Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 24/02600

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 11 juillet 2024 prorogée au 29 Août 2024 Président : Madame ATIA, Greffier : Madame DEGANI, Débats en audience publique le : 23 Mai 2024 GROSSE : Le 29 août 2024 à Me GUILLET Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 29 août 2024 à Mme [V] à M. [V] Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/02600 - N° Portalis DBW3-W-B7I-43GW PARTIES : DEMANDERESSE S.A. GRAND DELTA HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEURS Monsieur [L] [V] né le 07 Décembre 1972 à [Localité 5] (TUNISIE) demeurant [Adresse 3] comparant Madame [I] [V] demeurant [Adresse 2] comparante EXPOSÉ DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 11 juin 2019, la société coopérative d’intérêt collectif (SCIC) d’habitation à loyer modéré (Hlm) Grand Delta Habitat a donné à bail à Monsieur [L] [V] et Madame [I] [V] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 4], dans le [Localité 6], pour un loyer de 699,52 euros hors charges. Elle a également donné à bail à Monsieur [L] [V] et Madame [I] [V] un garage n° 038816 sis à la même adresse, selon acte sous seing privé du 12 juin 2019. Le 25 octobre 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SCIC Grand Delta Habitat a fait signifier à Monsieur [L] [V] et Madame [I] [V] un commandement de payer la somme en principal de 1.425,79 euros visant la clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice du 23 février 2024, la SCIC Grand Delta Habitat, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner Monsieur [L] [V] et Madame [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : -constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate, -condamnation solidaire au paiement de la provision de 2.332,76 euros comptes arrêtés au 16 février 2024, somme à parfaire au jour du jugement, avec intérêts, et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée tout comme le loyer, avec intérêts de droit, -condamnation aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires. A l’audience du 15 février 2024, la SCIC Grand Delta Habitat, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 3.731,25 euros. Comparant en personne, Monsieur [L] [V] et Madame [I] [V] ont reconnu le principe de leur dette mais en ont contesté le montant au motif de l’absence de prise en compte du versement de l’aide au logement. Ils ont sollicité un délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Ils proposent le versement de la somme de 600 euros sous huitaine puis un échéancier de 80 euros par mois. La SCIC Grand Delta Habitat a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi d’un délai de paiement. Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal. La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024, par mise à disposition au greffe, prorogée au 29 août 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, la SCIC Grand Delta Habitat justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône le 20 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 11 juin 2019 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire (article 4.5.1 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 octobre 2023, pour la somme en principal de 1.425,79 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 décembre 2023, cette résiliation s’appliquant au contrat de location du garage, accessoire du logement. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [L] [V] et Madame [I] [V] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Le contrat de bail prévoit une clause de solidarité à l’article 5 des conditions générales. Le décompte indique la prise en compte du versement direct de l’aide au logement à la bailleresse. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [L] [V] et Madame [I] [V] restent devoir la somme de 3.731,25 euros, à la date du 15 mai 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois d’avril 2024 inclus. Monsieur [L] [V] et Madame [I] [V] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 3.731,25 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision. Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [L] [V] et Madame [I] [V] demandent de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Le décompte indique plusieurs règlements par carte bancaire, le plus récent intervenant le 22 mars 2024 pour une somme de 500 euros. Les locataires expliquent que suite à un accident du travail, Monsieur [V], menuisier de profession, est déclaré inapte, ce qui les a placés dans une situation financière difficile. Ils précisent avoir présenté une demande aux fins d’attribution d’un logement au loyer moins élevé. Il ressort effectivement du décompte des impayés locatifs à compter du mois de janvier 2023. Compte tenu de la relative ancienneté du bail, des versements opérés, de l’absence d’opposition de la bailleresse, il convient de leur accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif, prenant en compte la proposition d’échéancier faite par les locataires à l’audience. Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué. A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : · la clause résolutoire retrouvera son plein effet, · à défaut pour Monsieur [L] [V] et Madame [I] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, · Monsieur [L] [V] et Madame [I] [V], devenues occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à la SCIC Grand Delta Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, avec indexation, soit 924,83 euros à ce jour, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, · le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. Sur les demandes accessoires Monsieur [L] [V] et Madame [I] [V], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. La demande relative aux mesures conservatoires, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée. Monsieur [L] [V] et Madame [I] [V] seront en outre solidairement condamnés à payer à la SCIC Grand Delta Habitat la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juin 2019 entre la SCIC Grand Delta Habitat d’une part, et Monsieur [L] [V] et Madame [I] [V] d’autre part, concernant le logement, au [Adresse 4], dans le [Localité 6] sont réunies à la date du 7 décembre 2023 ; CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [I] [V] à verser à la SCIC Grand Delta Habitat, à titre provisionnel, la somme de trois mille sept cent trente et un euros et vingt-cinq centimes (3.731,25 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2024 (loyers, charges), échéance d’avril 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ; AUTORISE Monsieur [L] [V] et Madame [I] [V] à s’acquitter de la dette par un premier acompte de 800 euros 34 acomptes successifs et mensuels de quatre-vingt euros (80 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais, RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d'exigibilité ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours : - la dette deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra tous ses effets, - faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [L] [V] et Madame [I] [V] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, - Monsieur [L] [V] et Madame [I] [V] seront solidairement tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit neuf cent vingt-quatre euros et quatre-vingt-trois centimes (924,83 euros) à ce jour ; CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [I] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ; REJETTE la demande de la SCIC Grand Delta Habitat formée au titre des mesures conservatoires ; CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [I] [V] à payer à la SCIC Grand Delta Habitat la somme de trois cents euros (300 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ; Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. Le greffier, La présidente