Tribunal judiciaire, 06 septembre 2024. 24/00273

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français Tribunal judiciaire d’EVRY Pôle des urgences civiles Juge des référés Ordonnance du 6 septembre 2024 MINUTE N° 24/______ N° RG 24/00273 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5QC PRONONCÉE PAR Carol BIZOUARN, Première vice-présidente, Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 16 juillet 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé ENTRE : S.C.I. SCI [Localité 3] EXPANSION dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL CABINET NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0891 DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.A.S. LA SUITE 91 dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Marie-Dominique HYEST de la SCP COHEN-HYEST, avocate postulante au barreau de l’ESSONNE, et par Maître Alexane RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocate plaidante au barreau de PARIS, vestiaire : P164 DÉFENDERESSE D'AUTRE PART ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort. ************** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, la SCI [Localité 3] EXPANSION a assigné en référé la SAS LA SUITE 91 devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, au visa des articles 1103, 1104, 1709 et 1728 du code civil, L.145-41 du code de commerce et 834 et 835 du code de procédure civile, pour voir : - Juger la société SCI [Localité 3] EXPANSION recevable et bien fondée en ses entières demandes, fins et conclusions ; - Condamner la société LA SUITE 91 à payer par provision à la société SCI [Localité 3] EXPANSION la somme de 60.405,54 euros TTC au titre des loyers, impôts, taxes et redevances arrêtés 17 novembre 2023 ; - Majorer à titre de provision, toutes les condamnations de 10% au titre du bail commercial, soit la somme de 9.749 euros ; - Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 26 septembre 2016, à compter du 17 novembre 2023 ; - En conséquence, prononcer la résiliation du bail du 26 septembre 2016 signé entre la société SCI [Localité 3] EXPANSION et la société LA SUITE 91 portant sur le local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 3] au 17 novembre 2023 ; - Juger que la société LA SUITE 91 est occupante sans droit ni titre depuis le 17 novembre 2023 du local, propriété de la société SCI [Localité 3] EXPANSION ; - Ordonner à la société LA SUITE 91 et à tous les occupants de son chef ou non de quitter le local commercial et de le laisser libre de toutes personnes, sous astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard ; - Ordonner l'expulsion de la société LA SUITE 91 de tous les occupants de son chef ou non du local avec si besoin est, le concours de la force publique ; - Condamner par provision la société LA SUITE 91 à verser à la requérante une indemnité d'occupation majorée au titre du bail commercial du 26 septembre 2016 de 37.459,85 HT HC à compter du 18 novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des locaux, étant précisé que la clause d'indexation s'appliquera à l'indemnité d'occupation ; - Juger que la société SCI [Localité 3] EXPANSION conservera la somme de 20.773,98 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, à titre d'indemnité de résiliation ; - Condamner par provision la société LA SUITE 91 à payer tous les frais de commissaires de justice y compris les droits proportionnels de recouvrement ; - Assortir toutes les autres condamnations pécuniaires à intervenir de l'intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec anatocisme ; - Autoriser la société SCI [Localité 3] EXPANSION à saisir et à faire séquestrer dans tel garde-meubles qu'il leur plaira aux frais, risques et périls des défendeurs, les biens meubles et objets mobiliers ne leur appartenant pas trouvés dans les lieux ; - Autoriser la société SCI [Localité 3] EXPANSION à procéder à toutes saisies, ventes des meubles, immeubles, véhicules saisis jusqu'au pavement intégral de la dette ; - Juger que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R.221-30 à R.221-40 du code des procédures civiles d'exécution ; - Juger que l'ensemble des frais de l'exécution forcée de la décision à intervenir en ce compris les honoraires de recouvrement de l'article A.444-32 du code commerce seront à la charge de la société LA SUITE 91 ; - Rappeler que l'ordonnance à intervenir sera assortie de l'exécution provisoire de plein droit ; - Condamner par provision la société LA SUITE 91 à payer à la société SCI [Localité 3] EXPANSION la somme de 5.000 euros sir le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance. Elle fait valoir qu'elle est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] qu'elle a donné à bail commercial à la SAS LA SUITE 91, par acte sous seing privé du 26 septembre 2016, pour une durée de six années, moyennant un loyer annuel de 105.000 euros hors taxes et hors charges, mais que depuis septembre 2023 le loyer n'en est plus payé de manière régulière. Elle indique avoir adressé à la défenderesse un commandement, le 17 octobre 2023, d'avoir à payer la somme de 203.538,04 euros TTC et qu'au jour de l'assignation elle reste à lui devoir la somme de 97.490 euros. Elle s'estime dès lors bien fondé à agir en référés contre la SAS LA SUITE 91. L'affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2024 puis a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été entendue à l'audience du 16 juillet 2024. A l'audience du 16 juillet 2024, la SCI [Localité 3] EXPANSION, représentés par son avocat, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation. Se référant à ses conclusions responsives régulièrement déposées, elle a maintenu ses demandes et porté sa demande de condamnation au paiement d'une provision à la somme de 57.720,70 euros TTC. En défense, la SAS LA SUITE 91, représentée par son avocat, se référant à ses conclusions écrites, a sollicité de : - La recevoir en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - A titre principal, prononcer la nullité du commandement de payer signifié le 17 octobre 2023 à la société LA SUITE 91 par la société SCI [Localité 3] EXPANSION ; - Dire n'y avoir lieu à l'acquisition de la clause résolutoire ; - A titre subsidiaire, dire mal fondées les demandes de la SCI [Localité 3] EXPANSION comme étant entachées d'une contestation sérieuse ; - Débouter la SCI [Localité 3] EXPANSION de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - A titre infiniment subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire ; - Constater qu'il n'existe plus aucun arriéré locatif du par la société LA SUITE 91 à la date de la rédaction des présentes ; - En tant que de besoin, lui accorder un délai de vingt-quatre mois pour lui permettre de régler toute somme éventuelle mise à charge ; - En tout état de cause, condamner, à titre provisionnel, la société SCI [Localité 3] EXPANSION à rembourser la somme de 18.505,36 euros à la société LA SUITE 91 ; - Condamner la société SCI [Localité 3] EXPANSION à communiquer l'intégralité des quittances depuis le mois d'octobre 2021 jusqu'à juin 2024 inclus sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu'au jour de la communication intégrale des dits documents cités ; - Condamner, à titre provisionnel, la société SCI [Localité 3] EXPANSION au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts à raison de la procédure abusive initiée ; - Condamner la société SCI [Localité 3] EXPANSION au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Elle fait valoir la mauvaise foi de la demanderesse en ce qu'elle a appelé en une seule fois plusieurs taxes d'un montant global de 170.000 euros la mettant nécessairement en difficulté de paiement, sans que cela ne résulte d'un accord entre les parties et alors que le commandement de payer était délivrer le mois suivant et que les relances antérieures n'avaient pas été portées à sa connaissance. Elle indique qu'elle a néanmoins régularisé de nombreux paiements pour réduire cette dette et qu'en outre le décompte du 11 juillet 2023 est erroné. Elle considère qu'aucune démarche amiable n'a été réalisée antérieurement à la présente procédure, ce qui démontre la déloyauté de la bailleresse et suppose que, les locaux voisins étant exploités par le même groupe commercial que la bailleresse, celle-ci cherche à l'évincer pour permettre l'expansion de l'enseigne voisine. Elle évoque par ailleurs l'imprécision du commandement de payer et l'existence d'erreurs dans celui-ci, susceptibles de relever d'une contestation sérieuse, dans un contexte où l'ensemble des justificatifs n'a pas été produit en demande. Elle ajoute que les charges appelées ne sont pas justifiées et que les pénalités demandées ne peuvent être accordées par le juge des référés. Elle sollicite enfin des délais de paiement en rappelant les nombreux paiements qu'elle a déjà effectués. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience. A l'issue des débats il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré au 6 septembre 2024 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS Il sera préalablement rappelé que les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Sur la nullité du commandement de payer La SAS LA SUITE 91 fait valoir la nullité du commandement de payer fondée sur la mauvaise foi du bailleur et l'imprécision du commandement. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le commandement de payer doit permettre au débiteur de connaître la nature et le détail des sommes qui lui sont réclamées. Le fait que ces sommes soient en partie erronées n'affecte en principe pas la validité du commandement sauf s'il apparaît que l'indication de ces sommes était entièrement erronée. Or, en l'espèce, les imprécisions et erreurs signalées par la SAS LA SUITE 91 ne sont pas de nature à entrainer la nullité du commandement de payer. En outre, l'article 1104 du code civil prévoit quant à lui que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d'ordre public. Mais outre que cette disposition n'est pas une condition susceptible d'être évoquée à l'appui d'une nullité du commandement de payer, il est relevé que les éléments soulevés à l'appui d'une intention de faire partir le locataire au profit d'une autre société du même groupe ou ayant le même gérant, procèdent d'une hypothèse non démontrée. Enfin, la régularisation tardive et regroupée des taxes exigibles ne saurait constituer une démonstration de la mauvaise foi invoquée dès lors que ces taxes sont bien exigibles en application du contrat et que le principe en est connu du preneur. En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de nullité du commandement de payer. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, la SCI [Localité 3] EXPANSION justifie, par la production du bail en date du 26 septembre 2016, du commandement de payer délivré par commissaire de justice le 17 octobre 2023 et du décompte actualisé au 1er juillet 2024, que son locataire a cessé de payer ses loyers, charges et taxes. Le bail stipule en son article 24 qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Le bailleur a fait délivrer à la SAS LA SUITE 91, le 17 octobre 2023, un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-51 du code de commerce, d'avoir à payer la somme de 203.538,04 euros au titre des loyers et charges impayés au 9 octobre 2023 inclus. Toutefois, au vu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu'elle résulte des éléments fournis et des débats, et des paiements effectués par celle-ci depuis la délivrance du commandement de payer qui, s'ils sont insuffisants pour faire face à la dette, témoignent de sa bonne volonté à y faire face, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie. Sur la demande de provision Au vu des décomptes produits, tenant compte des acomptes versés, l'obligation du preneur de payer la somme de 90.703,87 euros n'est pas sérieusement contestable au titre de l'arriéré des loyers, charges et taxes au 1er juillet 2024 inclus. Il convient d'accueillir la demande de provision à la hauteur de 90.703,87 euros, incluant les arriérés de loyers, charges et taxes arrêtés au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal. Les loyers continueront à être réglés conformément aux dispositions contractuelles. En cas de non-respect des délais accordés, il sera rappelé que le maintien dans les lieux de la SAS LA SUITE 91 causant un préjudice à la SCI [Localité 3] EXPANSION, celle-ci sera fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçue si le bail ne s'était pas trouvé résilié. Dans ce cadre, il convient de rappeler que les majorations demandées ainsi que la conservation du dépôt de garantie s'analysent comme une clause pénale qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances. Dès lors, ces demandes ne présentent pas de caractère incontestable. Sur la demande reconventionnelle en remboursement des provisions pour charges Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile précité, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La SAS LA SUITE 91 sollicite le remboursement des provisions appelées entre novembre 2023 et juin 2024, pour un montant global de 18.505,36 euros, fondée sur l'augmentation des charges de 340% sur cette période sans qu'une régularisation ne soit intervenue. Or, il apparaît cependant que la SCI [Localité 3] EXPANSION justifie l'augmentation des charges par celle des charges de la copropriété résultant notamment des factures de nettoyage et de la mise en place d'un contrat de gardiennage et de surveillance des locaux. Dès lors, l'obligation de remboursement dont se prévaut la SAS LA SUITE 91 n'apparait pas établie avec l'évidence requise devant le juge des référés. Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce point. Sur la demande reconventionnelle en provision pour dommages-et-intérêts La SAS LA SUITE 91 sollicite une provision sur dommages-et-intérêts en raison de la mauvaise foi avérée du bailleur et de sa volonté de faire pression sur le preneur pour qu'il libère les locaux sans coût supplémentaire. Cependant, outre que la demande n'est pas fondée, il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, de déterminer tant les obligations que la nature et l'étendue des responsabilités, ces appréciations relevant du juge du fond. Au cas présent, il ne résulte d'aucun des éléments produits que le principe comme le quantum de la responsabilité de la SCI [Localité 3] EXPANSION dans le préjudice invoqué par la SAS LA SUITE 91 seraient démontrés dans des conditions de nature à permettre l'octroi d'une provision ; il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande. Sur la demande reconventionnelle de communication de justificatifs L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé. Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel. En l'espèce, la SAS LA SUITE 91 sollicite la condamnation de la SCI [Localité 3] EXPANSION sous astreinte à lui communiquer l'intégralité des quittances depuis le mois d'octobre 2021 jusqu'à juin 2024. Mais la SAS LA SUITE 91 ne développe aucun moyen à l'appui de cette demande quelle ne fonde pas. Dès lors, elle échoue à démontrer l'existence d'un motif légitime à l'appui de sa demande de communication de pièces. Sur les frais et dépens La SAS LA SUITE 91, partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé. En application de l'article 700 du code de procédure civile, la SAS LA SUITE 91 sera condamnée à payer à la SCI [Localité 3] EXPANSION une indemnité de procédure qu'il est équitable de fixer à la somme de 1.500 euros. PAR CES MOTIFS, Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande d'annulation du commandement de payer ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ; CONDAMNE la SAS LA SUITE 91 à payer à la SCI [Localité 3] EXPANSION la somme provisionnelle de 90.703,87 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés au 1er juillet 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal ; DIT que les intérêts échus des capitaux produiront intérêts dans les conditions fixées par l'article 1343-2 du code civil ; SUSPEND les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SAS LA SUITE 91 se libère de la provision allouée par le versement de 23 mensualités de 3.780 euros et une vingt-quatrième mensualité pour le solde, à verser en plus des loyers et charges courants ; DIT que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 10 du mois suivant celui de la signification de l'ordonnance et les suivants avant le 10 de chacun des mois suivants ; DIT qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leur échéance : - l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, - les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, - la clause résolutoire produira son plein et entier effet, - il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la SAS LA SUITE 91 et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés, - la SAS LA SUITE 91 devra payer mensuellement à la SCI [Localité 3] EXPANSION, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ; RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de provisions et de communication de pièces ; CONDAMNE la SAS LA SUITE 91 aux dépens ; CONDAMNE la SAS LA SUITE 91 à payer à la SCI [Localité 3] EXPANSION la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes. Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 6 septembre 2024, et nous avons signé avec le greffier. Le Greffier, Le Juge des Référés,