Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 23/01622

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 01 AOUT 2024 N° RG 23/01622 - N° Portalis DB22-W-B7H-RVUF Code NAC : 54Z DEMANDEUR Monsieur [E] [H] né le 04 Décembre 1958 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] Représenté par Me Alexandre OPSOMER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 481 DEFENDEURS Monsieur [L] [O] né le 13 Septembre 1968 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2] Madame [P] [F] née le 10 Novembre 1973 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4] Représentés par Me Laurent PIERRE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 491 *** Débats tenus à l'audience du : 30 Mai 2024 Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, greffière lors des débats et de Elodie NINEL, greffière placée lors du prononcé, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 30 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2024, prorogée au 01 Août 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE M. [E] [H] est propriétaire d’un bien situé [Adresse 1] à [Localité 5], présentant la référence cadastrée D290. Il fait l’objet d’un bail consenti à M. et Mme [X] le 26 novembre 2021. Monsieur [O] et Madame [F] résident sur le fonds voisin situé [Adresse 2] qui correspond à la parcelle cadastrée D.284. Ce bien appartient à une indivision successorale de trente personnes. Les deux fonds sont mitoyens. Une partie du mur de pignon de la maison de M. [H] surplombe la toiture de la maison occupée par les défendeurs. Le 24 juillet 2022, des briques du mur de M. [H] ont chuté sur le toit de la maison de M. Monsieur [O] endommageant les tuiles de Monsieur [O] et Madame [F]. Un désaccord a opposé les parties sur l’ampleur des travaux à effectuer. M. [H] entendait procéder à une reprise du mur et des tuiles du bien occupé par le défendeur. Monsieur [O] demandait une rénovation de la cheminée située à proximité du mur litigieux. Monsieur [O] a pris l’initiative de mandater un BET lequel a rendu un rapport le 16 août 2022 proposant les mesures suivantes :  Création d’un drain contre la façade jardin profondeur 60 à 80 centimètres osé avec lit de cailloux et bi dime entourant l’ensemble, raccordement du drain sur le réseau des EPCréation de broche scellées à la résine, percement allant de la façade arrière vers le pignon fers de diamètre 1 cm sur une longueur de 70 cm minimum, tous les 40 cm d’espacement, prévoir un fer plat extérieur toute hauteur pour renforcer l’ensemble fer à souder ou boulonner avec la tige fileté, Sur façade et pignon repiquage des enduits, réfection des joints et reprisé pignon sous zone de la cheminée, enduire l’ensemble avec enduit chaux hydraulique. L’expert du BET indiquait également « En l’état la cheminée de grande hauteur me pose problème, sa stabilité semble relativement correcte, toutefois il me semble préférable d’en réduire sa hauteur à 1 mètre ». Des désaccords sont intervenus entre les parties sur la nature des travaux à effectuer et l’entreprise en charge de leur réalisation et les travaux. Monsieur [O] a refusé l’accès à son terrain. Une procédure de conciliation a été tentée entre les parties. M. [H] a mandaté l’entreprise ATIR qui lui adressé le mode opératoire. Un devis définitif a été signé le 16 avril 2023 pour un montant de 4.482,60 euros avec un démarrage des travaux fixé au 19 mai 2023. L’entrepreneur a refusé d’intervenir après un entretien avec Monsieur [O]. Par acte de commissaire de justice délivré le 20 novembre 2023, M. [E] [H] a saisi le juge des référés afin d’obtenir l’autorisation d’accéder au terrain de M. Monsieur [O]. L’affaire a été appelée à l’audience du 21 décembre 2023. Elle a fait l’objet de trois renvois avant d’être évoquée à l’audience du 30 mai 2024. M. [E] [H] a demandé au juge de : -Juger qu’il pourra jouir d’un droit de tour d’échelle sur le fonds occupé par Monsieur [O] et Madame [F], sis [Adresse 2], à [Localité 5], aux fins de lui permettre d’effectuer : *Une première visite, afin de permettre à un entrepreneur de juger des travaux nécessaires, et dont les modalités sont les suivantes : *Trois visites d’une durée respective n’excédant pas une journée ; *Aucune réalisation de travaux. *Une seconde visite, afin de permettre audit entrepreneur d’effectuer lesdits travaux, et dont les modalités sont celles ayant fait l’objet d’une conciliation entre les parties, à savoir : « Sur le déroulement des travaux : Un état des lieux avec photos sera réalisé avant et après travaux par Mr [H] en présence de Monsieur [O] et de l'entreprise de maçonnerie. L'entreprise de maçonnerie qualifiée retenue par Mr [H] établira un descriptif technique de son mode opératoire, qui sera transmis pour information à Monsieur [O]. Ce descriptif tiendra compte de l'état de la cheminée située à l'aplomb du pignon, et précisera les techniques et matériaux employés pour sa réparation et consolidation permettant de garantir la conformité de ces réparations après travaux. Mr [H] se réserve le choix d'adjoindre ou pas un BET à son entreprise de maçonnerie. Mr [H] transmettra pour information à son entreprise « l’analyse structure » du BET DAGRADA (conseiller technique de Monsieur [O]). Avant le commencement des travaux, l'entreprise de maçonnerie assurera la protection de la couverture tuile existante et des plaques de fibrociment Elle vérifiera la capacité de la charpente à supporter le poids de l'échafaudage nécessaire aux travaux (Mr Monsieur [O] a donné son accord pour la visite de la charpente. Il s'assurera que les locaux situés sous la partie travaux ne soient pas occupés). A la fin des travaux l'étanchéité entre le pignon restauré et la toiture existante sera rétablie suivant les règles de l’art, à la charge de l'entreprise de maçonnerie. Sur la servitude temporaire de tour d'échelle : Mr [H] donnera les dates précises de l'intervention de l'entreprise 72 h avant toute intervention, ainsi que le nom des compagnons maçons intervenant sur le site. Mr [O] indique que sa cour sera ouverte de 8h30 à 12h30 et 13h30 à 17h30 du lundi au vendredi hors jours fériés. Le passage de ces personnes et les approvisionnements se feront par la cour intérieure de Mr Monsieur [O] (n°14), ces lieux seront nettoyés régulièrement par les utilisateurs, et Monsieur [O] et Madame [F] s'engage à ne pas obstruer ce passage pendant les opérations de transfert. Le branchement électrique et l'alimentation en eau du chantier (si nécessaire), se feront sur la propriété (n° 12) de Mr [H]. La durée totale du chantier n'excédera pas 3 semaines hors intempéries » -Prendre acte du fait que Monsieur [H] s’engage à cette occasion à : * Prendre à sa charge tout constat d’huissier utile avant et après travaux ; * Respecter un délai de prévenance de 5 jours en amont des travaux ; * Donner tout détail à Monsieur [O] et Madame [F] concernant les horaires précis des venues de l’entrepreneur, ainsi que la durée de ses venues. -Débouter Monsieur [O] et Madame [F] de leur demande principale visant à voir Monsieur [H] déclaré irrecevable en ses demandes ; Débouter Monsieur [O] et Madame [F] de leur demande subsidiaire visant à ce qu’il soit dit que les travaux seront organisés après avis d’un BET ; -Débouter Monsieur [O] et Madame [F] de leur demande de désignation d’un expert judiciaire ; -Condamner Monsieur [O] et Madame [F] à verser à Monsieur [H] une somme de 1.000 € ainsi qu’aux entiers dépens aux vus de leur résistance au tour d’échelle. Au soutien de ses prétentions, il a fait valoir que le titre juridique qui justifiait de l’occupation des immeubles était indifférent, que seul importait la qualité de propriétaire du bien devant effectuer les travaux, que la notion de voisin pouvait concerner un propriétaire ou un locataire de sorte que sa demande était recevable. Il a expliqué que les conditions prétoriennes relatives à l’exercice d’un tour d’échelle étaient réunies, que l’urgence de procéder aux travaux n’était pas contestable. Il affirme que le mur n’est pas mitoyen mais au contraire sa seule propriété, qu’en tout état de cause les réparations visent la partie supérieure du mur qui lui appartient. Il dénonce l’absence de motif légitime à la demande d’expertise. Enfin s’agissant de la demande de mise hors de cause, il fait valoir que la défenderesse a fait valoir sa qualité d’occupante dans le cadre d’un sinistre réglé entre assureurs. M. [L] [O] et Mme [F] ont demandé au juge des référés, au visa de l’article 145 du code de procédure civile de : - déclarer M. [H] irrecevable en ses mandes, - subsidiairement l’en débouter, - plus subsidiairement dire que les travaux seront organisés après avis d’un bureau d’étude technique qui examinera et se prononcera sur l’état et la solidité des murs où il y a la fissure et de la cheminée. - la désignation d’un expert judiciaire. Ils ont demandé la mise hors de cause de Mme [F]. Au soutien de leurs prétentions, ils ont fait valoir que l’action de M. [H] dirigée contre l’un seulement des 30 coindivisaires du bien était irrecevable, que les travaux sollicités par M. [H] étaient insuffisants à assurer la sécurité du bien et qu’il était nécessaire que les travaux soient organisés après avis d’un bureau d’études technique ou une mesure d’expertise judiciaire puisque d’autres travaux que ceux envisagés par M. [H] étaient nécessaires sur son bien. La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024 prorogée au 26 juillet 2024. MOTIFS Sur l’irrecevabilité Faute de cadre légal le tour d’échelle ne s’analyse pas en une servitude mais concerne les rapports entre voisins. L’action visant à l’obtention d’un tour d’échelle dirigée contre l’occupant du fonds voisin est recevable sans qu’il soit nécessaire de mettre en cause la totalité des copropriétaires du fonds ; La fin de non-recevoir sera rejetée. Sur la mise hors de cause de Mme [F] Mme [F] ne produit aucun justificatif de son lieu d’habitation. A l’inverse M. [H] démontre que le compte rendu d’expertise MAAF diligentée à l’occasion de l’instruction d’une déclaration de sinistre la mentionne comme « personne lésée » et la désigne comme occupante du bien. La demande de mise hors de cause sera rejetée. Sur la demande d’accès au fonds voisin La demande de M. [H] est fondée sur l’article 809 du Code civil, c’est-à-dire, une fois l’erreur matérielle rectifiée, sur l’article 835 alinéa 1 du code civil qui dispose que « même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » ; et « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable » , « accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire » ; Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. En l’espèce il ressort des photographies produites que le mur de pignon surplombant la toiture du défendeur est endommagé et que des briques du mur ont déjà chuté au mois de juillet 2022 sur le toit du voisin. La chute d’autres éléments du mur est probable en l’absence de travaux ce qui caractérise le dommage imminent exigé par l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile. Les travaux sollicités sont indispensables pour permettre le maintien en bon état de la construction. Les modalités d’exercice du tour d’échelle sont précises, conformes à l’accord détaillé des parties devant le conciliateur et aussi restreintes que possible. L’opposition des défendeurs n’est pas liée au caractère indispensable ou non des travaux mais à leur insuffisance alléguée. Or l’octroi d’un tour d’échelle ne peut être subordonnée à la démonstration que l’ensemble des travaux estimés nécessaires par l’occupant du fond sur lequel va s’exercer le droit de passage vont être effectués. La nécessité de l’intervention d’un BET ou d’une expertise technique pour remédier aux désordres affectant le mur de pignon surplombant le bien occupé par le défendeur n’est pas démontrée en l’état. Si M. [L] [O] estime que d’autres travaux sont nécessaires sur le bien de M. [H] sur un autre mur et sur la cheminée, il lui appartiendra d’en apporter la démonstration et de saisir le juge le cas échéant étant observé que la procédure de référé est intentée en raison du dommage imminent caractérisé par l’état dégradé d’un des murs de l’habitation. Au surplus si l’expert du BET missionné par le défendeur indique dans son rapport qu’il serait préférable de réduire la hauteur de la cheminée, il indique également que la stabilité de la cheminée semble relativement correcte. Il sera fait droit à la demande de M. [H] dans les conditions prévues au dispositif de la décision. Sur les frais irrépétibles et les dépens La présente procédure trouve son origine dans le refus de [L] [O] de laisser M. [H] procéder aux travaux. Il sera condamné aux dépens de l’instance. Il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Vu l’article 835 du code de procédure civile du code de procédure civile, REJETONS la fin de non-recevoir ; REJETONS la demande de mise hors de cause de Mme [F] ; REJETONS la demande d’intervention préalable d’un BET ; DISONS que M. [E] [H] pourra jouir d’un droit de tour d’échelle sur le fonds occupé par Monsieur [O] et Madame [F], sis [Adresse 2], à [Localité 5], aux fins de lui permettre d’effectuer : *Une première visite, afin de permettre à un entrepreneur de juger des travaux nécessaires, et dont les modalités sont les suivantes : *Trois visites d’une durée respective n’excédant pas une journée ; *Aucune réalisation de travaux. *Une seconde visite, afin de permettre audit entrepreneur d’effectuer lesdits travaux, et dont les modalités sont celles ayant fait l’objet d’une conciliation entre les parties, à savoir « Sur le déroulement des travaux : -Un état des lieux avec photos sera réalisé avant et après travaux par Mr [H] en présence de Monsieur [O] et de l'entreprise de maçonnerie. -L'entreprise de maçonnerie qualifiée retenue par Mr [H] établira un descriptif technique de son mode opératoire, qui sera transmis pour information à Monsieur [O]. Ce descriptif tiendra compte de l'état de la cheminée située à l'aplomb du pignon, et précisera les techniques et matériaux employés pour sa réparation et consolidation permettant de garantir la conformité de ces réparations après travaux. -Mr [H] se réserve le choix d'adjoindre ou pas un BET à son entreprise de maçonnerie. Mr [H] transmettra pour information à son entreprise « l’analyse structure » du BET DAGRADA (conseiller technique de Monsieur [O]). -Avant le commencement des travaux, l'entreprise de maçonnerie assurera la protection de la couverture tuile existante et des plaques de fibrociment Elle vérifiera la capacité de la charpente à supporter le poids de l'échafaudage nécessaire aux travaux (Mr Monsieur [O] a donné son accord pour la visite de la charpente. Il s'assurera que les locaux situés sous la partie travaux ne soient pas occupés). -A la fin des travaux l'étanchéité entre le pignon restauré et la toiture existante sera rétablie suivant les règles de l’art, à la charge de l'entreprise de maçonnerie. Sur la servitude temporaire de tour d'échelle : -Mr [H] donnera les dates précises de l'intervention de l'entreprise 72 h avant toute intervention, ainsi que le nom des compagnons maçons intervenant sur le site. Mr [O] indique que sa cour sera ouverte de 8h30 à 12h30 et 13h30 à 17h30 du lundi au vendredi hors jours fériés -Le passage de ces personnes et les approvisionnements se feront par la cour intérieure de Mr Monsieur [O] (n°14), ces lieux seront nettoyés régulièrement par les utilisateurs, et Monsieur [O] et Madame [F] s'engage à ne pas obstruer ce passage pendant les opérations de transfert. -Le branchement électrique et l'alimentation en eau du chantier (si nécessaire), se feront sur la propriété (n° 12) de Mr [H]. -La durée totale du chantier n'excédera pas 3 semaines hors intempéries » PRENONS acte du fait que Monsieur [H] s’engage à cette occasion à : * Prendre à sa charge tout constat d’huissier utile avant et après travaux ; * Respecter un délai de prévenance de 5 jours en amont des travaux ; * Donner tout détail à Monsieur [O] et Madame [F] concernant les horaires précis des venues de l’entrepreneur, ainsi que la durée de ses venues. CONDAMNONS in solidum M. [O] et Mme [F] aux dépens. Prononcé par mise à disposition au greffe le UN AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE Elodie NINEL Charlotte MASQUART