Cour d'appel, 13 septembre 2023. 22/03191

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 13 SEPTEMBRE 2023 N° 2023/ 359 N° RG 22/03191 N° Portalis DBVB-V-B7G-BI65Z [D] [G] C/ [P] [S] [V] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maud DAVAL-GUEDJ Me Renaud ESSNER Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire (Pôle de proximité) de CANNES en date du 03 Février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/000905. APPELANTE Madame [D] [G] née le 01 Octobre 1982 à EAUBONNE (95), demeurant 5 avenue de la Baronne L'Aiglon 06400 CANNES représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaiant Me David ALLOUCHE, membre de la SELARL DAVID ALLOUCHE AVOCAT, avocat au barreau de NICE INTIME Monsieur [P] [S] [V] né le 25 Juin 1957 à ORAN (ALGERIE), demeurant 32 rue du Château 92200 NEUILLY SUR SEINE, venant aux droits de sa mère Mme [Z] [U] veuve [V], décédée le 11 janvier 2021 représenté par Me Renaud ESSNER, membre de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Muriel MANENT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Juillet 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte sous seing privé en date du 21 avril 2017, Madame [U] [Z] veuve [V] a donné à bail à Madame [G] [D] un bien à usage d'habitation sis 200 AVENUE DU RIOU à MANDELIEU LA NAPOULE (06), moyennant paiement d'un loyer fixé à 1.150 euros par mois, et ce, avec indexation habituelle. La locataire n'a plus honoré le paiement des loyers à compter d'avril 2020.  Par exploit d'huissier en date du 16 novembre 2020, Madame [U] a assigné Madame [G] devant le Tribunal de Proximité de CANNES aux fins de condamner cette dernière au paiement des sommes de 6.900 euros au titre des loyers et des charges de l'appartement, et de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Suite au décès de Madame [U] le 11 janvier 2021, son fils, Monsieur [V] [P], s'est vu attribuer le bien occupé par Madame [G] et a repris l'instance initiée par sa mère. Par jugement rendu le 03 février 2022, le Tribunal de Proximité de CANNES a condamné Madame [G] à payer à Monsieur [V] les sommes de 6.000 euros au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers et charges dus jusqu'au mois de septembre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation, et de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Par déclaration au greffe en date du 03 mars 2022, Madame [G] a interjeté appel de cette décision. Elle demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris et de débouter Monsieur [V] de l'ensemble de ses demandes, d'ordonner la dispense de paiement des loyers et charges contractuellement dus sur la période de Mars-Septembre 2020, de condamner l'intimé au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et à produire les décomptes des charges de copropriété annuelles, d'ordonner la restitution du dépôt de garantie ou sa compensation et de condamner Monsieur [V] au paiement d'une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. A l'appui de son recours, Madame [G] fait valoir : que le juge de première instance a fait une mauvaise appréciation des faits en se limitant à considérer qu'elle n'aurait rien fait pour obtenir amiablement la réparation des désordres qu'elle a invoqué alors qu'elle a multiplié les tentatives de règlement ; que les différentes anomalies de l'appartement l'ont contrainte à quitter les lieux et à donner congé alors qu'elle avait notifié la situation et mis en demeure Madame [U] par courrier recommandé avec accusé de réception le 20 avril 2020. Monsieur [V] conclut à la confirmation en toutes ses dispositions du jugement rendu le 03 février 2022. Il sollicite également la condamnation de Madame [G] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 Juin 2023. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; Que le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ; Qu'un contrat de bail a été conclu le 21 avril 2017 entre Madame [U] et Madame [G] pour un logement situé 200 avenue du Riou, L'OREE DE L'ISLETTE, à MANDELIEU LA NAPOULE (06); Qu'il ressort des pièces versées aux débats que Madame [G] a cessé d'honorer ses échéances mensuelles de loyer à compter d'avril 2020 et que le solde débiteur est égal à la somme de 6.900 euros, comprenant le montant des loyers et des charges ; Qu'en l'absence de justification par Madame [U] en première instance, ni par Monsieur [V] en appel des charges récupérables, celles-ci ne peuvent être réclamées, soit la somme de 900 euros sur la base de 150 euros par mois sur six mois impayés ; Qu'en conséquence, en l'absence de contestation de la dette locative égale à 6.000 euros, et la locataire ne prétendant pas s'en être libérée, Monsieur [V] est bien fondé à obtenir le paiement des arriérés locatifs d'avril à septembre 2020 inclus, un congé ayant été donné par lettre du 1er septembre 2020 pour le 1er octobre 2020 ; Attendu cependant que selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; Que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués et de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ; Qu'un procès-verbal de constat dressé par un consultant privé le 1er juillet 2020 révèle l'existence d'anomalies dans l'installation électrique de l'appartement, confirmées par le rapport établi par la Société DIAGNOSTIC 06 en date du 15 septembre 2020 ; Que par courrier datant du 06 avril 2020, Madame [G] informe Madame [U] et l'Agence CITYA MANDELIEU de l'incendie d'origine électrique survenu dans la nuit du 05 au 06 avril 2020 et des désordres en ayant résulté, et demande également la mise aux normes de l'appartement ainsi que la réduction du loyer de 60% avec remise des quittances ; Qu'un courrier recommandé du 13 avril 2020 révèle que Monsieur [V] a tenté à plusieurs reprises de joindre Madame [G] sans succès, lui a proposé un rendez-vous pour trouver une solution concernant l'appartenant sans réponse, et que Madame [G] a refusé toutes tentatives d'approche laissant le propriétaire dans l'incapacité de visiter le bien ; Que Madame [G] ne démontre avoir répondu ni à la demande de rendez-vous en question ni au courrier du 13 avril 2020 susvisé ; Qu'en tout état de cause, le locataire ne peut opposer au propriétaire l'exception d'inexécution, pour refuser le paiement du loyer, au motif qu'il existerait des désordres affectant les lieux loués empêchant une jouissance paisible (Cass., 3ème Civ., 5 octobre 2017 ' n° 16-19.614) ; Qu'ainsi, Madame [G] ne pouvait suspendre de sa propre autorité le paiement de son loyer sous prétexte que le bailleur ne remplissait pas son obligation d'exécuter les travaux, car il n'existe pas de compensation entre une créance éventuelle et incertaine de travaux et une dette certaine de loyers ; Qu'en effet, le paiement du loyer étant la contrepartie de la mise à disposition d'un logement, nonobstant son état, il appartenait à Madame [G] d'agir contre Monsieur [V] pour faire déterminer les travaux nécessaires et obtenir éventuellement une autorisation pour suspendre ou consigner son loyer ; Qu'il ne peut donc suffire pour la locataire d'invoquer un manquement du bailleur à son obligation contractuelle d'entretien et de travaux pour cesser d'honorer le paiement des loyers ; Que, reprenant la décision rendue en première instance, la locataire apparait malvenue de reprocher au bailleur de ne pas répondre à ses demandes de contact et de ne pas effectuer les travaux nécessaires alors que ce dernier justifie quant à lui avoir essayé d'initier un dialogue ; Qu'en outre, Madame [G] ne justifie pas d'un préjudice de jouissance qui serait antérieur à la date du 05 avril 2020, date de l'incendie électrique, et n'est pas fondée à obtenir réparation d'un préjudice éventuel qui serait postérieur à cette date, s'étant montrée réfractaire aux prises de contact de Monsieur [V], à ses demandes de rendez-vous et tentatives de résolution du différend ; Que nul ne peut en effet se prévaloir de sa propre turpitude ; Qu'il convient ainsi de débouter Madame [G] de l'ensemble de ses demandes et par conséquent de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 03 février 2022 par le Tribunal de Proximité de CANNES ; Attendu qu'il sera alloué à Monsieur [V], qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que Madame [G], qui succombe, supportera les dépens ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 03 février 2022 par le Tribunal de Proximité de CANNES ; Y ajoutant, REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Madame [G] à verser à Monsieur [V] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [G] aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT