Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 23/11433

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 5] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 23/11433 N° Portalis DBZS-W-B7H-X3D3 N° de Minute : L 24/00552 JUGEMENT DU : 30 Septembre 2024 Société ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [V] [T] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 30 Septembre 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) Mme [V] [T], demeurant [Adresse 4] non comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Juin 2024 Louise THEETTEN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 30 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier RG 11433/23 – Page - MA EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date et à effet du 15 mars 2023, M. [Z] [X] a donné à bail à Mme [V] [T] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 840 euros majoré d'une provision sur charges de 10 euros. La SASU Action Logement Services, s'est portée caution des engagements de la locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale mis en place pour l'accès aux garanties locatives, selon contrat signé avec M. [X] le 10 mars 2023. Par courrier du 25 juillet 2023, la SASU Action Logement Services a informé Mme [T] de la mise en jeu par la bailleresse de la garantie Visale dans le cadre des loyers impayés pour les mois de juin et juillet 2023 pour un montant total de 1700 euros. Par acte d'huissier du 10 août 2023, la SASU Action Logement Services a fait signifier à Mme [T] un commandement de payer la somme de 1700 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail. Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 14 août 2023. Par acte d'huissier du 17 novembre 2023, la SASU Action Logement Services a fait assigner Mme [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de : •    constater ou subsidiairement prononcer aux torts et griefs du preneur la résiliation du bail ; •    ordonner l'expulsion de Mme [T] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; •    condamner Mme [T] à lui payer la somme de 3445 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 août 2023 sur la somme de 1700 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; •    fixer l'indemnité d'occupation mensuelle, à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel et des charges ; •    condamner Mme [T] à lui payer lesdites indemnités d'occupation dés lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; •    condamner Mme [T] à lui payer la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; •    dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement ; •    condamner Mme [T] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. A l'audience du 24 juin 2024, la SASU Action Logement Services, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 8080 euros. Le juge a donné connaissance de l'enquête sociale et les effets du commandement de payer en raison de l'énonciation, dans le commandement de payer, d'un délai de six semaines pour payer les causes dudit commandement ont été discutés par la SASU Action Logement Services. Mme [T], citée par acte remis à l'étude de l'huissier instrumentaire, n'a pas comparu. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé à l'assignation sus-visée pour un exposé complet des prétentions et moyens soutenus par la SASU Action Logement Services. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action de la Société Action Logement : L'article 1346 du code civil prévoit que "la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette". L'article 2309 du code civil ajoute que "la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur".". Outre, la possibilité pour la caution d'agir en paiement des sommes acquittées par elle, le cautionnement litigieux dans son article 8.1 prévoit qu'elle peut agir en résiliation de bail et en fixation de l’indemnité d’occupation. Selon les quittances subrogatives aux débats, la SASU Action Logement Services a payé à M. [X] des loyers et provisions pour charges à hauteur de 8080 euros. La SASU Action Logement Services a par conséquent qualité pour engager à l'encontre du locataire une action en résiliation du bail afin d'éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter ainsi le montant de la dette cautionnée. Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 21 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur la résiliation du bail et l'expulsion L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 15 mars 2023 stipule, dans un paragraphe « clause résolutoire et clause pénale » une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 août 2023, pour la somme en principal de 1700 euros. Ce commandement a fixé le délai d'apurement de la dette à six semaines en application de l'article 24I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023. Or, l'article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours lesquels demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux qui fixe à Mme [T] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement n'a pu produire ses effets malgré l'absence de régularisation de ses causes par la locataire. La demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée. En application des articles 1227 et 1228 du code civil : La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. En l'espèce, il résulte de l'historique de compte aux débats que Mme [T] est débitrice au 13 juin 2024 de la somme de 8080 euros. Par ailleurs, les impayés perdurent depuis juin 2023. Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l'obligation incombant au locataire en application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail. La résiliation sera en conséquence prononcée à la date de l'assignation soit le 17 novembre 2023 et son expulsion sera ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif. Sur le décompte des sommes dues et la demande de délais de paiement : Comme précédemment indiqué, l'article 2306 du Code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que "la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur". En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux. Au vu du décompte détaillé et des quittances subrogatives dont la plus récente date du 16 mai 2024, Mme [T] sera condamnée à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 8080 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1700 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1745 euros et du jugement pour le surplus. Mme [T] sera également condamnée au paiement des indemnités mensuelles d'occupation de 850 euros échues postérieurement dans les conditions fixées au présent dispositif. Sur les mesures accessoires : Mme [T], qui succombe, seront condamnée aux dépens. L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE la SASU Action Logement Services de sa demande de constat de la résiliation du bail ; PRONONCE, à la date du 17 novembre 2023 et aux torts de Mme [V] [T], la résiliation du bail conclu le 15 mars 2023 entre, d'une part, M. [Z] [X] et, d'autre part, Mme [V] [T] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6] ; ORDONNE en conséquence à Mme [V] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés ; ORDONNE, à défaut pour Mme [V] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ; CONDAMNE Mme [V] [T] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 8080 euros, créance arrêtée au 13 juin 2024, correspondant aux termes payés par la caution de juin 2023 à mai 2024, terme de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1700 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 1745 euros à compter de l'assignation et du présent jugement pour le surplus ; CONDAMNE Mme [V] [T] à payer à la SASU Action Logement Services, sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution, une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 850 euros due de la résiliation jusqu'à la libération effective des lieux ; RAPPELLE à Mme [V] [T] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante : DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 5] DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ; DIT n'y avoir lieur à application de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SASU Action Logement Services de toutes demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE Mme [V] [T] aux dépens, dont le coût du commandement de payer, celui de l'assignation et celui de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé le 30 septembre 2024 par mise à disposition au greffe. LE GREFFIER LE JUGE