Cour d'appel, 06 juin 2023. 21/02739

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 06 JUIN 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02739 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDDB4 Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Décembre 2020 -Juge des contentieux de la protection d'AULNAY SOUS BOIS - RG n° 11-19-0046 APPELANTS Monsieur [O] [C] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Doriane LALANDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS Madame [E] [K] ÉPOUSE [C] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Doriane LALANDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS INTIMEE S.C.I. AMANI [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Noureddine HABIBI ALAOUI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 93 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Michel CHALACHIN, président Mme Anne-Laure MEANO, présidente Mme Marie MONGIN, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Victoria RENARD ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 10 décembre 2016, la société civile immobilière Amani a donné à bail à M. [O] [C] et Mme [E] [K] épouse [C] un logement situé [Adresse 1]. Ayant constaté de nombreux désordres qu'ils ont signalés au propriétaire par courriers recommandés avec accusés de réception des 15 mai et 20 juin 2018, M. et Mme [C] ont suspendu le règlement du loyer. Le 29 août 2018, la SCI Amani a fait délivrer à M. et Mme [C] un congé pour reprise. Par acte d'huissier en date du 25 mars 2019, la SCI Amani fait délivrer à M. et Mme [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par exploit d'huissier du 1er août 2019, la SCI Amani a fait assigner M. et Mme [C] devant le tribunal de proximité d'Aulnay-sous-bois afin d'obtenir la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, l'expulsion de M. et Mme [C] et leur condamnation solidaire aux charges et loyers impayés, ainsi qu'à une indemnité d'occupation. Par jugement du 11 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection a ainsi statué : Constate l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation à la date du 25 mai 2019 du bail consenti le 10 décembre 2016 par la SCI Amani à M. et Mme [C] pour le logement situé à [Adresse 1] ; Ordonne l'expulsion de M. et Mme [C] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux à compter de la signification de la présente décision ; Rappelle que par application des articles L412-1 et R412-1 du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; Dit que, conformément aux dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de M. et Mme [C], en un lieu qu'ils auront choisi, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à M. et Mme [C] d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois ; Condamne solidairement M. et Mme [C] à verser à la SCI Amani une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'au 15 octobre 2020, puis à une somme seulement égale au dernier montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la complète libération des lieux, solidairement tant que cette indemnité aura le caractère d'une dette ménagère ; Condamne solidairement M. et Mme [C] à verser à la SCI Amani la somme de 29 625 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation au 15 octobre 2020, échéance d'octobre 2020 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter 25 mars 2019 sur la somme de 9 770 euros et de la présente décision pour le surplus ; Condamne in solidum M. et Mme [C] à verser à la SCI Amani la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute la SCI Amani du surplus de ses demandes ; Condamne in solidum M. et Mme [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 25 mars 2019, de l'assignation du 1er août 2019 puis 29 janvier 2020 et de sa notification au préfet ; Prononce l'exécution provisoire de la présente décision ; Dit qu'une copie de la présente décision sera transmise au préfet de Seine Saint-Denis en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Par acte du 19 janvier 2021, la SCI Amani a fait délivrer à M. et Mme [C] un commandement de quitter les lieux dans le délai de deux mois. Par déclaration reçue au greffe le 9 février 2021, M. et Mme [C] ont interjeté appel de cette décision, et, par conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2021, ils demandent à la cour de : - recevoir M. et Mme [C] en leurs écritures et les en dire bien fondés, Y faisant droit, - infirmer dans son intégralité le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 11 décembre 2020, Statuant à nouveau, A titre principal, - dire et juger que le contrat de bail meublé daté du 10 décembre 2016 sera requalifié en contrat de bail de logement non meublé de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction, - fixer le loyer à la somme de 450 euros mensuels eu égard à la surface réelle du bien et son état de manière rétroactive à compter de juin 2018, - condamner la SCI Amani à rembourser à M. et Mme [C] la somme de 2 380 euros au titre des loyers perçus entre juin et septembre 2018, dire et juger que le non-paiement des loyers par M. et Mme [C] entre octobre 2018 et février 2021 est justifié au regard du trouble de jouissance qu'ils supportent, - constater que M. et Mme [C] ont réglé leurs loyers de novembre 2016 à septembre 2018, - constater que le logement de M. et Mme [C] est assuré, - constater que le clause résolutoire de leur contrat de bail n'est pas acquise, A titre subsidiaire, - dire et juger que le contrat de bail meublé daté du 10 décembre 2016 sera requalifié en contrat de bail de logement non meublé de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction, - fixer le loyer à de plus justes proportions eu égard à la surface réelle du bien et son état de manière rétroactive à compter de juin 2018 ; - condamner la SCI Amani à rembourser à M. et Mme [C] la différence entre les loyers perçus entre juin et septembre 2018 et le montant des loyers arrêté judiciairement, - dire et juger la dette locative de M. et Mme [C] est fixée à la somme de 13 950 euros (450 euros mensuels de lover × 31 mois arrêtés à avril 2021) compte tenu de leur trouble de jouissance, - octroyer des délais de paiement de 24 mois à M. et Mme [C] à hauteur de 500 euros mensuels et le règlement du solde au 24ème mois, - octroyer à M. et Mme [C] un délai de 24 mois pour quitter le bien, En tout état de cause, - condamner la SCI Amani à verser à M. et Mme [C] la somme de 32 395 euros (1 045 euros x 31 mois arrêtés à avril 2021) à titre de dommages intérêts en raison de leur préjudice de jouissance, - condamner la SCI Amani à régler à M. et Mme [C] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI Amani aux entiers dépens. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 31 mai 2021, la SCI Amani demande à la cour de : - Débouter les époux [C] de l'ensemble de leurs chefs de demande, - Confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 décembre 2020, - Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 10 décembre 2016, - Constater le défaut de production de l'attestation assurance habitation et prononcer de droit la résiliation du bail, Subsidiairement, Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux tort et griefs de M. et Mme [C], - Ordonner en conséquence l'expulsion des lieux loués sis [Adresse 1], [Localité 2] de M. et Mme [C] [O] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, - Condamner solidairement et conjointement M. et Mme [C] à payer à la SCI Amani 41 625 euros à titre d'arriéré de loyers et indemnités d'occupation à mai 2021, avec possibilité de réactualisation de la dette locative au jour de l'audience, - Fixer à la somme de 1 045 euros augmentée de 25%, soit 1 306 euros, le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due à compter du 27 mai 2019, jusqu'à parfaite libération des lieux, remise des clés et établissement d'un état des lieux de sortie contradictoire ou en présence d'un huissier de justice, - Condamner les époux [C] à payer à la SCI Amani la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure dilatoire, - Condamner les époux [C] à payer à la SCI Amani la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile, - Les condamner aux entiers dépens . L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2023. SUR CE, Considérant que les époux [C] invoquent à l'appui de leur appel un certain nombre de désordres dans le logement donné à bail, déjà évoqués devant le premier juge, lequel a rappelé, à juste titre, que ces désordres ne rendant pas le logement inhabitable, les locataires ne pouvaient s'abstenir de régler leur loyer sans autorisation judiciaire ; Que c'est donc à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le 25 mai 2019, la somme réclamée dans le commandement de payer n'ayant pas été réglée dans les deux mois de sa signification ; Que la cour observe que les appelants ne versent pas aux débats d'attestation d'assurance à jour mais seulement un document émanant de la Banque Postale indiquant une date d'effet de l'assurance habitation au 4 juillet 2018 et une date d'échéance au mois de juillet 2019 (pièce n°7) ; Que la cour ne peut donc comme cela lui est demandé dire que les époux [C] sont assurés ; Que le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail au 25 mai 2019 ; Que la demande de requalification du bail est donc sans objet ; Considérant quant à la superficie du logement que les appelants indiquent que celle-ci serait « d'environ 45 m² selon l'huissier de justice » ; qu'outre que cette affirmation est trop imprécise pour être retenue, le logement ne serait pas inférieur de plus de 1/20 à la superficie de 55m² mentionnée dans le bail, de sorte qu'il n'y a pas lieu à réduction de loyer ; Que s'agissant de la superficie d'une des chambres, le décret du 30 janvier 2002 ne prohibe pas l'existence d'une pièce inférieure 9m² dans un logement de 55 m² mais impose l'existence d'une pièce d'au moins 9 m² ou d'un volume habitable de 20m³ ; quant à la fenêtre de cette chambre, ce n'est pas l'impossibilité d'ouvrir la fenêtre qui est décrite par l'huissier, mais l'absence de ferme-imposte et d'élément permettant de bloquer la fenêtre en position ouverte qui sont évoqués par l'huissier ; Que s'agissant du voisinage avec une boulangerie, là encore les locataires ne pouvaient que s'apercevoir dès la visite du logement, des risques d'inconvénients de ce voisinage, qui n'excèdent cependant pas les troubles normaux du voisinage ; Que quant aux prises électriques qui seraient cassées, il convient de rappeler qu'elles constituent des réparations incombant aux locataires ; que par ailleurs, il apparaît sur les clichés photographiques pris par l'huissier qu'un branchement d'une rallonge électrique a été effectué sur la prise alimentant le chauffe-eau ; Que les appelants seront déboutés de leur demande de réduction rétroactive du loyer en réparation d'un préjudice de jouissance qui n'est pas démontré ; Considérant quant à la demande de délai de payement, que compte tenu de l'importance de la dette, 41 625 euros au mois de mai 2021, dette que les époux [C] ont délibérément laissé s'accroître alors que Mme [C] a des revenus réguliers, il ne peut être fait droit à cette demande ; Que pour ces mêmes motifs, il n'y a pas lieur de faire droit à la demande de délai pour quitter les lieux ; Considérant qu'il ne sera pas non plus fait droit à la demande de majoration de l'indemnité d'occupation sollicitée par le bailleur, mais sa créance sera actualisée, au mois de mai 2021 inclus, à la somme de 41 625 euros ; Que la demande de dommages-intérêts pour procédure dilatoire formée par la société bailleresse est insuffisamment caractérisée et sera rejetée ; Considérant que M. et Mme [C] seront condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'en équité à verser à la SCI Amani la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire, - Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant : - Déboute M. [O] [C] et Mme [E] [K] épouse [C] de l'ensemble de leurs demandes, - Déboute la SCI Amani de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation et de dommages-intérêts pour procédure dilatoire, - Actualise la dette de M. [O] [C] et Mme [E] [K] épouse [C] au mois de mai 2021 à la somme de 41 625 euros, - Condamne solidairement M. [O] [C] et Mme [E] [K] épouse [C] à verser cette somme de 41 625 euros à la SCI Amani, - Condamne in solidum M. [O] [C] et Mme [E] [K] épouse [C] à verser à la SCI Amani la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires, - Condamne in solidum M. [O] [C] et Mme [E] [K], épouse [C] aux dépens d'appel, La Greffière Le Président