Tribunal judiciaire, 10 décembre 2024. 23/01056

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE RÉFÉRÉS ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 10 DECEMBRE 2024 N° RG 23/01056 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YHRP N° de minute : S.D.C. [Adresse 2] A [Localité 5] c/ [J] [E], [O] [P] épouse [E] DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic la société MICHEL LATY [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Karyn WEINSTEIN de la SELEURL WEINSTEIN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0997 DEFENDEURS Monsieur [J] [E] [Adresse 1] [Localité 4] Madame [O] [P] épouse [E] [Adresse 1] [Localité 4] représentés par Maître Séverine SPIRA de l’ASSOCIATION CABINET SPIRA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0252 COMPOSITION DE LA JURIDICTION Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats. Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 05 novembre 2024, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour : EXPOSE DU LITIGE L’ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 5] comprend cinq bâtiments A, B, C, D et E. Monsieur [J] [E] et Madame [O] [P] épouse [E] sont devenus propriétaires des bâtiments C, D et E, constituant les lots 101 à 107 de cet ensemble immobilier. Arguant qu’ils auraient entrepris des travaux de construction d’une piscine au sein de leur jardin, par nature partie commune à jouissance privative, sans avoir sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic, la société MICHEL LATY, a, par actes en date des 31 mars et 17 avril 2023, assigné Monsieur [J] [E] et Madame [O] [P] épouse [E] devant le Juge des référés auprès du Tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de voir : - ordonner la cessation des travaux d’installation de la piscine sous astreinte définitive de 500 € par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, - ordonner la remise en état initial du jardin, aux frais des défendeurs, sous la même astreinte, - condamner in solidum Monsieur [J] [E] et Madame [O] [P] épouse [E] au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens. L’affaire étant venue une première fois à l’audience du 7 juin 2023, les parties ont déclaré chacune constitué avocat. Elle a alors fait l’objet de plusieurs renvois afin de permettre aux parties de se mettre en état, pour finalement être évoquée le 05 novembre 2024. In limine litis, Monsieur et Madame [E] ont soulevé l’irrecevabilité à agir du Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 2] à [Localité 5], soutenant que ce dernier ne constitue que l’un des syndicats secondaires de cet ensemble immobilier et que seul le syndicat principal de l’ensemble immobilier [Adresse 6] avait qualité à agir, dans la mesure où le litige ne vise qu’une partie commune générale ; que le cabinet MICHEL LATY ne serait au mieux que le syndic du syndicat secondaire des bâtiments des [Adresse 2] dont l’objet consiste seulement à gérer les bâtiments A et B et n’a donc pas qualité pour représenter le syndicat principal de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 5] ; qu’au surplus, il n’est pas rapporté la preuve que le cabinet MICHEL LATY ait été valablement nommé en qualité de syndic du syndicat secondaire des bâtiments A et B. Le Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] conclut au rejet de l’exception d’irrecevabilité faisant valoir que toute personne pouvant justifier d’un intérêt légitime peut invoquer le caractère illégal d’une clause d’un règlement de copropriété ; qu’ainsi, les copropriétaires des bâtiments A et B, soumis au même règlement de copropriété et représentés par leur syndic, sont évidemment recevables à agir pour demander qu’il soit mis fin au trouble manifestement illicite qu’ils subiraient. En second lieu, aux termes de conclusions écrites soutenues oralement, le Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] a sollicité : - la remise en état initial du jardin aux frais des défendeurs, sous astreinte définitive de 500 € par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ; - le rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions émanant de Monsieur et Madame [E], - la condamnation in solidum de Monsieur et Madame [E] au paiement d’une somme de 3000 € à son profit. Il soutient que suivant l’article 7b du règlement de copropriété, les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive d’un jardin ne peuvent modifier la destination d’agrément de celui-ci, étant seulement toléré la mise en place d’un abri non fixé à demeure d’une surface maximum de deux mètres carrés au sol ; que la clause prévue à l’article 140 dont se prévalent les défendeurs contrevient aux dispositions de l’article 43 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 25 b) de ladite loi s’agissant de l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ; que cette clause ne peut qu’être considérée comme non écrite et par conséquent, comme n’ayant jamais existé, puisqu’elle revient finalement à accorder à certains copropriétaires le droit d’effectuer des travaux sur les parties communes de l’immeuble en fraude des droits des autres copropriétaires. Monsieur [J] [E] et Madame [O] [P] épouse [E] ont conclu au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires et a sollicité sa condamnation au paiement d’une indemnité de 3000 € au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile, ainsi que celle de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Ils indiquent que le règlement de copropriété en son article 140 réserve aux propriétaires des bâtiments C,D et E le droit de réaliser toute nouvelle construction ou surélévation, dans la seule limite de 314 m² et sous réserve des autorisations administrative nécessaires ; que dès lors, aucune autorisation préalable d’une assemblée générale n’était requise pour procéder à la création d’une simple piscine ; que d’autre part, l’action en interprétation d’une clause du règlement de copropriété ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, pour en déduire qu’une clause serait réputée non écrite ; qu’en dernier lieu, le demandeur ne justifie pas du préjudice dont il serait victime ; que l’action dont le tribunal est saisi est manifestement abusive et dolosive. Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la qualité à agir du syndicat des copropriétaires L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Aux termes de l’article 32 dudit code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. Suivant l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Selon l’article 15 alinéa 1er, il a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. En l’espèce, à la lecture du règlement de copropriété, l’ensemble immobilier composé de cinq bâtiments comporte des parties communes générales et des parties communes spéciales, d’une part aux lots des bâtiments A et B et de leur sous-sol unique, d’autre part aux lots des bâtiments C, D et E. En second lieu, il a été institué pour l’administration de l’ensemble immobilier un syndicat principal et pour la gestion interne de chacun des groupes de bâtiments A et B d’une part et C, D et E d’autre part, un syndicat secondaire. En outre, le syndicat des copropriétaires principal est dénommé « SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 6] ». Au vu de ces éléments, il est manifeste que le Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] correspond au syndicat secondaire des bâtiments A et B, étant observé, suivant les indications du règlement de copropriété, que le bâtiment A est situé au [Adresse 7] et que le bâtiment B est situé au [Adresse 7]. En l’occurrence, ledit syndicat fait grief aux défendeurs d’avoir réalisé une piscine dans leur jardin, partie commune à leur usage exclusif, sans obtenir au préalable l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires prescrite par l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965, étant précisé cependant que cet ouvrage a été construit au sein de l’autre groupe de bâtiments (C, D et E). Or, si en vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire, dès lors qu’il justifie d’un intérêt personnel, peut agir contre un autre copropriétaire en réparation des atteintes irrégulièrement portées aux parties communes, conjointement ou non avec le syndicat des copropriétaires, une telle action n’est pas ouverte au syndicat secondaire, lorsque l’infraction au règlement de copropriété concerne des parties communes propres à un immeuble dont il n’assure pas la gestion. A cet égard, c’est à juste titre que les époux [E] font remarquer que seuls le syndicat principal et/ou le syndicat secondaire des bâtiments C,D et E avaient qualité à agir à leur encontre à ce titre. Par conséquent, il convient de déclarer irrecevable l’action du Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] pour défaut de qualité à agir, sans qu’il soit nécessaire de statuer sur ses demandes au regard de l’existence d’un trouble manifestement illicite invoqué par lui. Sur la demande de dommages et intérêts, L’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou une erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisé en l'espèce. Il conviendra donc de débouter Monsieur et Madame [E] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, En application de l’article 696 du code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 2] à [Localité 5], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens et verra rejeter sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles. Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [V] la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l'octroi de la somme de 2000 € au bénéfice de ces derniers sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DÉCLARONS irrecevable le Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 2] à [Localité 5] en ses prétentions à l’encontre de Monsieur [J] [E] et Madame [O] [P] épouse [E], pour défaut de qualité à agir, DÉBOUTONS Monsieur [J] [E] et Madame [O] [P] épouse [E] de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 2] à [Localité 5] à payer à Monsieur [J] [E] et Madame [O] [P] épouse [E] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, REJETONS la demande du Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 2] à [Localité 5] émise de ce chef, CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 2] à [Localité 5] au paiement des entiers dépens de l'instance. FAIT À NANTERRE, le 10 décembre 2024. LE GREFFIER Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier LE PRÉSIDENT François PRADIER, 1er Vice-président