiers dépens de l'ensemble de la procédure Par conclusions signifiées le 11 octobre 2023 la SCI des [Adresse 3] n°8 demande à la cour de : Vu les articles 18, 18-1 A, 22, 24, 25, 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 Vu les articles 11, 13, 15, 19, 29, 65 et les annexes du décret du 17 mars 1967, Vu les articles 8, 10 et les annexes du décret du 14 mars 2005, Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, Vu l'article 1240 du code civil, INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Bobigny le 10 janvier 2018 en ce qu'il a débouté la SCI DES [Adresse 3] N8 : - de sa demande d'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 2 mai 2016 ; - de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SARL [X] ADMINISTRATEUR DE BIENS, En conséquence, statuant à nouveau JUGER recevable les demandes de la SCI DES [Adresse 3] N°8 ; ANNULER la résolution n°6 et les résolutions subséquentes de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] en date du 2 mai 2016 ; CONDAMNER la SARL [X] ADMINISTRATEUR DE BIENS à verser à la SCI DES [Adresse 3] N°8 la somme de 69.045 euros, à parfaire, en réparation du préjudice subi à raison des résolutions adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] en date du 2 mai 2016 et de leurs suites ; FAIRE application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] [Adresse 3] et la SARL [X] ADMINISTRATEUR DE BIENS à verser à la SCI DES [Adresse 3] N°8 la somme de 50.000 euros au titre del'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profitde la SCP GRAPPOTTE BENETREAU. L'affaire a été plaidée à l'audience du 19 octobre 2023. SUR QUOI, LA COUR 1- Le périmètre de la cassation et la recevabilité de la demande en annulation des résolutions subséquentes à la résolution n°6 de l'assemblée générale tenue le 2 mai 2016 La SCI des [Adresse 3] n°8 fait valoir, principalement au visa de l'article 566 du Code de procédure civile, qu'elle est recevable et bien fondée à demander à la cour de renvoi de tirer les conséquences immédiates de la nullité de la résolution n°6 qui emporte l'irrégularité de la poursuite de l'assemblée litigieuse et de toutes les résolutions postérieures. La Sarl [X] Administrateur de biens et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] soulèvent l'irrecevabilité de la demande de la SCI des [Adresse 3] n°8 tendant à l'annulation des résolutions subséquentes à la résolution n°6, au visa du point 9 de l'arrêt de la Cour de cassation qui a précisé la portée de la cassation laquelle n'entraîne pas celle du dispositif rejetant la demande en annulation des résolutions subséquentes. Réponse de la cour : Aux termes des dispositions de l'article 624 du Code de procédure civile : ' La portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce. Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance Au point 9 de l'arrêt, Portée et conséquences de la cassation, la Cour de cassation précise que 'la cassation du chef de dispositif rejetant la demande en annulation de la résolution n°6 n'entraîne pas celle du chef de dispositif rejetant la demande en annulation des résolutions subséquentes qui ne s'y rattache pas par un lien de dépendance nécessaire.' Il en résulte que la saisine de la cour de renvoi est limité aux chefs de cassation visés dans le dispositif de l'arrêt tenant 'à l'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 2 mai 2016 et en paiement de dommages-intérêts à l'encontre de la société [X] administrateur de biens.' Partant, la demande de la SCI des [Adresse 3] n°8 tendant à déclarer nulle les résolutions subséquentes à la résolution n°6 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] est irrecevable. 2- La demande en annulation de la résolution n°6 Au visa des articles 25 et 25-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 19 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l'arrêt de cassation partielle énonce que : ' Selon le premier de ces textes, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant la désignation ou la révocation du ou des syndics. Selon le deuxième, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement au second vote. Selon le dernier, pour l'application du deuxième, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote prévu à cet article qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote. Pour rejeter la demande en annulation de la résolution n°6 ayant désigné la société [X] en tant que syndic, l'arrêt retient qu'en l'absence de la SCI à l'assemblée générale, la majorité de l'article 25 ne pouvait être atteinte ni pour l'élection du cabinet [X] ni pour celle du cabinet Foncia et que c'est dès lors à juste titre que l'assemblée générale avait procédé au second vote, s'agissant de la désignation du cabinet [X] à la majorité de l'article 24. En se déterminant ainsi, sans rechercher comme il le lui était demandé, si la candidature de la société Foncia avait été soumise au vote des copropriétaires à la majorité de l'article 25 avant que la société [X] ne soit désignée en qualité de syndic à la majorité de l'article 24, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. Liminairement il doit être observé que c'est uniquement au regard de la violation des règles de majorité aux visas des articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 19 du Décret du 17 mars 1967 que la cassation est motivée. Ainsi et au rappel des dispositions de l'article 624 du Code de procédure civile précitées, la cour de renvoi n'étant saisie que du chef de la violation des règles de majorité, il n'y a pas lieu de suivre la SCI des [Adresse 3] n°8 dans le détail de son argumentation relatif à la nullité de la résolution n°6 des chefs : - de la durée de mandat différente de celle figurant à l'ordre du jour ( 3.1-2), - de la durée de mandat différente de celle figurant dans le projet de contrat de syndic joint à la convocation ( 3.1-3), - de l'irrégularité de la composition du quorum résultant de l'éviction illicite de la SCI des [Adresse 3] n°8 ( 3.1-4) -du défaut de convocation du cabinet IVA Immobilier en qualité de mandataire général de la SCI des [Adresse 3] (3.1-5) - de l'irrégularité de la convocation tenant à l'absence de documents comptables devant y être joints ( 3.1-6) -de l'omission de l'ordre du jour des questions sollicitées par la SCI des [Adresse 3], (3.1-7) La SCI des [Adresse 3] n°8 fait valoir, au soutien de l'infirmation du jugement qui a omis de statuer sur le moyen tiré du non respect des dispositions de l'article 19 du Décret du 17 mars 1967, que lorsque plusieurs contrats de syndic sont proposés à l'approbation de l'assemblée générale, celle-ci ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 or, il n'est fait état d'aucun vote à la majorité de l'article 25 concernant la candidature du cabinet Foncia ce dont elle infère que l'égalité entre les candidats a été rompue au profit du Cabinet [X] ; que la juriprudence dont se prévaut le Cabinet [X] vise le non respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence préalable des projets de contrats de syndic, laquelle n'est pas sanctionnée par la nullité et n'est donc pas transposable au cas d'espèce où l'assemblée générale a procédé à un second vote à la majorité de l'article 24, sans avoir préalablement voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 ; que les intimés se contredisent explicitement en évoquant d'une part une théorie fantaisiste ' du vote implicite' alors que : un vote à la majorité de l'article 25 a bien eu lieu concernant la candidature du cabinet [X] cependant que la majorité absolue ne pouvait pourtant pas être atteinte ; que la mise au vote de la candidature de Foncia aurait permis de présenter la proposition commerciale de ce concurrent et donc d'éclairer les copropriétaires pour le second tour de votes ; que la mise au vote directement d'un second tour à la majorité de l'article 24 sur la candidature du cabinet [X] est une preuve supplémentaire de la précipitation coupable qui présidait à la tenue de cette assemblée étant observé que le délai pris pour un vote à la majorité de l'article 25 sur la candidature de Foncia aurait permis à IVA Immobilier de revenir avec l'instrumentum de son mandat et de participer aux votes. La Sarl Cabinet [X], au soutien de la confirmation du jugement, expose qu'il est paradoxal que la Cour de cassation ait pu juger à deux mois d'intervalle que le fait de ne pas avoir soumis au moins deux projets de contrats de syndic au vote de l'assemblée ne devrait pas avoir pour conséquence l'annulation de la désignation du syndic lorsqu'un seul projet de contrat a été transmis avec la convocation ( arrêt du 21 septembre 2022) mais que la nomination du syndic devrait être annulée lorsqu'ayant reçu deux projets, les copropriétaires choisissent l'un d'eux et ne votent donc pas formellement sur le deuxième candidat comme en l'espèce ; qu'en présence de plusieurs contrats, le choix des copropriétaires est nécessairement le résultat de la comparaison des contrats et de l'appréciation que les copropriétaires ont des candidats de sorte que s'ils avaient préféré Foncia au Cabinet [X], c'est bien Foncia qu'ils auraient désigné, en votant majoritairement contre la résolution 6 puis pour la résolution 7. Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] oppose, au soutien de la confirmation du jugement, que la question n'est pas de savoir s'il était possible de procéder immédiatement au vote à la majorité de l'article 24 relatif à la nomination du Cabinet [X] en qualité de syndic, après le rejet du vote à la majorité de l'article 25 ; que cette modalité ne se comprend que dans l'hypothèse où la majorité de l'article 25 n'est pas recueillie du fait d'une opposition de certains copropriétaires et que dans ce cas, afin de garantir la libre concurrence, le deuxième mandat de syndic soumis au vote doit effectivement faire l'objet d'un vote à la majorité de l'article 25 ce qui n'a aucun sens si cette majorité n'est pas recueillie du fait d'une absence ou d'un défaut de représentation car alors elle ne pourra jamais être recueillie lors de ladite assemblée générale ; que la SCI des [Adresse 3] n'étant ni présente ni représentée lors de cette assemblée générale et les cinq autres copropriétaires présents ou représentés ne disposant que de la moitié des voix du syndicat, la majorité de l'article 25 ne pouvait dès lors être atteinte lors de cette assemblée, quelle que soit la résolution ; que le vote a donc été implicite cependant que selon la jurisprudence, le non respect de la mise en concurrence par le Conseil Syndical ne peut pas entraîner la nullité de la désignation du syndic ; Réponse de la cour : Selon les dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 8 août 2015 au 25 novembre 2018, applicable au litige : 'Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (...) c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical.' Les dispositions de l'article 25-1 énoncent que : ' Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.' Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.' Ces dispositions sont complétées par celles de l'article 19 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 dans leur version en vigueur du 1er septembre 2004 au 4 juillet 2020 applicable au litige selon lesquelles : ' Pour l'application du premier alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l'article 24 de la même loi, à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure. Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi. Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu'une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l'article 24 de la même loi : 1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l'article 11 ci-dessus n'ont pas à être renouvelées si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée ; 2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s'est tenue l'assemblée générale au cours de laquelle la décision n'a pas été adoptée.' Il résulte de l'ensemble de ces dispositions que : 1- L'élection ou le changement de syndic se fait à la majorité absolue laquelle correspond à 50 % des tantièmes de tous les copropriétaires ( présents, représentés ou absents) + 1 2- S'il y a plusieurs syndics en concurrence, il n'est pas possible pour l'assemblée de valider définitivement la proposition du syndic avant d'avoir voté à la majorité sur chaque proposition du syndic 3- Si un syndic n'a pas obtenu la moitié des tantièmes mais en obtient un tiers, le vote de son élection peut avoir lieu à la majorité simple prévue par l'article 24 (à la majorité des copropriétaires présents et représentés) mais cette passerelle de majorité ne peut pas être utilisée par le syndic avant que l'assemblée ne se soit prononcée sur chacune des candidatures en lice. Par conséquent en l'espèce, dès lors que les copropriétaires présents et représentés ( 33% + 1) ne représentaient pas déjà un tiers des tantièmes lors de l'assemblée générale du 2 mai 2016, du fait de l'absence de la SCI des [Adresse 3] n°8 non représentée, l'élection du syndic n'était pas possible, les majorités prévues aux articles 25 et 25-1 étant hors d'atteinte et mettant le syndic dans l'obligation de convoquer une nouvelle assemblée générale. En effet, contrairement à ce qui est soutenu par le Syndicat des copropriétaires et le Cabinet [X], l'assemblée des copropriétaires doit être mise en mesure de se prononcer de manière explicite et non pas implicite, sur chacune des candidatures présentées pour exercer les fonctions de syndic, formalité impérative qui n'a pas été respectée. Partant, la nullité de la résolution n°6 de l'assemblée générale tenue le 2 mai 2016 doit être prononcée sans que cette annulation entraîne celle des résolutions subséquentes qui ne s'y rattachent pas par un lien de dépendance nécessaire. 3- La demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société [X] Administrateur de biens La SCI des [Adresse 3] n°8 impute à la SARL Cabinet [X] , au visa des dispositions de l'article 1240 du Code civil, des dépassements de budget pour les exercices 2016, 2017 et 2018, dus à une gestion qu'elle qualifie de calamiteuse outre un préjudice moral et financier au titre du temps passé et de l'énergie déployée par la SCI des [Adresse 3] n° 8pour tenter de limiter les conséquences des erreurs de gestion commises depuis le 2 mai 2016 par le cabinet [X]. La Sarl Cabinet [X] oppose que malgré sa demande d'annulation de la nomination de la Sarl Debern par l'assemblée générale de 2016, la SCI des [Adresse 3] n'a formulé aucune demande d'annulation des résolutions approuvées aux assemblées suivantes et a même voté pour la majorité des résolutions mises au vote lors de ces assemblées ; qu'aucun lien n'est démontré entre l'irrégularité prétendue de sa désignation et les fautes de gestion alléguées qui ne sont au demeurant aucunement caractérisées ; que toutes les réclamations effectuées par la SCI ont conduit à la contrepassation des écritures sur son compte au 17 avril 2018 ; que toutes les pièces comptables attestant de la gestion étaient à sa disposition ; que tous les comptes de 2016 à 2019 ont été approuvés à l'assemblée générale du 5 juillet 2021; qu'aucune poursuite ne pouvait être engagée par le syndic contre les copropriétaires défaillants tant que les comptes n'avait pas été approuvé, situation imputable au seul fait de la SCI ; que la SCI est en tout état de cause débitrice de la somme de 99 917,02 euros et, sur le préjudice moral invoqué lié au temps passé pour prétendument limiter les erreurs de gestion imputables au syndic, la cour constatera à la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale de 2019 que la SCI a fait en sorte que la gestion de la copropriété se déroule dans un contexte de mésentente absolue qui a abouti au refus de désignation tant du Cabinet [X] que de Foncia. Réponse de la cour : Selon les dispositions de l'article 1240 du Code civil : ' Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.' Il appartient donc à la SCI des [Adresse 3] n°8 de rapporter la preuve que l'irrégularité de la désignation du syndic est à l'origine d'un préjudice subi par elle en sa qualité de coproriétaire. La SCI des [Adresse 3] n°8 fait grief au syndic de lui avoir fait supporter en qualité de copropriétaire, des dépassements répétitifs par rapport aux budgets prévisionnels votés en 2016, 2017 et 2018 qui ont eu pour effet d'augmenter de manière significative sa quote-part de charge représentant les sommes de 12 702 euros pour l'exercice 2016, 21 241 euros au cours de l'exercice 2017 et 21 241 euros au cours de l'exercice 2018. Il doit être observé que le préjudice invoqué n'est pas en lien direct avec la violation de la majorité mais découlerait de la gestion du syndic que l'appelante qualifie de 'calamiteuse'. Partant, force est de constater que la SCI des [Adresse 3] n°8 ne rapporte pas la preuve d'un préjudice financier imputable à la violation de la majorité étant surabondamment rappelé que - les obligations du syndic en matière de vote du budget annuel des charges de copropriété sont issues des dispositions des article 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 soit selon le premier de ces articles : ' I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.(...)' - l'article 2 du décret comptable du 14 mars 2005, énonce que : ' le syndicat des copropriétaires approuve les comptes de l'exercice clos et vote, d'une part, le budget prévisionnel concernant les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, d'autre part les dépenses pour travaux prévus par l'article 14-2 et les opérations exceptionnelles (...)' En l'espèce les provisions ont été appelées sur la base du budget voté, auquel ont été appliquées les tantièmes de charges de copropriété des copropriétaires, les comptes ont été arrêtés par le syndic en fin d'exercice comptable, mettant en mesure chacun des copropriétaires de comparer les provisions appelées et les dépenses effectivement réalisées, la SCI ne contestant pas le fait que les comptes ont été vérifiés par le conseil syndical ensuite de quoi le syndic a adressé aux copropriétaires un projet de répartition qui a été validé pour chacun des exercices concernés par l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 5 juillet 2021. La circonstance que le budget prévisionnel ait été à trois reprises réajusté à la hausse n'est pas en soi constitutive d'une faute, en l'absence de démonstration d'une négligence, d'une omission ou d'une irrégularité entre les provisions appelées et les dépenses effectivement engagées, cependant que l'approbation des comptes par l'assemblée générale fait la preuve de leur sincérité et de la régularisation des charges en fonction des dépenses effectives et ce, nonobstant l'absence de vote de quitus, formalité d'usage certes, mais non impérative, qui a trait à la qualité de gestion administrative du syndic et non à l'approbation des charges qui est seule mise en cause par l'appelante à l'appui de sa demande de réparation du préjudice financier. Ainsi la SCI des [Adresse 3] n°8 échoue à faire la preuve d'un préjudice financier en lien avec la violation de la majorité. Cependant l'irrégularité du vote dont résulte la reconduction du contrat de syndic du Cabinet [X], alors que la SCI des [Adresse 3] n°8 n' a pu être représentée par son mandataire, le Cabinet Iva Immobilier, lequel n'a pas remis au syndic la preuve écrite de son mandat, dans un contexte particulièrement tendu, voire conflictuel, puisque par la résolution n°17 de cette même assemblée générale du 2 mai 2016, le Cabinet [X] a été autorisé à attraire en justice la SCI des [Adresse 3] n°8 aux fins d'obtenir la résolution de la cession des lots intervenue le 26 juin 2013 à son profit, la rétrocession des loyers perçus au titre de ces divers lots outre des dommages et intérêts, a incontestablement causé à l'appelante un préjudice moral, caractérisé par la perte de confiance et le sentiment de la déloyauté à son égard du mandataire du syndicat des copropriétaires. Partant, la SCI des [Adresse 3] n°8 justifie que la violation de la majorité lui a causé un préjudice moral qui sera réparé par la somme de 10 000 euros que le Cabinet [X] sera condamné à lui régler. 3- Les frais irrépétibles et les dépens Le jugement sera infirmé sur les frais irrépétibles et les dépens. La SARL Cabinet [X] Administrateur de biens sera seule condamnée à régler à la SCI des [Adresse 3] n°8 seule une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens. PAR CES MOTIFS La Cour, DÉCLARE IRRECEVABLE la SCI des [Adresse 3] n°8 en sa demande tendant à déclarer nulle les résolutions subséquentes à la résolution n°6 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] ; CONSTATE que la cour de renvoi n'est saisie que du débouté des demandes de la SCI du [Adresse 3] n°8 relatives : - à la nullité de la résolution n°6 de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 2 mai 2016 - aux dommages et intérêts à l'encontre de la SARL Cabinet [X] Administrateur de biens INFIRME le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Bobigny le 10 janvier 2018 en ce qu'il a débouté la société SCI des [Adresse 3] n°8 de sa demande en annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 2 mai 2016 et de sa demande dommages et intérêts formée à l'encontre de la SARL Cabinet [X] Administrateur de biens ; Statuant à nouveau de ces seuls chefs, PRONONCE la NULLITE de la résolution n°6 de l'assemblée générale tenue le 2 mai 2016 sans que cette annulation entraîne celle des résolutions subséquentes qui ne s'y rattachent pas par un lien de dépendance nécessaire ; CONDAMNE SARL Cabinet [X] Administrateur de biens à régler à la SCI des Gardianoux n°8 les sommes de : - 10 000 euros en réparation de son préjudice moral - 10 000 euros au titre des frais irrépétibles DÉBOUTE la SCI des [Adresse 3] n°8 de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier ; CONDAMNE SARL Cabinet [X] Administrateur de biens aux entiers dépens. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,