Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
■
N° RG 25/55483 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAOXD
N° : 10
Assignation du :
11 Août 2025
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 26 février 2026
par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDERESSE
Madame [Z] [R] [B] [A]
[Adresse 1]
[Localité 2]
SUISSE
représentée par Maître Jérôme WALTER, avocat au barreau de PARIS - #C0206
DEFENDERESSE
Madame [V] [F] [U] [C], pour signification au [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Laure BOEGNER, avocat au barreau de PARIS - #P513
DÉBATS
A l’audience du 29 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,
Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, avons rendu la décision suivante ;
FAITS ET PROCEDURE
Madame [Z] [A] est propriétaire d’un appartement et d’une cave dans l’immeuble sis [Adresse 4], dont ils constituent les lots n°25 et n°64, qu’elle a proposés à la vente.
Madame [V] [C] s’est portée acquéreur de ces biens et un compromis de vente a été signé le 26 février 2024, moyennant un prix de 347.000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier d’un montant maximal de 240.000 euros, d’une durée maximale de 25 ans, au taux nominal d’intérêt maximal de 4,90% l’an hors assurance.
En exécution du compromis de vente, Madame [C] a remis au notaire de Madame [A] la somme de 17.350 euros, constituant le dépôt de garantie, aux fins de séquestre.
Par lettre du 25 avril 2024, le notaire mandaté par Madame [C] a transmis à Madame [A] la lettre de refus de prêt lui ayant été opposé par l’établissement de crédit auprès duquel elle avait formulé sa demande de financement.
Faisant valoir que Madame [C] est responsable de la décision de refus de prêt opposé par la banque, Madame [A] l’a, par exploit du 11 août 2025, faite assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé aux fins essentielles de condamnation à une provision de 17.350 euros et d’obtention de la libération de la somme séquestrée à titre de dépôt de garantie.
L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 6 novembre 2025, a fait l’objet de deux renvois sur sollicitation du défendeur, les parties ayant par ailleurs été invitées à rencontrer un médiateur.
Les parties n’étant pas parvenues à un règlement amiable de leur différend, l’affaire a été plaidée à l’audience du 29 janvier 2026.
Par des conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience, Madame [A] sollicite par l’intermédiaire de son conseil de :
Débouter Madame [C] de sa demande reconventionnelle ;Condamner Madame [C] à lui payer la somme de 17.350 euros ;Ordonner à Maître [S] [Q], notaire es-qualités de séquestre conventionnel, de lui verser la somme de 17.350 euros, à première demande sur simple transmission par courrier simple ou e-mail de l’ordonnance à intervenir ;Condamner Madame [C] à lui payer la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entier dépens comprenant le coût de l’assignation.
En réplique, par conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience, Madame [C], représentée par son conseil, demande de :
Débouter Madame [A] de l’ensemble de ses demandes ; Condamner par provision Madame [A] à lui payer la somme de 17.350 euros augmentée des intérêts légaux à compter du 10 juin 2024 ; Condamner par provision Madame [A] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamner Madame [A] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [A] aux entiers dépens d’instance.
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 février 2026, date de la présente ordonnance.
MOTIFS DE LA DECISION
I - Sur les demandes principales
Madame [A] soutient que Madame [C] ne s’est pas conformée à ses engagements contractuels. Elle explique que la défenderesse est responsable de l’absence de réalisation de la condition suspensive puisque le taux du crédit sollicité par Madame [C] auprès de sa banque n’est pas conforme aux prévisions du compromis de vente, celui-ci ayant été fixé à 4% hors assurance au lieu du taux de 4,90% maximum hors assurance prévu dans l’acte. Elle considère donc qu’en raison de la violation des stipulations contractuelles par la défenderesse, elle est bien fondée à solliciter la conservation du dépôt de garantie, séquestré entre les mains de son notaire, et le versement de la clause pénale contractuelle, ces demandes ne se heurtant à aucune contestation sérieuse.
Elle demande également qu’il soit ordonné au notaire de libérer le séquestre pour un montant de 17.350 euros.
En réponse, Madame [C] estime que la demande formée par Madame [A] se heurte à des contestations sérieuses. Elle estime en effet avoir respecté ses obligations contractuelles, ayant adressé une demande de prêt auprès de son établissement de crédit dans le délai et ayant respecté les caractéristiques fixées dans le compromis de vente, le taux d’intérêt demandé étant inférieur au taux nominal d’intérêt maximal prévu dans l’acte, et avoir tout mis en œuvre pour obtenir un prêt. Elle indique être en droit de récupérer la somme séquestrée entre les mains du notaire de Madame [A].
En droit, l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, elle peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.
S'agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.
En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement, tandis que la condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.
Sur le sort de la somme séquestrée à titre de dépôt de garantie
Au cas particulier, le compromis de vente signé le 26 février 2024 stipule une condition suspensive d’obtention d’un prêt, devant répondre aux caractéristiques suivantes : «
Montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT QUARANTE MILLE EUROS (240 000, 00 EUR). Durée maximale de remboursement : 25 ans. Taux nominal d’intérêt maximal : 4,90% l’an (hors assurances). ».
L’acte prévoit par ailleurs que « le compromis est soumis en faveur de l’ACQUEREUR et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées.
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.
(…)
L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR au VENDEUR et au notaire.
A défaut de cette notification, le VENDEUR aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre l’[Z] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition (…) par lettre recommandée avec avis de réception (…) Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que l’ACQUEREUR ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.
Dans ce cas, l’ACQUEREUR pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au VENDEUR ».
Il ressort des pièces produites aux débats que suivant courrier du 22 avril 2024, la société LCL a informé Madame [C] de sa décision de refus d’octroi d’un prêt.
Le 25 avril 2024, le notaire mandaté par Madame [C] a transmis par courrier à Madame [A] la décision de refus de prêt.
Le 7 mai 2024, Madame [A] a mis en demeure la défenderesse d’avoir à justifier dans le un délai de 8 jours à compter de la mise en demeure, de l’émission d’« une ou plusieurs demandes de prêt répondant aux caractéristiques visées » par le compromis de vente.
Or il est établi et non contesté par la défenderesse qu’elle n’a pas justifié auprès de Madame [A] dans le délai de la mise en demeure qui lui a été adressée, avoir formulé une demande de prêt dans les termes contractuels.
Pourtant, il ressort des termes clairs du compromis de vente reproduits plus-avant, que pour prétendre à la restitution du dépôt de garantie, il appartient à Madame [C] de démontrer qu'elle a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques contractuellement définies.
Pour établir le respect de ses engagements contractuels, Madame [C] verse la demande de prêt faite à la société LCL et son courrier recommandé adressé à Madame [A] le 10 juin 2024.
Toutefois, il résulte de ces deux documents que la défenderesse a sollicité un financement à un taux significativement inférieur à celui prévu au compromis de 4%, quand le taux maximal visé par la promesse de vente était de 4,90%.
Or une telle démarche réduit objectivement les chances d’obtention du prêt en plaçant la demande de financement à un taux plus contraignant pour l’établissement bancaire que celui stipulé au compromis de vente.
En outre, une demande de prêt établie à des conditions sensiblement différentes de celles prévues au compromis de vente, à un taux inférieur, ne saurait être regardée comme conforme aux caractéristiques contractuellement stipulées.
Enfin, Madame [C] ne justifie pas d’autres demandes de prêts à un taux de 4,90% conforme aux stipulations contractuelles.
Ainsi, la défenderesse ne justifie pas avoir accompli les démarches nécessaires en vue de l’obtention du prêt convenu, de sorte qu’il doit être considéré que la condition suspensive est défaillie de son propre fait.
En conséquence, il sera constaté que, par la simple application des termes clairs et non équivoques du compromis de vente liant les parties, la conservation du dépôt de garantie est acquise à Madame [A].
La demande reconventionnelle de Madame [C] de restitution du dépôt de garantie sera donc nécessairement rejetée.
Il ne peut en revanche être prononcé aucune injonction à l’encontre de Maître [S] [Q], notaire, laquelle n’est pas partie à la présente instance. Il appartiendra à Madame [A] de se prévaloir de la présente ordonnance, exécutoire de plein droit à titre provisoire, afin d’obtenir la libération des fonds séquestrés.
Sur la demande au titre de l’application de la clause pénale contractuelle
L’acte signé le 26 février 2024 stipule, dans l’article intitulé « Stipulation de pénalité » : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de TRENTE-QUATRE MILLE SEPT CENTS EUROS (34 700,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. ».
La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
II - Sur la demande reconventionnelle à titre de dommages et intérêts
La défenderesse considère que l’absence de restitution de la somme séquestrée par le vendeur constitue une faute, qu’elle n’a pu poursuivre sa recherche d’appartement, faute pour elle de disposer de fonds suffisant pour constituer un nouveau séquestre.
Elle demande que Madame [A] soit condamnée à réparer le préjudice qu’elle a subi, qu’elle fixe à la somme de 3.000 euros.
Si Madame [C] invoque avoir subi un préjudice résultant de l’absence de restitution du dépôt de garantie, il sera relevé que la défaillance de la condition suspensive lui est imputable, celle-ci n’ayant pas justifié avoir accompli les démarches nécessaires à l’obtention du prêt convenu.
Dès lors, le préjudice allégué procède de la propre carence de Madame [C] dans l’exécution de ses obligations contractuelles, qui ne peut se prévaloir des conséquences résultant de l’application d’une clause contractuelle dont elle a provoqué la mise en œuvre.
La demande sera donc nécessairement rejetée.
III - Sur les demandes accessoires
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [C] qui succombe partiellement, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Madame [C] ne permet d’écarter la demande de Madame [A] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.000 euros.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Disons que la conservation du dépôt de garantie de 17.350 euros est acquise à Madame [Z] [A] ;
Disons n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’injonction formulée à l’encontre de Maître [S] [Q] ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale ;
Rejetons les demandes reconventionnelles de Madame [V] [C] ;
Condamnons Madame [V] [C] à payer à Madame [Z] [A] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Madame [V] [C] aux dépens ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à [Localité 1] le 26 février 2026
Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ
