Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 24/00665

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00665 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U6TC CODE NAC : 30B - 0A AFFAIRE : S.C.I. S.V.H. C/ S.A.R.L. ALANYA FRUITS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier PARTIES : DEMANDERESSE S.C.I. S.V.H., immatriculée au RS de CRETEIL sous le n°808 842 090, dont le siège social est sis 96 Avenue de Fontainebleau - 94270 LE KREMLIN-BICETRE représentée par Me Ulas CANDAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0741 DEFENDERESSE S.A.R.L. ALANYA FRUITS, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 914 360 003, dont le siège social est sis 40 Avenue de Verdun - 94200 IVRY-SUR-SEINE représentée par Me Yoni MARCIANO, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN69 Débats tenus à l’audience du : 16 Septembre 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 17 Octobre 2024 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024 EXPOSE DU LITIGE Par actes du 1 juin 2022, la SCI S.V.H. a donné à bail commercial à Madame [F] [Z] et Monsieur [G] [L], agissant pour le compte de la SARL ALANYA FRUITS en cours de formation, des locaux situés 40 avenue de Verdun 94200 Ivry sur Seine [un local commercial d'environ 67 mètre carrés et un sous-sol commercial de 40 mètres carrés]. Des loyers sont demeurés impayés. La SCI S.V.H. a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 9 février 2024 à la SARL ALANYA FRUITS pour une somme de 13 427,21 € au titre de l’arriéré locatif au 1 février 2024. C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 11 avril 2024, la SCI S.V.H. a fait assigner la SARL ALANYA FRUITS devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire, - constater que la SARL ALANYA FRUITS est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 10 mars 2024, - ordonner l’expulsion immédiate de la SARL ALANYA FRUITS et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, - dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, - fixer l’indemnité d’occupation due par la SARL ALANYA FRUITS au loyer conventionnel majoré de 50 %, et ce sans préjudice des charges et des taxes qui resteront par ailleurs dues, le tout jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés, - condamner la SARL ALANYA FRUITS à payer à la SCI S.V.H. la somme de 47.339,61 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés, le droit d’entrée, ainsi qu’à l’indemnité d’occupation avec intérêt légal majoré de 5 points à compter du commandement de payer du 9 février 2024, - condamner la SARL ALANYA FRUITS au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le commandement de payer, les frais de levée de l’état des inscriptions et la présente assignation. L’affaire a été appelée, après un renvoi, à l’audience du 16 septembre 2024, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif. Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SCI S.V.H. sollicite du juge des référés de : - déclarer irrecevable la demande reconventionnelle de la SARL ALANYA FRUITS tendant à fixer le montant de sa dette locative à 1.610,40 euros, - débouter la SARL ALANYA FRUITS de l’ensemble de ses demandes, - constater l’acquisition de la clause résolutoire, - constater que la SARL ALANYA FRUITS est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 10 mars 2024, - ordonner l’expulsion immédiate de la SARL ALANYA FRUITS et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, - dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, - fixer l’indemnité d’occupation due par la SARL ALANYA FRUITS au loyer conventionnel majoré de 50 %, et ce sans préjudice des charges et des taxes qui resteront par ailleurs dues, le tout à compter du 10 mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés, - condamner la SARL ALANYA FRUITS à payer à la SCI S.V.H. la somme de 47.282,20 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés, le droit d’entrée, ainsi qu’à l’indemnité d’occupation avec intérêt légal majoré de 5 points à compter du commandement de payer du 9 février 2024, - condamner la SARL ALANYA FRUITS au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le commandement de payer, les frais de levée de l’état des inscriptions et la présente assignation. A l’audience, la SCI S.V.H. actualise le montant de la dette locative à la somme de 8.983,82 euros au 3 septembre 2023, en raison des paiements intervenus depuis l’assignation, outre le montant du dépôt de garantie de 14.000 euros et du droit d’entrée de 20.000 euros restant à payer. Elle indique être d’accord pour des délais de paiement mais uniquement sur 6 mois. Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SARL ALANYA FRUITS sollicite du juge des référés de : - ramener les provisions sollicitées au titre de la dette locative à la somme de 1.610,40 euros, - en tout état de cause, lui accorder 24 mois de délais de paiement, - débouter la SCI S.V.H. de l’ensemble de ses demandes, - condamner la SCI S.V.H. à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce. A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire : L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, 2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, 3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d'une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 9 février 2024 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, la SCI S.V.H. n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la dette locative, à savoir 13.427,21 €. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Concernant le montant de la dette locative, selon décompte au 3 septembre 2024, la SCI S.V.H. réclame le paiement de la somme de 8.983,82 euros au titre des loyers et charges impayées, outre le solde d’un droit d’entrée de 20.000 euros et un dépôt de garantie impayé de 14.000 euros. La SARL ALANYA FRUITS conteste le montant de cette dette et la SCI S.V.H. réplique que le juge des référés n’est pas compétent pour fixer le montant de la dette. S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Au cas présent, il sera noté que : - la somme de 4.998,42 euros figurant au décompte sous le libellé « reprise solde opale – loyers antérieurs » est justifiée par la SCI S.V.H. par la production du décompte entre le 1er septembre 2022 et le 1er octobre 2023, date de changement de gestionnaire, - le contrat de bail signé par les parties stipule à l’article 4.3. que « le preneur verse au bailleur, qui le reconnaît et lui en donne quittance, la somme de 60.000 euros à la signature du bail », au titre du droit d’entrée, de sorte que la demande de condamnation formée à ce titre à hauteur de 20.000 euros se heurte à une contestation sérieuse que seul le juge du fond a le pouvoir de trancher, - le contrat de bail signé par les parties stipule également à l’article 6 que « pour garantir l’exécution des obligations incombant au preneur, celui-ci verse au bailleur, qui le reconnaît et lui en donne quittance, une somme de 14.000 euros », de sorte que la réclamation faite par le bailleur d’une somme de 14.000 euros au titre du dépôt de garantie se heurte également à une contestation sérieuse, - aucune régularisation des charges sur la période entre juin 2022 et décembre 2023 n’est justifiée, de sorte que la demande fondée sur les provisions sur charges versées entre juin 2022 et décembre 2023 à hauteur de 2.375 euros se heurte à une contestation sérieuse. En conséquence, la SARL ALANYA FRUITS doit être condamnée à payer à la SCI S.V.H. à titre de provision la somme non contestable de 6.608,82 euros au titre de sa dette locative au 3 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 février 2024. En effet, si le bailleur sollicite un intérêt de retard majoré, cette clause est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence de l’intérêt au taux légal. Depuis l’assignation, la SARL ALANYA FRUITS a procédé à trois paiements de 1.500 euros en juin, juillet et août 2024, en plus du loyer courant, de sorte que sa bonne foi est démontrée. Elle justifie par ailleurs de sa capacité à pouvoir respecter un échéancier en produisant une attestation de son comptable. Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la SARL ALANYA FRUITS des délais de paiement sur une période de 12 mois pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer courant et des charges, la somme de 550 euros par mois pendant 11 mois et la somme de 558,82 euros le 12ème mois et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision. Si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d'expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Sur les demandes accessoires : L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La SARL ALANYA FRUITS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées. Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL ALANYA FRUITS ne permet d’écarter la demande de la SCI S.V.H. formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, DECLARONS recevables la demande reconventionnelle de la SARL ALANYA FRUITS, CONDAMNONS par provision la SARL ALANYA FRUITS à payer à la SCI S.V.H. la somme de 6.608,82 euros au titre de sa dette locative au 3 septembre 2024, en deniers et quittances, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 9 février 2024, AUTORISONS la SARL ALANYA FRUITS à se libérer de la dette locative en 11 mensualités de 550 euros et la 12ème et dernière mensualité de 558,82 euros, payables le 5 de chaque mois, en plus du loyer courant et des charges, et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, DISONS que le loyer et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial, DISONS que, faute pour la SARL ALANYA FRUITS de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités : - le tout deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire sera acquise, - il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SARL ALANYA FRUITS et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, - en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront transportés et séquestrés dans tel garde-meubles au choix du bailleur, au frais, risques et périls du preneur, et ce en garantie de toute somme susceptible d’être due, - une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, CONDAMNONS la SARL ALANYA FRUITS aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement, CONDAMNONS la SARL ALANYA FRUITS à payer à la SCI S.V.H. la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTONS la SARL ALANYA FRUITS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes, RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue est exécutoire à titre provisoire. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 17 octobre 2024. L GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS