Texte intégral
ARRÊT N° 471
N° RG 22/00020
N° Portalis DBV5-V-B7G-GUSI
COMMUNE DE [Localité 63]
C/
[B]
[FZ]
[VB]
et autres (...)
Copies délivrées aux avocats
et aux parties le :
Copie délivrée au Commissaire
du gouvernement le :
Formule exécutoire délivrée
aux avocats le :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
Expropriations Civile
ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 septembre 2022 rendu par le Juge de l'expropriation du Tribunal Judiciaire de La ROCHE SUR YON
APPELANTE :
COMMUNE DE [Localité 63]
[Adresse 4]
[Localité 63]
ayant pour avocat postulant Me Camille CHABOUTY, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Marielle ANGIBAUD, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉS :
Madame [VS] [B] épouse [HP]
[Adresse 41]
[Localité 55]
Monsieur [V] [B]
[Adresse 41]
[Localité 55]
Monsieur [M] [FZ]
[Adresse 19]
[Localité 47]
Monsieur [UB] [VB]
[Adresse 6]
[Localité 60]
Monsieur [NM] [VB]
[Adresse 44]
[Localité 65]
Madame [BT] [L] épouse [R]
[Adresse 80]
[Localité 54]
Monsieur [WA] [L]
[Adresse 12]
[Localité 11]
ayant tous pour avocat postulant Me Hervé PIELBERG de la SCP KPL AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Pierre KOLENC, avocat au barreau de POITIERS
Monsieur [NM] [C]
[Adresse 27]
[Localité 61]
Monsieur [ZH] [C]
[Adresse 5]
[Localité 57]
Monsieur [LN] [C]
[Adresse 84]
[Localité 66]
Madame [W] [C] épouse [E]
[Adresse 42]
[Localité 59]
Madame [G] [C]
[Adresse 83]
[Localité 73]
Monsieur [N] [C]
[Adresse 45]
[Localité 25]
Monsieur [S] [FZ]
[Adresse 7]
[Localité 21]
Madame [I] [FZ]
[Adresse 78]
[Localité 16] / ALLEMAGNE
Madame [NE] [FZ]
[Adresse 56]
[Localité 24]
Monsieur [DS] [FZ]
[Adresse 34]
[Localité 49]
Madame [LF] [C] épouse [H]
[Adresse 36]
[Localité 61]
Madame [FI] [C]
[Adresse 81]
[Localité 69]
Monsieur [M] [C]
[Adresse 43]
[Localité 68]
Madame [U] [C]
[Adresse 3]
[Localité 23]
ayant tous pour avocat postulant Me Hervé PIELBERG de la SCP KPL AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Pierre KOLENC, avocat au barreau de POITIERS
Monsieur [UB] [FZ]
[Adresse 15]
[Localité 72]
Monsieur [WA] [C]
[Adresse 48]
[Localité 23]
Monsieur [JG] [ZP]
[Adresse 71]
[Localité 17]
Madame [U] [C] épouse [HH]
[Adresse 46]
[Localité 50]
Monsieur [S] [C]
chez Monsieur [X] [C]
[Adresse 9]
[Localité 52]
Monsieur [F] [C]
[Adresse 35]
[Localité 67]
Madame [U] [Z]
[Adresse 29]
[Localité 32]
Monsieur [A] [Z]
[Adresse 79]
[Adresse 39]
[Localité 8]
Madame [PL] [Z]
[Adresse 76]
[Localité 62]
Monsieur [WA] [Z]
EHPAD [75]
[Adresse 70] - [Localité 51]
Monsieur [JO] [T]
ATY78
[Adresse 13]
[Localité 53]
Madame [RU] [Z] épouse [SC]
[Adresse 85]
[Adresse 85]
[Localité 58]
Madame [O] [L] épouse [D]
[Adresse 77]
[Adresse 77]
[Localité 64] / CANADA
ayant tous pour avocat postulant Me Hervé PIELBERG de la SCP KPL AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Pierre KOLENC, avocat au barreau de POITIERS
Monsieur [FR] [H]
[Adresse 36]
[Localité 61]
Madame [PD] [H] épouse [K]
[Adresse 37]
[Localité 31]
Monsieur [XR] [Z]
[Adresse 29]
[Localité 32]
Madame [P] [Z] épouse [EA]
[Adresse 18]
[Localité 33]
Madame [OV] [Z] épouse [J]
[Adresse 38]
[Localité 31]
Monsieur [M] [FZ]
[Adresse 19]
[Localité 47]
Madame [CB] [C] épouse [ZY]
[Adresse 86]
[Localité 1]
ayant tous pour avocat postulant Me Hervé PIELBERG de la SCP KPL AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Pierre KOLENC, avocat au barreau de POITIERS
LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
DIRECTION RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES
DE LA LOIRE ATLANTIQUE ET DU DÉPARTEMENT
DE LOIRE ATLANTIQUE
[Adresse 28]
[Adresse 28] - [Localité 30]
représenté par Mme [Y] [XZ], Inspectrice principale des Finances Publiques munie d'un pouvoir
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 21 Septembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre
qui a présenté son rapport
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
qui en ont délibéré
GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
EXPOSÉ :
La cour statue sur l'appel formé par la commune de [Localité 63] à l'encontre d'un jugement du juge de l'expropriation de la Vendée prononcé le 7 septembre 2022 statuant sur sa demande en fixation du prix de la parcelle cadastrée section AK n°[Cadastre 20] sise [Adresse 82] sur [Localité 63] appartenant aux consorts [C]-[Z]-[B]-[L]-[VB]-[FZ], qu'elle a décidé de préempter.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures
* transmises par la commune de [Localité 63]
-s'agissant de ses premières conclusions : le 23 décembre 2022, notifiées aux consorts [C] et au commissaire du gouvernement le 26 décembre (les AR des 27 et 28.12)
-s'agissant de ses conclusions n°2: le 26 juin 2023, notifiées le 27 (AR des 30.06 et 03.07)
* adressées par les consorts [C] le 27 mars 2023, notifiées le 28 mars à la commune de [Localité 63] et au commissaire du gouvernement (AR des 20 et 21.09)
* déposées par le commissaire du gouvernement le 17 mars 2023 et notifiées le jour même à la commune de [Localité 63] et aux consorts [C] (les AR du 24.03)
Dans le présent arrêt, il sera seulement rappelé que suite à une déclaration d'intention d'aliéner pour un prix de 46.200 euros augmenté d'une commission d'agence de 3.000 euros portant sur une parcelle d'une superficie totale de 308 m² sise sur l'île, la commune de [Localité 63] a résolu par décision de son maire du 21 décembre 2021 d'exercer son droit de préemption sur l'ensemble de ce bien en vue d'y construire des logements sociaux et a notifié sa décision aux propriétaires en leur proposant de l'acheter au prix de 15.400 euros ; qu'en raison du refus d'accepter ce prix exprimé le 31 janvier 2022 par la mandataire des indivisaires, la commune a saisi le juge de l'expropriation du département de la Vendée aux fins de fixation du prix du bien préempté par un courrier reçu au greffe le 14 février 2022 auquel était joint un mémoire contenant sa proposition maintenue à même hauteur de prix ; que le juge de l'expropriation a procédé le 18 mai 2022 au transport sur les lieux puis a tenu l'audience le 29 juin 2022 ; et que par le jugement entrepris, il a fixé le prix d'aliénation de la parcelle à la somme de 28.336 euros net vendeur ; et il a mis les dépens à la charge de la commune de [Localité 63] en la condamnant aussi au paiement d'une indemnité pour frais irrépétibles de 2.500 euros.
La commune de [Localité 63] a formé appel de ce jugement le 5 octobre 2022.
La commune de [Localité 63] demande à la cour de réformer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de fixer le prix du bien préempté à la somme de 20.020 euros et de condamner l'indivision aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de procédure de 3.000 euros.
Elle approuve la date de référence retenue, l'exclusion de la qualification de terrain à bâtir et le recours à la méthode d'évaluation du bien par comparaison.
Elle maintient que les deux mutations qu'elle citait, intervenues le 13 mai 2009 et le 25 août 2009, constituent malgré leur relative ancienneté des termes de comparaison qui restent pertinents compte-tenu de leur proximité immédiate avec la parcelle litigieuse et de l'identité de zonage 1AUb, de substance et de configuration, et elle soutient que faute de disposer de termes de comparaison similaires récents, il faut en tenir compte. Elle en déduit après actualisation un prix au m² de 69,91 euros pour un terrain enclavé.
Elle objecte que les deux termes de comparaison retenus par le juge de l'expropriation sont situés quant à eux en zone UB, où la constructibilité est immédiate, l'un bénéficiant même de droits à construire effectifs ; qu'ils bénéficient d'un accès direct à la voirie et aux réseaux ; et qu'ils diffèrent ainsi sensiblement de la parcelle préemptée. Si ces parcelles C[Cadastre 22] et C[Cadastre 26] devaient toutefois être prises en considération, la commune soutient qu'il faut alors leur appliquer deux abattements, l'un pour tenir compte de la différence de zonage, l'autre compte-tenu de l'état d'enclave du bien préempté.
Elle prône en toute hypothèse un prix moyen au m² de 64,51 euros qu'elle propose d'arrondir à 65 euros et qui détermine la somme de 20.020 euros.
Les consorts [C]-[Z]-[B]-[L]-[VB]-[FZ] sollicitent à titre principal le rejet du recours, à titre subsidiaire la fixation du prix à 28.336 euros, et en toute hypothèse la condamnation de l'appelante aux dépens d'appel et à leur payer 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils constatent que la commune ne semble plus invoquer le terme de comparaison A3, qui de fait n'était pas pertinent.
Ils soutiennent que les deux mutations de 2009 que la commune persiste à tenir pour probantes ne le sont pas du fait de leur ancienneté, compte-tenu de la hausse continue des prix de l'immobilier constatée sur [Localité 63].
Ils citent des mutations à des prix très supérieurs, même après abattement.
Le commissaire du gouvernement conclut à la confirmation du jugement entrepris.
Il indique que la parcelle préemptée est immédiatement contiguë à un secteur déjà urbanisé.
Il récuse les termes de comparaison A[Cadastre 2] et A[Cadastre 14] comme trop anciens, et le terme 3 car il n'est pas effectivement constructible.
Il récuse aussi le terme A[Cadastre 26] cité en appel par la commune au motif que s'il est certes situé en zone 1AUb, sa constructibilité est néanmoins bien plus limitée que celle de la parcelle préemptée.
Il réaffirme la pertinence, comme termes de comparaison, des deux mutations qu'il citait en première instance.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
L'appel est recevable, et régulier.
La procédure devant la cour est régulière.
Les conclusions n°2 de l'appelante sont purement responsives.
La contestation de l'appelante ne porte que sur les termes de comparaison pertinents à retenir pour fixer l'indemnité, et aucune contestation n'existe au titre de la date de référence, du classement ainsi que de la consistance du bien exproprié tels que retenus dans le jugement.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, c'est celle de la décision de première instance, conformément à l'article L.322-2 du code de l'expropriation, seul étant pris en considération -sous réserve de l'application des articles L.322-3 à L.322-6- son usage effectif à la date définie par ce texte.
S'agissant des données d'urbanisme, l'immeuble est donc situé en zone 1AUb du PLU. Il s'agit d'une zone correspondant aux secteurs partiellement équipés ou non équipés, destinés à recevoir les extensions futures de l'urbanisation à vocation principale d'habitat. L'urbanisation pourra s'y faire par opérations d'ensemble ou opérations successives coordonnées et intégrées dans un schéma d'organisation respectant les orientations d'aménagement existantes dans le dossier du PLU conformément à l'article L.123-1-4 du code de l'urbanisme. Les orientations d'aménagement et de programmation assurent la cohérence du projet d'aménagement par rapport à l'urbanisation existante(tissu urbain, équipements, schéma viaire...), à l'intégration dans le site ainsi que le respect de l'environnement. Les autorisations d'urbanisme doivent être compatibles avec cette orientation d'aménagement et de programmation. Cette zone comprend également un secteur à caractère naturel réservé dans le PLU pour l'urbanisation future de l'agglomération sous la forme de plans d'aménagement d'ensemble, notamment dans le cadre de procédures de zones d'aménagement concerté (ZAC), la cohérence de l'aménagement étant recherchée au niveau de la commune.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'une parcelle de terrain de forme irrégulière, entièrement boisée, immergée dans un ensemble boisé, enclavée. Le juge de l'expropriation et les parties n'ont pu la visiter le jour du transport sur les lieux faute d'accès et en raison de la densité de la végétation.
S'agissant de la superficie globale expropriée, elle est de 3a 08 ca.
S'agissant de la qualification, il s'agit d'une parcelle située dans un secteur désigné comme constructible, mais qui ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens des dispositions de l'article L.322-3 du code de l'expropriation, dès lors qu'elle est enclavée et donc sans desserte effective par une voie d'accès.Cette qualification n'est, au demeurant, pas invoquée.
S'agissant de la méthode d'évaluation, elle est librement définie, sauf à tenir compte des accords amiables conclus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique au sens des prescriptions de l'article L.322-8 du code de l'expropriation, étant observé qu'il n'est ici ni démontré, ni soutenu, que des accords auraient été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et pour les deux tiers au moins des superficies concernées, ou avec au moins les deux tiers des propriétaires et pour la moitié au moins des superficies.
Les parties s'accordent pour voir appliquer la méthode par comparaison, qui apparaît en effet la plus adaptée et pertinente en l'espèce, quand bien même il n'existe guère sur la commune de références récentes de mutations portant sur des biens similaires.
En cause d'appel, la commune cite, pièce à l'appui, quatre mutations constituant selon elle des termes pertinents de comparaison, tirées de ventes intervenues
* le 13 mai 2009 pour une parcelle en zone 1AUb de 3564 m² à 50 euros du m²
* le 25 août 2009 pour une parcelle en zone 1AUb de 838 m² à 50 euros du m²
* le 1er février 2022 pour une parcelle en zone 1AUb de 1612 m² à 32,36 euros du m²
* le 29 octobre 2018 pour 2 parcelles en zones 1AUb-UC de 3218 m² à 69,92euros du m².
Les trois premières, désignées comme A[Cadastre 2], A[Cadastre 14] et A[Cadastre 22], étaient déjà citées en première instance ; elles ont été visitées lors du transport sur les lieux.
Les consorts [C] citaient en première instance un terme unique B1. Devant la cour, ils déclarent adhérer à l'argumentaire du commissaire du gouvernement tiré de la pertinence, comme terme de comparaison, des seules deux mutations de terrains en zone UB.
Le commissaire du gouvernement propose comme en première instance de fixer la valeur du bien préempté au vu de deux termes de comparaison, tirés
* l'un d'une cession conclue le 28 novembre 2019 sur une parcelle classée en zone UB de 466 m² vendue à 197,42 euros du m²
* l'autre d'une cession conclue le 28 mai 2020 sur une parcelle classée en zone UB de 990 m² vendue à 172,22 euros du m².
Pour ce qui est du terme B[Cadastre 2], il a été écarté à bon droit comme non opérant, s'agissant d'une parcelle parmi dix-neuf ayant fait l'objet d'une procédure d'appropriation de bien sans maître, pour un prix global.
L'article L.322-2, alinéa 1er, du code de l'expropriation, en ce qu'il dispose que la décision de première instance que les biens sont estimés, conduit à écarter les termes de comparaison trop anciens.
Tel est le cas des deux ventes conclues en 2009 citées par la commune, et c'est à bon droit que le premier juge a écarté ces ventes A[Cadastre 2] et A[Cadastre 14], trop anciennes pour être représentatives des prix pratiqués sur le marché immobilier local, qui a évolué significativement depuis, au point que la préemption est précisément motivée par le souci de construire des logements en vue de favoriser l'accession sociale à la propriété et le logement social au vu des tensions importantes caractérisant l'accès au logement sur l'île (cf pièce n°5 de l'appelante), de sorte qu'une réactualisation du prix auquel ces ventes se sont conclues ne serait pas de nature à en faire des termes de comparaison pertinents.
S'agissant du terme A[Cadastre 22], c'est également à raison qu'il a été écarté par le premier juge comme non pertinent, dans la mesure où il ressort des productions (cf pièce n°3 du commissaire du gouvernement) qu'il s'agit d'une parcelle dont plus de la moitié de la surface est grevée d'un espace boisé classé, ce qui déprécie sa valeur en tant que son aménagement s'en trouve, de facto, exclu.
Au demeurant, la commune cite cette mutation mais ne s'en prévaut plus véritablement en cause d'appel.
Pour ce qui est du terme A4, il est constitué de deux parcelles respectivement cadastrées section AN n°[Cadastre 74] et n°[Cadastre 40] .
La parcelle AN n°[Cadastre 74] est située en zone UC, non comparable à la zone 1AUb.
La parcelle AN n°[Cadastre 40] est certes située dans la même zone 1AUb que la parcelle préemptée, mais contrairement à celle-ci, elle est comprise dans les orientations d'aménagement et de programmation d'habitat (OAP) et, comme telle, présente une constructibilité limitée, que le commissaire du gouvernement indique sans réfutation être de 24,4 logements à l'hectare.
De plus, la globalité de leur prix de vente ne permet pas de dégager une valeur pour celle qui est située en zone 1AUb.
Dans ces conditions, cette mutation ne constitue pas un terme de comparaison opérant.
S'agissant des termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement, et adoptés par les consorts [C], qu'il convient pour plus de clarté de désigner respectivement C[Cadastre 22] et C[Cadastre 26] comme dans le jugement et comme le fait en cause d'appel la commune, plutôt que C[Cadastre 2] et C[Cadastre 14] comme le fait le commissaire du gouvernement, ils sont l'un et l'autre situés en zone UB.
Le commissaire du gouvernement précise que la parcelle C[Cadastre 2] a fait l'objet d'un permis de construire, et que la parcelle C[Cadastre 14] est un terrain à bâtir sur lequel une construction a été réalisée.
Il considère, comme les appelants, que la différence de zonage n'empêche pas d'y voir des termes de comparaison pertinents, et qu'elle ne justifie aucun abattement sur la valeur à considérer.
Les termes de comparaison sont si peu nombreux en l'espèce que ces deux mutations sont à prendre en compte.
Il reste que la situation respective des biens au regard de la constructibilité n'est pas la même, les parcelles C[Cadastre 22] et C[Cadastre 26] étant situées dans un secteur déjà urbanisé alors que la parcelle préemptée n'est que contiguë à un secteur déjà urbanisé.
Et ainsi que l'objecte l'appelante, l'ouverture à l'urbanisation d'une parcelle classée en zone 1AUb est en effet subordonnée par principe à la réalisation d'équipements publics suffisants programmés dans le cadre d'opérations d'ensemble, alors que le zonage UB permet d'admettre immédiatement des constructions à vocation multiples.
L'urbanisation d'une parcelle en zone 1AUb est en outre encadrée, contrairement à celle d'une parcelle située en zone UB.
Le zonage de la parcelle préemptée est ainsi assurément moins favorable.
Cette différence justifie d'appliquer, comme le préconise la commune, un abattement sur le prix moyen de 184.000 euros HT en somme arrondie que déterminent ces deux termes.
Un abattement de 15% apparaît adapté.
Il détermine un prix de référence de (184 x 85%) = 156,40 euros.
Le transport sur les lieux a permis de constater que les parcelles C[Cadastre 22] et C[Cadastre 26] bénéficiaient d'un accès direct à la voirie, alors que la parcelle préemptée, dépourvue de tout accès à la voie publique, est complètement enclavée.
Cet état d'enclave justifie d'appliquer un abattement de 50% à la valeur moyenne de 156,40 euros du m² dégagée, après correction.
Ainsi, par infirmation du jugement, le prix de la parcelle préemptée AK [Cadastre 10] sera fixé à la somme de (156,40 euros/2 x 308 m²) = 24.025,60 euros net vendeur, prix augmenté des frais d'acte et de publicité dont la charge incombe à la commune préemptrice.
Le jugement sera confirmé en ses chefs de décision, pertinents et adaptés, afférents aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
La commune obtient devant la cour la fixation d'un prix inférieur à celui retenu par le premier juge, de sorte que les dépens d'appel incombent aux consorts [C].
L'équité justifie de ne mettre en cause d'appel aucune indemnité de procédure à la charge des intimés.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, dans les limites de l'appel
INFIRME le jugement entrepris, rendu le 7 septembre 2022 par la juridiction de l'expropriation de la Vendée, sauf en ce qu'il déclare recevable la demande en fixation de prix formée par la commune de [Localité 63] et en ses chefs de décision afférents aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile
statuant à nouveau :
FIXE le prix de vente de la parcelle cadastrée section AK n°[Cadastre 20] d'une contenance de 308 m² sise [Adresse 82] à [Localité 63] à la somme de 24.025,60 euros net vendeur, augmentée des frais d'acte et de publicité qui incombent à la commune préemptrice
DÉBOUTE les parties de leurs prétentions autres ou contraires
CONDAMNE in solidum les consorts [C]-[Z]-[B]-[L]-[VB]-[FZ] aux dépens d'appel
DIT n'y avoir lieu à indemnité de procédure.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
