Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)
JUGEMENT : [D] [P] c/ [R] [L] [V], [H] [M] [Z] épouse [V]
N° 24 /
Du 29 Octobre 2024
2ème Chambre civile
N° RG 21/00628 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NJPY
Grosse délivrée à
Me Emilie LOPEZ
Me Philippe RIBEIRO DE CARVALHO
expédition délivrée à
le 29/10/2024
mentions diverses
Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt neuf Octobre deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier
Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;
DÉBATS
A l'audience publique du 20 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 30 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;
PRONONCÉ
Par mise à disposition au Greffe le 29 Octobre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.
DEMANDEUR:
Monsieur [D] [P]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Emilie LOPEZ, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
DÉFENDEURS:
Monsieur [R] [L] [V]
[Adresse 5]
[Adresse 1],
[Localité 4]
représenté par Maître Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
Madame [H] [M] [Z] épouse [V]
[Adresse 5]
[Adresse 1],
[Localité 4]
représentée par Maître Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé daté des 23 et 20 juillet 2020, M. [D] [P] a conclu avec M. [R] [V] et Mme [X] [Z] épouse [V] une promesse synallagmatique de vente de sa maison située [Adresse 3] au prix de 710.000 euros.
Cette promesse de vente était notamment assortie d’une condition suspensive particulière d’obtention par l’acquéreur d’un accord de principe du service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 4] pour l’installation d’un ascenseur sur la façade Nord de la maison à acquérir.
Cette condition suspensive précisait que l’acquéreur s’était préalablement renseigné sur la faisabilité technique de son projet, qu’il s’engageait à déposer sa demande dans un délai de quinze jours, et que l’obtention ou la non-obtention de cet accord devrait être notifié au vendeur au plus tard le 30 septembre 2020.
M. [R] [V] avait en réalité déposé le 29 mai 2020 un certificat d’urbanisme ayant pour objet l’installation d’un ascenseur dans la propriété à acquérir auprès de la mairie de [Localité 4] qui lui avait délivré un accusé de réception le 3 juin 2020.
Cet avant-contrat prévoyait une clause pénale de 71.000 euros payable par la partie qui refuserait de signer l’acte authentique alors que les conditions suspensives étaient réalisées et un dépôt de garantie de 8.000 euros a été versé au notaire rédacteur de la promesse, désigné en qualité de séquestre.
Le rendez-vous pour la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, initialement fixé au 20 octobre 2020, a été annulé le jour même par les acquéreurs qui ont sollicité du vendeur des renseignements supplémentaires.
Par lettre du 5 novembre 2020 intitulée « défaillance de la condition suspensive », le conseil des époux [V] a indiqué que la condition suspensive d’obtention d’un accord de principe de la Mairie de [Localité 4] pour l’installation d’un ascenseur était défaillie en l’absence de réponse à la demande déposée le 3 juin 2020.
Par acte extra-judiciaire également daté du 5 novembre 2020, M. [D] [P] a fait délivrer aux époux [V] une sommation d’avoir à fixer une nouvelle date de réitération de la vente par acte authentique dans le délai de sept jours.
Les bénéficiaires de la promesse n’ont pas donné suite à cette sommation.
Par acte du 4 février 2021, M. [D] [P] a fait assigner M. [R] [V] et Mme [X] [Z] épouse [V] pour obtenir principalement de paiement de la clause pénale prévue par la promesse de vente.
Dans ses dernières conclusions en réponse, M. [D] [P] sollicite la condamnation solidaire de M. [R] [V] et Mme [X] [Z] épouse [V] à lui payer les sommes suivantes :
- 71.000 euros à titre de dommages-intérêts en application de la clause pénale mentionnée par la promesse de vente des 23 et 27 juillet 2020, les conditions suspensives étant accomplies,
- 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir que la condition suspensive d’obtention d’un accord de principe pour l’installation d’un ascenseur était réputée accomplie par l’absence de réponse à la demande de certificat d’urbanisme valant accord tacite. Il indique que, nonobstant l’accomplissement de toutes les conditions, les époux [V] ont décalé le rendez-vous de signature de l’acte authentique chez le notaire le jour même en invoquant de nouvelles exigences auxquels il s’est plié mais que leur conseil lui a notifié une lettre de « notification de la défaillance de la condition » le 5 novembre 2020. Il précise que M. [D] [V] a repris contact avec lui pour faire d’autres propositions d’achat à un prix sensiblement inférieurs mais également un offre d’achat au prix initialement convenu sans condition suspensive qu’il n’a pas accepté compte-tenu du temps perdu.
Il rappelle qu’en application de l’article R. 410-12 du Code de l’urbanisme, à défaut de notification d’un certificat d’urbanisme dans le délai fixé par les articles R. 410-9 et R. 410-10, le silence gardé par l’autorité compétente vaut délivrance d’un certificat d’urbanisme tacite.
Il en déduit que le silence gardé par la mairie de [Localité 4] après le dépôt de la demande de certificat d’urbanisme mentionnant l’installation de l’ascenseur, il doit être considéré que les époux [V] sont bénéficiaires d’un certificat d’urbanisme positif tacite assimilable à l’accord de principe prévu par la condition. Il soutient que les époux [V] ne démontrent pas avoir réalisé d’autre démarche qui leur aurait permis d’obtenir l’accord de principe de la mairie sur les travaux envisagés si bien qu’ils ont empêché la réalisation de l’évènement.
Il dément avoir commis un dol dont il estime que les époux [V] ne rapporte pas la preuve à l’aide d’un constat d’huissier illisible, l’ouverture d’un grillage n’étant pas contraire aux règles d’urbanisme et alors même qu’ils lui ont fait une nouvelle offre d’achat au même prix en ayant connaissance de cet élément, preuve qu’il n’était pas déterminant de leur consentement.
Il estime avoir mis en demeure les bénéficiaires de la promesse par la sommation et fait valoir qu’il est donc fondé à réclamer le paiement de l’indemnité contractuelle sur le fondement de l’article 1235-1 du code civil.
Dans leurs conclusions en défense notifiées le 12 avril 2023, M. [R] [V] et Mme [X] [Z] épouse [V] :
- concluent principalement au débouté, en raison de la caducité de la promesse pour défaillance de la condition, de sa nullité pour dol et de l’absence de mise en demeure,
- sollicitent subsidiairement la réduction de la clause pénale à la somme de 3.000 euros,
- demandent, en tout état de cause :
- la libération à leur profit de la somme de 8.000 euros séquestrée en l’étude de Maître [S], notaire à [Localité 4], sur simple présentation de la minute de la décision à intervenir,
- la condamnation de M. [D] [P] à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils rappellent qu’en vertu de l’article 1304-6 du code civil, l’obligation conditionnelle est réputée n’avoir jamais existé en cas de défaillance de la condition suspensive. Ils font valoir que la promesse de vente prévoyait que la vente pourrait se réaliser à condition que le maire de [Localité 4] donne son accord de principe à l’installation d’un ascenseur en façade nord de la maison, accord qu’ils n’ont jamais obtenu. Ils indiquent qu’ils ont déposé une demande de certificat d’urbanisme mentionnant leur intention de procéder à ces travaux mais que la mairie n’a jamais répondu à leur demande. Ils soutiennent que le certificat d’urbanisme est un document administratif de renseignement, seuls les certificats opérationnels portant sur une opération déterminée dont les caractéristiques sont précisées dans la demande, mais qu’il ne vaut jamais autorisation de construire. Ils précisent qu’il est constant qu’un certificat d’urbanisme, s’il peut conférer certains droits, n’apportent aucune certitude sur l’obtention ultérieure du permis de construire qui peut être refusé. Ils en déduisent que l’absence de réponse de la mairie à leur demande de certificat d’urbanisme ne caractérise pas un accord de principe. Ils ajoutent que la promesse de vente ne faisait pas peser sur eux le dépôt d’une demande de permis de construire. Ils font observer que le projet d’acte de vente définitif qui leur a été adressé par le notaire mentionnait expressément qu’ils renonçaient à cette condition, ce dont il se déduit qu’il a nécessairement considéré qu’elle n’était pas accomplie. Ils se défendent d’avoir empêché la réalisation de la condition si bien que la promesse doit être considérée comme caduque.
Ils ajoutent subsidiairement qu’il est apparu que la maison avait fait l’objet de travaux de création d’un accès depuis la voie publique sans autorisation d’urbanisme, ce qu’ils ont fait constater par un huissier de justice. Ils soutiennent que, s’ils avaient connus ce fait qui leur a été dissimulé par le vendeur, ils n’auraient pas conclu la promesse dont il considère qu’elle est nulle pour dol sur le fondement des articles 1131 et 1137 du code civil.
Ils font valoir à titre infiniment subsidiaire que la pénalité n’est encourue, au terme de l’article 1231-5 du code civil, que lorsque le débiteur est mis en demeure. Or, ils estiment qu’ils n’ont pas été mis en demeure de régler l’indemnité contractuelle mais de se présenter au rendez-vous de signature si bien qu’elle ne pourra pas s’appliquer. Ils estiment qu’en tout état de cause, le montant de cette pénalité est manifestement excessive au regard du préjudice causé si bien qu’elle devra être réduite à la somme de 3.000 euros.
Ils considèrent à titre reconventionnel que les conditions de libération de la somme séquestrée chez le notaire sont réunies et qu’elle devra leur être restituée.
La clôture de la procédure est intervenue le 11 janvier 2024. Par jugement du 25 avril 2024, le tribunal a ordonné la reprise des débats à l’audience du 20 juin 2024 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2024 prorogé au 29 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la réalisation de la condition suspensive.
Au terme de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d'un événement futur et incertain, la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.
L’article 1304-6 du même code prévoit, dans son dernier alinéa, qu’en cas de défaillance de la condition, l’obligation est réputée n’avoir existé.
La condition se réalise si l’événement se produit de la manière dont les parties l’ont entendu et dans les délais qu’elles ont fixés. Il est acquis que l’on doit donc se référer à la commune intention des parties pour déterminer si la condition s’est ou non accomplie.
En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente conclue entre M. [D] [P] et les époux [V] contient la condition suspensive particulière qui est seule en discussion :
« Pour la réalisation des présentes, l’acquéreur devra obtenir pour la vente un accord de principe du service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 4] portant sur les travaux suivants :
Installation d’un ascenseur le long de la façade Nord.
L’acquéreur déclare s’être préalablement renseigné sur la faisabilité technique de son projet, pour avoir rencontré lors des négociations, un professionnel en ce sens.
L’acquéreur s’engage à déposer sa demande dans un délai de quinze jours et à en justifier au vendeur.
L’obtention ou la non-obtention de cet accord devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur au plus tard le 30 septembre 2020.
A défaut de cette notification, le vendeur aura la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie par lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours sans que l’acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.
En l’absence de cet accord, les présentes seront considérées comme caduques et ce, sauf si l’acquéreur renonce à se prévaloir de cette condition suspensive. »
Avant même la signature de la promesse, le 29 mai 2020, M. [R] [V] avait déposé une demande de certificat d’urbanisme opérationnel prévu par l’article L. 410-1 b) du code de l’urbanisme décrivant ainsi les travaux projetés : « installation d’un ascenseur pour l’accueil d’une personne âgée ayant des problème de mobilité. L’ascenseur sera posé à une distance de 8 mètres de la rue avec une hauteur maximale de 7 mètres ».
La mairie de [Localité 4] a accusé réception le 3 juin 2020 de cette demande, accompagnée d’un plan de situation et d’une photographie matérialisant le point de départ de cet ascenseur depuis le terrain donnant sur la voie publique.
Elle n’a pas délivré de certificat d’urbanisme à l’issue du délai de deux mois à compter du dépôt de la demande et, en tout état de cause avant le 30 septembre 2020, date fixée pour l’accomplissement de la condition.
Les parties tirent de l’absence de réponse de l’administration des conséquences contraires.
En vertu de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme, le certificat d’urbanisme, en fonction de la demande présentée :
a) Indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain ;
b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus.
L’article R. 410-12 du même code précise qu’à défaut de notification d'un certificat d'urbanisme dans le délai fixé par les articles R. 410-9 et R. 410-10, soit un mois pour le certificat de l'article L. 410-1 a) et deux mois pour le certificat opérationnel de l'article L. 410-1 b), le silence gardé par l'autorité compétente vaut délivrance d'un certificat d'urbanisme tacite.
Ce texte ajoute néanmoins que celui-ci a exclusivement les effets prévus par le quatrième alinéa de l'article L. 410-1, y compris si la demande portait sur les éléments mentionnés au b de cet article.
Ainsi, si l’administration ne se prononce pas dans les deux mois sur la demande de certificat d’urbanisme opérationnel, un certificat tacite intervient pour l'indication de la réglementation applicable mais la demande portant sur la faisabilité de l'opération envisagée sur le fondement du b de l'article L. 410-1 est implicitement rejetée.
Il est en effet acquis que l’absence de décision expresse prise dans le délai d'instruction de 2 mois équivaut à un refus implicite de la possibilité d'utiliser le terrain pour l'opération projetée décrite dans la demande de certificat d’urbanisme opérationnel.
Il est également constant qu’un certificat d’urbanisme opérationnel positif, sans dispenser son bénéficiaire d’obtenir une autorisation de construire, habilite son bénéficiaire à engager des premières dépenses en vue des travaux annoncés.
Or, M. [R] [V] n’a pas reçu de réponse de la mairie de [Localité 4] à sa demande de certificat d’urbanisme opérationnel visant expressément l’article L. 410 b) du code de l’urbanisme à l’issue du délai d’instruction de deux mois qui expirait le 3 août 2020.
Le silence gardé par les services de l’urbanisme de la mairie de [Localité 4] équivalait donc à un refus implicite de la possibilité d'utiliser le terrain pour l'opération projetée, à savoir l’installation d’un ascenseur sur la façade Nord de la maison à acquérir.
La condition suspensive insérée à la promesse de vente prévoyait qu’elle serait réalisée par l’obtention d’un accord de principe du service de l’urbanisme de [Localité 4], mais pas d’une autorisation de construire, si bien que sa réalisation supposait une réponse positive à la demande de certificat d’urbanisme opérationnel qui avait été déposée préalablement à la conclusion de cette promesse.
Si M. [D] [P] soutient que les bénéficiaires de la promesse devaient accomplir d’autres démarches pour obtenir cet accord de principe des services de l’urbanisme, il ne précise pas lesquelles alors que seule l’obtention d’un certificat opérationnel positif sur l’installation d’un ascenseur en façade pouvait être assimilée à un « accord de principe » au regard des règles applicables en matière d’urbanisme.
Il s’ensuit que la condition ne s’est pas réalisée à la date fixée et qu’elle ne peut davantage être réputée accomplie en raison d’une carence des bénéficiaires de la promesse, ces derniers justifiant avoir fait une demande de certificat d’urbanisme opérationnel dans les formes requises qui a fait l’objet d’un rejet implicite.
La défaillance de cette condition a, par conséquent, entraîné la caducité de la promesse de vente.
Dès lors que la pénalité contractuelle n’était due, au terme de la promesse, que par la partie qui refuserait de régulariser l’acte authentique dans le cas où toutes les conditions seraient remplies, M. [D] [P] sera débouté de sa demande de condamnation des époux [V] à lui régler la somme de 71.000 euros en application de cette clause pénale.
Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie.
La promesse de vente prévoit, en page 9, sur l’acquéreur déposera à titre de dépôt de garantie en les mains de Maître [S], notaire à [Localité 4], une somme de 8.000 euros qu’il ne pourra recouvrer que s’il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité, de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de l’exercice d’un droit de préemption.
Cette clause précise qu’à défaut d’accord entre les parties, la somme restera bloquée en la comptabilité du détenteur des fonds jusqu’à la production d’un jugement ordonnant la restitution du dépôt à l’acquéreur ou sa perte en faveur du vendeur.
Dès lors que la condition d’obtention d’un accord de principe du service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 4] n’a pas défaillie en raison d’une faute imputable aux bénéficiaires de la promesse mais en raison du silence gardé par l’administration en réponse à leur demande, le dépôt de garantie de 8.000 euros versé entre les mains du notaire désigné en qualité de séquestre doit leur être restitué.
Par conséquent, il sera ordonné la libération du dépôt de garantie de 8.000 euros par Maître [S], notaire à [Localité 4], au profit des époux [V].
Sur les demandes accessoires.
Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
Partie perdante au procès, M. [D] [P] sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser aux époux [V] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
CONSTATE que la non-obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel a emporté la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un accord de principe des services de l’urbanisme de [Localité 4] pour l’installation d’un ascenseur en façade sans faute de M. [R] [V] et Mme [X] [Z] épouse [V] et, par suite, la caducité de la promesse de vente conclue avec M. [D] [P] les 23 et 27 juillet 2020,
DEBOUTE M. [D] [P] de toutes ses demandes,
ORDONNE la restitution à M. [R] [V] et Mme [X] [Z] épouse [V], au vu de la minute de la présente décision, par Maître [S], notaire à [Localité 4] constitué en qualité de séquestre, du dépôt de garantie de 8.000 euros versée à l’occasion de la signature de la promesse de vente des 23 et 27 juillet 2020,
CONDAMNE M. [D] [P] à payer à M. [R] [V] et Mme [X] [Z] épouse [V] la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE M. [D] [P] aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
