Tribunal judiciaire, 28 avril 2025. 23/01172

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN 3ème chambre civile [Adresse 2] [Adresse 10] [Localité 4] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 23/01172 - N° Portalis DBW5-W-B7H-ILLB Minute : 2025/ Cabinet B JUGEMENT DU : 28 janvier 2025 prorogé au 28 Avril 2025 [D] [M] [X] [M] épouse [B] [K] [M] épouse [L] C/ [J] [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Marie LE BRET - 115 Me Sophie POUSSIN- 100 Copie certifiée conforme délivrée le : à : Me Marie LE BRET - 115 Me Sophie POUSSIN - 100 Préfecture du calvados JUGEMENT DEMANDEURS : Monsieur [D] [M] demeurant [Adresse 11] représenté par Me Marie LE BRET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 115 Madame [X] [M] épouse [B] demeurant [Adresse 7] représentée par Me Marie LE BRET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 115 Madame [K] [M] épouse [L] demeurant [Adresse 3] représentée par Me Marie LE BRET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 115 ET : DÉFENDEUR : Monsieur [J] [I] né le 24 Avril 1965 à [Localité 8] demeurant [Adresse 5] représenté par Me Sophie POUSSIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 100 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition PROCÉDURE : Date de la première évocation : 12 Septembre 2023 Date des débats : 03 Décembre 2024 Date de la mise à disposition : 28 janvier 2025 prorogé au 28 Avril 2025 EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 1er août 2018, M. [D] [M] et [Z] [Y], aux droits de laquelle viennent désormais ses héritiers, son mari, et ses deux filles [X] et [K] [M] ont donné à bail à M. [J] [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 650 euros hors charges. Par acte extrajudiciaire du 21 mai 2022, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 22 mai 2022, M. [D] [M] et Mmes [X] et [K] [M] ont fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 5 535 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de mai 2022 inclus. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 14 mars 2023, M. [D] [M], Mme [X] [M] épouse [B] et Mme [K] [M] épouse [L] (les consorts [M]) ont fait assigner M. [J] [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : – prononcer la résiliation judiciaire du bail des locaux sis [Adresse 6] ; – en conséquence, ordonner l’expulsion de M. [J] [I] ainsi que de toute personne et de tout bien présent de son chef ; – dire que, faute de libération des lieux dans le délai légal, il pourra y être contraint par tout moyen de droit, y compris ouverture des portes par serrurier et assistance de la force publique ; – être autorisé à faire transporter les meubles et effets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls des locataires ; – le condamner au paiement : * de la somme de 6 441 euros au titre des loyers et charges exigibles au terme échu de mars 2023 inclus, suivant décompte du 7 mars 2023 assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; * à compter du 1er avril 2023, une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers, charges et accessoires régulièrement appelés et révisables selon les mêmes conditions ; * de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites. Après 3 renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 6 août 2024, date à laquelle le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Caen a, par jugement avant dire droit : – ordonné la réouverture des débats à l’audience du 3 décembre 2024 ; – dit que les demandeurs devront justifier de la dénonciation de l’assignation à la préfecture du Calvados ; – enjoint aux parties de s’exprimer sur la recevabilité de la procédure ; – dit que la présente décision vaut convocation des parties ; – sursis à statuer sur l’ensemble des demandes ; – réservé l’ensemble des demandes et des dépens. À l’audience de réouverture des débats, les consorts [M], représentés par leur conseil s’en référant à ses conclusions n° 2 datées du 27 mai 2024 et déposées à l’audience, sollicitent d’entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : À titre principal, – déclarer leurs demandes recevables et bien fondées ; – constater que M. [J] [I] n’a pas déféré au commandement de payer visant la clause résolutoire dans les deux mois suivant sa délivrance ; – constater que le bail liant les parties portant sur le logement situé [Adresse 6] est résilié de plein droit le 22 juillet 2022 ; – dire et juger que, depuis cette date, M. [J] [I] est occupant sans droit ni titre des lieux ; – le débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; À titre subsidiaire, – constater que M. [J] [I] a manqué à ses obligations en tant que locataire ; – prononcer la résiliation judiciaire pure et simple du contrat de bail qui lui a été consenti le 1er août 2018 et ce, à ses torts exclusifs à la date du jugement restant à intervenir ; – réduire à de plus justes proportions la demande en dommages et intérêts formée par M. [J] [I] ; En tout état de cause, – débouter M. [J] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; – prononcer son expulsion pure, simple et immédiate des lieux qu’il occupe sis [Adresse 12], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique en cas de besoin ; – ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. [J] [I] ; – rappeler à M. [J] [I] qu’il lui appartient de restituer les lieux en parfait état d’entretien et de réparation à défaut sinon de devoir répondre de toutes les dégradations qui seraient constatées ; – condamner M. [J] [I] à leur payer : * la somme de 5 621,44 euros au titre des arriérés de loyers, charges, indemnités d’occupation provisoirement arrêtés au 31 mars 2023 ; * les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées et ce, en application de l’article 1231-6 du code civil ; * une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges contractuellement fixés et ce, à compter de la date effective de résiliation du bail et ce jusqu’à totale libération des lieux ; * la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; * la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens ; – ordonner la compensation des dettes réciproquement dues. M. [J] [I], représenté par son conseil s’en référant à ses conclusions n° 2 déposées à l’audience, sollicite de voir : À titre principal, – débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes ; – les condamner à lui payer la somme de 18 319,50 euros de dommages et intérêts en réparation de ses différents préjudices ; Subsidiairement, – déclarer non écrite la clause pénale contenue au bail ou, subsidiairement, écarter cette clause ; – limiter la créance au titre des arriérés de loyers à la somme de 4 738,21 euros ; – ordonner la compensation des sommes dues entre les parties ; Plus subsidiairement, – lui accorder des délais de paiement à raison de 24 échéances, ou à titre infiniment subsidiaire un échelonnement de 23 mensualités de 150 euros et la dernière du solde ; En tout état de cause, – condamner les demandeurs à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions. Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2025, prorogée au 28 avril 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Il y a également lieu de rappeler que, l’article 12 du code de procédure civile dispose que, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il est constant, en application de ce texte, qu’en l’absence de toute précision sur le fondement de la demande, les juges du fond doivent examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques conformément aux règles de droit qui leur sont applicables et doivent alors expliciter le fondement juridique de la demande dont ils sont saisis. Sur la recevabilité de la demande en résolution, subsidiairement en résiliation, du bail En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. L’article 24 IV de la loi précitée ajoute que, cette règle est également applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. En l’espèce, il ressort des débats que, l’assignation délivrée le 14 mars 2023 à M. [J] [I], contient une demande de constat de la résiliation du bail suivant acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, une demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave du locataire à ses obligations, notamment celle de payer le prix du bail aux termes convenus ; et que, l’assignation a été notifiée par voie électronique via le système EXPLOC à la préfecture du Calvados le 17 mars 2023, soit plus de 2 mois avant la date de la première audience, fixée au 12 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. Dès lors, la demande en résolution du bail, subsidiairement en résiliation du bail motivée notamment par l’existence d’une dette locative du preneur, formée par les consorts [M] à l’encontre de M. [J] [I] est recevable. Sur les demandes en paiement Conformément aux dispositions des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve et réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Les consorts [M] sollicitent la condamnation de M. [J] [I] au paiement de la somme totale de 5 621,44 euros décomposée comme suit : – 4 888,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 30 août 2023, terme de mai 2023 inclus ; – 733,23 euros au titre de la clause pénale contractuelle, représentant 15 % de la somme due au principal. Au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés Sur l’exception d’inexécution invoquée par le locataire En application des articles 1719 1° du code civil et 6 alinéa 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. L’alinéa 2 de l’article 6 précise que les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret, pris en Conseil d’État, n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017. L’alinéa 3, poursuit en indiquant que, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement, outre décent comme mentionné à l’alinéa 1er, un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement mais également d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et de faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués. Il est de jurisprudence constante que la connaissance de l’état des lieux par le locataire n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent et en bon état d’usage et de réparations. Le locataire quant à lui est obligé, en application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 1219 du code civil dispose toutefois qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Il est admis en application des articles 7 a) de la loi précitée et 1728 du code civil que, le locataire ne peut être admissible à suspendre le paiement des loyers que si le logement est inhabitable et ce, peu importe que l’absence de décence du logement se traduise par de graves troubles de jouissance pour le locataire. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 définissant la procédure de mise aux normes de conformité du logement non décent, en son alinéa 2, dispose que, l’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. L’article 843-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que, lorsque l’organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9, l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal de 18 mois. L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l’allocation de logement conservée lui soit versée. Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail. En l’espèce, M. [J] [I] soutient se prévaloir des manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un logement conforme et décent pour justifier du non-paiement des loyers réclamés. Il y a lieu de relever que, le juge n’a pas, au cours de la durée du bail été saisi par le locataire d’une demande de suspension de paiement des loyers et charges et que, ce n’est qu’au cours de la présente instance introduite par les consorts [M] aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers par le locataire que ce dernier invoque l’exception d’inexécution. En outre, si le locataire justifie de la mise en œuvre de la procédure prévue à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, par le biais de la saisine de la CAF du Calvados, laquelle à faire intervenir la société CDHAT aux fins de contrôler la décence du logement loué, le locataire n’est pas pour autant légitime à cesser de régler les échéances courantes de loyer, ce qui lui a notamment été rappelé par la CAF du Calvados dans ses courriers des 8 juin, 13 juillet et 19 décembre 2022 faisant suite au constat de non décence du logement. Dès lors, il incombe à M. [J] [I] qui invoque l’exception d’inexécution de faire la preuve de l’impossibilité totale d’habiter le logement. Si M. [J] [I] évoque les travaux convenus au bail qui ont été nécessités par un dégât des eaux durant l’occupation des anciens locataires, il ressort dudit bail conclu entre les parties que ceux-ci portaient sur la réfection de la chambre 1, de la salle de bain et du couloir d’accès aux chambres et qu’ils ont été réalisés antérieurement au contrôle de décence mandaté par la CAF, ou à tout le moins, qu’aucune difficulté liée à la non-décence n’est relative à ces pièces. Il ressort des pièces produites aux débats qu’un contrôle de décence a été effectué par la société CDHAT mandatée par la CAF suite à une visite à domicile en date du 18 mai 2022 et de laquelle il ressort que plusieurs critères d’évaluation de la décence du logement ne sont pas conformes et nécessitent la réalisation de travaux afin de rendre le logement conforme : – la pose de garde-corps aux fenêtres de la cuisine, du séjour côté voisin et de l’escalier menant au grenier, lesquelles ont une allège inférieure à 90 cm de hauteur ; – la réfection des peintures écaillées dans la cuisine et dans l’entrée du logement ; – l’installation d’un système de ventilation mécanique conforme aux caractéristiques exigées, avec notamment une extraction de l’air vicié à l’extérieur du logement ; – la réparation de l’évier inox qui s’affaisse. Il est patent que, la non-conformité de ces éléments n’est pas de nature à rendre le logement totalement inhabitable et justifiant que M. [J] [I] s’exonère de son obligation relative au paiement des loyers et des charges. Par ailleurs, si M. [J] [I] soutient que l’installation électrique n’est pas conforme et que le logement est ouvert aux vents en l’absence de toiture complète et ne permet pas d’assurer le couvert, ces éléments ont été évalués lors du contrôle de décence de la CAF qui n’a pas corroboré une suspicion d’indécence concernant ces éléments. De plus, il apparaît important de relever que, M. [J] [I] qui maintient que le logement loué est indécent et énergivore ne sollicite pas pour autant la mise en conformité de ce dernier. De sorte que, M. [J] [I] ne rapporte pas la preuve de ce qu’il s’est trouvé dans l’impossibilité totale d’habiter dans les lieux. Au surplus, il ressort de la contre-visite effectuée le 25 juillet 2023 par la société CDHAT mandatée par la CAF dans le cadre du contrôle de décence des lieux litigieux et précédemment réalisé qu’un certain nombre de travaux dont ceux recommandés lors de la première visite à domicile ont été effectués par les bailleurs. En effet, tel est le cas de la réfection des peintures de l’entrée du logement et de la cuisine, de la mise en place d’un dispositif de renouvellement d’air conforme dans la cuisine, de l’installation d’un siphon dans la cuisine et de la réparation de l’évier. Par conséquent, M. [J] [I] ne pouvait pas se faire justice à lui-même en suspendant le paiement des loyers tel qu’il l’a fait. Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. Conformément à l’article 17-1 I de la même loi, dont il convient de rappeler qu’elle est d’ordre public et dans sa rédaction applicable au litige, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. À défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. En application de l’article 7-1 alinéa 1er de ladite loi, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. L’article 2241 alinéa 1er du code civil dispose que, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. En l’espèce, M. [J] [I] soulève la prescription d’une partie de la créance des consorts [M], qui au soutien de leur demande en paiement de la somme de 4 888,21 euros, produisent aux débats un décompte des sommes dues par M. [J] [I] au 30 août 2023, terme de mai 2023 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 5 469 euros. Il ressort de ce document que, la demande en paiement porte sur une période allant de mai 2019 à mai 2023 inclus. Toutefois, l’acte introductif d’instance des consorts [M], interrompant le délai de prescription, date du 14 mars 2023 ; de sorte qu’ils ne sont pas fondés à solliciter le paiement des sommes dues antérieures au 14 mars 2020 et la somme de 400 euros, correspondant au loyer impayé de mai 2019 sera rejetée du calcul de la dette locative. En outre, si le bail contient une clause de révision annuelle des loyers d’après laquelle « le nouveau montant du loyer sera exigible dès la première échéance qui suivra la date de révision, sans qu’il soit besoin d’aucune notification préalable », cette clause étant contraires aux dispositions prévues par l’article 17-1 I de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989, elle doit être écartée et il convient de rappeler que, le bailleur qui entend se prévaloir de la révision annuelle du loyer doit manifester sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. Il y a lieu de préciser que si le bail ne prévoit pas la date de révision du loyer, celle-ci a lieu au terme de chaque année du contrat conformément aux dispositions précitées. De sorte que, si les bailleurs justifient aux débats d’un courrier daté du 17 juin 2022, adressé par lettre recommandée avec accusé de réception à M. [J] [I], dans lequel ils manifestent leur volonté de réviser le loyer à compter du 1er août 2022, ils ne justifient pas de tels courriers pour la révision précédente. Au demeurant, la méthode de calcul apparaît erronée et la somme sollicitée au titre de la révision annuelle du loyer s’en est trouvée augmentée sans qu’il n’en soit justifié, étant rappelé qu’en application du bail, l’indice de référence pour la révision du loyer est celui du 2ème trimestre. Enfin, bien que les charges mises au débit du compte locatif correspondant à « taxe d’enlèvement des ordures ménagères » ne soient pas justifiées aux débats, faute notamment de production par les bailleurs des avis de taxes foncières afférents aux années relatives au bail, celles-ci ne sont pas contestées. Dès lors, le solde locatif dû au 30 août 2023, terme de mai 2023 inclus s’élève à la somme de 4 888,21 euros, calculée comme suit : (5 469 euros [solde locatif au 31/08/2023 terme de mai 2023 inclus] – (400 euros [dette prescrite] + 180,79 euros [représentant la somme indue mise au débit du compte locatif au titre de la révision annuelle des loyers])). En conséquence, M. [J] [I] sera condamné à payer aux consorts [M] la somme de 4 888,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 août 2023, terme de mai 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Au titre de l’existence d’une clause pénale La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 a ré-écrit l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et prohibe désormais les clauses pénales en matière de baux à usage d’habitation. En conséquence, dans un bail d’habitation conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, une telle clause est réputée non écrite. Dès lors, bien que le bail conclu entre les parties comporte une telle clause selon laquelle « il est stipulé à titre de clause pénale, conformément aux dispositions de l’article 1229 du code civil, que le simple retard de paiement générera automatiquement à la charge du locataire une indemnité forfaitaire de 15 % sur l’intégralité des sommes par lui dues tant en principal qu’en accessoires », le contrat de bail ayant été conclu le 1er août 2018, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, cette clause doit être considérée comme non écrite. En conséquence, la somme de 733,23 euros correspondant à la clause pénale contractuelle, soit 15 % du montant de la dette au principal, sera exclue du calcul de la dette locative et les consorts [M] seront déboutés de leur demande d’indemnisation au titre de l’existence d’une clause pénale contractuelle. Sur la demande en résolution du bail L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [J] [I] par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2022 et portant sur la somme en principal de 5 535 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 mai 2022, terme de mai 2022 inclus. Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de 2 mois. En effet, quoique le locataire ait effectué deux versements durant ce délai, en date des 28 juin et 6 juillet 2022, portant sur les sommes respectives de 1 700 et 660 euros, ceux-ci n’ont pas permis de régulariser l’entièreté des causes du commandement de payer, augmentées des échéances courantes échues durant ce délai. En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Par ailleurs, il convient de préciser que, la commission de surendettement des particuliers du Calvados qui a, en date du 8 février 2023, déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par M. [J] [I] le 18 janvier 2023, est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire ; la décision de recevabilité du dossier de surendettement étant postérieure à l’expiration du délai de 2 mois suivant la signification du commandement de payer. Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 22 juillet 2022. Sur les conséquences de la résiliation du bail Il est opportun de rappeler que, si le dossier de surendettement déposé par M. [J] [I] le 18 janvier 2023 a été déclaré recevable le 8 février 2023, les consorts [M] ont formé un recours à l’encontre de cette décision de recevabilité et que les parties ont été convoquées en vue d’une audience prévue le 23 mai 2023, aucune d’entre elles ne fait état de l’avancée de cette procédure. De même, M. [J] [I] n’indique nullement si à la date de l’audience il a repris le paiement des loyers et charges courants en intégralité, outre qu’aucun décompte actualisé à la date de l’audience n’est transmis aux débats et que, M. [J] [I] ne justifie pas non plus des règlements qu’il aurait effectués depuis le terme de mai 2023 (terme auquel le décompte locatif est arrêté) ; de sorte que, la procédure de traitement de son surendettement est sans incidence sur l’octroi d’office de délais de paiement ainsi que, sur la suspension des effets de la clause résolutoire prévu par l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989. Enfin, M. [J] [I] ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire en application de l’article 24 VII de la loi précitée. Sur l’expulsion M. [J] [I], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 22 juillet 2022, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie. À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Sur le délai de deux mois pour procéder à l’expulsion En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l’espèce, les bailleurs sollicitent l’expulsion immédiate de M. [J] [I]. Toutefois, il ressort des développements précédents qu’il est notoire que M. [J] [I] n’est pas entré dans le logement litigieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et ce, dans la mesure où ce dernier a initialement contracté un bail avec M. [D] [M] et [Z] [Y] et portant sur les lieux litigieux. Par ailleurs, bien que, M. [J] [I] soit occupant sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire à la date du 22 juillet 2022 et qu’il s’y maintienne depuis, cet élément ne suffit pas à caractériser une mauvaise foi de sa part. Étant rappelé que les allégations des demandeurs relatives notamment à la fourniture de faux bulletins de salaire ou encore à l’ouverture d’une procédure de surendettement ou d’un contrôle de décence par le défendeur et en vue de se soustraire à ses obligations contractuelles ne sont pas démontrées. Par conséquent, les consorts [M] seront déboutés de leur demande tendant à ordonner l’expulsion sans délai de M. [J] [I]. Sur le bénéfice de la trêve hivernale En application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi précitée du 27 juillet 2023, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. En l’espèce, les bailleurs sollicitent l’expulsion immédiate de M. [J] [I]. Néanmoins, comme évoqué auparavant, M. [J] [I] n’est pas entré dans le logement litigieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. De sorte qu’il n’y a pas lieu à supprimer le délai dit de la trêve hivernale. Sur le sort des meubles En application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la remise de la signification du procès-verbal d’expulsion. Aussi, il y a lieu d’autoriser les consorts [M] à faire transporter les meubles et effets personnels se trouvant sur les lieux litigieux selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Sur l’indemnité d’occupation mensuelle Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [J] [I] cause un préjudice aux consorts [A] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 22 juillet 2022 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux. Sur la demande indemnitaire En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L’article 1231-1 du code civil dispose que, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 dudit code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés. Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur. En l’espèce, les consorts [M] sollicitent l’indemnisation du préjudice subi du fait de la non-exécution de bonne foi du contrat de bail par M. [J] [I], au visa de l’article 1231-1 précité. Cependant, les reproches formulés à l’encontre de M. [J] [I] au titre du défaut d’exécution du contrat de bail portent sur le non-paiement des loyers et charges et les consorts [M] qui prétendent que M. [J] [I] est de mauvaise foi ne rapportent pas la preuve de leurs allégations, étant rappelé que l’absence de paiement n’est pas à lui seul constitutif d’une intention maligne ou de la mauvaise foi du débiteur. En outre, les bailleurs ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement des locataires, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires. En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef. Sur la demande indemnitaire reconventionnelle En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments. Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pris en son alinéa 3 b), le bailleur est notamment obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au bail. Il est admis que, le bailleur peut en application de l’article susdit être condamné à des dommages et intérêts sanctionnant les troubles de jouissance subis par le locataire liés à l’indécence des lieux et ce, sans que cette indemnisation ne soit subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur. Il est également de jurisprudence constante que le locataire devenu occupant sans droit ni titre ne peut invoquer le bénéfice de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, réservée au locataire respectant ses obligations notamment celle de régler son loyer. En l’espèce, M. [J] [I] sollicite l’indemnisation des préjudices subis au titre de la jouissance des lieux mais également de son préjudice économique et moral, dont il sollicite réparation à hauteur de la moitié du loyer, à compter de la signature du bail et jusqu’en mars 2023, soit la somme totale de 18 319,50 euros. Il convient en premier lieu de rappeler qu’il ressort des constatations faites précédemment que, les lieux litigieux ont fait l’objet d’un constat de non décence suite à un contrôle effectué par la société CDHAT, pour le compte de la CAF du Calvados, par le biais d’une visite des lieux en date du 18 mai 2022. Ce constat de non décence a été notifié aux bailleurs par la CAF laquelle leur a accordé plusieurs délais successifs, tout d’abord pour se prononcer sur leurs intentions concernant les travaux à réaliser afin de rendre le logement conforme avec les critères de décence fixés par les décrets des 30 janvier 2022 et 9 mars 2017 et ensuite pour réaliser lesdits travaux. Il sera rappelé qu’une contre-visite a eu lieu le 25 juillet 2023, à l’issue de laquelle il a été constaté qu’une partie des travaux recommandés afin de respecter les critères de décence avaient été effectués et un nouveau délai à été laissé aux propriétaires des lieux afin de mettre en conformité le logement litigieux. Par ailleurs, par application de la clause résolutoire, M. [J] [F] est devenu occupant sans droit ni titre à la date du 22 juillet 2022. Aussi, M. [J] [I], étant devenu occupant sans droit ni titre à la date du 22 juillet 2022, il n’est dès lors plus légitime à solliciter, à compter de cette date, l’indemnisation d’un quelconque préjudice de jouissance et celui-ci ne peut éventuellement s’entendre que, pour la période du 1er août 2018 au 21 juillet 2022. En outre, s’il ne peut pas être contesté que, l’ensemble des carences constatées dans la déclaration de non décence n’est pas nécessairement présent depuis l’entrée dans les lieux du locataire et ce, notamment en l’absence de production aux débats de l’état des lieux d’entrée, certaines carences ne peuvent pas être apparues en cours de bail et sont nécessairement présentes depuis l’entrée dans les lieux de M. [J] [I]. En effet, tel est le cas des 3 fenêtres du logement (cuisine devant évier, escalier qui mène au grenier et salon) qui ont une allège inférieure à 90 cm de hauteur et ne sont pas équipées de garde-corps ainsi que du dispositif de renouvellement d’air qui n’est pas conforme, dans la mesure où l’extraction de l’air vicié ne s’effectue pas à l’extérieur. De sorte qu’il est démontré l’existence d’un préjudice de jouissance relatif à ces éléments, pour la période du 1er août 2018 au 22 juillet 2022, qu’il convient d’indemniser à hauteur de 10 % du loyer par mois durant cette période ; de sorte qu’il sera accordé à M. [J] [I] la somme de 3 123,41 euros, calculée comme suit : ((46 mois x (650 euros x 10 %)) + (2 mois x (667,03 euros x 10 %))). Enfin, quant au préjudice économique subi du fait de la surconsommation d’électricité lié au défaut d’isolation du logement et aux branchements réalisés par le bailleur sur le compteur de M. [J] [I], outre que, le dommage lié à la surconsommation d’électricité n’est pas démontré, qu’aucune faute du bailleur n’est non plus démontrée aux débats quant au défaut d’isolation du logement, aucun lien de causalité entre ces éléments n’est rapporté aux débats. Il en est de même du préjudice moral évoqué. Par conséquent, les consorts [M] seront condamnés à payer à M. [J] [I] la somme de 3 123,41 euros en réparation du préjudice de jouissance subi durant son occupation des lieux en qualité de locataire. Sur la compensation des créances réciproques En application des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, a due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. L’article 1348 prévoit que, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. En l’espèce, il ressort des développements précédents qu’il existe des créances certaines, liquides, exigibles et réciproques entre les parties. De sorte qu’il convient d’ordonner la compensation entre la somme de 4 888,21 euros due par M. [J] [I] aux consorts [M] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 août 2023, terme de mai 2023 inclus et la somme de 3 123,41 euros due par les consorts [M] à M. [J] [I] au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance. Dès lors, après compensation des créances réciproques, M. [J] [I] sera condamné à payer aux consorts [M] la somme de 1 764,80 euros. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur. En l’espèce, M. [J] [I], dont il convient de rappeler que son dossier de surendettement a été déclaré recevable, sollicite des délais de paiement sur 24 mois et bien que les bailleurs s’y opposent, ils ne font pas part de leur situation économique et financière. De sorte qu’il sera accordé à M. [J] [H] un aménagement du paiement de sa dette par le biais de 24 mensualités de 73 euros chacune, la dernière étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties. Sur les demandes accessoires En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. M. [J] [I], partie succombante au présent litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance. Néanmoins, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, DÉCLARE recevable la demande en résolution du bail et subsidiairement celle en résiliation du bail notamment motivée par l’existence d’une dette locative, formée par M. [D] [M] et Mmes [X] et [K] [M] à l’encontre de M. [J] [I] ; CONDAMNE M. [J] [I] à payer à M. [D] [M] et Mmes [X] et [K] [M] la somme de 4 888,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 août 2023, terme de mai 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; REJETTE la demande en paiement formée par M. [D] [M] et Mmes [X] et [K] [M] au titre de l’existence d’une clause pénale contractuelle ; CONSTATE la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er août 2018, entre d’une part, M. [D] [M] et [Z] [Y], aux droits de laquelle viennent désormais M. [D] [M] et Mmes [X] et [K] [M] et d’autre part, M. [J] [I] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], à la date du 22 juillet 2022, par l’effet de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ; DIT que M. [J] [I] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 22 juillet 2022 ; DIT que M. [J] [I] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ; AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, M. [D] [M] et Mmes [X] et [K] [M] à faire expulser M. [J] [I] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ; DIT n’y avoir lieu à supprimer le délai de 2 mois pour procéder à l’expulsion ; DIT n’y avoir lieu à supprimer le bénéfice dit de la trêve hivernale ; DÉBOUTE M. [D] [M] et Mmes [X] et [K] [M] de leur demande tendant à ordonner l’expulsion immédiate de M. [J] [I] ; AUTORISE M. [D] [M] et Mmes [X] et [K] [M] à faire transporter les meubles se trouvant sur les lieux, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE M. [J] [I] à payer à M. [D] [M] et Mmes [X] et [K] [M] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 22 juillet 2022 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ; REJETTE la demande indemnitaire formée par M. [D] [M] et Mmes [X] et [K] [M] ; CONDAMNE les consorts [M] à payer à M. [J] [I] la somme de 3 123,41 euros en réparation du préjudice de jouissance subi durant son occupation des lieux en qualité de locataire ; ORDONNE la compensation des créances réciproques des parties ; APRÈS COMPENSATION DES [Localité 9] RÉCIPROQUES DES PARTIES : CONDAMNE M. [J] [I] à payer aux consorts [M] la somme de 1 764,80 euros ; ACCORDE à M. [J] [I] un aménagement du paiement de sa dette par le biais de 24 mensualités de 73 euros chacune, la dernière (24e) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ; DIT qu’à défaut de respect de cet échéancier, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; REJETTE la demande indemnitaire formée par M. [J] [H] au titre de son préjudice économique et moral ; REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ; CONDAMNE M. [J] [I] au paiement des dépens de la présente instance ; DIT que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ; DÉBOUTE M. [D] [M] et Mmes [X] et [K] [M] de leur demande au titre des frais irrépétibles ; RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition. La greffière, La juge des contentieux de la protection,