Tribunal judiciaire, 19 novembre 2024. 24/01281

Du 19 novembre 2024 5AC SCI/DC PPP Contentieux général N° RG 24/01281 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEGQ [M] [L] C/ [T] [G] Expéditions délivrées à : Me GONDER M. [G] FE délivrée à : Me GONDER Le 19/11/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] JUGEMENT EN DATE DU 19 novembre 2024 JUGE : Mme Édith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE DEMANDEUR : Monsieur [M] [L] né le 09 Septembre 1939 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5] Assisté de Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de Bordeaux DEFENDEUR : Monsieur [T] [G], demeurant [Adresse 4] [Adresse 1], demeurant [Localité 3] (OCEAN) Non comparant, a écrit DÉBATS : Audience publique en date du 8 octobre 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 1er septembre 2022, M. [M] [L] a consenti un bail d'habitation à M. [T] [G], portant sur un logement situé à [Adresse 6], moyennant un loyer révisable de 1.400 €. Par acte en date du 27 mars 2024, M. [M] [L] a fait assigner M. [T] [G] à l'audience du 4 juin 2024 aux fins de voir constater la résiliation du bail par l'effet d'un commandement de payer, faire ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement des loyers impayés et d'indemnités d'occupation. Á cette audience où seul M. [M] [L] était représenté par avocat, le juge des contentieux de la protection a observé que le bail qui lui était soumis ne comportait pas de clause résolutoire pouvant fonder la demande en constat de la résiliation du bail. L'examen de l'affaire a été reporté à l'audience du 8 octobre 2024 en vue de la signification de conclusions additionnelles. Selon conclusions signifiées le 9 juillet 2024, M. [M] [L] demande au juge des contentieux de la protection de : ▸ constater la résiliation judiciaire du bail en raison du défaut de paiement des loyers et charges qui constitue une violation grave et renouvelée du bail, ▸ ordonner l'expulsion immédiate de M. [T] [G] et de tout occupant de son chef et de tout mobilier et effets personnels avec le concours s'il y a lieu de la Force Publique, ▸ condamner M. [T] [G] au paiement de la somme de 16.860 € au titre de l'arriéré de loyers, charges ou indemnités d'occupation à juin 2024, mois de juin inclus, ▸ condamner M. [T] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux, ▸ condamner M. [T] [G] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens, ▸ ordonner l'exécution provisoire du jugement. Á l'audience du 8 octobre 2024, M. [M] [L], représenté par avocat, s'est opposé à la demande de report d'audience formée par courriel par la mère de M. [T] [G], compte tenu de l'ancienneté de la dette, et a maintenu ses prétentions, en actualisant la créance au titre de l'arriéré à la somme de 21.060 € arrêtée à septembre 2024, mois de septembre inclus. Il a observé que si la mère de M. [T] [G] a soulevé des contestations relatives à l'état du logement le 21 septembre 2024, soit près de six mois après l'assignation, le locataire ne peut suspendre de son propre chef le paiement des loyers. Il soutient que la maison a été louée en bon état, sans que M. [T] [G] se plaigne de l'état du logement. Il en conclut que le bail doit être résilié judiciairement en l'absence de paiement du loyer depuis plusieurs mois. M. [T] [G], cité à domicile avec avis de dépôt de l'acte en l'étude de l'huissier de justice, n'a pas comparu. La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier. Motifs du jugement : Sur le défaut de comparution du défendeur : En l'absence d'un défendeur, régulièrement assigné et en application de l'article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et fondée. M. [T] [G], assigné à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude de l'huissier de justice, n'a pas comparu le 4 juin 2024 et a disposé ensuite d'un temps suffisant pour organiser sa défense. Compte tenu de son défaut de comparution personnelle, ou par représentation à l'audience du 8 octobre 2024, fût-ce pour soutenir sa demande de report de l'audience, alors que le report n'est pas de droit, il convient de statuer au vu des demandes formées par voie de conclusions additionnelles signifiées le 9 juillet 2024 et des pièces produites à l'appui de celle-ci par M. [M] [L], par jugement réputé contradictoire, en premier ressort. Sur la recevabilité de l'action : Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 27 mars 2024, soit au moins six semaines avant la date de l'audience initiale. De plus le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 janvier 2024. La procédure est donc régulière et l'action recevable au regard de ces dispositions. Sur la résiliation du bail : Aux termes de l'article 1741 du Code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements. L'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le manquement à cette obligation essentielle qui pèse sur le locataire est de nature à justifier la résiliation du bail. En outre l'article 1229 du code civil prévoit au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle que la résolution d'un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. En l'espèce, M. [M] [L] produit le contrat conclu le 1er septembre 2022 selon lequel il loue à M. [T] [G] une maison située à [Adresse 6] à charge pour M. [T] [G] de lui verser un loyer mensuel de 1.400 €, révisable, payable d'avance. Selon acte du 11 janvier 2024, M. [M] [L] a fait délivrer à M. [T] [G] un commandement de lui payer la somme de 9860 € au titre des loyers d'avril 2023 à janvier 2024 outre la taxe d'ordures ménagères pour les années 2022 et 2023. Malgré la délivrance de ce commandement, et selon le décompte arrêté en septembre 2024, incluant le loyer de septembre, M. [T] [G] n'a pas acquitté la dette visée par le commandement de payer qui s'est à l'inverse aggravée. Pour autant M. [T] [G] ne démontre pas avoir disposé d'une autorisation judiciaire de suspendre le paiement des loyers, ni avoir été totalement privé de la jouissance des lieux, seule circonstance qui aurait pu lui permettre de suspendre de son propre chef le paiement des loyers. Il ne justifie d'ailleurs pas avoir vainement mis en demeure son bailleur d'exécuter ses propres obligations, puisque selon les observations communiquées par la mère de M. [G] au conseil du bailleur, est invoquée le mauvais état des lieux loués, au demeurant non démontré par des pièces probantes. Le manquement aux obligations principales du locataire est ainsi suffisamment caractérisé. Dès lors la résiliation du bail à effet du jour de l'assignation sera ordonnée et l'expulsion de M. [T] [G] sera prononcée, dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, rien ne justifiant de réduire ou supprimer le délai de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux. Sur l'indemnité d'occupation : Le maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail ouvre droit pour le propriétaire à l'indemnisation de la privation de jouissance des lieux ou de la possibilité de le relouer. Dès lors il convient de fixer l'indemnité d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges ou taxes récupérables. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré : En application de l'article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l'obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu'il a payé lesdits loyers. Par ailleurs il découle de ce qui précède l'obligation pour M. [T] [G] de régler une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail. Il résulte du décompte versé aux débats par M. [M] [L] qu'il est dû 21.060 € au titre des loyers, taxes récupérables 2022 et 2023, ou indemnités d'occupation échus jusqu'au mois de septembre 2024 inclus. En l'absence de preuve du paiement des sommes visées par ce décompte, M. [T] [G] sera condamné au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation courant à compter du 1er octobre 2024 jusqu'à la libération des lieux. Sur les demandes accessoires : Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En outre l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. M. [T] [G], qui succombe, sera tenu aux dépens. En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, M. [T] [G] sera condamné à payer à M. [M] [L] la somme de 700 €. En application de l'article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, PRONONCE à effet du 27 mars 2024 la résiliation du bail pour manquement à l'obligation d'acquitter les loyers ; CONDAMNE M. [T] [G] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 6] [Localité 3][Adresse 1] ; DIT qu'à défaut pour M. [T] [G] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; FIXE à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation, due jusqu'à libération complète des lieux, égale au montant du loyer (1.400 € par mois à la date de l'audience), révisable selon les conditions contractuelles augmenté des taxes récupérables; CONDAMNE M. [T] [G] à payer à M. [M] [L] la somme de 21.060 € au titre des loyers, taxes d'ordures ménagères 2022 et 2023, et indemnités d'occupation impayés échus juqu'au mois de septembre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE M. [T] [G] à payer à M. [M] [L] les indemnités d'occupation ci-dessus fixées continuant à courir à compter du 1er septembre 2024 jusqu'à libération complète des lieux ; CONDAMNE M. [T] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la CCAPEX, le coût de l'assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ; CONDAMNE M. [T] [G] à payer à M. [M] [L] la somme de 700 € en vertu de l'article 700 du code de Procédure Civile ; CONSTATE l'exécution provisoire de droit de la décision. Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection