Tribunal judiciaire, 26 novembre 2024. 24/01480

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 24/01480 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GU7T NAC : 50A JUGEMENT CIVIL DU 26 NOVEMBRE 2024 DEMANDERESSES Mme [H] [S] [Adresse 1] [Localité 7] Rep/assistant : Me Valérie YEN PON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mme [W] [Z] [Adresse 1] [Localité 7] Rep/assistant : Me Valérie YEN PON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSES Société FINANCIAL BTP [Adresse 5] [Localité 9] Non représentée S.E.L.A.R.L. [K], représentée par Maître [C] [K], mandataire judiciaire, es qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation de la société FINANCIAL BTP par jugement duTribunal Mixte de Commerce du 10 juillet 2024 [Adresse 4] [Localité 6] Non représentée Société FONCIERE INVESTISSEMENT [Adresse 2] [Localité 8] Non représentée Copie exécutoire délivrée le : 26.11.2024 CCC délivrée le : à Me Valérie YEN PON COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 21 Octobre 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 26 Novembre 2024. JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 26 Novembre 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES: Par actes de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, Mesdames [W] [Z] et [M] [H] [S] ont fait assigner les sociétés FONCIERE INVESTISSEMENT et FINANCIAL BTP devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de: - JUGER que la somme de 10.000 euros versée lors de la signature du contrat de réservation s’analyse en un dépôt de garantie, - PRONONCER la nullité du contrat de réservation, - CONDAMNER solidairement les sociétés FINANCIAL BTP et FONCIERE INVESTISSEMENT à restituer le dépôt de garantie d’un montant de 10.000 euros à Mesdames [W] [Z] et [H] [S], - CONDAMNER solidairement les sociétés FINANCIAL BTP et FONCIERE INVESTISSEMENT à réparer les préjudices distincts de Mesdames [W] [Z] et [H] [S] à hauteur de : - 5.000 euros chacune s’agissant de leur préjudice moral, - 79.746,4 euros ensemble s’agissant de leur préjudice financier, - CONDAMNER solidairement les sociétés FINANCIAL BTP et FONCIERE INVESTISSEMENT à réparer le préjudice matériel de Madame [H] [S] en lui versant la somme de 54.696 € correspondant aux frais kilométriques sur la période, - CONDAMNER solidairement les sociétés FINANCIAL BTP et FONCIERE INVESTISSEMENT à verser à Mesdames [W] [Z] et [H] [S] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. - DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir que la somme de 10 000 euros doit être qualifiée de dépôt de garantie et non d’arrhes. Elles soutiennent également que le contrat de réservation, signé avant l’obtention du permis d’aménager, contrevient aux dispositions de l’article L.442-4 du code de l’urbanisme. Elles soutiennent que l’échec du projet est imputable aux sociétés requérantes qui n’ont jamais adressé de projet de compromis de vente, et qui semblent avoir annulé le projet de lotissement concerné. Elles précisent encore que les sociétés défenderesses s’étaient engagées à restituer la somme versée. Elles prétendent subir un préjudice moral du fait des nombreuses démarches pour connaître l’état d’avancement de leur projet, un préjudice financier, au titre de la perte de chance d’avoir pu contracter un prêt à un taux de 1,5% et au titre des frais kilométriques engagés pour continuer à faire les trajets entre [Localité 6] et [Localité 7] depuis deux ans. Par jugement du 15 mai 2024, le tribunal mixte de commerce de Saint-Denis de La Réunion prononçait l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SAS FINANCIAL BTP. Par jugement du 10 juillet 2024, le même tribunal aurait converti la procédure en liquidation judiciaire. Seule la première décision est versée aux débats. Par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2024, Mesdames [Z] et [S] ont assigné la SELARL [C] [K], en qualité de liquidateur judiciaire de la société FINANCIAL BTP, en intervention forcée. Cette deuxième procédure a été jointe à la première par ordonnance du 2 septembre 2024. Aucun des défendeurs, pourtant tous assignés à personne morale, n’a constitué avocat. Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions. L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 21 octobre 2024. Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Il convient de rappeler, à titre liminaire, qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. » Sur la demande d’annulation du contrat de réservation et les demandes subséquentes Aux termes de l’article L. 442-4 du code de l’urbanisme: “ Aucune promesse de vente (...) d’un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté avant la délivrance du permis d’aménager.” En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que les demanderesses ont signé le 8 août 2021 avec la société FONCIERE INVESTISSEMENT un contrat de réservation en vue de l’achat d’un terrain désigné comme lot n°2 d’une superficie de 400m² du lotissement Millery, au prix de 120 000 euros, sur la commune de [Localité 11]. Ce contrat de réservation prévoyait le versement d’une somme de 10 000 euros à titre d’arrhes. Les demanderesses justifient avoir versé, par virement bancaire en date du 11 août 2021, la somme de 10 000 euros auprès de la société FONCIERE INVESTISSEMENT. Enfin, le permis d’aménager relatif au lotissement en cause, situé [Adresse 10], parcelle cadastrée AR [Cadastre 3] (cette adresse et cette référence cadastrale étant bien visées dans les correspondances des sociétés défenderesses figurant notamment en pièce 12) a été délivré le 5 novembre 2011 par le maire de la commune de [Localité 11], soit près de trois mois plus tard. Par conséquent, en l’état de la législation applicable aux lotissements, aucun contrat portant sur un terrain du lotissement projeté ne pouvait être conclu avant la délivrance du permis d’aménager. En effet, outre l’article L. 442-4 précité, le code de l’urbanisme ne prévoit avant la délivrance du permis d’aménager que la possibilité de faire de la publicité, en imposant qu’elle mentionne explicitement si le permis d’aménager a été délivré ou non. Ainsi, le contrat dénommé contrat de réservation, qui ne contient aucun engagement précis de la part de la société FONCIERE INVESTISSEMENT, et qui s’apparente en réalité en un avant-contrat ou un contrat préliminaire à une promesse de vente, est donc nul. La somme de 10 000 euros versée dans ce cadre par les demanderesses devra donc être restituée par la société FONCIERE INVESTISSEMENT. Il n’y a pas lieu à statuer sur la demande de requalifier les sommes versées en dépôt de garantie, le contrat étant nul. S’agissant des préjudices allégués par les demanderesses, seul le préjudice moral est en lien direct avec la nullité du contrat souscrit et la non-restitution des sommes versées. En effet, il est indéniable que depuis la signature du contrat nul, et également depuis le 25 octobre 2022, elles ont engagé des démarches d’une part pour suivre l’état d’avancement d’un projet n’ayant aucune valeur, d’autre part pour tenter de récupérer les 10 000 euros versés indument. La somme de 3 000 euros chacune leur sera allouée à ce titre. Seule la société FONCIERE INVESTISSEMENT, qui a perçu des sommes lors de la signature du contrat nul, sera condamnée à ce titre, les demanderesses faisant explicitement le lien avec la non-restitution des sommes perçues. En revanche, le préjudice matériel n’est pas directement en lien avec le contrat nul, puisque si même si le contrat avait été valable et si le projet avait abouti, les demanderesses auraient bien été contraintes de poursuivre leurs trajets pendant de longs mois. Enfin, s’agissant du préjudice financier allégué, il n’est nullement justifié, puisque seule une offre de prêt en date du 23 mai 2023 est versée aux débats, mais aucune pièce justifiant d’une quelconque offre de prêt qui leur aurait été faite à un taux de 1,5% en 2021. Sur les dépens et les frais irrépétibles La société FONCIERE INVESTISSEMENT, qui succombe, seule, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser aux demanderesses la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, PRONONCE la nullité du contrat de réservation, CONDAMNE la société FONCIERE INVESTISSEMENT à restituer la somme de 10.000 (dix mille) euros à Mesdames [W] [Z] et [H] [S], CONDAMNE la société FONCIERE INVESTISSEMENT à verser à Mesdames [W] [Z] et [H] [S] la somme de 3 000 (trois mille) euros chacune au titre de leur préjudice moral, REJETTE les demandes d’indemnisation formées au titre des préjudices matériel et financier, CONDAMNE la SAS FONCIERE INVESTISSEMENT aux dépens de l’instance ; CONDAMNE la société FONCIERE INVESTISSEMENT à verser à Mesdames [W] [Z] et [H] [S] la somme globale de 2 500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE toute demande plus ample ou contraire, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire, La greffière La présidente