Cour d'appel, 25 novembre 2024. 24/01026

MINUTE N° 24/524 Copie exécutoire à : - Me Joseph WETZEL - Me Céline LAURAIN Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE ARRET DU 25 Novembre 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/01026 - N° Portalis DBVW-V-B7I-IIIH Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim APPELANTE : Madame [H] [P] [Adresse 2] [Adresse 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024/1774 du 23/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représentée par Me Joseph WETZEL, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉ : Monsieur [V] [G] [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Céline LAURAIN, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 23 septembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de : Mme FABREGUETTES, présidente de chambre Mme DESHAYES, conseillère M. LAETHIER, vice-président placé qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : M. BIERMANN ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Par contrat en date du 26 janvier 2021, Monsieur [V] [G] a donné à bail à Madame [H] [P] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 380 euros, outre 40 euros de provision sur charges. Reprochant à la preneuse d'être à l'origine de nuisances sonores et troubles, M. [G] a, par assignation délivrée le 31 octobre 2023, fait citer Mme [P] devant le juge des contentieux de la protection afin de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la preneuse avec dispense ou réduction du délai prévu par le code des procédures civiles d'exécution et la voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation de 420 euros par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif. Par jugement contradictoire rendu le 13 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim a : prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties ; condamné en conséquence Mme [P] à évacuer les lieux loués de sa personne, de ses biens mobiliers et de tout occupant de son chef ; condamné celle-ci à payer à M. [G] une indemnité d'occupation mensuelle de 420 euros à compter du jugement et jusqu'à complète évacuation des lieux et restitution des clés, avec indexation aux conditions du bail ; condamné Mme [P] à payer à M. [G] la somme de 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; débouté M. [G] de ses plus amples demandes ; condamné Mme [P] aux dépens. Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu que le bailleur justifiait de façon incontestable des nuisances causées par la preneuse par la production de plusieurs pièces, à savoir un courrier et des photographies émanant d'une voisine de l'intéressée se plaignant de son occupation des parties communes par divers objets et déchets, des mails du syndic informant M. [G] des agissements de sa preneuse, des courriers adressés par le syndic à Mme [P] l'invitant à respecter le règlement intérieur de l'immeuble, ainsi que deux plaintes d'occupants de l'immeuble dénonçant des bruits nocturnes et une situation invivable. Il a par ailleurs rejeté la demande en suppression ou réduction du délai d'évacuation, en relevant que la preneuse déclarait ne pas souhaiter se maintenir dans les lieux et que les faits n'étaient pas suffisamment graves pour justifier cette suppression ou réduction. Mme [P] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 7 mars 2024. En application de l'article 905 du code de procédure civile, par ordonnance du 9 avril 2024, l'affaire a été fixée à bref délai, à l'audience du 23 septembre 2024. Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 29 août 2024, Mme [P] demande à la cour de déclarer son appel recevable et bien fondé, infirmer la première décision sauf en ce qu'elle a débouté M. [G] de ses plus amples demandes, et, statuant à nouveau : débouter M. [G] de l'intégralité de ses fins et conclusions, à titre subsidiaire, octroyer à Mme [P] les plus larges délais pour évacuer les lieux, condamner M. [G] aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et d'appel. Au soutien de son appel, Mme [P] fait essentiellement valoir que, dès son arrivée, elle a constaté une mésentente au sein de la copropriété et a été mal reçue par certains occupants compte tenu notamment de ce qu'elle possède des chats et de ce qu'elle a, pendant un temps, accepté d'entreposer dans un local commun de l'immeuble, du matériel pour une association dont elle fait partie. Elle expose avoir fait l'objet d'une surveillance par certains voisins, notamment M. [Y], lequel a, pour ce faire, porté atteinte à l'intimité de sa vie privée. Elle conteste être à l'origine des faits reprochés, rappelant que plusieurs habitants occupent l'immeuble et qu'il n'est pas démontré qu'elle seule serait à l'origine des portes laissées ouvertes ou des bruits nocturnes alors qu'elle est une veuve âgée de 77 ans. Elle souligne l'acharnement de voisins qui la désignent pour tout fait survenant dans ou à proximité de l'immeuble, sur la base de simples suppositions. Elle rappelle être à jour de ses loyers et confirme être à la recherche d'un nouveau logement, compte tenu de la mauvaise ambiance régnant dans l'immeuble, mais n'avoir pas trouvé à se reloger, sollicitant en conséquence l'octroi de délais pour quitter les lieux. Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, M. [G] demande à voir confirmer le jugement du 13 février 2024 en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties et condamné Mme [P] à quitter les lieux et à lui régler une indemnité d'occupation ainsi qu'une indemnité de procédure, en sus des dépens. Il sollicite en outre la condamnation de Mme [P] à lui payer une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens. En réplique, M. [G] se fonde sur l'obligation de jouissance paisible du preneur prévue à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et se prévaut des plaintes du voisinage et du syndic dénonçant l'occupation des parties communes par l'intéressée et un comportement inadapté (bruits intempestifs, menaces ou insultes), troublant les autres occupants de l'immeuble et ce particulièrement depuis le printemps de l'année 2022. Il précise que Mme [P] n'a pas donné suite aux diverses démarches effectuées auprès d'elle et qu'il a lui-même été mis en demeure d'agir. Il conteste les allégations adverses quant à une mauvaise ambiance générale entre les occupants de l'immeuble alors qu'aucune difficulté n'a été signalée au syndic, autre que celle concernant Mme [P] et qu'au moins trois des six résidents de l'immeuble se plaignent du comportement de cette dernière. Il se prévaut de plusieurs témoignages attestant de l'existence d'un trouble anormal du voisinage par Mme [P] et de la persistance des difficultés au début de l'année 2024, soit postérieurement à l'audience devant le tribunal de proximité, l'intéressée s'étant montrée agressive envers ses voisins et les salariés du syndic. La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 25 novembre 2024. MOTIFS Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ; Sur la demande en résiliation du bail Les articles 1224 et suivants du code civil organisent la faculté pour le juge de prononcer la résolution d'un contrat en cas d'inexécution grave. L'article 1741 du code civil dispose plus spécifiquement que le contrat de location se résout par le défaut respectif du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements. En vertu des dispositions de l'article 1728 du code civil et 7b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d'user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Il appartient au demandeur de fournir tous éléments de preuve utiles démontrant la réalité des fautes alléguées et au juge d'apprécier si la ou les fautes reprochées au preneur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation judiciaire. En l'espèce, le premier juge a énuméré la multiplicité des pièces attestant du comportement inadapté de Mme [P], caractérisé tant par le non-respect des règles de vie commune (porte claquée ou maintenue en position ouverte ou fermée, dépôt d'objets dans les parties communes) que par des bruits excessifs (cris la nuit, insultes envers les autres occupants) et en a ainsi déduit, à juste titre, le caractère incontestable de nuisances constituant un manquement à son obligation de jouissance paisible. Si Mme [P] conteste être à l'origine de ces troubles, elle ne produit aucune pièce de nature à contredire les déclarations concordantes des autres occupants de l'immeuble qui indiquent expressément l'avoir entendue ou vue crier ou claquer les portes. Elle ne conteste d'ailleurs pas avoir adopté un ton élevé à l'encontre de ses voisins ni avoir entreposé divers objets dans les parties communes, son explication quant au fait qu'il s'agissait d'un dépôt temporaire d'objets appartenant à une association étant peu vraisemblable au vu des photographies produites, montrant des cartons, végétaux desséchés et autres objets (caddie) tant en mars 2022 qu'en mars 2024. L'intimé produit en outre de nouvelles pièces relatant des agressions verbales de Mme [P] envers des voisins ou le personnel du syndic, intervenues depuis la décision déférée. La réitération et la gravité des faits dénoncés justifient la décision de résiliation rendue par le premier juge, qui sera donc confirmée. Sur la demande de délais d'évacuation Conformément aux articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion de l'occupant d'un lieu habité ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7 permettant au juge d'accorder des délais renouvelables chaque fois que le relogement des personnes expulsées ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Selon les dispositions de l'article L412-4 dudit code tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, la durée des délais prévus à l'article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est notamment tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement et du délai prévisible de relogement des intéressés. Mme [P] se prévaut de la faiblesse de ses revenus et de ce qu'elle n'a pas encore de perspective de relogement. Elle ne justifie toutefois, contrairement à ses allégations, d'aucune demande de logement social et ne produit aucune pièce démontrant des démarches de relogement, malgré les déclarations faites à l'audience du 9 janvier 2024 selon lesquelles elle déménagerait dès que possible. Au vu du motif de la résiliation et de l'absence de recherches effectives de relogement, la demande en délais d'évacuation sera rejetée. Sur les frais et dépens La procédure judiciaire ayant été rendue nécessaire par les manquements de la preneuse à ses obligations, il y a lieu de confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné Mme [P] aux dépens et à verser une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles. Son appel étant mal-fondé, elle sera également condamnée aux dépens de la procédure d'appel et à verser à M. [G] une somme de 900 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, CONFIRME le jugement rendu le 13 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim ; Y ajoutant, DEBOUTE Madame [H] [P] de sa demande en délais d'évacuation ; CONDAMNE Madame [H] [P] à payer à Monsieur [V] [G] une somme de 900 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [H] [P] aux entiers dépens de la procédure d'appel. Le Greffier La Présidente