Tribunal judiciaire, 30 janvier 2025. 24/01422

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY Pôle de proximité [Adresse 1] [Localité 5] N° minute : Références : R.G N° N° RG 24/01422 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QCAX JUGEMENT DU : 30 Janvier 2025 S.A. 1001 VIES HABITAT C/ M. [Y] [S] Mme [L] [K] épouse [S] JUGEMENT Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Janvier 2025. DEMANDERESSE: S.A. 1001 VIES HABITAT [Adresse 3] [Adresse 7] [Localité 4] représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS DEFENDEURS: Monsieur [Y] [S] [Adresse 2] [Adresse 10] [Localité 6] non comparant, ni représenté Madame [L] [K] épouse [S] [Adresse 2] [Adresse 10] [Localité 6] comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Clémence PERRET, DEBATS : Audience publique du 28 Novembre 2024 JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Clémence PERRET, greffière Copie exécutoire délivrée le : À : Exposé du litige : En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 14/12/2021, M. [Y] [S] et Mme [L] [K] épouse [S] sont locataires d'un local à usage d'habitation sis [Adresse 11] à [Localité 8], et appartenant à la société 1001 VIES HABITAT. Par acte du 9/06/2023, la société 1001 VIES HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.844,67 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 8/06/2023 et de justifier de la souscription d’une assurance locative. Le montant du loyer et de l'avance sur charges s'élève à la somme de 697,03 euros par mois. Par acte en date du 28/05/2024, la société 1001 VIES HABITAT a fait assigner M. [Y] [S] et Mme [L] [K] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection d' [Localité 9] et demande : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail et ordonner l'expulsion des locataires,  - condamner solidairement les locataires à payer la somme de 3.032,21 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l'assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus, - condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu'à la libération complète des lieux, - condamner solidairement les locataires à payer la somme de 390 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner solidairement les locataires aux entiers dépens. A l’audience, la société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 2.815,56 euros au titre des loyers échus à la date du 18/11/2024. Cités par actes délivrés par remise en l'étude, M. [Y] [S] n’a pas comparu et Mme [L] [K] épouse [S], comparante, indique qu’ils perçoivent respectivement la somme de 2.000 euros et des indemnités dans le cadre d’un arrêt maladie. Ils offrent d’apurer la dette par versements mensuels de 78 euros. Par note en délibéré autorisée, M. [Y] [S] et Mme [L] [K] épouse [S] produisent une attestation d’assurance locative pour la période du 1/12/2024 au 30/11/2025. De son côté, la société 1001 VIES HABITAT maintient sa demande de résiliation pour défaut d’assurance. L’affaire a été mise en délibéré au 30/01/2025, date indiquée à l'issue des débats. Motifs de la décision : Sur quoi, Attendu que selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée ; Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 18/11/2024, que les locataires ont repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ; Sur les loyers et charges impayés Sur l'arriéré de loyers et charges Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; Attendu que la société 1001 VIES HABITAT verse aux débats l'acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution ; Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu'au 18/11/2024, la dette s’élève à la somme de 2.815,56 euros au titre des loyers et charges impayés, terme d’octobre 2024 inclus ; qu'il sera fait droit à la demande en paiement à hauteur de cette somme ; Sur la solidarité passive Attendu qu'en application de l'article 220 du code civil, les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux ; Attendu en outre que l'article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu'elle soit expressément stipulée ; Attendu que la solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au bailleur, y compris les indemnités d’occupation et in solidum aux frais de la présente instance ; Sur les délais de paiement Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par M. [Y] [S] et Mme [L] [K] épouse [S] , il y a lieu de leur accorder par application de l'article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 78 euros ; Qu'à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer courant, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée aux locataires demeurée infructueuse pendant 10 jours ; Sur la résiliation du bail Sur l'acquisition de la clause résolutoire Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 29/05/2024 et ce plus de six semaines avant l'audience du 28/11/2024 ; Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ; Que l'article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu'à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ; Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CCAPEX le 9/11/2022, l'assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014 ; Attendu que l’article 7g) fait obligation au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clefs puis, chaque année, à la demande du bailleur ; Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de justification de la souscription d’une assurance locative, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement de payer resté infructueux ; Attendu qu’en l’espèce ce manquement s'est perpétué pendant plus d’un moins à compter du commandement de payer régulier du 9/06/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ; Attendu cependant que les locataires justifient par note en délibéré d’une assurance locative pour la période du 1/12/2024 au 30/11/2025 ; que l’objectif poursuivi par le législateur apparaît satisfait ; Qu'ainsi, il y a lieu de considérer que le bail ne s'est pas trouvé résilié de plein droit le 9/07/2023 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ; Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ; Attendu qu'aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; Attendu qu’il n'est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés ; Attendu que ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 9/06/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ; Qu'ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 9/08/2023 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ; Que toutefois durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; Sur la demande d'indemnité d'occupation Attendu que l'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation du local donné à bail ; Qu'à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ; Sur la demande d'expulsion Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu'il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion des locataires en cas de non respect de l'échéancier d'apurement de la dette ; Attendu qu'il y a de rappeler que le juge n'a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d'habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité de l'huissier de justice instrumentaire ; Sur les demandes accessoires Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ; Attendu que M. [Y] [S] et Mme [L] [K] épouse [S] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés aux entiers dépens ; Attendu qu’aucun motif lié à l'équité ne commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, Le juge, Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Condamne solidairement M. [Y] [S] et Mme [L] [K] épouse [S] à verser à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 2.815,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 18/11/2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9/06/2023 ; Autorise M. [Y] [S] et Mme [L] [K] épouse [S] à apurer la dette locative précédemment fixée en 36 mensualités de 78 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d'échéance du loyer, à compter du premier loyer exigible suivant la signification de la présente décision, la dernière étant constituée du solde de la dette ; Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ; Dit qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; A défaut de respect de l'échéancier: Constate la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l'échéancier précédemment fixé ; Ordonne l’expulsion de M. [Y] [S] et Mme [L] [K] épouse [S], faute pour eux d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; Condamne solidairement M. [Y] [S] et Mme [L] [K] épouse [S] à verser à la société 1001 VIES HABITAT à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ; En tout état de cause: Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum M. [Y] [S] et Mme [L] [K] épouse [S] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés. Le greffier, Le président,