Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 23/08568

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/08568 N° Portalis 352J-W-B7H-C2IDE N° MINUTE : 2 Assignation du : 26 Juin 2023 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [R] [D] [K][2] [2] [Adresse 2] [Localité 5] JUGEMENT rendu le 05 Septembre 2024 DEMANDERESSE S.C.I. DU [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Davina SUSINI - LAURENTI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0043 DEFENDEUR Monsieur [I] [M] [Adresse 3] [Localité 4] représenté par Maître Jean-François FAOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1256 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 16 Mai 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 12 décembre 2008, la SCI DU [Adresse 3] a consenti à la SNC PHARMACIE SAINT-MICHEL, aux droits de laquelle vient monsieur [I] [M], le renouvellement d'un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2005 pour un loyer annuel HT et HC de 32.000 €. Par acte extrajudiciaire du 15 juin 2021, Monsieur [I] [M] a fait délivrer à la SCI DU [Adresse 3] une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021. Par acte signifié le 27 juillet 2021, la SCI DU [Adresse 3] a accepté le principe du renouvellement dudit bail, moyennant un loyer annuel HT et HC de 70.000 €. Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 16 mai 2023, la bailleresse a notifié au locataire un mémoire préalable sollicitant : - de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme de 72.216 € HT et HC par an, - de dire que les arriérés de loyers porteront intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2021, au fur et à mesure des échéances échues jusqu'à parfait paiement, et que ces intérêts seront capitalisés, - de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance, si une expertise était ordonnée, à la somme annuelle HT et HC de 70.000 €, - de juger que le dépôt de garantie devra être réajusté pour correspondre à six mois de loyer HT et HC, - de condamner le locataire à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction au profit de son conseil, - de rappeler que l'exécution provisoire est de droit. Par acte extrajudiciaire du 26 juin 2023, la SCI DU [Adresse 3] a assigné Monsieur [I] [M] devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS, réitérant ses demandes et sollicitant en outre de débouter le locataire de l'ensemble de ses demandes. Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 07 mai 2024, la SCI DU [Adresse 3] a maintenu ses demandes, sollicitant en outre d'écarter des débats l'avis amiable non contradictoire produit par le preneur. Dans son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception distribué le 21 décembre 2023, Monsieur [I] [M] sollicite : - de débouter la SCI DU [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes, - de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme annuelle en principal de 36.000 € HT et HC, - de fixer le loyer provisionnel, dans l'hypothèse où une mesure d'expertise serait ordonnée, à la somme de 36.000 € par an en principal, HT et HC, et ce à compter du 1er juillet 2021 et pendant toute la durée de l'instance, - de dire que dans l'hypothèse où une mesure d'expertise serait ordonnée, les frais d'expertise seraient à la charge de la SCI DU [Adresse 3], - de condamner la SCI DU [Adresse 3] à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction au profit de son conseil, - de rappeler que l'exécution provisoire est de droit. L'affaire est venue à l'audience du 16 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION L'article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après: 1o Les caractéristiques du local considéré ; 2o La destination des lieux ; 3o Les obligations respectives des parties ; 4o Les facteurs locaux de commercialité ; 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. Aux termes de l'article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. En l'espèce, les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé. La durée du bail expiré ayant excédé douze ans par l'effet d'une tacite prolongation, la règle du plafonnement prévue par l'article L.145-34 du code de commerce n'est pas applicable et le loyer renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative des lieux loués. La bailleresse demande de retenir un loyer annuel de 72.216 € en principal, faisant valoir, d'une part, que l'expertise amiable produite par le locataire doit être écartée dès lors qu'elle n'est pas contradictoire et contient des erreurs et que, d'autre part, le prix unitaire ne saurait être inférieur à 900 €/m² pondéré, au vu des éléments de référence de loyers pratiqués à proximité immédiate ; qu'il n'y a pas lieu d'appliquer les abattements pratiqués par le locataire au motif que le bail comprend des clauses favorables au preneur et compensant son obligation de prendre en charge les travaux imposés par l'administration pour la poursuite de son activité. Le locataire fait valoir que l'expert amiable qu'il a mandaté, Monsieur [O] [H], a retenu une valeur annuelle de 36.000 €, que l'activité dans le secteur a connu une baisse avant même la période de la pandémie de covid 19, de sorte qu'il convient de retenir, au vu des références de loyers pratiqués à proximité, de la situation et des caractéristiques des locaux loués, une valeur moyenne de 550 €/m²p et d'y appliquer deux abattements respectifs de 5% pour travaux de mise en conformité mise à la charge du locataire et de 1,5% pour travaux liés à la vétusté, justifiée par l'existence d'une clause exorbitante insérée dans le contrat de bail. Il convient de constater que, comme le fait valoir la bailleresse, l'expert qui est intervenu pour le compte de la locataire étant mandaté et rémunéré par une partie, ses conclusions ne présentent pas les garanties d'objectivité et d'impartialité d'une expertise judiciaire. En outre, il n'a pas exécuté sa mission au contradictoire de la bailleresse puisqu'elle n'a pas été invitée à y participer. Au vu des pièces et moyens exposés par les parties, le juge des loyers ne peut statuer sur la valeur locative des lieux loués mais constate qu'il est justifié de l'opportunité d'ordonner une expertise pour ce faire. En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d'ordonner une expertise. La mission de l'expert est déterminée au dispositif de cette décision. L'expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure. Il y a lieu de préciser qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise. Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l'instance, égal au montant du loyer contractuel. Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, En premier ressort, Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la SCI DU [Adresse 3] et Monsieur [I] [M], portant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4], à compter du 1er juillet 2021 ; Dit que le loyer du bail renouvelé n'est pas soumis à la règle du plafonnement prévue par l'article L.145-34 du code de commerce ; Avant dire droit sur toutes les autres demandes, Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert : [R] [D] [K] [Adresse 2] [Courriel 6] - [XXXXXXXX01] avec mission de : * convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, * se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] et les décrire, * entendre les parties en leurs dires et explications, * procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, * rechercher la valeur locative, à la date du 1er juillet 2021, des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce, * rendre compte du tout et donner son avis motivé, * dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Rappelle qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 24 septembre 2025, Fixe à la somme de 4.500 €(quatre-mille-cinq-cents euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la SCI DU [Adresse 3] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2ème étage) au plus tard le 28 novembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience du juge des loyers du 05 décembre 2024 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à PARIS, le 05 septembre 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER L. FONTANELLA