Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 24/00627

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français Tribunal judiciaire d’EVRY Pôle des urgences civiles Juge des référés Ordonnance du 13 décembre 2024 MINUTE N° 24/______ N° RG 24/00627 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QFBL PRONONCÉE PAR Virginie BOUREL, Vice-Présidente, Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 8 novembre 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé ENTRE : Madame [R] [B] épouse [S] demeurant [Adresse 6] représentée par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocate postulante au barreau de l’ESSONNE et par Maître Elodie VITAL-MARSEILLE, demeurant [Adresse 5], avocate plaidante au barreau de MARSEILLE DEMANDERESSE D'UNE PART ET : Association des PECHEURS DE [Adresse 14] dont le siège social est sis [Adresse 7] représentée par Maître Cécile MONCALIS de la SELARL BECAM-MONCALIS, avocate au barreau de l’ESSONNE DÉFENDERESSE D'AUTRE PART ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte délivré le 14 juin 2024, Madame [R] [S] née [B] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Evry, l'ASSOCIATION DES PECHEURS DE [Adresse 14], au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir : - désigner tel expert judiciaire qu'il plaira avec pour mission d'évaluer la valeur locative des emplacements occupés par I'ASSOCIATION DES PECHEURS DE [Adresse 14] à travers ses adhérents sur les parcelles acquises par Madame [R] [S] née [B] avec pour mission de : - se rendre sur place, - recenser le nombre de chalets et/ou pontons implantés sur la parcelle de Madame [R] [S] née [B], - déterminer la valeur locative des emplacements occupés par les chalets et/ou pontons, - condamner, à titre provisionnel, I'ASSOCIATION DES PECHEURS DE [Adresse 14] au paiement d'une somme de 46.920 euros au titre des loyers ou indemnité d'occupation ayant couru du 8 juin 2022 au 8 juin 2024, - réserver l'article 700 et dépens. Au soutien de ses prétentions, Madame [R] [S] née [B] expose que : - suivant acte du 7 juin 2022, elle a acquis de la SCI GC'INVEST, placée en liquidation judiciaire, une partie occupée d'un étang sur lequel sont installées des cabanes avec ponton appartenant aux titulaires d'actions de pêche, dans le cadre de leur activité de pêche de loisirs, moyennant le prix de 300.000 euros, - l'ASSOClATlON DES PECHEURS DE [Adresse 14], regroupant l'ensemble des actionnaires, perçoit une cotisation annuelle (en 2021, d'un montant annuel de 600 euros pour une pratique de la pêche de jour ou 750 euros pour une pratique de la pêche jour et nuit) de ses adhérents et en contrepartie, elle alimente l'étang en poissons et finance les charges de l'entretien du site, - peu de temps après l'acquisition de Madame [R] [S] née [B], l'association a pris contact avec cette dernière afin d'établir un bail et garantir ainsi à ses adhérents la jouissance des emplacements occupés, - or, Madame [R] [S] née [B], n'ayant reçu que peu d'informations lors de l'acquisition a dû consentir à faire son affaire personnelle des actions visant à faire percevoir les droits de pêche attachés au fonds mais, alors que l'étang est exploité et occupé par les adhérents de l'association, elle n'a perçu aucun règlement, notamment en l'absence d'accord sur le montant du loyer, - en effet, l'ASSOCIATION DES PECHEURS DE [Adresse 14] fonde sa proposition sur une expertise non contradictoire du 28 octobre 2020, réalisée par Monsieur [G] [U] qui conclut à une valeur d'ensemble moyenne annuelle de 345 euros hors charge par chalet, que conteste Madame [R] [S] née [B], - elle justifie donc d'un intérêt légitime à faire fixer, avant tout procès, le montant du loyer auquel elle peut prétendre en sa qualité de propriétaire, et à solliciter, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation ou de loyer égale à 345 euros par chalet et par an, à parfaire selon les conclusions de l'expert judiciaire. Initialement appelée le 9 juillet 2024 et après un renvoi au 20 septembre suivant, l'affaire a été appelée à l'audience du 8 novembre 2024 au cours de laquelle, Madame [R] [S] née [B], par avocat, a déposé ses pièces telles que visées dans ses écritures et soutenu ses conclusions, réitérant ses demandes au visa des articles 145 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, répliquant aux prétentions adverses et ajoutant, à titre subsidiaire, de : - condamner, à titre provisionnel, I'ASSOCIATION DES PECHEURS DE [Adresse 14] au paiement d'une indemnité d'occupation ou loyer provisionnel d'un montant de 23.460 euros par an, soit 345 euros par mois, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise. Madame [R] [S] née [B] soutient que, malgré l'argumentation adverse, il n'existe aucun pourparlers ou discussion en cours et qu'en dépit des efforts qu'elle a consentis, les parties n'ont pu s'entendre sur le prix des loyers à verser, I'ASSOCIATION DES PECHEURS DE [Adresse 14] cherchant à imposer un prix annuel de 23.460 euros calculé sur la base du rapport d'expertise obsolète non contradictoire. L'ASSOCIATION DES PECHEURS DE [Adresse 14], représentée par avocat, s'est référée à ses conclusions sollicitant du juge, au visa des articles 145 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile de débouter Madame [R] [S] née [B] de l'intégralité de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'ASSOCIATION DES PECHEURS DE [Adresse 14] s'oppose à la demande d'expertise en l'absence de motif légitime, des discussions étant en cours depuis l'acquisition du bien par Madame [R] [S] née [B] sur la régularisation d'une convention ou d'un bai. Elle ajoute qu'il n'a jamais été question d'un procès ou d'un litige entre les parties, le retard pris dans la finalisation de cet acte étant davantage dû au manque de réactivité de la part de l'association. Elle précise que la mesure s'avère inutile du fait que Madame [R] [S] née [B] a déjà connaissance des données sollicitées et est parfaitement informée de la situation depuis l'achat du terrain comme elle a pu le constater par elle-même sur site lors de ses deux visites. Concernant le versement d'une indemnité d'occupation ou d'un loyer au propriétaire du terrain nu occupé, l'ASSOCIATION DES PECHEURS DE [Adresse 14] rappelle qu'elle n'en conteste pas le principe mais conteste le montant demandé qui ne repose sur aucun loyer préalablement fixé entre les parties et ne résulte pas d'un contrat écrit. Elle conclut donc qu'en aucun cas ce prix ne peut être considéré comme incontestable à défaut de connaître les autres éléments essentiels devant constituer l'accord écrit entre les parties. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement et aux notes d'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 13 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé et qu'il résulte de ces dispositions que justifie d'un motif légitime la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel. Madame [R] [S] née [B] souhaite faire établir la valeur locative des emplacements occupés par les chalets et/ou pontons installés sur l'étang dont elle est propriétaire. Elle produit l'acte authentique du 7 juin 2022 justifiant de sa qualité de propriétaire, le rapport d'expertise de la valeur locative réalisé 18 février 2022 par le cabinet [U] ainsi que des courriels et le projet de convention établi par l'ASSOCIATION DES PECHEURS DE [Adresse 14]. L'ASSOCIATION DES PECHEURS DE [Adresse 14] s'oppose à la demande d'expertise, aux motifs que la mesure est inutile et sans intérêt du fait du rapprochement des parties afin d'établir un contrat lié à l'occupation, qui, de plus ont à leur disposition tous les éléments nécessaires et notamment 2 expertises amiables, afin de déterminer le montant du loyer. Il convient de relever que malgré les éléments produits par les parties, elles ne parviennent pas à s'accorder et que la mesure d'instruction sur la valeur locative du bien est de nature à permettre de contribuer à trancher un litige en germe, y compris sur les indemnisations qui pourraient être sollicitées. Madame [R] [S] née [B] est ainsi bien fondée à solliciter la détermination par voie d'expertise judiciaire de la valeur locative du bien immobilier occupé dont elle est propriétaire et pour lequel elle ne perçoit aucun loyer ou indemnité d'occupation. Elle justifie ainsi d'un motif légitime à voir ordonner une mesure d'expertise technique judiciaire au contradictoire de l'ensemble des parties dans la perspective d'une action judiciaire qui est en germe, dans les termes du dispositif ci-dessous. Les mesures réclamées avant tout procès sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile ne sont pas destinées à éclairer le juge qui les ordonne mais le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite en vue d'un éventuel procès au fond. En conséquence, la provision à valoir sur les frais d'expertise sera mis à la charge du demandeur à celle-ci, Madame [R] [S] née [B]. Sur la demande de provision Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l'intérieur de cette limite la somme qu'il convient d'allouer au requérant. En l'espèce, Madame [R] [S] née [B] sollicite la condamnation, à titre provisionnel, de I'ASSOCIATION DES PECHEURS DE [Adresse 14] à lui payer : - à titre principal, la somme de 46.920 euros au titre des loyers ou indemnité d'occupation ayant couru du 8 juin 2022 au 8 juin 2024, - à titre subsidiaire, la somme de 23.460 euros par an, soit 345 euros par mois au titre d'une indemnité d'occupation ou loyer provisionnel dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise. L'ASSOCIATION DES PECHEURS DE [Adresse 14] s'oppose à cette demande, soutenant qu'elle est fondée sur un rapport d'expertise qu'elle-même conteste et qu'en l'absence de montant de loyer fixé et de convention signée, la demande est sérieusement contestable. Force est de constater que Madame [R] [S] née [B] fonde sa demande sur un rapport dont elle conteste l'évaluation et que le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut statuer sur ces éléments techniques. De plus, à l'appui de sa demande de provision, elle ne verse au débat aucune pièce justifiant du caractère non sérieusement contestable de sa demande à l'égard de I'ASSOCIATION DES PECHEURS DE [Adresse 14], puisqu'il n'existe aucun lien juridique entre eux, la mesure d'expertise sollicitée ayant précisément pour objet de déterminer le nombre de chalets et/ou pontons implantés sur sa parcelle ainsi que leur valeur locative, permettant ainsi la conclusion d'une convention d'occupation. Le rapport d'expertise de la valeur locative réalisé 18 février 2022 par le cabinet [U], qui ne l'a pas été au contradictoire de toutes les parties et est de surcroît contesté, ne saurait caractériser l'existence d'une obligation non sérieusement contestable. Dès lors, il convient de constater que la demande de paiement provisionnel se heurte à des contestations sérieuses et qu'il n'y a pas lieu à référé sur cette demande. Sur les frais irrépétibles et les dépens Les dépens ne peuvent être réservés, conformément aux dispositions de l'article 491 du code de procédure civile, et seront laissés à la charge du demandeur. En absence de partie perdante, l'équité commande de laisser à chacune des parties la charge des frais qu'elle a exposés, il n'y a donc pas lieu d'appliquer l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort : ORDONNE une expertise judiciaire, au contradictoire de l'ensemble des parties et désigne pour y procéder : Monsieur [T] [H] expert judiciaire près la cour d'appel de Paris HEBERT EXPERTISES [Adresse 4] [Localité 8] tél : [XXXXXXXX03] fax : [XXXXXXXX02] email : [Courriel 12] avec pour mission de : - convoquer les parties et leurs conseils et, dans le respect du principe de la contradiction, - se rendre dans sur place à l'étang situé à [Adresse 14] à [Localité 11], - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, entendre tous sachants, - recenser le nombre de chalets et/ou pontons implantés sur la parcelle de Madame [R] [S] née [B], - estimer la valeur locative des emplacements occupés par les chalets et/ou pontons, RAPPELLE qu'en application de l'article 278 du code de procédure civile, l'expert peut prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ; DIT que pour procéder à sa mission l'expert devra : - convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise, - se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s'il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d'exécution, le dossier des ouvrages exécutés, - se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis, - à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations, l'actualiser ensuite dans le meilleur délai : - en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ; - en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent ; - en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ; - en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ; - au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse ; communication d'un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations : - en fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, - en rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; FIXE à la somme de 3.000 euros le montant de la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par Madame [R] [S] née [B], auprès du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 10] à [Localité 13] ([Courriel 15] / tél : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX09]) dans un délai de six semaines au plus tard après la date de délivrance par le greffe aux parties de la présente ordonnance, sans autre avis ; DIT que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet ; DIT que l'expert sera saisi de sa mission par l'envoi d'une copie certifiée conforme de la présente ordonnance et ne commencera ses opérations qu'après avis de la consignation qui lui sera adressée par le greffe ; DIT que l'expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport, auquel sera joint, le cas échéant, l'avis du technicien qu'il s'est adjoint, sous la forme d'un exemplaire papier et numérique sous la forme d'un fichier PDF (CD ou clé USB) au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d'Evry, [Adresse 10] à [Localité 13] dans un délai de 6 mois à compter de l'avis de la consignation effectuée qui lui sera adressée par le greffe, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ; DIT que l'expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport à chacune des parties sous la forme papier ou numérique en fonction du choix des parties et à défaut de précision sous la forme numérique et en fera mention dans son rapport ; DIT qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ; DIT que l'exécution de la mesure d'instruction sera suivie par le magistrat en charge du contrôle des expertises ; INVITE les parties, dans le but de limiter les frais d'expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l'outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l'expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d'expertise ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision de Madame [R] [S] née [B] ; REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ; DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; LAISSE les dépens à la charge de Madame [R] [S] née [B]. Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 13 décembre 2024, et nous avons signé avec le greffier. Le Greffier, Le Juge des Référés,